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【simsfreeplay】求助关于城镇价值的问题
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中国城市价值再调查：运营商可以让土地变得很值钱
(编辑：新影)
　　面对楼市之变局，近年来，不止一家房地产企业在转型。有的中小型房企直接不玩房地产了，转到医疗健康等处在风口的领域；行业中的大型房企，也在剥离身上“开发商”的标签，开始往城市运营商的角色转换。
　　无论是类似绿地这样的“地铁+物业”开发模式，还是像万科、万达所做的存量资产投资、开发、管理，又或者是类似碧桂园物业所做的住宅小区运营管理，他们都在以各自不同的模式，诠释城市运营商这个大生意。
　　那么，城市运营商这个行业的市场容量有多大？在这些细分领域，眼下哪些业务更有利润？哪些业务增长空间更大？进入这些细分领域，所需要具备的资源和条件又有哪些？哪些房企可以做城市运营的全业务开拓？本期房产周刊，以“运营商让城市更美好”为主题，带您寻找这些问题的答案。
　　“未来不再是一家地产公司。”近年来，喊出这句“口号”的不止一家房地产企业。万科、万达、、恒大……纷纷在剥离自身的“房地产标签”，虽然他们依然年年都被排在房地产行业榜单的前几位。在“去地产”的同时，他们大多数也都很乐意被称为“城市运营商”抑或“城市综合服务商”。
　　到底有多少房企“化身”成了城市运营商？城市运营的市场容量到底有多大？在该领进行了多年研究的清华大学建设管理系教授王守清告诉《每日经济新闻》记者，由于统计口径等原因，很难得出一个准确数据。可以确定的是，这个数字在逐年递增，因为城市运营的容量与中国城镇化率的增长空间成正比。
　　有研究表明，当一国城市化率处于30％~70％，便进入城市发展起飞期。国家统计局数据显示，2015年我国城镇化率达到56.1%。这将给城市运营带来非常可观的想象空间。
　　这也是“城市运营商”变得炙手可热的原因。就房地产企业的处境而言，选择“城市运营商”也是企业在转型大潮中，不得不快速抉择的一个“上岸点”。然而相比此前的地产开发，城市运营显然是一个门槛更高的选项。
　　运营模式：如何寻求附加值
　　对于很多房企而言，转型的原因是行业黄金时代的终结，日趋严厉的调控，加上依然高企的土地、税收等成本，开发商的利润持续下滑。
　　“转型城市运营商不是一个寻觅高利润的好计策。”王守清说，城市运营会有很大一部分属于公共产品，这类产品相关部门规定IRR基本只能在8%~10%左右。
　　不过，“城市运营商”能带来的附加值却不容忽视。
　　例如万达，据CRIC统计，近年万达在武汉、成都、广州、厦门等14座城市累计投资5640亿元，打造大型文旅商综合体项目。在CRIC研究中心企业研究经理沈晓玲看来，万达目前的运营模式依然是以住宅销售回流资金带动主题乐园等建设，此类建设会形成其商业、娱乐等所需的基础人口、提升区域价值，从而再反过来作用于现金流物业提高溢价。
　　在这一思路下，以地处滨江新区的合肥万达城为例，据CRIC监测，2013年项目推出住宅时售价已超出市价千元（约7200元/平方米），其近年涨幅也远高于当地市场43%左右，到2016年9月同类型房源售价已达到18700元/平方米。
　　“碧桂园和万科的逻辑有些类似之处。”RET睿意德高级助理董事陈曦认为，这一类城市运营是依靠住宅商业反哺公建，以公建提高住宅溢价。
　　碧桂园走的基本都是大盘路线，这一定程度上又使公建等非盈利部分的成本能得到分摊。万科由于下沉品牌不易，试图凭借社区配食堂、养老、旅游等服务的运营，培育存量资产的现金流和可变现资产的溢价。
　　“现在小到居住空间开发，大到旧城改造、产融造城，都被称为城市运营商。”王守清认为，其中的差异悬殊，一些回报周期太长的、规模太大的项目会让大多数企业望而却步，一些企业则更有优势。
　　以华夏幸福为例，其核心点是产业新城运营。从其2016年的半年报来看，逐渐成熟的运营确实给华夏幸福创造了良好的利润。因为园区培育使得入园企业数量增加，带动产业发展服务收入同期增长到76.59亿元，同比提升69.4%，而利润相对较高的产业园区业务占比提升，也使其总体毛利率达到45.3%，同比上升12.7%；实现归属母公司所有者的净利润为39.57亿元，增速30.5%，处于行业前列。
　　运营需要时间，而在前期凭借超低成本参与一级市场开发，培育二级市场溢价，同时依靠资本市场、政策补贴等优势，华夏幸福能保证运营期之前的常规开发阶段现金流和利润依然不低。以固安新城为例，报告显示，2014年，华夏幸福在固安及附近的土地储备约占到公司总量的82%。2011年10月到2013年8月，其在固安拿地的楼面价仅734元/平方米。
　　还有一类企业，例如华润。据《每日经济新闻》记者统计，近年，华润集团以几乎每年一次的频率，向华润置地输送了深圳湾、南山大冲旧改、深圳华润中心等10个深圳整体开发项目，但注资成本都大幅低于市场水平，截至2016年6月底，华润置地净有息负债率也仅为27.9%，同样取得了低于行业水平的效果。
　　同样，绿地也借“大基建”，能够在一级市场取得非常大的优势，带动后期开发盈利能力提升，覆盖无利润或低利润部分的成本。
　　所谓的无利润部分，在陈曦看来，是诸如
博物馆、图书馆这类纯粹公益性质的场馆建设。目前，在城市运营领域，真正有足够现金流和盈利预期的依然是住宅、商业等业务；园区、社区运营创造的服务性收入也值得期待；非公立的医院、学校、服务中心等，因为延伸了产业的发展，可能产生溢价。这对无论哪种性质的企业都一样。
　　不同之处在于，如果没有足够大的回报吸引力、足够强的资金渠道和政策支持，似乎很多企业难以真正踏入城市运营的门槛。
　　“因而能‘活化’社会资本的PPP是一种趋势性的方式。”陈曦认为，这类合作开发方式权责收益都有明确分工，而且有政府背书，企业融资成本相对降低。目前一般开发企业投资成本在8%左右，如果城市有能力建立开发基金，投资成本可能降至3%~4%，吸引力大大增强。
　　城市运营：一场“比城市”的运营赛
　　城市需要在城镇化中得到发展，而想让企业、政府、城市三方的诉求变为共赢的状态，“城市运营”是一种无法回避的方式。在沈晓玲看来，政府提供良好环境支持运营商，运营商通过开发运营吸引企业、带动产业和人口、提升城市品牌，在获取回报的同时提高城市的发展能力，改善市民生活，而由此也能再度带动自身效益和竞争力……这本是一个理想的良性循环。
　　但将理论变为现实，从企业实力、社会资本参与环境，到政府支持力度、规划合理性等各方面都很关键，其中，作为城市运营的核心——城市，是最关键的要素。
　　“的确，城市指标是评判城市运营项目吸引力、运营状况和可能性的基础因素。”陈曦认为，在中国的很多城市，成都是一座非常有发展潜力和竞争优势的城市，无论是经济、金融、产业等指标，还是人口、消费力、文化氛围等要素。
　　“我个人就非常看好成都。”陈曦直率地告诉记者，仅从城市运营商的盈利角度，如果城市不能提供足够的消费预期让资产变现，城市发展状态不足以让产品取得更好的收益，都无法吸引更多企业，也无法让城市运营能更好“共赢”。
　　站在企业角度，要考量的因素也很多。例如在华夏幸福已经形成的一套成熟标准中，就对城市的产业条件、政策情况、规划程度、土地条件、城市建设等指标都有要求。“按照公司战略，是基于城市GDP、人口规模、发展趋势等要素，挑选符合要求的一二线城市。”
　　华夏幸福方面告诉《每日经济新闻》记者，今年将两个产业新城PPP项目放在了大成都（彭山和蒲江），便是跟随国家战略，看好作为国家中心城市、成渝城市群等政策利好集合点的成都。
　　从四川本土企业的视角来看，在早一批提出“城市运营”的企业中，蓝润的资产储备颇为优质，在成都的核心商业区春熙路、人民南路等地有多处物业。记者注意到，从2015年开始，蓝润在金融证券、投资银行、生活服务等多个领域大举拓展的同时，却逐渐放缓房地产住宅开发的步伐。
　　“蓝润在地产领域，更倾向把已经有的优质资产做好，这是房地产向存量市场发展的趋势，也是基于我们对成都这座城市的信心。”蓝润方面告诉《每日经济新闻》记者，在国家“一带一路”等战略之下，成都已经不只是西部中心城市，而是国家中心城市和中国向西发展的支点，这决定了成都发展潜力的空前提升，因而深耕成都核心优质物业是一项有长期良好回报的投资，把项目造成能提升成都形象的品牌，也是蓝润这样的本土企业，应该有的责任。
　　实际上，即使放在商业的算盘里，就像冯仑说的，普通住宅开发会步入PE只有5倍至7倍的状态。模式变了，并不意味着市值降低。
　　当城市分化加剧，城市的选择可能比模式的选择更紧要。在一个实力够强的城市，走“慢工出细活”的路线，才会有前景。这或许也是蓝润这样的企业敢转变、华夏幸福这样的企业敢进成都、业内人士看好成都的原因。
按照发改委领导的指示精神，我中心将进一步扩大伙伴关系结对数量，并在伙伴关系平台基础上，深入开展务实合作等相关工作。
处理好“政府引导”和“市场决定”的关系。
近日，云南丽江古城部分商户以关门停业方式抵制古城设卡收费，引发社会各界广泛关注。
5月18日，国家统计局70个大中城市的住宅销售价格统计数据。
4月19日，在阜阳市市长孙正东的见证下，国家发改委城市和小城镇改革发展中心与阜阳市人民政府代表陈军签署了全面战略合作协议。
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156位同学学习过此题，做题成功率71.7%
城市公共交通是关系国计民生的社会公益事业。等车时间长、班次不合理、车内过于拥挤、路堵屡见不鲜……出行难已严重影响到城市百姓的日常工作和生活。为解决这一难题，很多地方的决策部门适时提出了“公交优先”政策。“公交优先”不仅指多增加公交车的数量，还要在政府投入、设施用地、道路设置、优先通行权等各方面向公共交通工具倾斜，还实行低票价政策，从而实现公共交通的快捷、方便、优惠，达到为民服务的目的，增强市民的满意度和幸福感。阅读材料，请回答：（1）城市价值评价标准的变化体现了哪些辩证法道理？（6分）（2）请运用人生观、价值观道理，谈谈你对“公交优先就是百姓优先”的理解。（8分）
本题难度：容易
题型：填空题&|&来源：2010-实现人生价值
分析与解答
习题“城市公共交通是关系国计民生的社会公益事业。等车时间长、班次不合理、车内过于拥挤、路堵屡见不鲜……出行难已严重影响到城市百姓的日常工作和生活。为解决这一难题，很多地方的决策部门适时提出了“公交优先”政策。“公交优...”的分析与解答如下所示：
本题考查对辩证法、人生观、价值观等相关知识的理解。回答第（1）问，只需要把材料和辩证法相关知识对接起来即可。回答第（2）问，要注意理解“百姓优先”所能体现的人生观、价值观道理。
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等考点的理解。
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与“城市公共交通是关系国计民生的社会公益事业。等车时间长、班次不合理、车内过于拥挤、路堵屡见不鲜……出行难已严重影响到城市百姓的日常工作和生活。为解决这一难题，很多地方的决策部门适时提出了“公交优先”政策。“公交优...”相似的题目：
（32分）科学发展观是我国经济社会发展的重要指导方针，是发展中国特色社会主义必须坚持和贯彻的重大战略思想。阅读材料，回答问题。材料一：随着人口剧增和生产生活消耗的无节制，二氧化碳大量排放已造成越来越严重的气候问题，危害到人类的生存环境。人们开始认识到这种生产和生活方式的不良影响，以低能量、低消耗、低开支为核心，从而减少碳排放的“低碳意识”逐渐被人们所接受。如今，低碳生活已逐渐成为一种时尚，低碳救术已逐渐成为发展热点，低碳产业已逐渐成为经济发展的新引擎。（1）运用实践与认识辩证关系的知识，分析“低碳意识”被人们接受的必然性．（10分）材料二日中共中央在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和下半年经济工作广泛听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士意见和建议。7月23日中共中央政治局召开会议，会议强调，宏观政策取向不能改变，要在保增长中更加注重推进结构调整，更加注重加快自主创新，更加注重加强节能环保，更加注重城乡统筹和区域协调发展，更加注重深化改革开放，更加注重保障和改善民生。（2）中国共产党广泛听取民主党派的意见和建议体现的政治常识道理是什么?（10分）（3）运用所学政治常识知识分析，中共中央强调宏观政策取向不能改变的原因。（12分）&&&&
获得“国家杰出贡献科学家”荣誉称号的钱学森非常重视学习马克思主义哲学，他在给一位朋友的信中说：“我近三十年来一直在学习马克思主义哲学，并总是试图用马克思主义哲学指导我的工作。马克思主义哲学是智慧的源泉。”请用所学知识谈谈你对这段话的理解。
2009年对中各国来说是不平凡的一年。前不久，某校政治组组织学生开展了“回眸2009，展望2010”画报展示活动。下面是学生收集的一部分材料，请你参与分析、思考、回答问题。当前我国经济回升的基础还不牢固。保持经济平稳较快发展，要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”、科教文卫、社会保障、保障性住房、节能环保等方面的支持力度。严格控制对高耗能、高排放行业和产能过剩行业的贷款，着力提高信贷质量和效益。你认为2010年要巩固和增强经济回升向好势头，党和政府应如何发挥作用?(6分)&&&&
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转自：中国指数研究院（ID：indexsoufun）；作者：CIA
自2003年起，中国指数研究院已连续第15年开展城市房地产开发投资吸引力研究，基于中国城市发展特征的新变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构将深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。因此，2017年，我们将从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。
2017房地产开发投资吸引力
数据来源：中国指数研究院测算
研究结果显示，2017年，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前。
从城市层级来看：
一线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，广州排名第5；
一点五线城市中天津首次排名进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛，排名均位列前10；
二线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，哈尔滨、大连等东北城市则继续延续上年的态势，排名靠后；
二点五线城市中，东莞、佛山保持全国前20名，中山排名提升明显，至23名；
三四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。
从区域分布来看，东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。
长三角的经济水平领先，城市的现有产业基础、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强，整体投资吸引力仍保持领先地位，其中上海、杭州、南京名列前十；
珠三角依托毗邻港澳的沿海区位优势，开放水平不断提升，深圳、广州保持全国领先水平，周边的东莞、佛山等在核心城市带动下，开发投资潜力居前；
京津冀的北京、天津分别位列第2、4位，廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下，城市房地产开发投资吸引力也显著上升。
三大国家战略
拉开中国城市群发展大幕
五大超级城市群格局形成
“十三五”规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，并将在全国范围内共打造19个城市群。可以预见，在国家规划层面，城市群的发展也将进入加速期。
近两年政府工作报告中均明确指出要“着眼开拓发展空间，促进区域协调发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。“以区域发展总体战略为基础，以“三大战略”为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培育一批辐射带动力强的城市群和增长极。”
我们顺着三大战略规划的指引与城市发展的轨迹来看，未来中国核心城市群的空间格局也逐渐清晰起来。三大战略的叠加区域也将是未来发展最具潜力的区域。京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力最为突出，长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道，而长三角以及珠三角地区都是21世纪海上丝绸之路的核心区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。
以上这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。
图：“三大战略”叠加区域指向中国5大超级城市群
表：五大城市群经济与人口规模[1]
资料来源：中国指数研究院整理
占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。
2016年，长三角、京津冀与珠三角三大传统城市群GDP规模分别为14.7、7.5和6.8万亿，人均GDP分别为9.7、6.8和11.6万元，无论是经济总量还是人均效益，三大传统城市群都处于领先水平，也仍将是未来中国经济发展的领头羊，其中京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大都表明京津冀将呈现追赶之势，与长、珠三角城市群的差距将缩小。
长江中游和成渝城市群GDP规模分别为7.1和4.8万亿，长江中游城市群常住人口达1.2亿，成渝城市群也接近1亿人，虽然人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部崛起的核心，未来增长空间较大。
图：五大城市群经济规模梯度
数据来源：CREIS中指数据，
珠三角城市发展最为均衡，长三角、长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市间梯度差异较大，成渝仍处于中心城市独大阶段。
从城市群GDP经验数据来看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的发展规律，珠三角城市基本符合这一规律，城市群内部城市梯度均衡；
长三角与长江中游作为跨区域城市群，内部形成多个都市圈，多中心的结构使资源相对分散，其中，长三角城市群内多个中心城市实力均突出，城市群内竞争激烈；
而京津冀这一规律在第5大城市沧州开始被打破，达到7，城市间的巨大差距也意味着后发城市具备较大增长空间；
成渝城市群在第3大城市绵阳这一比例已接近10，表明成渝仍以重庆和成都两大核心城市为主，城市群框架尚未形成。
图：年五大城市群常住人口增量及增幅（单位：万人）
从人口增量来看，京津冀城市群受益于北京、天津两大城市人口的快速增长，五年常住人口增加近700万，人口凝聚力居首；珠三角城市虽然面临制造业向内陆转移的压力，但2015年人口规模相对2010年仍增长4.6%，人口吸引力突出。
图：年各城市群内人口增长主要城市占比
数据来源：CREIS中指数据，
京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的城市群，城市群内两大核心城市人口增量占比均超过整个城市群的六成。
京津冀已经逐渐脱离了北京一城独大的局面。从统计数据看，年天津人口增量已经超过北京，成为城市群内人口增长最多的城市，一方面源于北京开始进入外溢效应主导的阶段，叠加政府对人口增长严格管控下，北京人口增长放缓，而天津尚处城市扩张期，核心地位不断强化，人口仍在不断流入。
深圳和广州仍是珠三角人口流入最多的两个城市。成渝城市群的人口增量也几乎被重庆和成都瓜分，两市人口增量几乎占到整个城市群的八成，表明无论是沿海地区的人口回流，还是对周边人口的吸引，重庆和成都无疑成为西南区域首选，这也是城市群发展不可避免的强核阶段。
长三角和长江中游城市群属于跨区域城市群，多核心发展是其重要的特征。
长三角是我国发展最成熟的城市群，除上海外，杭州、南京等也发展成为区域核心，各个城市人口增量占比相对均衡，值得一提的是，合肥的人口增量占比位列城市群内第二，对人口的吸引力开始明显提升。
长江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省，省会城市武汉、长沙、南昌中心城市的地位十分突出，人口增长在城市群内排位前三，但显然武汉的人口吸引力要远高于长沙、南昌。未来一段时间内长江中游预计还将持续强核模式发展，中心城市的地位将进一步加强。
城市群发展
国内目前仅长三角及珠三角城市群形成大面积高亮度区域，城市群形态形成。
虽然我们认为长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大城市群是未来中国最具发展潜力的地区，但不可否认的是，城市群的发展是渐次推进的，显然这五大城市群也处于不同的发展阶段之中，判断城市群所属的发展阶段有助于我们发现城市规律、把握城市机会。
核心城市产生辐射和外溢是城市群形成过程中的重要特征，只有核心城市经济体量达到一定程度，才能出现外溢效应，目前国内仅北上广深4个一线城市GDP达到2万亿规模，开始辐射周边。
数据来源：NOAA
由早期的点点星光到现在的绵绵之带，印证了中国城市发展路径和城市群的形成过程。
由NOAA发布的年夜间灯光变化显示，2000年以前中国城市亮灯率低，大片地区未点亮，可观测到的亮点仅包含北京、上海等少数城市。2003年前后，可以观测到中国亮灯区域明显扩大，长三角地区、珠三角地区亮灯城市密集，星光闪耀。
之后，沿海城市、内陆省会城市、中小城市依次点亮，亮灯率明显高于前几年，亮灯区域的扩展与中国城市发展路径相吻合。至此，中国以胡焕庸线为分界，形成了明显的亮灯区和非亮灯区，灯光格局也印证了中国城市群正在悄然形成。
从NOAA最新的夜灯图中，我们可以看到目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，表明长、珠三角城市群相对成熟，形成了城市群应有的城市层次与结构；京津冀城市群中北京、天津亮度显著高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。
这也表明，这些区域尚处在发展初期，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。
附：市场容量与增值潜能
两大维度评选潜力城市
在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。
我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国297个地级以上城市进行投资吸引力评价，并从城市群视角对中国最具潜力的五大主要城市群进行深入研究。
无论是从灯光图还是经济数据看，中国城市群之间的发展阶段、特征、驱动因素都有着明显差异。
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