A1叠17：A1叠17－上海城事
房企谋划拿工业用地建公租房
& A1叠17：A1叠17－上海城事 & 稿件来源：新闻晚报 & 作者：张骏斓
　　□记者&张骏斓&&&&晚报讯&9月4日，北京惊现全国单价&“地王”；9月5日，上海、苏州、杭州等三地同日现“地王”，9月第一周新一轮“地王”潮就开始蜂拥而至，也引发了业界对于土地市场稀缺的思考。实际上，一线城市上海等房价高企，同样凸显出增量土地资源极其有限的问题。对此，沪上部分房企开始谋划盘活土地存量、实施工业用地二次开发，并将目光盯上了公租房。&&&&“我们公司有一些距离中心城区较近的工业用地，现在已经有了配建公租房的想法，并与相关部门进行过沟通。地方政府虽然允许其进行配套房的建设，但是这种公租房显然没有利润，政府通过严密的成本核算，最终以成本价对公租房进行回购。&”上海电气集团信通浦皓置业有限公司总经理李云川说道。其坦言，目前工业用地再开发的出路基本上有三大类。一是政府收储，二是做保障房，三是交由企业自主打造创意园区、工业园区等项目。但从房企的角度看，虽然已经有了一定的设想，但是未来工业用地是否能够建公租房，还需要政策的进一步配套落实。&&&&上海文通物业财务总监陈蕊也透露，电气集团在虹口区、杨浦区有一些小厂房，年久失修、陈旧老化，在改造过程中，电气集团必须对相应的建筑物进行重新测绘和结构的改造，然而此类工业用地的再开发，碰到了多层障碍。由于此类地块是划拨用地，因此还达不到出让的性质。对于这方面，政策是空白的，只有将此类工业用地进行变性，通过转让后才会有更多的机会。但是，地方政府还无暇顾及此方面问题。&&&&关于“工业用地配建公租房”的建议，上海易居房地产研究院院长助理崔霁坦言，对于部分适合配建公租房的工业用地，应在政策上予以放宽，在保证工业用地性质不变的情况下，鼓励国有企业在工业用地上开发建造公租房。可对部分不具备修缮的旧厂房进行拆除，重新建造公租房。同时，也可将公租房纳入上海市保障房体系中进行管理，企业建造的公租房既可对企业内部人员出租，也可对市场出租。符合上海市公租房准入标准的人群均可居住，而租金收益归企业所有。政策如果能够突破，将增加工业用地二次利用及开发的途径，对于解决&“夹心层”的居住问题、完善房地产租赁市场、稳定房地产市场价格、创新保障房来源、完成地方政府保障房任务等方面，均能做出积极的贡献。
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保障房给谁
　　耗费巨额公共资源兴建保障房，并不能分配给最需要的人群。并不意外，如何解决？
　　以限购令拉开序幕的此轮房地产调控，成败在保障房；保障房政策成败，则在于分配。
　　五年时间，3600万套保障房，这个由中央下达的计划规模空前，耗资以万亿计。指标层层分解，地方政府签下军令状，筹资、供地，紧锣密鼓。调控的思路似乎很清晰：只待保障房供应能够满足上升的需求，货币供应恢复常态，过渡性的限购令便可以退出。
　　然而，政策制定者或许没有考虑到：即便是抑制投资需求和扩大保障性住房供应双管齐下，假如保障房分配不能到位，新的供需平衡恐难建立。如是，保障房投入越多，潜在隐患越大。
　　近期，财新《新世纪》调查了上海、重庆、北京、深圳等数个代表性城市，发现正在耗费巨额公共资源兴建的保障房，并不能分配给最需要的人群。
　　上海复旦新校区旁，一片欣欣向荣的小区即将迎来新主人。这就是新建的公租房，将以接近于市场租金的价格对外配租。从租金之高，很难识别其保障房的身份定位，而政府主导下提供有限的租房补贴，最终只能惠及少数人。
　　在北京，现实中并不那么充沛的经适房、限价房房源，很大一部分流向了特殊群体。在要求普通百姓按规定层层申报审批、资格审查并公示的同时，直接向机关、事业单位“定向分配”保障房，却在进行暗箱操作。而随着保障房源源不断地上市出售获利，相应的土地、资金投入无异于掉进了填不满的黑洞。
　　不是没有机会堵死这条路。早在2007年，北京市即酝酿禁止经适房上市出售。方案已有共识，就要付诸实施，但紧接着一份国务院文件以五年后允许上市的规定，确认了经适房投资获利的合法性。从此，寻租式分配更一发不可收拾。
　　今年5月上旬，深圳市近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障房的消息曝出，深圳住建局对其分别下达行政处罚预告知书。这已是去年颁布实施《深圳市保障性住房条例》之后，深圳住建局启动第三批保障房违法申请案件行政处罚程序。
　　相比全国其他城市，深圳市较早颁布住房保障地方法规，依法监管可圈可点，但显然层层审批仍难堵住寻租漏洞。值得借鉴的是，深圳在加强监管的同时，还启动了法规的修订，并根据民意，增加了加强违规处罚等条款。
　　其实，分配难题的症结并不复杂，即在于现有政策制定和执行系统，不能对公共资源的使用运营进行有效的监督和制衡。最根本的破题之道，是推动分配制度建设走上法治化轨道，对既得利益者的寻租行为从制度源头进行制衡。
　　北京：神秘“定向房”
　　财新《新世纪》记者 蓝方 张艳玲
　　入夏的太阳烤着一块围起不久的工地。这片占地面积20多公顷、与北京海淀区东升乡八家村回迁房一街相隔的大工地，是传说中清华大学专门给教师修建的福利房。从清华大学南门出发至此，只需不到半小时车程。
　　这片原属于东升乡八家村的地块，早在2003年就以无偿划拨的形式，特批给素有“中国教育首府”之称的清华大学，用于解决教职工的住房问题。房屋性质属于“经济适用房”，但由于资金和拆迁问题，迟迟没有动工。
　　此次，搭北京市城乡接合部拆迁改造的顺风车，用于村民安置的回迁房盖好后，清华即可开工建设近5000套住房。加之此前在学清园建完的1000套住房，都将按市场价的三分之一至二分之一出售给职工。今年全国“两会”期间，清华大学校长顾秉林公开表态称，“十年内应该不会再愁教职工的住房问题”。
　　属于保障房范畴的经适房，通常对全社会进行公示，允许符合条件者自行申请并公开摇号发售。不过，这6000套房子只面向清华内部教职工。
　　据财新《新世纪》记者了解，教职工按照资历、职称、教龄等多项指标打分排队，具有购房资格的教职工以约每平方米2万元的价格支付给学校，房屋质量不仅不逊色于周边价格最高已达4万元的商品房，还享有低廉的物业费。目前，学清园的1000套住房已经分配完毕，八家村地区的5000套房子也已进入排队打分阶段。
　　清华大学的经济适用房，仅仅是北京众多不公开摇号发售的“定向房”项目之一。
　　“定向房”由来
　　清华大学在八家村地区的建房计划其实并非新闻。2003年，清华大学和北京大学分别获得了海淀区划拨的位于八家村地区和肖家河地区的地块，作为教育附属用地，用于建设教职工住宅。
　　尽管土地属于划拨性质，但对原住民的拆迁和安置费用，仍需学校自行筹措。
　　由于安置成本过高，两个村落的拆迁工作长期搁置。六七年间，清华大学、北京大学一带房价高企，早已超过普通教师的承受水平。教师房项目遥遥无期，因此引起两所高校教师的不满。
　　5000套教师公寓最终落地，对清华大学的教师们而言无疑是一件好事。“城市房价那么高，而高校、研究机构的工资水平都很低，没有住房方面的保障，不可能吸引人才。”中国社科院一位保障房研究学者对财新《新世纪》记者如是表示。
　　不过，这些住房通过“定向安置”的方式向特定人群悄然发售的同时，公开摇号的经济适用房源却一号难求。原本有限的土地和建设资源，再拿出相当大一部分用于“定向”，无疑更加剧了供应的紧张。
　　另据财新《新世纪》记者了解，在这些定向分配的对象当中，实际仍有为数不少者，收入和住房水平远超过北京市的经适房申请标准。
　　福利分房政策早在1998年即终止，清华和北大为何还有定向分配的“经济适用房”？
　　其做法，正源于1998年国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。尽管该份文件明确“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，但提出“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房”。
　　随后，《建设部等部门关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房若干意见》的文件提出要积极支持这些单位自建经济适用住房。
　　又根据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》的部署，在京中央和国家机关职工则可“在一定时期内”，按建造成本价，购买由国务院机关事务管理局、**中央直属机关事务管理局等统一组织建设经济适用住房。
　　至于有建房土地或对拥有产权的危旧住宅小区进行改建的单位，在符合城市规划的前提下，经有关部门批准，可利用本单位现有土地自建住房，按不低于同等地段经济适用住房价格向本单位职工出售。
　　这一政策缺口，酿就了数量庞大的“定向经适房”。
　　中央国家机关住房制度改革办公室课题组的专家指出，此类定向住房在销售方式上，依然以行政手段为主，切块分配给各单位后，再在单位内部按照福利分房的排队方法配售；在住房销售价格上，仍含有大量政府补贴。“从根本上看，依然是一种国家和单位‘统包、统建、统分’的福利供房模式。”
　　在强大的舆论压力之下，机关事业单位集资建房的问题越发敏感。
　　随着住房市场化的推进，自2003年开始，国务院政策转向，其后几年连续颁布的多个文件都明确“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房”“任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房”。
　　此后，除了住房困难户较多的工矿区和困难企业可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房，其余各单位合作自建的定向经济适用房，多有延续“遗留项目”的色彩。
　　据了解，此后绝大多数高校除了按照国家政策向教师发放住房补贴，所能提供的服务包括两类，一是组织团购，二是组织老师申请限价房、经适房等保障性住房。
　　当然，能有土地建设经济适用房的单位依然少之又少，因而清华北大在政策转向的关口能够拿到两块划拨用地，也让不少高校眼红。
　　不过，一位不愿具名的社科院学者告诉财新《新世纪》记者，一些部委和大型的企事业单位，仍有各种办法“盘活”自己过去获得的划拨土地。如将废旧的科研楼拆除，把教育科研用地变性做居住用地等。
　　因而，即使在房改启幕12年后，仍有一些单位享受着自建的经济适用房，以大大低于市场的价格购房。
　　各显神通
　　随着城市扩张、土地开发加速，自己仍保有土地的单位毕竟越来越少。即使是向中央国家机关工作人员供应定向经济适用房的“两局”，土地也捉襟见肘。
　　一些强势单位不得不另辟出路。
　　在北京西郊的金顶北街，有着两栋特殊的“定向房”。这个被命名为“锦和园”的项目，业主为中央某部委的局、处级干部。两栋6层板楼均配有电梯，一梯两户，共144套，坐南朝北，楼距开阔，采光充足，夹杂在首钢灰色的家属区中，橘黄色的外墙格外打眼。新主人们已经部分入住。
　　不过，不同于在既往政策框架下的“定向经适房”，这两栋楼的预售许可证号为“京房售证字(2010)限18号”。
　　其中的“限”字，指代的正是两限房——一种以“限房价、限户型”的方式来保障中等收入夹心层的政策性住房。因政府对开发商的销售价格进行限制，在房价屡屡上涨后的今天，价格已远比同类商品房低廉。
　　两限房源通常对全社会进行公示，允许符合条件者自行申请并公开摇号发售。不过，在北京市住房和城乡建设委员会的“经济适用房、两限房项目公示”中，至今仍可看到，2010年的22个两限房项目中，惟独“限18号”不知影踪。
　　与锦和园项目类似，近几年，北京市陆续有两限房项目，以定向安置的名义向公务员和事业单位等特定人群进行非公开发售。
　　楼盘以两限房身份登记在案，销售时却从公众眼皮底下公然消失。此虽屡遭知情人或媒体曝光，但近几年这种面向公职人员“定向”分配的方式，始终暗流涌动。
　　一位在长期从事保障房建设的业内人士告诉财新《新世纪》记者，正是因为各中央国家机关所能分配到的定向经济适用房有限，各部委难以直接向北京市要到划拨地块，因而将目标转向两限房，从“要地”转为“要房”。
　　常规的方法是，各部委与北京市的相关部门联系，谈妥数量和价格后，再与开发商直接对接，委托开发商在其通过“招拍挂”程序获得的限价房地块上建房。
　　如此一来，此类两限房不需经过市住建委的分配环节而直接定向分配，实质上是集资建房政策下的“定向经适房”的衍生品。
　　不过，两限房资源也十分有限，“定向房”的步伐开始紧跟保障房的品种，不断推陈出新。
　　日，北京房山推出了“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目——房山区长阳国际城。1594套房源三天内销售一空的同时，另有800套房悄然“消失”。
　　此“限房价、竞地价”的限价房，较之此前“限房价、限户型”的两限房，区别在于确定商品房销售限价后由开发商竞投地价，出价最高者得。这样的做法，相当于地方政府在土地收益上部分让利。
　　新品种推出之初，房山区政府就有意回购800套房留作己用，以备“招商引资”之时供给企业定向分配。不过，具体的分配对象尚未确定。
　　在诸多保障性住房定向分配的格局下，真正被推向市场的人，绝大部分是体制外的普通企业职工。
　　“无土地的单位和无钱单位的人只能看别人分房，还不得不花比别人高一倍钱去买商品房。”一网友无奈地表示。
　　尽管相当多的普通公职人员收入水平并不高，亦有相当大一部分职工可归入政策性住房覆盖范围，但在不少学者看来，针对这一群体的定向配售，不仅程序不公开，且严重损害了社会公平，滋生了腐败。
　　“他们不买房，不知道市场，就出不了好的政策。”一位学者如是说。
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