房产证加名字就算是共同财产了吗第13期
导读：自婚姻法司法解释三出台后，牵起了房产加名热，然而却暴露出许多问题，婚姻已不可信，爱情更是飘渺，大众对婚姻缺乏信心，更有人将婚姻的一切包括爱情都寄托在房子上，同时还寄希望法律也照此保护。现在，只要买了房就会谈到加名这个问题上，那么房产证加名后是不是离婚时能得到财产呢？下面由本期特邀嘉宾余春明律师为你解答。
对方欠债多，房产证加名等于自讨苦吃
一般来说房产证加名取得财产是一种利益，如果说不好，可能情况比较特殊，比如这套房有太多的债务或者对方有很多的债务，可能会被别人骚扰，因为你是这个房子的债务人，所以就会引起不必要的麻烦。
一方婚前所购买的房屋，婚后按揭的房产，离婚后，一方只能分得婚姻承续期间共同还款的这一部分。对事实情况在法律上予以确认的房产加名行为，将隐性的财产问题明晰化，强化了婚姻当事人的财产意识，对外宣示了另一方的财产权利，避免了单方处分夫妻共同财产的风险，是保障夫妻双方权益的有效手段。房产加名行为属于不动产权利变动行为，具有公示公告的物权效力。房产证是房产权利归属的证明，房产加名之后，房产证上记载的产权所有人发生变化，意味着房产的权属发生变化。换言之，房产加名行为一旦完成，则产生财产转移的法律效力。
房产证加名后不一定能有一半的房产
大多数人认为，对于一方婚前个人购买的产权房屋，另一方加上名字，可理所当然地享有二分之一的产权。通常来说是这样，因为夫妻共同财产如果不是按份额分配，一般都是均等的分割，那么也有加名特别的约定，比如说你的房子比较大，这个房子的价格是过亿的房价，规定你只有十分之一的房，所以加名时会规定你只有这个份额。
在司法实际的判例中，目前离婚案件的财产分割，虽然确定加名字的一方有产权份额，但分割时并不一定就是二分之一。关于分割方式，有协议的从协议，没有协议的，法院会综合考虑各方对房产的贡献、结婚的年限等因素，使得加名一方的实际产权份额不足一半。
因此，夫妻双方在房产证上加名字的同时，可通过协议明确确定每个人在房屋所享有的产权份额，以此确定离婚财产分割时的比例。有这样的协议，房屋的产权才可得到充分保护。
举个例子：房产证上有名字没出钱 离婚仍难分一半房产
小夫妻离婚时，夫妻名下房屋要分割，女方以产证上有名字为由，要求分得婚房的一半折价款。但是房屋是父母出资购买，购房时，对购买房屋的出资情况以及房屋的实际权利人，签订一份家庭协议，女方以“见证人”的身份在协议上签了名，与房屋没有关系，仅是“挂名”而已。最后法院认为根据家庭协议约定，房屋由男方父母出资购买，产权也归两人所有。但是，基于在实际购房时将产权登记在夫妻两人名下，男方父母对此并无异议，因此，房屋应认定为男女双方和男方父母四人共同所有，女方只能分得房产的15%。
按揭购房加名可以申请共有产权证
房产证是指取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。在买房时购房合同可以写上几个人的名字没有具体规定，但是办理房产证时就有区别了，房地产权证是一人一证。第一业主即共同购买人的顺序第一人名下是《房地产权证》，在占有房屋份额那栏填的是共有，而其他人共同人持有的是《房地产权共有(用)证》，在占有房屋份额那栏填的是共有。
按揭购房时，合同上只能写一个人名字。因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，房产证上可以写几个名字，无需纠结，必须只能是一个人的名字，其原因是规避银行的贷款风险。如果希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。
如果贷款一般来说，有贷款的房子想要加上另一半的名字，前提条件是还清贷款，如果在没有还清贷款的情况加名，需要加名双方就要先向银行申请，银行同意后，三方一起到房产抵押窗口，要求变更债务人，并重新办理房产的他项权证，然后才能对房产证上的名字进行变更。
如果房子是贷款买的，但要加名字的时候无贷款在身，那么要加名很简单，只需要提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，由夫妻双方共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，就可加名。
婚前婚后的房产证加名都不同
自新婚姻法出台以后，为保障自己的利益，很多人都希望在房产证上加名字，但是房产证加名，婚前、婚后不一样，房子有无贷款等也导致加名的费用也不一样。
婚后房产证上加名字
夫妻婚后购买的房产，如果房产证上只有一方的名字，现在想把对方的名字也加上，只需要双方持结婚证、身份证、房产证，到房管局办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请，就可以办理房产证增加共有人的业务，费用包含配图费、登记费等。
婚前房产证上加名字
房子为一方婚前个人购买的，结婚后，配偶名字也想加为房子的共有人，则需要走房产交易的程序，即通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、营业税等税费。
办理房产证加名手续，需要提供房产证、房子的市场指导价或评估报告和评估费用发票，买卖双方身份证，购房发票，契税证，网签购房合同房改房的时间以房本、收据、出售公有住宅协议上的时间为准，此外还需提供户口本、结婚证。另外，为了证明是购房人的唯一住宅，还需要房管部门出具无房证明。
房产证上加名字及办理费用，主要分为三种情况：
第一种情况：有房无贷
1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。
2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。
3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20 天后可拿到新的房产证。
4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。
第二种情况：有房有贷
1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。
2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。
3、其他步骤同“有房无贷”。
第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。
房产证加名的费用：
1、每平方米2.5元交易费。
2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要。 3、万分之5的印花税。
4、4本合同，每本约5元(各地区交易中心不一样)。
5、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。
房产证加名处理不好会酿成恶果
曾经有新闻报道松原某男子为了讨好自己的女友，主动把她的名字加到了房产证上。但二人感情破裂分手后，女子要求男子付给她一半房钱，男子一怒之下将女子杀死。房产证加名处理不好就会酿成很严重的后果。
人生关系人生观不正确，有些异性之前不是感情的交往，而是参杂太多的物质，这个时候，由于动机不同，企图其反对方的财产，导致对方一些怨恨的情绪，可能产生纠纷，出现极端的事情，那么我们如何避免纠纷呢?
首先要树立正确的金钱观，世界观，物质观，如果我们所有财物取得都依赖于劳动所得，不希望以其他关系，但也不是夫妻的关系，减少一些不道德的或让人觉得不正常的关系加名，这种纠纷会就会降到最低的程度，就是一切以自然，以自己的诚信劳动，不是以不道德的关系来取得财产，那么保证自己的安全，也保证别
人的安全。
对于房产证“加名热”表现出两个问题。一是“恐惧症”：婚姻已不可信，爱情更是飘渺，大众对婚姻缺乏信心。二是“妄想症”：将婚姻的一切包括爱情都寄托在房子上，同时还寄希望法律也照此保护。
一方婚前所购买的房屋，婚后按揭的房产，离婚后，另一方只能分得婚姻承续期间共同还款的这一部分。现在，广大网民朋友，尤其是女士们都感到特别不安全，结婚十几二十年，房子还是别人的，与自己没关系，自己陪嫁的嫁妆，比如说电器，汽车，家具等都破旧了，都没有用处，而房子还在增值，就认为不公平，要加自己名字，这个可以理解。本人认为感情够深，男方加上对方的名字，这是对爱的承诺体现，那么对待女方这方说，如果对待爱情有足够的信任，即使不加名，也会有足够的信心。可是现在对大家对婚姻也越来越没有安全感了。
本期说法专家
　广东-广州
专长：房产纠纷
律所：广东法制盛邦律师事务所
简介：余春明律师，清华大学法律硕士，广东法制盛邦律师事务所律师、合伙人。...
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来源：找法网
作者：余春明律师
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Copyright@　找法网() 版权所有问夫妻共同房产，离婚后过户给一方房产证已过户，办理土地证时有关部门说要评估要交契税等几千元
提问者:热心网友
既然房产证已经过户给女方了，女方就可以单独买卖该房屋，土地证只是表明土地使用权归谁，和房屋买卖不冲突，随房屋所有权转移。当然为保险期间，你也可以要求男方配合你过户，包括起诉。他是有义务来协助你过户土地证的。
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验证码必须4位&&&&&&房产是每一个家庭必须的生活资料，几乎每个婚姻的裂变都会涉及到离婚房产分割问题。在离婚诉讼中。房产往往是夫妻分割的最主要财产，它浓缩了夫妻在婚姻关系存续期间大部分财富的积累，凝结着当事人几年甚至几十年的辛苦和汗水。
&&& 当夫妻关系融洽时，它是双方的&爱巢&；一旦夫妻感情突变。它又是双方争夺的&主战场&。
&&& 笔者在日常办案和接待咨询中，接触到当事人大量关于离婚房产分割的问题，在此特对这些问题进行梳理，希望对面临类似问题的当事人能够有所帮助。
& 问：离婚诉讼中可以只起诉离婚而不要求法院分割房产吗?
&&& 答：从法律上讲，& &不告不理&是法院审理案件的基本司法原则。如果原告单独起诉离婚并不要求法院对财产分割进行处理，那么法院本无理由在原告诉讼请求之外处理财产问题。
&&& 但是，我国法院在审理夫妻离婚案件时，为了避免出现&诉累&，常常在判决夫妻离婚的同时就夫妻共同财产的分割及子女抚养问题一并进行解决。即便原告起诉离婚时并不要求对财产进行处理，如果被告要求分割财产，那么法院还是有权处理双方的财产问题的。
&&& 问：夫妻只有一套房产，离婚诉讼中可以按房间进行分割吗?
&&& 答：不行。离婚房屋按房间分割违反了一物一权(所有权)的物权原则。
&&& 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。权利人要实现其对物的直接支配和排他的权利．须以国家公权力的保护为后盾。而国家公权力要实现对物权的保护。必须以确定物的范围和界域为前提。《物权法》并没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，而是以一种隐而不显的方式肯定了这一原则，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现。
&&& 一物一权原则，是指一物之上不能同时存在两个以上的所有权。广义上的一物一权原则，还包括一物之上不能同时存在两个以上种类一致、效力相同的用益物权或者担保物权。住宅楼中&一物&的最小单位是&套&，一套房屋的范围和界域内只能确定一个所有权，一套房屋内的不同房间，不能单独设立所有权。国家对不动产实行的统一登记制度中，不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。
&&& 故不动产虽然可以由两个以上个人共有，但成套建造的单元楼房不得由两个以上个人分别所有该套房屋内的不同房间。
&&& 夫妻两人离婚时，一套房屋不能由两人分别所有不同的房间，但这并不妨碍离婚时或离婚后，取得房屋所有权的一方，将某个房间甚至整套房屋提供给另一方居住使用。
&&& 问：夫妻双方都没有能力支付对方房屋折价款，夫妻离婚房产分割可以直接确认按份共有，而不进行折价补偿吗?& 、
&&& 答：夫妻离婚房_产分割一般应在法院判决离婚的同时处理，上海法院分割夫妻共有房产的方式一般是一人得房一人得房子的折价款，这是由房产的特殊属性决定的，也是因为夫妻双方房产共有的基础不再存在，为避免离婚后继续发生纠纷的有效处理措施。
&&& 但是，对于明显由一方得房而得房的一方离婚后无法支付房产折价款的情况下，另一方可以请求法院不判决支付房产折价款，而直接判决房产离婚后仍由双方按份共有，由离婚判决书明确诉讼双方对离婚后房产的持有比例?
&&& 上海高院在2007年由高院民一庭、执行局、立案庭、行政庭等部门，就如何贯彻审执兼顾原则多次磋商研究，形成了《关于贯彻审执兼顾原则的若干意见》，该意见明确：如双方经济状况不佳，且感情破裂、确无共同生活可能的，可判决房屋产权归双方共有并确认各自份额，但可明确由一方使用，使用方须支付使用费，以解决对方的居住问题(使用权房参照上述办法解决1。
&&& 此需要提醒的是：这样属于特例，如果法院有别的选择，一般不会照此意见判决按份共有。
&&& 问：夫妻双方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折价款，可以申请法院拍卖分割拍卖款吗?
&&& 答：在法院作出判决前申请法院拍卖诉争房屋，需要夫妻双方共同申请，单方申请是不行的。
&&& 问：我放弃所拥有的房产份额，法院就会判决离婚吗?
&&& 答：法院判决离婚的标准是夫妻感情破裂，这和当事人是不是放弃财产份额没有关系。虽然在离婚诉讼中承诺放弃所拥有的房产份额可以作为离婚谈判的筹码，但离婚谈判是有许多技巧的，建议不要轻言放弃房产。否则，如果放弃分割房产后对方仍不同意离婚，便无路可退了。
&&& 问：婿前买的房子就是婚前个人财产，婚后买的房子就是夫妻共同财产吗?婚前婚后是按照房产证颁发的时间界定呜?
&&& 答：目前确有许多观点认为，只要房产证颁发的时间在结婚之前就是婚前个人财产，如果房产证颁发的时间在结婚之后就为夫妻共同财产。这种观点的法律渊源在于我国物权法规定的物权登记制度，一般情况下，房产权属登记是房产所有权取得的必经程序。只有办理了房产产权登记或者过户手续，才能真正取得房产所有权。因此，有人认为房产证只要是婚后办出来的，那么房产就是婚后取得的，是为夫妻共同财产；反之，房产证只要是婚前办出来的，该房产就为婚前个人财产。
&&& 但在实践中，存在房产为婚前签订合同购买、但由于房地产管理部门办理产权证需要一段时间，有时候婚前购房但产权证在结婚后取得，对于该类房产是否为共同财产，上海法院以购买房产、签订合同的时间点作为确定产权性质的标准，并没有以房产证取得的时间点作为判断房产是否共有的标志。
&&& 另外，许多婚后取得房子，如遗嘱继承或赠与合同中确定只归，夫或妻一方的房产、夫妻婚内协议约定只归夫妻一方所有的房产、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下，这些也都是夫妻一方的个人财产。
&&& 问：夫妻一方婚前按揭购房婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产吗?
&&& 答：物权法主张物的孳息属于物的所有权人&，房产因市场价格波动造成的增值属于房屋的自然孳息，因此夫妻婚前按揭购房婚后共同还贷离婚时房屋增值部分属于房屋的所有权人。如果婚前按揭购买的房屋登记在出资者一人名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分归出资者一人所有；如果婚前按揭购买的房屋登记在夫妻双方名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分在离婚时均可以要求分割。
&&& 最高院《婚姻法司法解释三》明确：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
&&& 问：父母全额出资，单独登记在子女名下的房产，父母离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗?
&&& 答：根据我国婚姻法相关规定，夫妻婚后共同出资购买的房子，无论登记在夫妻一方名下还是双方名下，如果没有相反证据，均应认定为夫妻共同财产。
&&& 但若房屋产权证上也登记有子女的名字，则为夫妻双方与子女共同所有。此时的房子不仅是夫妻共有财产，还是家庭共同共有财产。
&&& 现实生活中，有些夫妻在婚姻关系存续期间，购房登记时会把房屋产权仅登记在自己子女名下。此时，夫妻双方一旦发生离婚诉讼，如有一方坚持要求对登记在子女名下的房产进行分割该如何处理?
&&& 上海市高级人民法院《民事法律适用问答》2005年第3期(总第16期)对此做了解答：物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则．一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。
&&& 实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。
&&& 2007年，上海高院对此问题做了进一步解释：至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，上海高院《民事法律适用问答》2005年第3期问题六巳有答复。但鉴于来成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。
&&& 由此可见，如果夫妻购房时将房产仅仅登记在未成年子女的名下．仍然可以认做为夫妻和子女共有，夫妻离婚时有权对该房产进行分割。
&&& 但是，如果夫妻购房时，将所购买的房产登记在成年子女的名下，夫妻离婚时能否主张对该房产进行分割?我国法律及相关司法解释对此均未作出规定。
&&& 笔者认为，鉴于成年子女已为独立民事主体，并不像未成年人一样在父母监护之下，因此，此时若父母仍将房产登记在子女名下，除非有相反的证据证明，否则就视为对子女的赠与。赠与完成时，父母即丧失对财产的所有权。
&&& 问：婚后夫妻一方用婚前个人存款单独出资买的房子，且房产亦登记在出资者自己名F，该套房产应为夫妻共同财产还是个人财产?
&&& 答：我国婚姻法第十八条规定，夫妻一方的婚前财产为一方的个人财产。因此，夫妻一方婚前的个人存款归一方个人所有，离婚时另一方无权分割。
&&& 最高人民法院《婚姻法解释(一)》第十九条明确规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产．不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
。&&& 上海市高级人民法院在民事法律适用问答中进一步解释：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后购置的房屋，仍然属于购置方的婚前财产，如果对方没有出资，则不能主张享有房屋的份额。
&&& 同样，婚前其他财产的形式转化．也不影响其作为婚前财产的性质。
&&& 另外，、婚前财产产生的孳息，如婚前存款的利息等财产，也属于婚前财产。律师在此提醒：如果当事人因以婚前存款购置的房屋发生纠纷，一方诉讼至法院要求分割，法院对房产性质的认定，关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该房产是用其婚前存款购买的，那么法院认定房屋系夫妻共同财产的可能性极大。
&&& 为此，当事人如果希望适用《婚姻法解释(一)》第十九条的规定认定房产的性质，至少要举证证明以下两个事实：
&&& 其一，当事人拥有足够的婚前个人财产；
&&& 其二，系争房屋的购房款都是当事人用婚前财产支付的。
&&& 从笔者多年的离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦纠纷发生就很难证明&购房用的钱就是婚前存的那些钱&。针对这种情况，当事人最好的办法也就是委托专业离婚律师协助处理了。
&&& 问：婚前-方承租的公房，婚后购买为产权房，产权证登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产吗?
&&& 答：承租公房，一般是指政府或单位按照国家政策分配给职工居住．职工按照政府规定的租金标准按期交付租金的房屋，房屋的所有权人为政府或单位，职工仅享有承租权及居住权。自1994年起，上海市政府出台了《关于出售公有住房的暂行办法》等一系列规定，开始允许公有住房的承租人(包括同住人)，以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，承租人和同住人就变成了产权人。
&&& 在离婚诉讼中，如果公房是婚前由夫妻一方承租或由其父母承租，婚后以夫妻共同财产购买使之成为产权房(即售后公房)，如何确定该售后公房的法律性质?
&&& 根据最高人民法院《婚姻法解释(二)》第十九条中明确规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。毫无疑问，如果登记在双方名下更是夫妻共同财产。
&&& 从《婚姻法解释(二)》可以看出，最高人民法院否定了夫妻一方婚前所承租的公房使用权所包含的财产价值。
&&& 但从上海的实际情况出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，如果一概不考虑原一方承租时的使用权价值，将显失公允。
&&& 为此，上海市高级人民法院司法指导意见认为，针对这种情况，可区分下列情形处理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；
&&& 一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割：
&&& 对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照《婚姻法解释(二)》第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
&&& 问：如何确定农村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同财产?
&&& 答：根据上海法院的意见，农村宅基地上房产的权利归属一般以建房申请书上核准的申请人数为准。如果夫妻双方均属建房申请书的核准人员，，那么有权在离婚时要求房产分割；否则一方便不能主张分割农村离婚房产，即便其户口可能在该农村房产内。
&&& 问：婚前个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产吗?
&&& 答：& 《婚姻法解释(一)》第十九条明确规定：& &婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。&
&&& 因此，目前已经不存在&个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产&这一说法。
&&& 问：婚后将婚前个人房产卖了又买的房子是夫妻共同财产吗?
&&& 答：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。如果婚后买房子的出资全部来源于婚前房产的卖房款，那么婚后又买的房子仅是&婚前财产在婚后的形式转化&，仍属于个人财产。但如果婚后买的房子登记在夫妻双方名下或对方名下，或婚后买房子的时候用了一部分夫妻共同财产，那么婚后购买的房子就是夫妻共同财产。
&&& 针对此种纠纷，如果诉讼至法院，法院对房产性质的认定关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该婚后房产购房款全部是用其婚前房产卖房款购买的，那么法院认定婚后这套房子系夫妻共同财产的可能性极大。
&&& 当事人如果想证明婚后买的房子也是个人财产，至少要举证证明以下两个事实：其一，当事人婚后有一套婚前房产与配偶无关，卖掉后所有的卖房款都有证据证明；其二，婚后要房子的购房款都是用婚前房产卖房款支付的，没有得到配偶的任何帮助。
&&& 从笔者多年离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦发生纠纷就很难证明&购房用的钱就是出售婚前房产所得款&。
&&& 问：结婚前签定购房合同付首付婚后拿到房产证是夫妻共同财产吗?
&&& 答：& 《婚姻法解释(三)》第十条明确：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
&&& 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
&&& 问：夫妻婚前共同出资购房，房产证登记在一方名下，是夫妻共同财产吗?
&&& 答：如果婚前共同出资购房，房屋产权证登记在夫妻一方名下，该房屋在婚后能否认定为夫妻共同财产，可以说存在较大变数。一般情况下，婚前购房房屋登记在夫妻一方名下，由于购房时男女双方尚未存在夫妻之间的身份关系，我国法律推定为夫妻一方婚前个人财产。
&&& 但是，上海法院曾出台司法指导意见认为：若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样的，其按揭贷款债务为共同债务。
&&& 但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。
&&& 由此可见，我国法律对婚前共同出资购房房屋性质的认定还是比较复杂的。&&& 1
&&& 问：婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后对婚前一方所有的房产进行过修缮、装修，是夫妻共同财产吗?
&&& 答：婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。
问：离婚房产价值的确定是否以当初购买房产时的合同价格为准?
&&& 答：离婚房产价值的确定应以法院分割房产时房产的市场价为准，而非购房时的合同价。
&&& 购房时的合同价和离婚房产分割时的市场价的价差属于房产的增值部分，离婚时同样应当予以分割。
&&& 问：离婚房产价值的确定一+定要申请评估公司评估吗?
&&& 答：司法实践中，离婚诉讼确定房产价值，首先由诉讼双方协商确定．协商不成才会委托专业房产估价公司进行评估。
&&& 虽然采用评估的方式确定房产的价值在司法程序上较显公正，但也存在两个较为突出的问题：
&&& 第一．拖延诉讼的进程。通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，一般需要一、两个月的时间，根据我国诉讼法的规定．评估期间不计入法定审限，因此，如果中介结构拖延的时间过长，可能导致离婚诉讼久拖不决，给双方当事人的心理、生活都带来负担；
&&& 第二，通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估，需要交纳一定的评估费，评估费的数额一般根据房产的价值按比例收取，这对当事人来说也是一笔不小的开支。
&&& 鉴于上述原因，最高人民法院民一庭曾明确表示：& &双方对财产价值有争议的，可通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形式确定和处理财产，处理财产时应惯彻照顾子女和女方权益的原财以及照顾无过错方的原则，不是必须委托中介机构评估。&
&&& 问：出资多少会不会影响离婚房产分割的比例?
&&& 答：司法实践中，上海法院对离婚房产如何分割经常会考虑双方对房产的贡献，这也是基于公平公正的司法理念决定的。
&&& 夫妻双方各自对购房的出资比例经常会对离婚房产的归属及分割比例造成影响。由于夫妻婚后购房，无论是哪一方的出资，一般均为夫妻共同财产出资，因此，出资多少对于此种情况下的房产分割影响较小。
&&& 出资情况对离婚房产分割的影响主要体现在夫妻双方婚前共同购房的案例中。
&&& 根据上海高院的规定，如果恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理应当考虑共有人对共有财产的贡献大小．适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额。
&&& 问：离婚后的居住问题法院会考虑吗?
&&& 答：我国《婚姻法》第四十二条规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。
&&& 上海法院的相关指导意见认为，住房为一方所有，离婚时住房一般仍归该所有人。
&&& 如另一方离婚后确实无房，法院可根据具体情况判决允许其暂住；也可判决无房一方另外租房居住，若经济确有困难，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。
&&& 为此，离婚后居住情况不仅会对夫妻一方个人房产造成影响，基于《婚姻法》第四十二条的理念，夫妻一方离婚后居住困难甚至会对夫妻共同房产分割的分割造成影响。
&&& 问：房产证还没有办出来，离婚时可以分割该房产吗?
&&& 答：根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
&&& 最高院的《婚姻法解释(二)》第二十一条规定，离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的．人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
&&& 因此，如果夫妻婚后购买的房屋尚未过户到夫妻名下，其房屋权利归属根据物权法规定尚不能认定为夫妻共同所有，法院不能处分房屋的所有权，只能判决房屋的使用权。
&&& 但根据上海法院的司法审判实践，有时法院为避免当事人的讼累，对夫妻离婚时尚未取得房屋所有权的房产分割，一般会依据已签订的购房合同，判决由夫妻一方来履行，同时判决履行购房合同的一方支付另一方一定数额的购房折价款作为补偿。
&&& 问：按揭房贷尚未还清，离婚时房产如何分割?一般会判给主贷人吗?
&&& 答：房产是夫妻共同财产i夫妻婚后共同目惦的按揭房贷亦是夫妻共同债务，未付清的按揭款应由双方共同偿还。
&&& 夫妻离婚时，法院通常在判决房产归一方所有的同时，判决未还清的房贷由得房者负责清偿。
&&& 由于法院对房产归属的处理可能涉及贷款人和银行签订的住房按揭贷款合同的变更，所以上海法院的常见分割方法是：谁是按揭贷款合同的主贷人，在双方条件相同的情况下，法院更倾向于把房屋判给谁所有。
&&& 问：离婚房产分割可以在法庭上竞价，谁出价高判给谁吗?
&&& 答：关于离婚房产分割可以在法庭上竞价取得的问题，最高院《婚姻法解释(二)》第二十条对《婚姻法》第三十九条曾作出补充解释：双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：(一)双方均主张房产所有权并且同意竞价取得的，应当准许；(二)一方主张房产所有权的，由评估机构按市场价格对房产作出评估，取得房产所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；& (三)双方均不主张房产所有权的，根据当事人的申请拍卖房产，就所得价款进行分割。
&&& 根据最高法院司法解释我们可以看出，夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属有两个前提：一是双方均主张房产所有权；二是双方均同意同意竞价取得。如果有一方不同意竞价，法院就不能运用竞价规则处理离婚房产分割问题，法院没有强迫当事人接受竞价的权利。
&&& 上海市高院在《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中进一步明确：关于离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理．应按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。
&&& 在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：& (1)双方同意竞价；& (2)双方经济、住房等条件基本相同。
&&& 上海高院关于竞价规则司法适用的指导意见之所以设定采用竞价方法确定房产所有权的归属，必须满足&双方同意竞价&和&双方经济、住房等条件基本相同&两个基本条件，原因在于竞价规则排斥了夫妻离婚财产的处理&应以照顾女方和抚养子女一方的权益&的基本法律原则。
&&& 即便竞价规则从表面上看是公平的，但考虑到子女、女方及生活困难一方的法定利益，通过竞价来处理房产分割问题显然是有利于经济上强势一方的。
&&& 问：夫妻只有一套住房离婚时怎么分割7&&& ．
&&& 答：上海市高院认为，夫妻离婚时房子的分割，首先应审查当事人的经济状况，然后根据不同情况分别处理：如果夫妻仅有一套共有房子，且当事人经济状况良好，能自行解决居住问题的，可判决一方得房、一方得经济补偿。
&&& 若共有房子系以一方当事人名义抵押贷款购买的，一般判决由贷款方获得房子权利，但须支付对方经济补偿(经银行等抵押权人同意变更贷款人等情况除计)。应尽可能促使款项支付到位，调解或判决主文也可明确经济补偿款的支付期限。
&&& 如果夫妻仅有一套共有房子，而双方均无力补偿对方，又难以分开居住，感情尚未完全破裂的，可不判决离婚。
&&& 如双方经济状况不佳，且感情破裂、确无共同生活可能的，可判决房子产权归双方共有并确认各自份额。但可明确由一方使用，使用方须支付使用费，以解决对方的居住问题。
&&& 对经济补偿款的执行，应采用房子置换、房子权利人出资租房等方法予以妥善解决。房子迁让的执行，应审查得房方支付经济补偿款的情况。&&& ．
&&& 得房方末支付经济补偿款的，可暂缓执行其迁让申请。
&&& 问：夫妻双方的父母可以参与夫妻离婚房产分割诉讼吗?
&&& 答：夫妻离婚的诉讼只有两个当事人可以参加，即便是双方父母认为房产与己有关，也不能参与到诉讼中来作为共同原告、共同被告或诉讼第三人。
&&& 如果双方父母想在夫妻离婚诉讼中发表自己的意见，只能作为诉讼双方的诉讼代理人或证人。
&&& 如果诉讼双方任何一方父母认为夫妻离婚所要分割的房产是属于自己的或自己也拥有部分房产产权份额，需要另行起诉处理。
&&& 如果一方父母是隐名的房屋产权人，即夫妻双方共有的房产证上没有父母的名字，而父母是真正的房屋产权人，那么父母应在夫妻离婚房产分割之前向法院起诉，要求确认自己在房产中所享有的权利。
&&& 问：夫妻离婚时房子里的户口如何处理?
&&& 答：夫妻结婚时，经常会把户口迁至夫妻共有房屋内，一旦离婚，得房的一方常常会要求对方将户口迁走。
&&& 关于夫妻离婚房产纠纷中户籍迁移的问题，属于行政管理的事项，如果离婚后应为对方不迁户籍而向法院起诉，法院会认为该事项不应由法院管辖而不予受理。
&&& 可以作为参考的，是法院对于二手房买卖中涉及的户口迁移问题给出的意见。
&&& 上海市高院曾在相关指导意见中指出：对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理：
&&& 买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。
&&& 当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。
&&& 因此，关于夫妻离婚房产分割可能涉及房屋内双方的户口迁移问题，双方最好在离婚诉讼时或执行时妥善解决，以免后患。
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