通州190万的房交85万税 产权不足40年也跟风涨
作者：来源：北京日报
　　[摘要]“唯一不限购”的卖点背后，却是二手商住房交易的高昂成本。这类产权期限短、非住宅、无学区的房子，因为特殊的地理位置和不限购而受到关注。　　连续两轮限购，已覆盖到了通州住宅和商务型公寓、商业、办公三类非住宅项目，而早于新规就已经网签成交的二手商住房却挂上了“免限牌”，成为该区域内唯一不限购的房。记者近日调查发现，这类产权期限短、非住宅、无学区的房子，因为特殊的地理位置和不限购而受到关注，多个项目正借机抬价。但“唯一不限购”的卖点背后，却是二手商住房交易的高昂成本。　　二手商住房暂不限购　　5月6日，通州三类非住宅项目正式开始限购：当地特有的商务型公寓虽然可售个人，但买方必须具备相应购房资格；而商业、办公项目将只能出售给社会组织或企事业单位。　　“大家都在研究对策，这些由商业办公项目改装成的‘商住两用房’到底还能不能卖给业主？我也不知道。” 限购首周，面对众多老客户的咨询，负责通州多个二手商住房销售的链家地产经纪人小李只能有些遗憾地给出上述答复。但在最近，他改了口：二手的商业、办公项目依旧可以向个人出售，甚至在他的店里已经有人通过了网签，“这个月我们已经网签五六套了，就是在限购后成交的。”　　根据5月5日市住建委与通州区联合发布的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。　　这个“原规定”是什么？记者了解到，这主要是指：如果是在限购政策出台前，个人购买的商业、办公项目已经完成网签，再次出售是可以卖给个人的。而正是这项条款，让一些房屋中介看到一线生机。　　小李介绍，按照最近通过网签的情况，个人购买二手商业、办公项目并不需要纳税、社保、户口的要求，“也就是说，不具备北京和通州的购房资格也能购买。”　　产权不足40年也跟风涨　　“现在这房子185万元，年前大约150万元吧，一直在涨。”在我爱我家中介一位王姓经纪人口中，通州北苑地区河和居项目这套只有41平方米的“商住两用房”成了香饽饽。　　另一位经纪人也透露，业主最近又把价格从185万元抬高到了193万元，“去年通州住宅限购升级后，二手房也在涨，现在一个道理。”仅用185万元的价格计算，这套41平方米、房龄六年的“商住两用房”均价已经是4.7万元／平方米。　　“河和居属于两层LOFT，41平方米只是房本面积，赠送的第二层面积没算进来。”然而，中介方面也介绍，河和居商住房产权期限只有50年，如果除去之前开发周期和前业主使用的期限，只剩下不到40年的产权期。　　另一方面，一些好房源最近也频频引来看房人。例如，河和居一套190万元商住房最近一个月就增加了16位看房客户，而有11户都是在商住限购后集中看房。　　“5月初报价是275万元，现在涨到280万元了，这个月二手商住房基本都在涨。”链家地产马驹桥地区门店经纪人刘浩（化名）说，合生世界村涨得较少，每平方米抬了一千，总价得涨了10万元左右；而位置和项目较好的星际悦城涨得较多，每平方米抬了两千多了，总价就更高了。　　税费奇高投资须谨慎　　看房场面虽然热闹，但这些二手商住房成交并不容易。一位房屋中介负责人向记者道出了其中的秘密：看房人很多都是被网站或客户端上首付款信息给“骗”了。　　目前，商业房产项目贷款首付比例要求至少50%，各家中介在房屋信息上也都会按50%的最低首付来标注。记者通过链家地产客户端看到，河和居那套41平方米的二手“商住两用房”标价为190万元，而首付款一栏则标为95万元，月供为5042元。　　“很多人是奔95万元的低首付来的，但跟实际情况是两码事儿。”这位中介负责人提醒，区别于普通的二手住宅，二手商业项目在交易环节缴纳的税费较多。以这套原值45万元、现售价190万元的二手商住房为例：如果首付95万元、贷款95万元，在缴纳190万元的购房款外，还需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%－60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。　　照此计算，在以190万元的价格成交并首付50%、贷款50%时，需要缴纳7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、5.7万元的契税、1450元的印花税。由于二手房实际交易中一般都是买房人承担税费，因此买房人除了承担190万元的房屋价格后，还需要缴纳85.595万元的税费。　　“不过，只要你多交首付，就能尽量避掉税费。”在中介眼中，买房人若能全款买房，那就能以45万元原值作为网签价格，而实际成交付款价格则还是190万元。这样一来，房子的成交差额就是“0”，那么增值税、土地增值税、个税就能自然避开，只需要缴纳5.7万元的契税、1450元的印花税。　　“对于商住产品的青睐，一是刚需，二是投资。”业内人士分析，住宅长期限购的背景下，消费者对于房产类的投资需求更多注入了商住市场；而低总价的商住产品也吸引了大量首次置业的刚需类客群。但不可避免的是，商住产品存在着如上所述的税费高，甚至是后期水电费、物业费用高的问题。“从长远来看，由于商住市场充足的供应量以及被严格限购，均价也较难出现大幅上涨。”上述人士提醒，对商住两用房的投资升值空间，消费者要有理性判断。　　（北京日报）
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document.getElementById("bdshell_js").src = "http://bdimg./static/js/shell_v2.js?cdnversion=" + new Date().getHours();芜湖 [切换城市]
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芜湖讯 近年来，芜湖的社区商铺和门面房备受投资者的欢迎，近期很多投资者致电365房博士询问二手门面房交易的税费问题以及证户口迁移如何办理？下面365房博士将为你梳理芜湖门面房买卖的相关问题，为投资者提供一点帮助。 【电话：400-2】
问题一：芜湖市区现在二手门面房（商铺）交易，买卖双方各有哪些税费？
答：关于二手门面房交易，卖方涉及税收：营业税及其附加。按交易价格（评估价格）减去购买价差额计征营业税（税率5％）、城市维护建设税（市区按营业税税额的7％）、教育费附加（营业税税额的3％）、地方教育附加（营业税税额的2%）。增值税。按照转让价格的1.5%预征土地增值税，由主管税务分局办理土地增值税结算手续。个人所得税。对纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭证的，经征收机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金以及有关合理费用，其余额按20%的比例税率征收。纳税人不能提供完整、准确的住房原值凭证，不能正确计算住房原值和应纳税额，按其住房转让全部收入的1%核定征收。印花税。按照转让价格的万分之五征收产权转移书据印花税。买方涉及税收：契税。按评估价格计征契税（税率4％）。印花税。按照转让价格的万分之五征收产权转移书据印花税。按5元/件缴纳权证印花税。【电话：400-2】
问题二：我的门面房在工农路中达新村，1999年在开发手里商买的，当时领了房产证，现在怎么补办土地证？需要什么手续？
答：我国《房地产管理法》第六十三条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。第六十一条规定以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。如果当地的土地与房屋管理部门为同一个部门，则可以统一发放同一本房地产权证，如果当地的土地与房屋管理部门是分开的两个部门，则必须分别到两个部门办理《土地使用证》和《房屋产权证》。我市属于后面这种情况。具体办理程序与申报材料如下【咨询电话：400-2】：
（1）申请人可先到测绘公司申请对房屋所占土地面积进行测量
（2）申请人带下列材料到行政服务中心三楼国土窗口申请办理
A、房屋产权证原件并复印一套，如房屋为多人共有，则共有房产证也要复印；
B、购房合同复印件一份；
C、个人身份证复印件一份，如房屋为多人共有，则共有人身份证也要复印；
D、房屋契税交纳凭证复印件一份；
E、测绘部门出具的测绘资料；以上材料齐全交件后五个工作日内办结。【咨询电话：400-2】
问题三：在芜湖购买门面房能否迁户口？
答：按照户口常住地登记原则，如果门面房用于居住，房主可以凭房屋产权证、户口、身份证到派出所办理户口迁入手续。【咨询电话：400-2】
问题四：户被安置的门面房产权证能不能办理？
答：安置房办产权证，需由建设单位提供安置房项目的用地、规划、竣工验收等手续，申请办理房屋初始证后，拆迁户才能申请办理产权证，具体各小区的详细情况，可到建设单位询问。【咨询电话：400-2】
问题五：在芜湖购买门面房，可以提取公积金偿还贷款吗？
答：国务院的《住房公积金管理条例》规定住房公积金只能专项用于职工自住住房，而买门面房属于商业投资行为，不符合住房公积金的使用方向，住房公积金贷款和提取都不行。咨询电话：400-2】
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房屋面积：
房屋单价：
房屋总价：
房屋原价：
房屋年限：
2年(含)以下
2年以上未满5年
房屋性质：
经济适用房
买方家庭首次购房：
卖方家庭唯一住房：
工具说明：
计算买卖双方在买卖二手房时中所涉及到的主要税费数额。
操作步骤：
第1步： 在下拉框中确定房产性质。第2步：在下拉框中选择是否满5年。第3步，按照提示填写相关信息，可根据实际情况更改涉及到的税率。第4步：点击计算，提交后就可以看到计算结果。
名词解释：
非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在 1.0 以下(不含 1.0);2、单套建筑面积在 140 平方米以上(含140 平方米);3、实际成交价格高于该区市场指导价 1.2 倍以上(不含 1.2 倍)。 经济适用房：已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。契税：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。营业税：个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应当征收的一种税目。个人所得税：个人销售、转让房地产按照“财产转让所得”税目征收个人所得税。印花税：房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。工本印花税：以经济活动中签订的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。综合地价款：经济适用房上市交易转变成商品房所要交给国家的补偿金。房产购置满5年：以取得完税证明即契税票或房产证出证日期满五年为准。
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二手车过户交易税多少钱？二手房交易税费,二手房过户费怎么算？
　　房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。
　　中文名房屋产权 产权分类小产权、大产权 来源购买取得、建设取得等 证 & &件房屋产权证 &目录1 房屋分类
　　2 产权来源
　　3 产权年限
　　4 办理流程
　　5 产权证
　　6 其它
　　房屋产权房屋分类编辑 按房屋产权分类
　　产权名称 土地所有权 费用缴纳类型 权属证明颁发
　　单位 抵押、贷款等 地上房屋类型 土地使用权年限
　　大产权 国家所有 土地出让金等 国家，房管局 可办理 可有商业，住宅，经济适用房（经适房），限价房等 70年：居住用；
　　50年：教科文体工用；
　　40年：商旅娱用；
　　小产权 集体所有 未缴纳 乡政府或村 不可办理 普通住宅 没有明确时间，可随时终止
　　按房屋所有权分类
　　按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：
　　(l)国家所有住宅;
　　(2)劳动群众集体所有住宅;
　　(3)公民私人所有住宅;
　　(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。[1]
　　房屋产权产权来源编辑 依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：
　　购买取得
　　购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：第一应考察所购房屋是合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；第二应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三，应及时到房管部门办理登记、过户手续。
　　建设取得
　　这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：第一应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准；第二应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。
　　受赠取得
　　这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。
　　抵押取得
　　所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：第一，抵押人与抵押权人应订立书面合同；第二应当到有关部门办理抵押登记手续；第三，应当注意抵押房地产的合法性；第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约下，办理有关手续。
　　继承取得
　　我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。
　　房屋产权产权年限编辑 土地使用权
　　是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
　　房屋所有权
　　属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自日起施行)第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。
　　房屋产权办理流程编辑 办理房屋所有权登记须带证件
　　1、房屋所有权初始登记
　　（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。
　　2、房屋所有权转移登记
　　（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。 第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
　　3、房屋所有权变更登记
　　4、房屋所有权注销登记
　　5、抵押权登记
　　（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料
　　6、抵押权注销登记
　　（一） 登记申请书；（二） 申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四） 证明房屋抵押权消灭的材料；（五） 其他必要材料。
　　7、预购商品房预告登记
　　（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。
　　8、房屋所有权转移预告登记
　　（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料。
　　办理房屋所有权登记流程
　　申请 受理 审核 收费 发证 记载于登记簿 归档[2]
　　房屋产权产权证编辑 房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。
　　有产权证可以对房屋拥有一定的处分权，没有产权证的有些权利得不到保障。如果没有办理房地产权证，买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。
　　房屋产权其它编辑 土地使用权和房屋所有权的区别
　　购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，&土地使 用权&与&房屋产权&是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。
　　业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。
　　也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。
　　住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。 房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。
　　不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈，也不能把&房屋的所有权&和&土地的使用权&混为一谈了，正确的说法是&土地的使用权一般为70年&。
　　土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
　　到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。
　　两者的区别：1、两者的权属不同， 根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权。因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。 相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。 答疑: Q:房产证上会写上年限吗?
　　A:购买商品房后,由住建局发放的房产证,国土局则发放国有土地使用证,有些地区会在房产证上注明土地的使用年限,另一方面,如业主需求土地使用证,则需要开发商协助向国土局申请。
　　Q:国有土地使用证和房产证有什么区别?
　　A:要买房子首先要看两证,《国有土地使用权证》和《房屋产权证》,《国有土地使用权证》上就有你所购买房屋的土地分摊面积和性质以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括&商业用地&、&工业用地&等。
　　国有土地使用证是公有的,房产证是私有的,国有土地使用权50年、70年是针对该地块的土地使用年限,而商品房被购房者购买后,则属于业主所有,但业主仅拥有这块土地上对应的商品房拥有权,而没有土地的使用权。另外,只有土地才有使用年限。
　　业主购买商品房, 国家没有硬性规定需要发放国土使用证, 业主如有需求, 则需要在开发商的配合下向国土局申请。
　　Q:房屋产权是从什么时候算起,如何界定?
　　A:住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准,不考虑你和开发商签署的预售合同日期。
　　比如一个开发商2006年买的土地使用权,3年的开发时间,你2008年买的房子,2009年才交房入住,那么你的产权时间从2006年算起70年。土地使用年限按土地证上的用地性质来划分。
　　Q:产权到期后房子该怎么办?
　　A:中国自改革开放以来,才开始房屋产权年限的问题,从首批拥有房产证的业主至今也不过30多年,距离产权70年还有一段距离,国家暂无条例明确规定,产权到期后的具体处理方法。
　　查房屋产权时要注意的情况:
　　1.有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等; 2.产权是否登记?如预售房、抵押商品房未登记等;
　　3.产权是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件;
　　4.产权有无纠纷?如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等;
　　5.有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。
　　参考资料1. & &房屋产权的划分归类 &．法律快车[引用日期]2. & &买房卖房 房屋产权都很重要 &．中国二手网[引用日期]词条标签：计算机术语 ， 经济 ， 社会 ， 法律术语 &图集
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　　基本信息
　　中文名称
　　房屋产权年限
　　民用住宅建筑，商用建筑
　　f&ng wū chǎn qu&n ni&n xi&n
　　居住用地是70年
　　房屋产权调换
　　以易地或原地再建的房屋
　　参考资料
　　房屋产权年限性质
　　1基本概念
　　2主要性质
　　3房屋产权获得方式
　　折叠编辑本段基本概念
　　房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。
　　按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
　　折叠编辑本段主要性质
　　我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗？安全检查中...
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