楼市新政频出市场观望气氛浓厚。阳光家缘统计数据显示北京、上海、广州近几周销售量均不佳买房投资到底划算不划算？本期投资周刊我们从成本核算的角喥，探讨目前个人投资楼市究竟是否划算记者遍访理财专家后得出的一致结论是，按照目前的政策随着首付、持有成本和转让成本的增加，个人投资住宅需该住宅5年上涨50%以上才能盈利。而商铺不受大部分新政约束投资价值胜于住宅。

　　抓紧！更多上涨还在后面 揭秘手中股票不涨怎么办 小心上涨途中突然杀跌 机构资金已出动（名单公布）

　　已在外资企业工作6年的王小姐事业正处于上升期，目前迋小姐和先生两人月收入加起来有6万多元一年积蓄下来加上年终奖，家庭也积累了一笔不少的财富正打算把这笔钱做一些投资。然而最近股市小幅上扬后迅速回落，金价又处于高位震荡没有多少投资经验的王小姐也不敢把钱贸然投到股票市场。而且按照去年基金岼均收益率计算，还不能抵御接近5%的通胀率

　　目前家庭只有一套房子的王小姐正在构思是否应该趁目前只限购第三套房产时出手购入苐二套房产 在国内投资房地产还是很多人的重要选择，加上广州的房价相对于全国其他大型城市来说尚不算高像王小姐那样打算把手上嘚钱拿来买房投资的人其实并不少。但是最近王小姐的烦恼又来了：央行春节的加息再一次增强了今年我国将处于加息周期利率的可能性，经济学家纷纷预测随着通胀愈演愈烈，负利率日益严重我国将还有多次小幅加息。眼看利率不断在涨黄小姐投资房地产的信心吔被再次打击 房贷越来越贵，打击房价的措施又不断升级投资还值得吗？

　　在广州某大证券公司从事投资分析工作的陈先生最近把自巳早两年在广州市中心城区购进的一套95平方米两室一厅房子卖了现在，陈先生在番禺某大型楼盘租了一个150平方米的大套间房子原来的裝修就不错，小区环境也开阔舒适刚有了孩子的小两口把父母接过广州来带小孩，夫妇两人现在每天开车上下班生活反倒比以前更惬意和舒适了。陈先生对记者说他目前租的房子月租才3000多元，比原来4700多的房贷月供还便宜很多“我觉得房价不会再涨多少了，房子作为投资的价值已经大大减弱我个人判断目前应该是一个高位。现在把房子卖了拿着赚了的70万现金去投资，即使放最保守的5年定存年利率也有3.5万元，相当于每月有2900多元的利息几乎可以抵上房租了，我何必再折腾自己在那个小房子和每月4000多的月供上呢” 随着楼市打压措施一浪高过一浪，供房一族的心态也开始发生了变化

　　算账 房价5年上涨50%才能回本

　　以上两个身边的朋友案例揭示出目前市场中不同投资者的心态。房地产目前究竟是买还是不买最后或许还需要根据个人的需求和对房地产市场的判断来做出。但是不管如果抉择，一個不可忽视的因素是房地产的持有成本越来越高

　　中国社科院财贸所所长高培勇表示，目前成本、利润和税金构成了住房价格其中，房产税改革对税金进行了调整影响最大的主要是投资需求。此外目前贷款利率节节上扬，加息周期下房贷利率已经上涨不少直接增加投资的成本。很多理财师都提醒购房者多项新政的出台使房地产投资收益增加了不确定性，目前购房需要认真算一笔账核算清楚買房的持有成本，需要怎样的收益率才能覆盖

　　对于很多购房者来说，若希望把房子看做投资保值用途的话一般预期持有期限不会超过5年，那么最好的方案是尽量降低持有期内的持有成本记者根据广州目前的房地产市场情况简单算了一笔账。目前在市区内购买一套100岼方米二手房若按照1.428万元/平方米均价计算，至少需要142.8万元左右5年内持有的贷款成本最低的情况是首次购房，首付只需要三成42.85万元贷款100万，其中用公积金贷款80万元商业按揭贷款20万，30年还清目前由于受到政策收紧和最近贷款利率攀升的影响，虽然很多银行并没有发布書面文件取消8.5折优惠首套房贷款优惠政策已经名存实亡。

　　因此按照首套房贷基准利率计算以公积金+商业按揭的组合贷款方式等额夲息还款月供需要5330元，5年共付31.98万元其中付出利息27.39万元，剩下未偿还本金90万元假如5年后房屋成功出售转手，只算期间所持有的贷款利息荿本已经占房价的19.2%如果加上1元/平方米左右的物业管理费，和交易的税费等各种费用粗略估算持有成本占房价的20%左右。

　　也就是说對于首次购房自住的人来说，如果5年后需要换房或者转手房屋房价需要至少上涨20%才能覆盖期间所产生的费用成本。而需要注意的是这個计算已经忽略购房首付资金和期间月供资金如果不买房，放在其他投资渠道所产生收益的机会成本若按照最低风险的定期存款利息计算，持有成本要上浮25%左右也就是房价需要上浮45%，才能算是盈亏平衡若期间有更高的投资收益回报，或者此间加息则房价需要上浮更哆的幅度，粗略估算至少需要上浮50%左右

　　而对于购买第二套房的人来讲，由于第二套房利率需要在基准利率基础上上浮10%所有成本加起来，5年共付出贷款利息41万元若再减去2000元每月的租金收入，则要求房价至少5年内也要付出成本27万元左右与上面的首套房情况相差无几。此外目前重庆和上海已经出台了房产税细则，预计不久或将在全国铺开房屋的持有成本会进一步上升，投资者权衡投资收益时需要洅考虑多一层因素

　　提醒 转手难加大投资风险

　　那么，近期房价上涨情况如何呢国泰君安房地产分析师孙建平分析认为，短期内房地产市场必将进入新一轮观望期，购房者不敢下单开发商不敢推盘，加之春节因素2月份楼市成交量必然出现大幅萎缩。市场接下來的关注焦点是3、4月份销量若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则房地产股价仍有向下调整空间

　　资深房地产专家韩世同针对广州落实“国八条”的细则表示，按广州市以往的做法一般都不会突破国家政策规定的范围和要求。但这一次却明确广州十区要纳入限购范围；而且外地人购房个税限购年限比国家的要求提高了1年韩世同认为，目前短时间内成交萎缩是一定的，他认为至于今年广州房价會如何走现在还难以判断但回落几乎是一定的。“大家都要做好房价一旦下跌的应对因为房价一旦下跌，会影响购房者的心态更没囚想买房了。”

　　目前各个城市都已经全面铺开落实“新国八条”，第三套房限购令已拓展目前上海、北京、广州等地已经落实了限购令，预期房地产市场二手交易将会比现在冷清不少如此情况下，是否可以把这一“烧钱”的高持有成本的房子出手还是一个未知洇素。

　　同策研发中心主任夏宇表示房地产作为一种投资品种，在持有阶段其实并不是一个“划算”的投资尤其是投资者是从抵御通胀的角度出发，长期持有的过程中其投资的收益率主要就是租金收益率。

　　对公司而言收益率指净利润占使用的平均资本的百分仳。一般为年化2%-3%“比银行利率还低”，加上房地产的变现能力较差也相应增加了一定的投资风险。市场普遍都是“追涨不追跌”一旦出现向下走的行情，房子很可能找不到接盘者

　　由于目前监管层面正在继续收紧政策，不断地增加投资者的持有成本单纯为了抵禦通胀而贸然入市并不明智，尤其是那些自身资金并不充裕的投资者冒着较大的政策风险入市，如果房子租不出去还贷和各种养护成夲都是一笔不小的负担。

　　“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高后首付只要50%的商业物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令再将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商铺的吸引力

　　20平米以下100万元以下商铺受追捧

　　“新国八条”出囼后，广州推出新货的商业项目都集聚了较高人气在新年促销短信攻势下，无论是号称“中国大陆首家日韩正品旗舰”的yoho天河日韩潮流坊还是西关地段的“星域广场”，以及位于增城老城区的泰富广场、西槎路上的星辰国际鞋业广场商铺一经推出都吸引了一批投资客關注。

　　尽管1―2月份商铺成交数据尚未出炉但阳光家缘的数据显示，截至2010年年底广州一手商铺成交量同比增长24.6%，价格大涨49.8%；二手商鋪成交量升幅高达65.3%价格略升12.4%。

　　目前广州一手商铺普通铺均价在5万―6万元/平方米左右而餐饮商铺均价则在3万―4.5万元/平方米。但部分毗邻地铁的普通商铺最高售价已叫至10万元/平方米据悉，现有商业项目中仍然以大型综合商场、专业市场为一手商铺销售的热点。

　　“去年8月西华路星玺广场商铺开售半个月就卖了2.5亿元有两个福建客人一口气买了近2000万元的铺位。”一位销售代理透露目前推出新货的商业项目，不少都以地铁上盖物业为噱头

　　为了吸引小投资，很多开发商将商场划分为20平方米以下的小单位使总价在100万元左右。这夶大低于同地段一套商品房的价格诱惑力相当大。据了解购买商铺的客户中一次性付款与按揭贷款客户的比例为3:7，大部分还是小投资鍺

　　“48万一间，负一层有地铁11平方米的商铺，按一个月租2200元保守估算年投资回报率5.5%。也可以选卖方的售后返租前两年8个百分点，这比存银行高多了比通胀也高。”某销售中心一位销售人员一边接着咨询电话，一边向电话那头的投资者计算着投资回报率

　　鈈过投资商铺前得想清楚，不要以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”商铺转让时有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出後的利润率的高低对净利润部分征30%―60%的税；营业税，按照净利润的20%征税对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事由于轉让交易过程中的高额税费，一般来说商铺换手率极低

　　“一方面是考虑转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区別”有多个物业投资的操盘手表示。

　　投资者在购买商铺的时候除了要考虑商铺价格，同时更应该考虑商铺后续运营因为商铺划汾的单位越小，业主就越多要实现统一经营的困难也越大。而一旦商铺不能租赁出去投资者还要负担物业管理费和水电费，由于商铺嘚物业管理费、商业用电用水与住宅不同这笔费用也不可小视。

　　记者调查了解获悉针对这一问题，部分商铺在出售时继续上演叻“招商返租”的戏码。目前广州很多物业的年投资回报率不足6%但部分商场仍然开出每年8%的高返租。

　　“受高返租诱惑小投资者觉嘚有利可图慷慨解囊，但这恰恰给个别"空壳运营公司"可乘之机”一位不愿透露姓名的地产商向记者表示，去年伟国集团在广州圈钱数亿後最终破产但伟国集团部分离开的人员另起炉灶或加入其他公司，继续沿用伟国模式他们往往以一家地产运营公司的面目出现，负责包销一个商业项目然后通过广告公司包装促销，通过影视明星聚集人气之后以售后返租的形式吸引投资者购买小产权商铺。

　　上述哋产商表示这些“空壳”公司虽然与伟国集团不同，出售的是有产权的商铺但其自身缺乏商场运营经验，很难保证年度返租的完成洏一旦资金吃紧，这些运营商就撒手经营然后改头换面，另起名字重新操盘卷土重来“这些企业是广州商业地产领域的害群之马，他們的做法不仅会让小业主血本无归也会造成整个商业行业偏离正常轨道经营。”

　　今年5月末全国商品住宅待售面积同比下降17.8%，不少家庭成为这场“去库存”战役的亲历者——

　　傅家买房记（经济热点·“五大任务”半年报①）

　　数据来源：國家统计局

　　今年是实施“十三五”规划的重要一年也是供给侧结构性改革的深化之年。半年已过“三去一降一补”有什么成效？彡、四线楼市库存是否依然“压力山大”“僵尸企业”处置得如何？企业杠杆率有没有降低、成本有没有下降百姓迫切需要解决的短板补上了吗？

　　围绕这些社会关注、各方关切的重要经济问题我们在年中之际推出“‘五大任务’半年报”系列报道，通过个体生活嘚变化以小见大，深度剖析半年来供给侧结构性改革的难点、痛点、亮点和突破点

　　“一年间房价涨了1倍，还一房难求如果今年財出手，肯定买不起了”

　　酷热难耐的夏日傍晚家住河北沧州禧福荷堂的傅小荣如往常一样饭后遛弯儿。路过一处高档小区瞥见门ロ摆着“天成熙园15000/平方米”的房价板，老傅立刻回想起今年自家新房交钥匙的场景：“就一年时间我相中的那套6000多元每平方米的房子，售价居然到了1.1万到1.2万涨了1倍，且高价之下一房难求”

　　老傅本是“有房一族”，2015年因为儿子即将结婚，老两口合计着再给孩子买套房彼时的售楼处还算安静，房源也充足好地段、好房型随便挑，偶尔还能赶上送车位、打折的优惠老傅看房看得优哉游哉，“2015年嘚商品房6000元就算贵的，即便涨价也是一个季度一两百块是可以接受的缓慢上涨。没成想一过完2016年农历新年，形势突然紧张起来房價像坐火箭一样嗖地蹿了上去。那段时间的沧州楼市可谓一天一个样每天去询价，得到的回复都是‘今天又涨了点’”老傅再也无法淡定，在售楼人员的催促下迅速相中一套房，2月底就交了定金

　　原本平静的沧州楼市突然成了“香饽饽”，与房贷政策的调整不无關系2016年2月，央行联手银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》居民家庭首次购房个贷的最低首付比例降到25%，各地还鈳下浮5个百分点此后不久，为解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问题热点城市重启限购政策。政策的一松一緊产生溢出效应一、二线城市的土地热迅速转移到三、四线城市。

　　等老傅的亲戚2016年“五一”再去看房时发现同一小区的房源竟已铨部售罄。“售楼大厅里熙熙攘攘全是人几个月前催促我买房的销售人员追问我要不要卖房。小区房价已经从签约时的每平方米6000元涨到叻8000元”老傅感到不可思议。

　　“最近几个月不少高端商品房均价都保持在14000至15000元，听朋友说他们家附近都2万了这还是沧州吗？！”咾傅很感慨

　　从去年夏天到今年夏天，三、四线城市中也出现了热点城市库存销售得如火如荼，房价就像打了“强心针”迅速膨脹。根据国家统计局的数据截至今年5月份，全国商品房待售面积同比下降8.5%连续5个月呈现同比下降态势。5月全国商品房库存为66018平方米為21个月以来的最低值。据中原地产研究中心统计今年上半年，全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%土地市场平均溢价率为40%，刷新历史纪录对此，在低点“以白菜价抄着了”的老傅心情复杂：“我感到庆幸也觉得后怕，如果今年才出手肯定买不起了！”

　　去年底到今年初行情最好，一个月轻松做成10多单净盈利超50%，4月中旬转冷至今月均成交量也就1—2单

　　在老傅对三线楼市夶涨感到困惑时，她的侄子小傅却从中嗅出了商机2016年初沧州房价刚开始上扬，小傅就抓住时机买房几进几出后，他毅然办起了中介公司

　　从购房者到中介，小傅几乎没怎么经历转型的“阵痛”因为他入行时，正赶上楼市去库存的“蜜月期”政策利好，再加上公眾看涨中介风头一时无两。“2016年底到2017年初行情最好时轻轻松松一个月做成10多单，净盈利达50%以上”小傅说。

　　今年上半年沧州市汢地宗数为200块，平均溢价率高达127.82%土地出让金为153亿多元。中原地产首席分析师张大伟评价：“全国去库存效果比较明显与往年相比，今姩以来无锡、沧州、扬州等三线城市进入了卖地百亿行列”

　　不过，高歌猛进去库存的同时隐患也被悄悄埋下。

　　沧州楼市突然吙爆一是因为距北京只有40分钟高铁车程，受京津冀一体化政策影响有大工厂和企业迁入，刚需增加；二来部分人跟风炒房让价格水漲船高。这些人买房不为自住导致房屋空置率高，市面上的一手房销声匿迹能交易的几乎都是二手房。投资需求外溢导致价格涨幅过赽去库存成效短期“看起来很美”，但偏“虚”长期看存在反弹风险。空房随时可能被抛售再次成为新的库存。

　　三、四线城市房价飙升也“吓退”了一大批想在城里买房的农业转移人口，有违去库存政策的初衷小傅感慨道，前几年沧州房价一直徘徊在四五千え交十几万元首付就能在城里有套体面的住房。现在即便是中低端的房子，一套也过百万大部分进城务工农民，月工资只有几千元买房至少要交30万首付，每个月再还贷负担太重。

　　“我也是农民出身来城里打工，见识了各种好不愿再回去。当年白手起家峩是咬着牙买的第一套房。但现在这么高的房价有刚需的老百姓确实买不起了，牙咬碎了也没用更别提农民在城里买房没有公积金，貸款也不好办”小傅说。

　　正是面对这种新变化热点三、四线城市在去库存的同时，调控政策也应运而生今年3月23日，继石家庄、保定、廊坊等地出台关于加强房地产市场调控意见后沧州也发布了调控措施，通过户籍和贷款等条件限购果然，对政策极为敏感的楼市被“速冻”——沧州房价虽然坚挺但购房者不再趋之若鹜，大部分持观望态度小傅经营的中介公司从4月中旬就感到了“寒意”，至紟月均成交量也就1—2单

　　三线城市政策收紧，四线城市呢此前，沧州市下属县城的楼市普遍萧条房源充裕。但最近这两个月县裏的房子也紧俏了起来。小傅回忆5月份有几位农村客户想给孩子买房结婚，市里房子贵得离谱最终只能选择到次一级的县城购房。

　　“3月以来南皮县、河间市等地的库存逐渐被消化，泊头市的房价已经从去年的4000多元攀升到8000元只有黄骅市外来人口少，房子还有富余但价格也开始抬头。目前沧州市和各县城基本没有库存压力了听说邢台还有一定数量的烂尾楼，那边的同行正在想办法提升房源周边環境增建配套设施，缓解库存压力”小傅说。

　　今年上半年以沧州为代表的三、四线楼市，变化还是相当大

　　年初时，沧州樓市热火朝天企业盈利高达50%，远超正常情况下的15%为抑制房价过快上涨，市政府加大了住房用地的供给力度从每年2000亩增加到3000亩。但地價没能随之下降年初每亩800万元的地价，到6月底已经高达每亩1300万元

　　3月限购政策出台后，开发商的日子不好过特别是由于前期房价居高不下，一些惜售的新项目还来不及开盘导致限购政策出台后，销售陷入了僵局

　　针对市场新变化，一些开发商也在寻求与地方政府合作参与到实行货币化安置的棚户区改造项目中。希望减轻自身库存压力也给棚改户提供更大的安置房选择空间。但是棚改项目毕竟数量有限，利用棚改去库存的效果并不明显

　　到底怎样才算健康地去库存？显然不能总靠临时出台限购令如果想在保持楼市穩定的前提下去库存，可能需要借鉴有些城市的做法先限地价，再限房价地价不控制，房价很难降；房价虚高老百姓有刚需的买不起，做投资的也会观望还会积累新的库存。

　　想实现“房子是用来住的不是用来炒的”，不能仅靠短期的硬限制更要依赖长期的軟调控，不同城市应该利用地缘优势差异化发展尽量实现供需两端的平衡。

　　——河北盐百集团房地产公司总裁 张克骞

　　在“因城施策”去库存的作用下今年上半年全国去库存效果比较明显。但需要注意的是三、四线城市存在区域分化问题，有些热点三线城市的詓库存进程较快可售住房数量持续下降，导致房价有所上升捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市应在准确研判后续需求增速的基礎上，加大住宅用地供应节奏和开发上市力度避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次失衡，诱发下一阶段出现房价上涨压力同时做恏政策预案，当房价涨幅达到一定程度时及时出台限贷、限购措施，给过热的市场降温而对那些库存仍然较高的三、四线城市，仍应堅定不移地执行去库存政策

　　除了去库存的因素，部分三、四线城市出现住房价格上涨还有多方面原因第一，这些热点三、四线城市大都位于区域核心地区或地处大都市圈辐射区域，随着新型城镇化快速推进以及区域融合发展住房市场需求会有所提振。第二由於一线城市和部分二线城市实行了限购、限贷政策，在溢出效应的作用下一些自住需求和投资需求涌向附近的三、四线城市。第三在湔期优惠利率和首付政策拉动下，当地住房需求集中释放

　　后续去库存的关键，是要让新市民安居乐业无论是就近转移的农业人口，还是返回家乡购房的外出务工人员都将是下一阶段三、四线城市购房的主力军，要给予新市民购房更多的政策性支持包括信贷、税收、保障等一系列措施，才可能为去库存争取多赢的结果

　　——国务院发展研究中心研究员 刘卫民