二手房过户评估与实际交易价格的关系_百度知道
二手房过户评估与实际交易价格的关系
1.你没提供在什么地方，按北京政策回答你。2.目前北京各区的要求也不近相同，大部分如果你的交易价格不是特别的高或低在不贷款的情况下是可以不做评估的。3.评估的价格会考虑你的实际交易价格，但不会影响太大，二手房的交易价格会有一定的偶然性与评估机构的评估价格会有一定的差距一般差距都在10%之内。一万算少的。
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合理啊..能业主高峰期买..能便宜候买所谓评估 房管局估计..具体应该签合同候看业主手发票准(手发票看清楚实际价格少?).. 说手发票价业主买房候价格越便宜税费便宜 ..呵呵
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所谓实际价格合同价合同价买卖双通合同关系确立价格价格作合同重要内容依受保护价格合同价与评估价并没直接联系直接影响评估价格确定由于评估种主观见于客观行所评估价难做准确些评估员往往合同价参照确定评估价事购房者贷款要求评估机构高评；购房者要求避税则要求评估机构低评合同价评估价间差距<img class="word-replace" src="/api/getdecpic?picenc=0a007a-20%左右接受高或低都容易事能绝额说事
每个地方都有一个最低的过户限价，不贷款就可以按照这个价格来过户，也就是通说的评估价，至于和实际成交价的关系比较难说，一般来说市内土地分1、2、3类地，每一类都有一个最低限价，这个价格你可以咨询一下当地交易中心或者是中介机构，他们都会知道这个价格。
如果低1万的话也要分地域了，如果你买的房子属于市内高级地段，1万差价显得太少了。
真实的成交价格要高于房屋评估很多.70平方的房子.在苏州3类地区成交价为五十万左右.房屋评估价格在三十八万左右
评估价和成交价没有关系.因为房产部门他自己有一个评估系统,你做的评估他要认可,不认可,评再低也没用.
什么价格都是没有关系的，只要这家评估公司是该房地产交易中心多认可的公司就可以了。评估价格要低于合同价格才行，合同价格多少也没有关系的，交易中心让你按照评估价格来交税。
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二手房交易碰到这8种毁约情况怎么办?
来源：搜房网
株洲传媒网3月18日讯 二手房交易过程中出现的哪些问题需要注意和预防呢?本文列出了二手房买卖中的八大毁约现象，值得买卖双方同时留意。现象一、上家后悔不卖房房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。点评：受市场利益驱动，采取违约方式，获得涨价带来的收益，此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。现象二、卖房家庭意见不一买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等)，出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。点评：此类现象往往比较复杂，需要具体分析。按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。现象三、“包购纠纷”不是违约下家认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后未能买到房子，即是中介违约了。点评：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。现象四、房子“不吉利”要退房买卖双方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”，以“不吉利”为由提出退房。点评：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响特别大，法官也会参酌这些因素，进行利益考量。现象五、“跳单交易”买卖方违约为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。点评：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。现象六、买受人拒付居间费买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。点评：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。现象七、弥补房屋涨幅差价房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，起诉主张房屋涨价的差价损失。点评：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。合同法上的损失除了实际的财产减少损失，还应当包括市场涨价等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。现象八、下家反悔不买房下家在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。点评：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。
[编辑：孟佶]&&
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影响二手房价格的因素有哪些，二手房有多少年使用年限
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一、影响价格的因素有哪些？广大业主往往易强调某个或某几个因素对价格的影响，会错误估计自己的房屋价格，使得心理价格与现时的市场价格相差太多。其实二手房的市场价格是多种因素综合作用的结果，那么到底有哪些因素影响着二手房的价格呢？笔者认为主要有以下四大因素：（一）是区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地，它是影响房屋价格的关键性因素；交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地（城）铁经过、是否紧临主干道等，交通条件是否便利对房屋价格有很大的影响；小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。小区环境的好坏，直接影响着人们的居住品质。目前在北京有许多小区几乎没有绿化，缺乏物业管理，显得较脏、较乱，这样的环境就会降低房屋价值。相反的，有一定的绿化、有停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价格的提升；配套设施是指小区周边的超市、银行、学校、医院、药店、邮局等配备是否齐全，是否方便。完善的生活配套设施，将会提高该区域的房屋价格；未来发展前景主要是指房屋所在的区域是否临近规划中的商圈或交通要道，如北京的CBD商圈、中关村地区、西直门交通枢纽或地（城）铁站等，有良好的未来发展前景将对房屋的增值、保值有重大的影响；环境污染主要是指房屋紧临铁路、工厂及污水河等，由此带来的噪音、灰尘及大气污染，这将在一定程度上降低房屋的价值。（二）是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、物业权属、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%，当然还得结合该房屋的实际维护状况。一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说，商品房住宅的价格最高，成本价住宅次之，标准价或优惠价住宅价格最低。楼层对房屋价格有较大的影响，一般来说，多层住宅以二、五层为标准，顶层最差，一层次之，三、四层最好。高层住宅则是楼层越高（顶层除外），价格也越高；朝向对房屋的价格也有较大的影响，特别是在北京，以有朝南向的房屋为好，只朝西向或北向的房屋为差；户型设计主要是指房屋整体布局是否合理，厅、厨房、卫生间的大小及可利用情况。在北京，许多房改房的厅都较小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一个过厅，这样的厅可利用程度就很差；房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修在五年以上的价值基本上降为0，因此那些认为装修花了大钱，理应卖个好价的想法是不合实际的。此外，房屋的燃气状况（管道天然气、管道煤气、液化气）、物业类型（多层、板式小高层、高层塔楼）、采光（主要考虑是否有遮挡）及景观等对房屋价格都有一定的影响。（三）是市场因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨，如北京的月坛地区、双榆树地区。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。例如随着北京的已购公房自由上市、直管公房使用权的开放及央产房大量上市交易，将会在一定程度上缓和二手房市场供不应求的局面，从而降低房屋价格。当经济状况走好、房地产市场行情看涨时，房屋价格也会上涨。反之，房屋价格则会出现下降。（四）是消费者心理因素。主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。因此，人们在买二手房时，对二手房的价格认同就有一个不可逾越的心理障碍，这就是为什么北京地段好的商品房价格每平米可以达到一万元以上，而同一区域的房改房就很难超过6000元、平方米。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。通过对影响二手房价格因素的了解，广大业主基本上就能了解自己房屋的优缺点，从而对自己的房屋作出客观的评价，对房屋的价格也就有了较为理智的认识，有利于业主合理地处理自己的房产。二、二手房有多少年使用年限？房屋所在的土地使用权是固定期限的，再次交易后是不会延长的。你计算的时候需要用土地使用权年限减去已使用年限。当然，物权法出台以后，也许会有调整。
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专业房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
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法邦网免费法律咨询热线：二手房买卖中的户口问题
二手房买卖中有一个非常棘手的问题就是户口问题。有些人买了房子以后自己要落户时才发现户口问题；有些人没有按照合同的约定迁出户口；还有一些人在卖房子的时候才发现户口问题等等不一而足。出现上述种种问题怎么办？起诉到法院要求法院处理，法院答复不属于法院受理范围。要求公安机关处理，公安机关答复不能强迁，你只能找卖家沟通。这时候你肠子都悔青了。
一、户口问题可能带来的麻烦
买房子的时候户口问题处理不好，会带来三个方面的麻烦。
1. 会不会影响自己落户
上海现在的规定是不影响落户。
以前根据相关规定，出卖人房屋上有户口，如果不迁出，买受人是不能落户的。这对买受人是极不公平的。如：我买房子就是为了落户的，以便更好的工作、求学的，但却因为出卖人拒绝迁出户口，我就不能落户了。为了维护买受人的利益，现在上海的规定是即使出卖人没有迁出户口，买受人也可以落户。外地的一定要到房屋所在地的公安派出机构去落实清楚房屋上已经有户口了，买受人还能否落户。
2. 会不会影响房屋再转让
答案是肯定的，会影响。
你卖房子的时候，如果房子里面只有你自己家的户口，那还好办，你迁出就可以了。如果房子里还有上家的户口，甚至上上家的户口，懂行的人一般是不敢买这种房子的。即使你承诺你能把所有的户口都迁出，买受人也不一定敢买。因为虽然你承诺把所有户口都迁出，但有时候不是你的能力能做到的，如：上家因为种种原因主观上就不愿意迁；上家客观上没有落户的房子而不能迁；上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上还有上家的户口，一般人是不敢买的，除非你在出卖前就把户口问题都解决了。
这里有一个问题需要提醒注意：
如果你购买的房子比市场价格低了很多，这时候你一定要警惕，不是你走大运了，你没那种命，没有天上掉馅饼的事，极有可能掉的不是馅饼而是陷阱。他这房子里面极可能有解决不了的户口问题。我们处理过一件事情，客户看上了一套房子，非常满意，这套房子市场价要250万，但房东借口说急需用钱最后谈下来190万就愿意卖掉，客户以为捡了个大便宜，问了一下中介房子上有没有户口问题，中介拍胸脯说上面绝对没有户口问题。客户怕这么好的房子被别人买走，急于想签合同。律师做久了，形成一个思维习惯，没看到证据，很难相信别人说的话。我们当时就到派出所去落实户口问题，一查吓一跳，幸亏没签合同，这个房子里上家还有四个户口没有迁走。后来一了解才知道原来就是因为户口问题没法解决才这么便宜的。尼玛坑人啊！
3. 会不会影响房屋征收补偿
对房屋征收补偿款没什么影响，但对购买拆迁安置房可能会产生一定的影响。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定房屋征收补偿款是补偿给房屋所有人的。出卖人的房子已经过户给买受人了，这时候房屋的所有权已经属于买受人了。即使出卖人没有将户口迁出，也不影响房屋所有权的归属。所以即使购买的房屋上还有上家的户口，也不影响房屋征收补偿款的归属。但被征收人在购买安置房时涉及到户口问题。被征收人能申请购买几套安置房，跟常住户口和常住人口有关。如果上家还有户口没有迁出，就会比较麻烦。总之，如果遇到房屋征收，如果上家还有户口没有迁出，虽然最后对你的权利没有产生什么影响，但就怕上家倒腾事情，一旦上家倒腾事情，你就会很烦。买房子当然希望买一个干干净净的房子了，不要买一个屁股没擦干净的房子。
二、如果遇到户口迁移纠纷怎么办
遇到户口纠纷，协商解决不了的，自然就会想到找法院、找派出所解决。结果又会怎样呢？
1. 找法院解决
法院不予受理，就是说这个事情不归法院管。
二手房买卖中，当事人因户口迁移问题发生争执，诉至法院，法院是否受理？答案是肯定的，不予受理。因为户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。上海高院在2003年第3期《民事法律适用问答》及上海高院在2005年《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中对这一问题都做出了明确的答复。其他地方也会有类似的规定，这种纠纷本身就不属于法院的主管，而是应该由行政机关主管。
2. 找派出所解决
派出所答复是我们也没办法，你只能找出卖人沟通，让出卖人主动迁出，我们又不能强迁。
你到法院起诉，法院说这个事情不归我们管，你找派出所吧。你还以为派出所能解决这个问题。你到派出所一问就傻眼了，派出所说，我们也管不了，我们又不能强制他迁走，你只能找卖家让他主动迁走。如果卖家愿意主动迁，我还找你们干嘛？这时候你就后悔了，当初买房子的时候，这个问题没有处理好，导致现在这么麻烦。
三、如何解决户口难题
一旦出现户口纠纷，想事后解决，很难解决。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好预防，尽量不让纠纷出现，即使出现了也要有解决的途径。具体如何操作？
1. 看房、选房
你买房，首先得看房选房。你提出你的要求，中介就根据你的要求，不断的提供房源，然后你就不断的看房。当你看上基本满意的房源时，就开始到房地产交易中心调取房产的登记信息，如果没有什么问题，就要开始下一步：落实户口问题。
2. 如何调取户口信息
一般情况下，出卖人出示户口簿就可以知道该房屋里面的户口情况，但最好还是到派出所查询该房屋的户口情况，这样可以避免还有其他人的户口挂着该房屋名下。那么如何到派出所调取？如果是一般自然人或单位调取，需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同。如果委托律师调取，需要出具律师证和律师事务所的介绍信。委托律师调取是肯定没问题的。如果是你自己去调取就会有问题，你需要出具房地产权证或购房合同或出具中介的居间合同才能调取。你还没签合同房东一般不会把房地产权证给你的。如果你是拿着合同去调查户口的，那说明已经晚了。你应该是落实好户口问题再去签合同的，就是说你在落实户口问题时，手里是不应该有合同的。最好是委托律师去调取。你都不敢想象，买房子这么大的事情，居然不委托律师去处理，甚至都不找个律师咨询一下。难道就是为了省那两个钱，你知道一旦出现纠纷有多麻烦吗！
3. 约定详备的户口迁移条款
调取了户口，如果上面只有出卖人家的户口还好办，如果上面还有上家的户口，就如上文分析的，这种情况你得谨慎。户口迁移问题虽不属于法院受理范围，但因户口迁移而约定的违约责任纠纷诉至法院时就属于法院的受理范围了。所以我们要约定完备的户口迁移条款，逼着出卖人必须把户口迁出，否则要承担很重的违约责任。并且在合同中我们还要约定留有购房尾款，以确保户口迁出。
二手房买卖签订的都是标准的示范合同文本。上海二手房买卖要到房地产交易中心购买专门的《上海市房地产买卖合同》。这份示范合同的主文中是没有户口条款的，所以要在补充条款中约定完备的户口迁移条款。
户口迁移条款范例：
下面介绍一种完备的户口迁移条款。主要包括两方面：留有购房尾款及约定违约责任。
买受人暂扣出卖人购房尾款5万元，在出卖人将出售房屋的全部户口迁出后3日内无息退还。出卖人承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥全部户口的迁出手续。若出卖人未及时迁出全部户口的，则由出卖人按照总购房款的日万分之五支付违约金给买受人。
通过上文的分析，你就知道在购房二手房时，户口问题有多重要了。所以在购买二手房前一定要做好户口调查，评估好风险，签合同时设计好防线，约定完备的房屋户口迁移条款，即使出现了纠纷，我们也有解决的途径。这样可进可退才能更好的维护自己的合法权益。
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