“制约城镇养老服务产业发展的突出问题及对策”网上调查问卷
调查说明：“制约城镇养老服务产业发展的突出问题及对策”课题，是确定的2015年8个年度重点研究课题之一。为了解大众群体对国内养老服务现状的认识、评价，我们设置此项调查，请您就相关内容提出宝贵的意见建议。感谢您的参与！
（注：以下各题均为单选题，请您勾选后点击提交按钮，调查有效期为：日至5月21日）
中国经济社会理事会简介
中国经济社会理事会是全国政协领导下的综合研究经济社会问题的全国性社团组织和高端智库，是经济社会理事会和类似组织国际协会正式成员，也是其领导机构管理委员会成员，于日成立。
中国经济社会理事会现任主席为中共中央书记处书记、十二届全国政协副主席杜青林。
中国经济社会理事会宗旨是围绕党和国家工作全局，结合全国政协工作部署，立足地位超脱、智力密集、联系广泛、机制灵活的自身特色和优势，着眼高端智库，沟通桥梁、咨询平台建设目标，以课题研究为重点，以论坛研讨、承接咨询为依托，致力于经济社会领域全局性、战略性、前瞻性重大理论和现实问题研究，突出发挥研究、咨询、服务和联络作用；充分发挥作为国际协会创始成员和领导机构管委会成员作用，多领域、多渠道、多层次开展民间外交，加强同外国相关机构、智库、主流媒体和知名人士之间的联系、对话与交流，为夯实双边关系的社会和民意基础做出积极贡献。
中国经济社会理事会每届任期五年。第四届中国经济社会理事会现有理事201名，其中主席1名，副主席12名，常务理事37名。下设经济、社会、文化、环境、港澳台侨、国际等6个事务委员会，以及国际协会、中欧圆桌会议、中国-拉美经济技术合作、中国-非洲经济技术合作、中国经济社会论坛等5个工作组。中国经济社会理事会法人代表为理事会秘书长。
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市场前景引发养老地产热
　　核心提示|随着传统地产市场利润不断被压缩，楼市调控政策持续，老龄化问题越来越突出，创新转型养老地产逐渐风行，对任何一个想赢在未来的企业来说，顺应经济发展和人口结构调整做出的颠覆创新都是企业实现万年常青的根本。万达集团董事长王健林曾表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向，保利董事长宋广菊则多次表示，保利将全产业链进入养老产业，打造居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式。但眼下扎堆进入这一行业的企业，前路究竟会如何？　　八成养老机构并未有医疗支持　　民政部统计数据表明，我国各类养老机构已达4万多家，但调查显示，各级、各类养老机构中，有医疗支持的不足20%，其中，大部分已设置的医疗机构并未被纳入医保定点范围，这无疑加大了老人的养老成本。　　其实，早在去年9月份，国务院印发的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中就明确提出，积极推进医疗卫生与养老服务相结合，探索医疗机构与养老机构合作新模式。为此，江苏、四川、安徽等地还纷纷出台了相应的实施意见，医养结合模式纷纷以医院新增养老设施，养老院引进门诊或新建医养结合养老院等方式在各地运作开来。但是真的执行起来却是步履维艰。　　而据某研究院发布的《年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》数据显示，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老年人口已超过1亿（占总人口的7.3%），到2050年将增加到4亿（占总人口的23%）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，需要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的，对老年公寓的需求会不断增长。预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。　　□记者李飞　　广阔的市场前景引发资本市场蠢蠢欲动　　近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。据测算，目前中国养老市场的商机约4万亿，到2030年有望增加至13万亿。　　“前几年想做养老连拿地的名目都没有，只能政府去做，民营企业想做也只能选择做民营非营利型的，有很多政策框框的限制，现在国家有了相关的政策，大家统一了认识，养老变成了合法的产业，过去的‘能不能做’的问题已经解决。但现在面临的更多是养老服务上的困境。”有专家表示说，“现在万科、绿城做的一些养老机构，针对的都是高端客户，与中国的大环境是不衔接的。现在国内养老地产的问题就是养老服务业如何能够健康地发展。”　　在养老地产市场，除了传统开发商以外，“保险系”也正加紧步伐跑马圈地。由于养老地产还没有具体成熟的盈利模式出现，在现有的挂钩保单销售养老社区入住资格的模式下，有相关人士质疑，险企借机推广高价养老险。在进入养老地产的众多地产商之中，不少是借着“养老”的名义圈地。　　国内养老地产还未有清晰模式　　土地的问题随着今年国土部《养老服务设施用地指导意见》落地，多年桎梏终于打开。但地方政府如何在原来紧张的土地指标中安排养老用地，招拍挂到的养老服务用地如何获取融资贷款依然是未解的难题。　　对大部分专项养老地产开发企业来说，更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大资金投入。“养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，这对投资企业压力相当大。”分析人士认为，当下国内的养老地产无论哪种模式都需要企业长期投资，现金流成为诉求，然而更难的在于国内还没有清晰的盈利模式。当下的养老地产盈利模式无外乎会员制、押金制、租售并举制等模式，但养老地产居高的开发成本，长效的运营成本投入无法在现有模式下回收，企业普遍面临没有盈利的尴尬状态。　　在此背景下，我国养老地产的成功案例。有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”
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askci Corporation, All Rights Reserved 中商情报网 版权所有 粤ICP备号 增值电信业务经营许可证：粤B2-范小蔺： 解决养老地产现有困境需政策市场双向结合
来源：观察家
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二胎政策落地将人口老龄化问题再次推向舆论风口，有人从房地产行业分析，就目前人口比例结构而言，养老地产迎来发展春天，不过尚不健全的养老地产开发模式要想快速承担其职责，挑战巨大。随着中国老龄化人口的增多，政府于2009年开始加大对养老产业的投入力度，2013年我国出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》之后，市场上迅速兴起养老地产的开发热潮。养老地产由此崛起，并迅速成为市场新“蓝海”。但从目前的情况来看，中国的养老地产仍然处于概念营造与模式探索的萌芽阶段。为了解我国养老地产目前发展前景、发展现状，以及与国外相比较我国养老地产存在的差距，借此观察家专访世邦魏理仕华西区策略顾问部副董事范小蔺，对上述问题一一进行解答。世邦魏理仕华西区策略顾问部副董事范小蔺观察家：全国老龄委最新发布数据显示，从年，我国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比提升到29%。也有人认为养老地产的春天即将来临，您是否赞同这样的观点？范小蔺：如果从老龄人口的比例和基数来讲潜在机会很大，但要迎来的是春天而不是虚热，要解决目前养老地产存在的困境，需要政策层面和市场层面结合起来解决。观察家：目前，我国养老地产发展困境是什么？面对这些困境该如何突破？范小蔺：首先是缺乏清晰的盈利模式，养老地产投资相对大，消费群体的特殊要求比普通住宅投资需要更多的资金，融资渠道不多，且运营难度高，投资回报期长。我国目前现有的主要养老地产盈利模式无论是出售、长期持有、持有销售结合或会员制管理，都不能很好地同时解决资金回笼慢、规避长期运营管理风险和建设成本相对高的问题。其次我国养老潜在需求看似很大，2020年老龄化率接近20%，但家庭养老观念深重，且能支付起养老公寓产品、设施和服务的老年人比例毕竟是少数。此外，虽然目前有不少推动养老事业发展的措施，但是倾斜扶持公益性的养老事业发展，对于市场盈利性方面的政策支持比较有限，盈利性养老地产的用地政策支持和其他地产开发相比并没有明显的优势。吸引社会资本进入完善养老产业链，将养老地产产品、设施、服务提供与之相关的教育、娱乐、旅游、保险等功能结合，创造新的盈利机会点和盈利模式。探索养老地产证券化。政策方面，在需求层面上，通过完善养老保障制度改善老年人保障条件引导需求释放，在供给层面、养老地产用地方面的支持条件上多给一些空间。观察家：现在我国已经呈现的养老地产主要经营模式是怎样的？这样的运作模式还存在哪些不足之处？范小蔺：我国出现的养老地产经营模式有四种，一是全部销售的模式来盈利，一般是提供养老概念的住宅结合配套设施的产品，这种模式容易流于噱头；二是租售结合的模式，适老化住宅销售和专业养老公寓持有经营结合；三是机构型养老会员制管理模式，出售长短租会员卡，如上海亲和源，但因为需要满足经营所需的会费门槛，其实也只是针对很小部分消费群体；四是长期持有只租不售模式，资金回收慢，对开发运营企业的资金注入、后期运营能力的要求高。此外，泰康人寿将金融保险产品与实体养老服务结合的模式也在落地，购买养老年金保险获得入住养老社区的资格，客户可以选择将保险金收益直接支付养老社区的相关费用，也可以选择养老金自由安排养老生活。观察家：据了解，目前国内多数养老地产项目都是以养老为“噱头”，导致这种现象出现的原因？范小蔺：国内很多养老地产项目不仅是弱产品、弱运营的状态，而且以养老为噱头卖地产，究其原因，一是在目前的土地政策条件下，养老地产相对于一般的商业地产和住宅地产开发投资回收期长，利润点相对较低，对企业的资金实力要求高。即使开发商具备战略性思维，但一个很现实的挑战是，在一个具备社会事业性因素的养老领域，不能很好地解决市场化运作下的经济盈利问题，如果是亏本的买卖就不能做到实处；第二，养老地产的核心不仅是产品，还是服务和运营，是长期持续盈利的经营性物业开发，而国内开发商在这方面的实力和经验都相对欠缺；第三，从拿地开始到后期所谓养老产品销售呈现，政策方面的标准约束还不够。观察家：从目前来看，未来我国养老地产发展前景如何？范小蔺：社会老龄化、社会养老观念转变、421家庭结构的养老压力需要分担、养老设施不足、政府重视等因素给我国未来养老地产发展创造了市场机会。同时关于养老地产模式的有益市场探索也在不断进行中，结合配套政策的落地，也将促使养老地产向更具备持续性的产业化方向发展。观察家：相较于国外，我国的养老地产起步较晚，目前将国内和国外的养老地产模式相比，我国的养老地产开发模式存在哪些差别和差距？范小蔺：国外的养老地产大多采用租售并举的方式，而与国内相比，成熟的标准化、专业化持有运营可以带来可观的利润空间。此外，就美国而言，养老地产的证券化包括反抵押贷款业务和REITS市场都相对成熟，而我国在这方面还在起步探索阶段。
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城市社区养老服务的需求调查及对策分析——以青岛市人与路社区为例.pdf52页
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西南交通大学硕士研究生学位论文 第1I页 Abstract Astheeconomic
andthesocial trendof is development progress，thepopulationaging moreandmore obvious，the hasbecomea thatwecannot elderlypopulation
group ignore． Onthe functionsare allthetimeandthe contrary，familysupport weakening development oftheSocialinstitutionfor
cannotmeettheneeds aged of of Rapidgrowthelderly traditional andinstitutionalale
population．Sofamilypension pensionfacingtough this careservice challenges．Incontext,communityaged asanew of hasthe waypension to andmost
necessitypractice
citiesinChinahas gradually of careserviceisfarfrom are
developmentcommunity perfect，theremanyproblems． In this havebasedon servicesinordertoestablishareasonable paper,we community of care service．Definethe of servicein
system the community Responsibilitycommunity andchosethecommunitiesof asacase．The
old-age demandand security Qingdao supply
of careservicesin have themethodsof community Qingdaomanyproblems．I adopt andfield to theStatusofUrban
comparative analysis surveyanalyze CommunitySupport．
Atthe same thesuex,essful
of time，learn servicesfi'om experiencecommunitypension countriesandthenraise for in
foreigndeveloped rightsuggestionCommunity Support tomeetthe toresolvevariousofsocial
Qingdao．Inregard agingsociety contradictionsand
buildaharmonious havean theoretical society important and practicalsignificance．
Keyword：Elderlypopulation；Community；,Pension Service；Strategy 西南交通大学硕士研究生学位论文 ’ 第1页 第1章绪 论 1．1研究背景 随着经济的发展和社会的进步，人口老龄化趋势越来越明显，它已成为全世界人 民共同面临的问题，受到各国政府和社会的广泛关注。从世界范围来看，2010年老年 人口约有6．1亿，约占全世界总人口的10％，预计到2025年时，这一比例会达到14％。 从我国的状况来看，2000年老年人口达到了
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