在百姓网发布最高级的夸大描述面积售房广告被删除了，怎样才能看到原来卖方发布最高级的夸大描述的售房广告

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-04-25 01:40 标签： 5a欧米伽3 效果夸大
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苏晓：售房广告的内容是否具有法律效力？
苏晓，北京市盈科（广州）律师事务所专职律师，执业证号：3年开始从事律师实务工作。苏晓不仅具有扎实的法学理论基础，而且具有丰富的法律实践经验，自执业以来，妥善处理了大量的复杂疑难案件，在企业常年法律顾问、公司法律事务、股权纠纷、房屋买卖合同纠纷、商铺买卖合同纠纷、知识产权纠纷、婚姻家庭纠纷等法律服务领域具有丰富的执业经验。一、售房广告的内容可以是买卖合同的组成部分。开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否具有法律效力呢？我国民法将销售广告和宣传资料称为要约邀请，是开发商邀请购房者参与购房行为的一种表达方式。购房者在购房前看到的广告宣传，包括宣传资料、实物的模型等等基本上都属于要约邀请的范畴，这些内容只要没形成要约，并且在合同中也没有注明，就很难要求卖方对此承担违约责任。但如果销售广告和宣传资料中涉及到有关房屋及相关设施的内容在商品房开发规划范围之内，而该销售广告和宣传资料中的说明和允诺的内容是具体明确的，且该销售广告和宣传资料的说明和允诺即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格，则该商品房的销售广告和宣传资料应当视为具有法律效力的要约，如商品房的层高、楼距、电梯、车库、配套设施、小区绿化率等，即使未明确订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，如出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的说明和允诺的，则应承担违约责任。而一些煽动性、夸张性的宣传如只是为了制造声势，吸引购房者的注意，则只能算作要约邀请，不能视为合同内容。二、开发商在销售广告中的承诺应当写入买卖合同。在现实的房屋买卖交易过程中，开发商在商品房销售广告中承诺的条件较多，而在实际签订合同时，开发商又借口广告仅是宣传而已，以广告不是合同的一部分为借口，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中。在签订合同后或在交房时，购房者以宣传资料或广告为依据向开发商要求兑现有关承诺时，开发商又借口广告仅是广告，双方又都没签字，以构不成对其约束力为由而推脱责任。实际上，开发商的上述种种理由都是站不住脚的。根据《商品房销售管理办法》第15条之规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”。这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在房地产广告中所广而告知的条件，开发商就要承担一定的责任。因此，购房者凭《商品房销售管理办法》之相关条款，有权利要求开发商将广告中的主要条件列入房屋买卖合同中，而开发商也有义务在合同中承诺广告中的主要条件。广告实际上就是开发商所做的邀约邀请，而把广告中的内容进一步落实到双方签订的契约中，就能使之成为对开发商具备法律约束力的要约。三、开发商单方所作的“保留解释权”并不能免责。购房者在购房时,有些售楼资料在不起眼处往往有这样一行字：“开发商保留最终解释权”。这不禁让购房者心生疑虑,是否这样一来开发商今后就可以免责了?在法律上，销售者对商品所作的广告是一种要约邀请,因此，只要开发商在广告中对楼盘进行了具体明确的承诺,一旦开发商与购房者签订了买卖合同，开发商均应在日后兑现其在广告中所做的承诺，否则开发商应承担违约责任，并不能借口其它原因推卸责任。因此,即使开发商在宣传中注明具有“最终解释权”,也无法免责。四、房屋买卖时界定虚假广告有明确的规定。在商品房买卖领域，开发商时常对其楼盘做一些华丽的广告，而其中不乏有言过其实的虚假宣传，往往会误导消费者，而消费者虽然对于虚假广告非常气愤，但往往不知道如何界定虚假广告以追究开发商的法律责任。根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，下列情况的房地产不得发布：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；（8）法律、行政法规规定禁止的其它情形。由此可见，只要发布了上述情形的房地产广告，都是虚假的广告。另外，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会风尚。该规定对房地产广告涉及的具体问题也做了具体规定：（1）房地产广告中涉及所有权或使用权的，所有或者使用的基本单位应当已有实际意义的完整的生产、生活空间；（2）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；（3）房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当；（4）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；（5）房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积；（6）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容;（7）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（8）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应在广告中注明；（9）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；（10）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；（11）房地产广告中不得含有广告主能为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；（12）房地产广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；（13）房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师、评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确表明出处。通过对上述规定的对照，就不难找出虚假房地产广告，务请广大购房者斟酌。同时建议消费者可以在购房时通过合同约定来防范虚假广告，并在受到不法侵害后，依据合同索赔。五、售房“买赠”有风险，三点须注意。房屋买卖过程中，低价促销、赠送精装修、赠送面积、花园、车库、地下室、露台等手段层出不穷。面对让人眼花缭乱的促销，购房者深受诱惑，很容易放松警惕，忽略一些细节而导致日后产生法律纠纷。建议购房者在开发商“买赠”时提高风险意识，注意以下几点：首先，应事先明确买赠部分的产权，提防未来隐患。一般来说，开发商买赠的花园和露台除少部分会在购房合同或者房产证上标明以外，大部分不会在任何书面证明上体现产权归属，应在购房前与开发商完善购房合同；而与花园、露台不同，车库，地下室这类面积较大，使用用途明确的获赠部分一般都有明确的产权归属，通常来讲购房者在购房时，地下室、车库一定要在房屋产权证上具体标明，或者单独开具一份产权证明，但须提防开发商通过口头允诺的方式打“擦边球”。其次，明确精装修标准。赠送精装修也是目前开发商常用的促销手段。一般开发商会向购房者说明精装修每平米花费的价格。但是目前部分购房者在入住之后发现所谓的精装修存在很多质量问题，从而与开发商发生纠纷。建议购房者购买房产之前要注意对比精装修细节，开发商公布的精装修价格并不都能准确反映精装修的整体质量。再次，二手房交易过程中，同样需要注意买赠细节。购房者在购买二手房时同样要注意买赠部分，要询问清楚这部分买赠以前是否发生过产权纠纷。如果发生过产权纠纷，要明确纠纷解决的过程和方法，以便未来维护自身权益。如果没有发生过纠纷，那么要尽量和业主或者开发商商定产权归属，签订相关证明以便在未来发生纠纷的时候有据可循。六、安居房私下买卖问题多目前，房地产市场房价高居不下，而价格低、地段好、配套佳的农民安居房吸引了不少买房人的目光。由于农民安置房价格通常都比同地段的商品房低很多，而且私下交易规避了正规交易应当缴纳的各种税费，不少人出于侥幸心理选择私下买卖农民安置房。但我国相关法律规定，农民安居房不允许在公开市场流转，禁止买卖。部分购买农民安居房的人不仅无法实现“居者有其屋”的美梦，反而后患无穷，自找麻烦。目前国家政策对农民安置房上市交易作了严格限制，除少数房屋在满足一定年限后可以上市交易外，绝大多数农民安置房是无法上市交易的，农民也就不可能通过房产管理部门办理交易手续，只能选择私下交易。但私下交易潜藏着很多诉讼纠纷隐患，没有法律强制力的保障，假如今后房屋价值大幅波动，买方或卖方反悔的几率很大，极易引发纠纷。
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