潘功胜：房企及房产中介的场外配资属于违法行为
来源：财经综合报道
　　十二届全国人大四次会议新闻中心于3月12日在梅地亚中心多功能厅举行记者会，中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜、副行长范一飞就“金融改革与发展”的相关问题回答中外记者的提问。
　　央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜就房地产市场的场外配资发表言论。他表示，人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。
　　二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。
　　潘功胜称，我们会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。
　　以下为文字实录：
　　新华社记者:
　　周行长，现在很多地方在通过P2P平台搞首付贷，请问央行对此的态度是什么样？现在三四线城市去库存压力比较大，但是我们现在看到很多一线城市的房贷局面却呈现火爆状态，如何让房贷政策更好地体现去库存的政策意图？谢谢。
　　周小川:
　　你这个问题实际是两个问题，我先从第二个问题说起。大家也都知道，货币政策是总量政策，总量政策是要针对全国平均的情况来进行设计和执行的，房价现在是一个价格出现很大分化的阶段，但也有时候房价的分化不那么明显，毕竟中国是个非常大的国家，各个地方各个城市非常不一样，所以出现了很大的分化。从总量政策和宏观审慎政策来讲，从全国总的平均来看，房地产仍旧面临着比较大的去库存压力。
　　周小川:
　　去年建成未销售的房屋面积是7亿多平方米，比2014年增长了15%多一些，因此房地产有关金融方面的政策还是要考虑金融总量上的状况。与此同时，一二线城市价格上涨比较猛，也引起了大家很大的关注，人民银行历来主张，像中国这么大的国家，在价格出现分化的情况下要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供的有关政策的指导。这是一个方面。另外也强调商业银行要作出自己的判断，不仅是要了解客户的偿付能力、金融风险，同时要使政策适应不同地方的变化，来考虑住房信贷的可行性和所面临的风险，对他们进行评估。刚才提到有一些P2P平台对于首付进行贷款，首先是他们是否有资质做这项贷款，有很多问题，按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质，像资本要求等规章制度。再就是他的资金来源是什么，如果动用了其他一部分人委托的资金，是否和人家真正说清楚了，是否会给出资方带来巨大的风险，这是应该清楚的。
　　周小川:
　　此外，对于银行来讲，银行有时候是掌握首付比，但是正规的银行内部的用语是LTV，就是贷款比抵押品的价值，判断这个价值的时候，它是要对抵押房地产的财产要进行价值评估的，而不是像现在网上说的，只要伪造一个交易价格就可以拿到交易价格去做贷款了。
　　周小川:
　　另外银行还有一个政策叫KYC，你必须了解你的客户，客户的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。
　　潘功胜:
　　刚才周行长已经说得很全面了，包括P2P平台在内的房地产市场的场外配资，包括房地产中介结构和房地产开发企业利用互联网金融平台所从事场外配资，也包括房地产开发企业、房地产中介机构和P2P为主体的互联网金融企业相结合，从事场外配资业务。人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。
　　二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。
　　潘功胜:
　　我们会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。这是第一个我想补充的。
　　潘功胜:
　　第二个问题，正如刚才周行长所说，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，7.2亿平米的库存，70%是分布在三四线城市，所以对于住房信贷政策来说，必须与全国房地产的形势相匹配。去年所进行的住房信贷政策调整上，基本上体现了这样几个原则：一是因地施策，包括北京、上海这几个一线城市，去年在调整的时候都是按照原有的政策，必须执行原有的政策。二是市场自律，商业银行自主决策。三是住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。
　　潘功胜:
　　目前房地产市场的情况，现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。目前首付比的情况来看，现在即便按照调整以后的20%最低的首付比，和国际上横向比较来说，仍然是比较审慎的标准。在实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上。这几个数字供大家参考。
(责任编辑：杨明)
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房企自救买房也可无息分期付款
来源：你我贷
随着各地房价调控细则的相继出台，“新国八条”的限购又限贷，导致部分买家难以申请房贷，众多房企回款困难。你有张良计，我有过墙梯。为此，部分房企为具备一定还款能力的购房者提供分期付款，且期限颇短，一般都在1年之内。相关人士指出，部份房企推出的“无息分期付款”的做法对部分购房者而言是一种利好，而对部分购房者则有可能陷入更大的经济压力中。现状分期付款昆明罕见针对近期在售的新盘，云信记者以购房者身份随即抽样，拨打了25个楼盘销售热线，询问楼盘是否能提供分期付款购房时，大部分楼盘的销售人员态度坚决地予以否认，只有两家楼盘回应可能会有。“我们这边要求交房前要全部付清房款，现在只剩1个月的时间。我们要求首付和尾款各为50%。”，位于昆洛板块一住宅项目销售人员称。此外，采访中记者发现，安宁某住宅项目售楼人员也表示，对于难以申请到银行但具备一定的购房能力并且能在规定期限内付清房款的购房者，他们会开“方便之门”。“我们这边在与这类购房者签订的也是预售合同，此外还会有签补充协议做分期付款说明，购房者第一次需付30%的首期，期间要付完40%，余下的在一年之内补上剩余的30%。”该项目售楼人员声明，目前，只是在现阶段给少数购房者提供过。提醒购房者应考虑偿还能力云南财经大学经济发展研究中心研究员王
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房产中介暂停首付贷 楼市场外配资规模超万亿？
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14:00:43&&来源：北京青年报
　　国内一线城市近日楼市大热。推动楼市除了房地产市场本身的回暖之外，杠杆资金被认为是背后的重要推手。以“首付贷”、“监管贷”为代表的场外配资引起了监管部的重视。　　截止到昨晚9点，多方消息显示，监管部门已计划出台措施，打击部分中介机构、房地产开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。昨日，北京青年报记者从链家、我爱我家等多家中介处获悉，其提供的首付贷业务已全面暂停。　　　　多家中介表示其首付贷业务已暂停&供图/视觉中国　　现象　　迅猛发展的“首付贷”杠杆资金　　所谓首付贷，是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借，用于购房人放大购房杠杆，在一些房价上涨较快地区，首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%，这相当于是10倍杠杆，杠杆比例远高于去年股市巅峰时期的“场外配资”。“上海链家事件”以后，“首付贷”等金融杠杆的风险开始被业界所关注。　　据了解，首付贷一般期限是3年以内，利率大部分在7%—9%，有的可能会稍高。准备近期在北京买房的刘女士介绍，某中介极力向她推荐首付贷，最高可以借给她60万元，这样她就可以买下更好的房子。据了解，首付贷在贷款金额方面从几万元到数十万元不等，中介也会对客户的还款能力做一定的评估。　　以链家为例，该公司首付贷产品2015年的总体规模为3亿元左右，购房者通过这款产品平均申请的贷款为15万元左右，审核通过率为70%。其首付贷产品此前仅面向销售，已完成了1.8亿元的回款，余额为1.2亿元。目前，链家已经暂停了其首付贷的产品。　　在中，提供类似产品包括我爱我家、房天下、世联行等。此外，以P2P为代表的互联网金融企业也有“首付贷”相关产品，其中包括搜易贷、房金所、小牛在线、合汇贷、生活贷等。　　以互联网金融企业推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。　　追访　　首付贷的本质就是P2P?　　据业内人士介绍，从提供服务的方式来说，目前这类产品一般有以下几种。第一种是中介自营，如搜房、链家、世联行等，而放贷的范围基本是自己的楼盘或有合作的地产商。具体操作情况是，用户在申请贷款时，需填写包括收入、银行流水等相关信息，放贷方在审核通过后放款给客户，客户再用来缴房款，这些过程一般会有人跟进，以确保资金用于购房。　　第二种模式是一些地产商和中介与第三方机构合作。多数的互联网金融平台开展的首付贷业务即采用该模式。跟第一种模式相比，在这种模式中，放款和风控都在第三方机构的手上。近期陷入兑付危机的P2P平台鑫琦资产上海分公司的模式即跟此十分相似，其被质疑通过P2P的模式帮助房地产商融资。　　还有一种就是平台直接提供贷款，相比前两种，这种模式可能并没有限定楼盘，用户可以有更多的选择。这种模式的优点是比较容易避开利益输送的嫌疑，但同时这种模式对风控的要求比较高。　　北青报记者了解到，提供“首付贷”的资金来源中平台自有资金比例非常小，绝大多数来源于P2P理财资金。如链家金融、搜房控股旗下的房天下、世联行旗下的“世联集金”等都有相对应的理财产品。一名业内人士指出，所谓的“首付贷”就是P2P，一些平台涉嫌自融、一些涉嫌利益输送，其中存在巨大的道德风险，一旦房价停止上涨甚至下跌，这些产品极易陷入兑付危机。　　调查　　楼市场外配资规模超万亿?　　一位某P2P平台的风控专员告诉北青报记者，首付贷其实在好几年前就有了，但在去年以来发展迅猛，目前市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%之间，其中“首付贷”又占了近一半的比例，其次是信用消费贷。　　而根据媒体报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。根据各大中介公司公开宣传的数据显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。而这个数据还不包括许多大大小小的P2P平台。　　中原地产首席分析师张大伟表示，官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供贷款。　　也有业内人士认为“首付贷”的风险被夸大。网贷之家首席研究员、盈灿咨询CEO马骏表示，目前有些大的P2P平台已经“阳光化”了。以前没有首付贷的时候，购房者必须通过亲戚朋友等借钱，但现在有了首付贷。这在房地产市场以万亿元计的交易中，只是九牛一毛。　　分析　　为何地产中介热衷于“首付贷”?　　北青报记者在调查中了解中，多名购房者曾在看房的过程中被中介极力推荐首付贷。那么，地产中介和&P2P&平台为何热衷于“首付贷”呢?　　以链家为例，目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，链家理财CEO魏勇曾公开表示，预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。　　在链家理财平台上，有两款主要的理财产品：面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。由于投资人和借款人的利率并不一致，其中存在息差。在上海“链家事件”中，其息差问题曾被市场人士质疑。　　分析人士指出，家多宝背后的借款人借款期限是固定的，但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间分为60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。　　观察　　首付贷将引发监管风暴?　　据了解，上海“链家事件”发生以后，银监会召开了一次“链家地产风险事件处置工作座谈会”。而据深圳媒体的报道，深圳市金融办近日下发了一份《关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》，称“根据省市主要领导批示精神，现针对深圳市房地产交易过热，银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷，放融风险的现状，研究如何进一步防范金融风险”。　　另据媒体援引知情人士的信源称，包括央行和银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，将要求商业银行对于住款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。　　一线城市房价急剧上涨，“杠杆上的楼市”在今年的全国两会上也成为重要议题。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。一些银行的首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付，而美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。　　从多方面的消息来看，一场针对“首付贷”为代表的杠杆资金的监管风暴正“山雨欲来”。　　原标题：多家房产中介已暂停首付贷&或将引发监管风暴
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中国装修网楼市首付贷杠杆可达10倍 超股票场外配资
作者：来源：每日经济新闻
　　首付贷并非才出现的“创新”，但在本轮部分城市房价暴涨中，其“场外配资”“场外杠杆”的特征，却让投资界高度警惕。　　资金同样是来自金融体系之外，同样是以互联网金融为平台，同样是杠杆操作，首付贷与去年一度火热，且被叫停的P2P配资等民间股票配资模式究竟有何异同？　　资金来源成本高于银行　　股票配资业务曾经非常火爆，当自有资金无法满足股市投资需求时，股民可以通过其他渠道获得一定比例的有偿资金，投放股市。股票配资的资金来源大多是银行、券商体系以外的民间配资公司或者P2P公司，资金成本相对比“融资融券”要高。　　在这一点上，首付贷的资金来源与之类似，首付贷的资金或者来自于地产商、地产中介，或者来自于P2P平台、小贷公司，这些资金同样来自于银行体系以外，成本也高于银行渠道。　　不过，股票配资是银行券商以外的服务，而首付贷则是在银行贷款体系以内叠加贷款。　　去年的股票场外配资比例不一，民间公司有的可以配到1:4或者1:5的比例，比较疯狂的也有配到1:8或者更高，但这样的平台毕竟比较少。按照1:5的操作，投资人资金10万元，配资公司可以提供50万元资金，即用10万元资金撬动了50万元的资金。　　首付贷对外放款额度不一，但大部分的放款金额都在首付款的30%~50%之间。以100万元住房为例，如果按照不限购城市首付两成计算，借款人一般最多可以借到10万元，而用户自己的首付需要10万元，那么，提供贷款的企业和借款人所处的资金比例是1:1.　　值得注意的是，首付贷的借款对象付完首付后，还会办理银行的按揭贷款，同样以前面的操作为例，用户可以用10万元的资金撬动100万元的资产，杠杆放到了10倍。而按照目前的房贷按揭的银行规定，杠杆最高只能是5倍。　　大部分来自信用贷款　　事实上，这两种方式所投资的资产有所差异，股票和房地产虽然都有投资属性，但两者的流动性和交易手续等都有所不同。　　股票一般不会限制购买数量，且流动性会比较好，交易手续比较方便。而房地产属于不动产，交易过户有严格的手续，周期也会比股票市场要长，且房地产由于限购和限贷政策，每个人购房和贷款的次数有限。　　从风控设计来说，股票配资一般都有严格的把控，一旦股票下跌，配资公司有权进行平仓，保证自己资金的安全。　　首付贷则有所不同，据记者了解，首付贷大部分是信用贷款，资金提供方并没有对房产的把控和处置能力，所以一旦出现风险，缺少主动权就会比较被动。　　不过，尽管从杠杆倍数和风控设计上，首付贷比股票场外配资更为激进，但业内人士却并不认同将首付贷的风险与后者简单类比。一方面，相比股票，房地产市场的波动要小得多，另一方面，首付贷针对人群的投资和投机色彩要弱很多。　　一位互联网金融人士对记者表示，很多首付贷针对的是刚需人群，是购买者的唯一住房，这是和股票配资最大的不同。
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document.getElementById("bdshell_js").src = "http://bdimg./static/js/shell_v2.js?cdnversion=" + new Date().getHours();在央行明确给首付贷定性的前两天，我在朋友圈说了一段话说，大概的意思就是首付贷没有任何存在的理由和机会，一定会被拍死。然后就不少人来骂我不了解清楚，然后说首付贷帮他们解决了很多问题，如果没有首付贷，他们就永远买不起房子了，因为房价又涨了，然后说传统金融机构会消亡就是因为一点都不人性化。我这几年碰到很多这样的人，从当年余额宝开始一直到现在，无数人总是会用他们的亲身案例来告诉我很多事情的合理性，说实话，我都相信他们说的是很有道理的，非常有道理的，例如有个小企业跟我说，他是做红木家具的，每年业务很稳定，利润都有一两百万一年，但是银行从来不给他发放贷款，所以他觉得传统金融机构不作为，活该被搞死。这种案例特别多，怎么看呢？我觉得分成两个层面来看，第一个层面的问题是个案和普遍性案例的问题，我个人感觉从个体来看，永远都有这样那样的特殊情况的存在，使得很多个案都存在很大的合理性，但是这样的个案有多少，能否被规模化，这个就很难说了，从整个市场的逻辑来看，其实我们很难认为个案能代表普遍性案例，其实这个世界上能被单独拿出来举例的很多东西，都不代表普遍性，基本上就意味着他是孤立的事件，因为普遍性案例往往成为了共识，从而压根不需要被举例才能被说明，我们小时候读书说中国人不食嗟来之食有骨气，然后举了个例子，其实恰恰证明这样的人很少，所以才能被举例，这种特定的针对性很强的例子，往往是反例，我们说人性之美的时候，举例谁谁谁做好事情不留名，其实恰恰说明的是这种人很少，更多的其实是不会这么做事情的，有一次某省开会举例说自己省里一直有良好的信用基础，举例了某地市一个渔民二十年捕鱼还债说让人很感动，其实我想说的是这种案例其实因为少，所以你才记忆深刻，然后能被举例，他一定不是普遍存在的。看一个社会风气的时候也是这样的，现在很多微博动辄就说什么地区发生了一个孩子跳楼的事件，就说教育出问题，怎么怎么不好，其实这年头，好事情稀松平常，谁也不会说，只有坏事情，才会被认为有传播价值从而放大，恰恰说明的是这种事情并不是普遍案例，没有必要刻意放大。所以，作为一个学术讨论层面的时候，讨论个案是没有价值的，我们讨论的是普遍性案例。有人运气好，买彩票也能买成亿万富翁，但是你能把这样的案例归纳成人人买彩票去赚大钱么？这种个案肯定要被屏蔽。否则没办法讨论问题，所以我在碰到一件事情的时候，往往会去考虑这种事情是不是孤立事件，有否探讨的意义，当然这里说的孤立并非是说一件两件的事情，而是从整个样本来看的占比到底有多大，是1%还是10%，还是30%。占比不同结论是不同的。另外，我们还要讨论一个问题的时候，必须还要放到更大的周期来看问题，市场的周期往往导致结果是不同的，同样的事情，在上行周期是对的，在下行周期则是错的，很多事情本身无对错，年代不同，结果不同，看问题不能脱离时代背景来看，否则也没有讨论的意义，我们国家里很多傻逼专家，这点做的很不好，都喜欢脱离时代背景看问题，动辄指责这个，然后指责那个，这种事情特别多，次贷危机的时候，一堆人指责中国政府买了大量的美国债，还有两房的资产，然后就动辄让央行行长出来交代问题，说他们卖国，损害国家利益等等，这些都是很典型无知的傻逼言论，包括后来说阿里不让自己人投资，要让日本人美国人投资等等，好多这样的事情，都是典型脱离时代背景看问题。如果无法把一个事物放到他所在的年代看问题，那么就压根不用跟他讨论问题了。第三个问题就是我在上一篇文章说过的一个基本点，许多事情，要考虑个体和整体之间的矛盾，不能单一的看待个体问题，很多事单个看都是对的，但是整体看就是后患无穷，从金融角度来看，作为贷款人，个体肯定是希望贷款不要钱，最好是负利率，作为存款端，肯定是希望存款利息越高越好，最好一年翻一倍，所以，作为个体的利益诉求是无限的，导致最后的结果就是什么呢？索求无度，然后大家一起死。美国的次贷危机是典型的这个逻辑。文章最后我会贴一个章节，是我写次贷危机的三篇里面的一篇，看过的可以直接忽略，我只是用来告诉大家，为什么很多个体看上去不错的事情，最后带来的结果是灾难性的，尤其人其实骨子里都是非理性的，就像第一段里面说的，很多人跟我说，我明明可以买房子，只是流动性有点问题，为什么，凭什么，我就不能首付去贷，然后周转下买房子呢？逻辑是充分的有效的，但是这里有个很大的前提，万一你的判断失误呢？杠杆的存在其实是好东西，但是带来的结果为什么是很坏呢？那是因为人总是被非理性给引导，从而一个好东西带来了极大的坏处。没人愿意承认自己是傻逼，但是恰恰这个世界上结果证明了，绝大部分人都是傻逼。我也在提醒我自己。不要做傻逼。我很少几乎不用杠杆，那是因为我不敢承担我万一判断错了，所带来的致命结果，世界上，越不可能发生的事情，其实是越容易发生的，什么事情都必须最坏结果考虑。而不是最好的结果考虑。这个可以保证你不会一无所有。我们解释下杠杆为什么是好东西，但是为什么总是带来最坏的结果。杠杆，这个东西解释起来很容易，无非就是一个结构化安排吧，本来我拿自己的十万去放贷款，那么一年10%的收益，就是一年赚一万。如果你自己拿出个五万，然后再借个五万，给个5%的利息，那么最终结果就是五万赚了7500块钱。也就是收益率从10%变成了15%，如果你只拿出一万，剩余九万都是借来的，那么收益就是55%的收益率。杠杆的魅力出来了，年化10%的东西，通过杠杆能做出理论上收益无限的产品出来，再极端点，你就干脆一分钱不出，直接十万都是借的，那么就是你一分钱不掏，能赚五千块钱。收益是多少，无限。所以，杠杆的确是好东西，但是从金融史上来看，凡是用杠杆的其实基本上没有好下场的，那是为什么呢？那是因为来自人性深处的贪婪和恐惧在起到了很大的作用，确切说人性是所有投资里面最大的敌人，无论是一级市场投资还是二级市场投资，与其说跟对手博弈，很大程度上其实都是跟自己博弈的过程，这个博弈最大的对手就是贪婪和恐惧，我最近看大空头这本书之后，还去翻了一些几个当事人的记录，印象特别的深的一段就是当所有的人都鄙视嘲笑诋毁保尔森这个做空者，当他神经病处理的时候，他能坚持自己的判断，顶住压力，甚至在投资人要求赎回的时候，他能写给投资人信说，为了保护你们的权益，我禁止你们赎回，这种时候，一定是跟人性深处的恐惧做了极为艰难的斗争的，没几个人能坚持，一定没几个人能坚持，如果说面对巨大亏损能抵挡住恐惧，那么面对盈利能抵挡住恐惧也是很难的事情。我身边有个很牛逼的朋友，其实很多人都说他是运气好，不小心投资了给唯品会四百万就赚了几十个亿，觉得都是运气，其实事实上是没几个人知道他肯定不是运气所带来的巨大盈利，因为他投资唯品会最早上市的时候，是流血上市的，当时唯品会上市价格才6.5美金，甚至跌破四美金，随后开始一路狂飙突进七十倍，也就是说，你单纯在二级市场上买入唯品会的时候，你也至少有七十倍的收益，但是几个人面对这么高的浮动盈利，坚持不减持呢？许多人是做不到这点的，稍微赚钱了，就面对害怕失去盈利的风险，然后走人了。事实上，是没有几个人能像他这样做到坚定不动摇的。世界上最考验男人人性的东西，第一是钱，第二是权力，第三是美女，能抵御人性的人其实少之又少。许多成功并不是随随便便的，背后一定都是极为艰难复杂的面对人性考验的过程。关注我朋友圈的人肯定都知道我其实在三四月份股票价格在4000点左右，我就极度看空这个市场，我认为没有任何理由能支撑股价，当时是个人跟我都说突破万点，说的越多，我越悲观，我就开了空仓单位，但是市场突破五千点，不得不强行平仓，为什么，核心是因为恐惧，我知道自己是对的，但是却不能坚持，因为恐惧。在我平仓之后不到一个星期市场大面积崩盘，如果我坚持再多个星期，不用三四天，就反手盈利很多，当然我也庆幸我在崩盘前平仓了，因为不用被叫去喝茶了。我做空的理由只是因为市场太疯狂，并没有任何对市场的恶意。这里面我强行平仓还有一个很重要的原因，就是恐惧不单是来自市场的暴涨，更大的程度恐惧是来自交易结构的设计，因为使用了杠杆，其实我们会发现，他在放大交易结构的时候，同时也是放大了恐惧和贪婪的人性，这个放大是很重要的特点。我们再回到杠杆本身来阐述一些问题，杠杆最好的交易特点是能放大你的盈利，但是他最大的缺点也是一样的，放大的你亏损，在刚性的债务里面，这种放大的是很明显的，你本来用十万块钱，去放贷款做股票，都亏了，也都是你自己的钱，是没有外债和负担的，但是你拿一万去放大九万，凑成十万的话，那么意味着一旦资金收不回来的时候你不但亏了你一万，顺带着你背负了九万的外债，你的压力就截然变得不同了，这个时候稍微风吹草动就会对你造成很大的情绪影响，其实我们这几年的投资基本上告诉我们越是小钱越是安全边际高的钱，其实越容易赚钱。现金会是最大的盈利性资产，一味的负债扩杠杆，其实最终盈利结果都不会太好，根本原因还是在于背负压力情况下，技术动作都会变形。真正不在乎压力的人少之又少。我们就用房子和股票举一些普遍性例子，记住，这些都不是个案，是普遍性案例。一百万的资金，自己去买股票赚10%，那就是十万块钱，但是如果去借个三百万、四百万，那么去买股票，涨10%，那就是赚四十万，五十万，按照一百万本金大概收益就能用差不多40%以上，多好的事情啊，所以许多人都选择配资买股票，但是却忘记了一个重要点就是，一旦股票大跌，跌10个点，那么就是亏四五十万，总共一百万的资金，经不住两次暴跌的。这个就是杠杆的逻辑，所以去年股灾前一拨人用杠杆几十万赚到上千万，然后继续加杠杆，到最后的结果的确可能赚几个亿的钱，问题是一旦市场反转的时候，大概你辛苦赚来的钱，用不了几天可能就被摧毁，连着跌停四五个，你就没有了。一场过眼云烟而已，而且干干净净。房子就更容易理解了，你用三成的钱，买了全款的房子，其实简单的理解，房价大概稍微跌个20%，可能你就差不多这辈子都在为这套房子打工了，房子卖了还不够还你的按揭款的，你未来辛辛苦苦所有的努力可能都仅仅只是在还一个比房价还高的贷款而已，你还不能选择卖房子，卖了房子，意味着你不但房子没有了，可能还凭白背一身负债。什么是首付贷呢？就是你要连首付的钱都要去贷款，然后买房子，这个时候，分几个情况，如果你只是调头周转，那或许还可以，尤其是最近很多人股票套牢，让他割肉把股票卖了，他舍不得，但是房价不断上涨不买又不行，于是先去贷款然后付了首付，然后买房子，这个时候，听上去其实是还不错的理由，也是还过的去的事情，但是问题是，如果你股票还是继续跌呢？房价同时又跌了呢？你最终的结果就是什么都没有。你算过最坏的情况么？千万别认为最坏的事情，不会发生，这个世界最容易发生的事情，就是你越觉得不可能发生的事情，这个逻辑我讲过很多次，越不容易发生的事情，其实越容易发生，而且一旦发生，压根无法回头。这个其实是有逻辑的，其实市场里绝大部分都认为某个可能不会发生的时候，都会让他们倾向于不去考虑这个结果，然后反倒会放大这方面的风险，当数量足够多的时候，不可能的事情，就被人为变得最有可能发生了。而且很容易发生。这个就是为什么从概率上来说，为什么百年一遇，千年一遇的事情，总是让你遇到的原因，恰恰就是，大家都觉得不可能发生，最终逼迫人的行为都逼迫向相反方向运行，最终加剧不可能的发生。尤其结合前面说的，因为你扩了杠杆，其实情绪的波动压力更大，最终使得你的技术动作会变形，因为你是融资而来的资金，很容易击穿你的心里底线，这个时候，稍微跌一跌，你就心痛，惊慌失措，当市场判断跟你不一样的时候，你就会害怕，所以往往结果就是两个情况：要么就是风吹草动就砍仓，深怕亏没有了，要么就是死扛，杠杆是随时会终结的，你的死扛是需要成本的，而且你的融资能力也是极为有限的，当你的几十万上百万扔进去一天就没有的时候，你一定是失去理智的。最终发现的结果是什么呢？跟德州扑克里一样的，控制不了情绪，最终就是不计成本和结果的赌博，压根失去了判断力。这就是没有安全边际带来的进退失措，我们经常在讲一个道理，其实就是越安全性、流动性的资产其实更能赚钱，前段时间股市第四波大跌的时候，我发了个朋友圈说，如果这个时候，你是满仓，其实大多数人的心态已经很难守住，跌破了三千点，很多人基本上都会考虑适当砍点，为什么呢，怕再跌，仓位太重了，但是如果这个时候空仓呢？完全可以进场了，为什么呢，因为的确足够便宜了，所以同样的点位，你的情况不一样，带来的行为结果也是不一样的。越有现金在手的人，你会发现可以选择的机会就越多，现在房价在涨，如果你有足够的现金，你去买一套也无可厚非，但是你没有现金呢，结果要去18%以上的利息去贷款买房子，最终结果是什么呢？看上去用足杠杆，其实还不如不用杠杆赚的多，这种案例其实在我过去几年投资生涯里已经不止一次发生了。我们压根不用去很大的杠杆做投资，最后盈利会远大于你用杠杆，心态是一方面，机会也是一方面，市场上永远不是总是有机会的，在出现机会的时候，你有没有足够的流动性会很重要，我们经常到年底的时候会发现很多人因为杠杆用的很足，需要调头寸，成本基本上千分之三，四一天，时间也很短，这个时候你一年做个几次生意可能就超过人家每天没日没夜的干活。而且因为你资金安全度高，你机会也是很多的，我过去几年做投资里总是发现这样的机会，尤其今年我感觉机会也很明显，最近各地有司法拍卖，我也在看，很多一年前估价差不多几千万的资产，现在大概三四折都能拿下来，为什么？因为大家都没钱了，而你有钱，这个时候，你会发现你的收益率远远大于那些去做杠杆的人。我们自己做投资的，去年很多人高估值投资了很多项目，今年我们基本要求就是先砍一半估值再谈，否则见也不见了，为什么，别人没钱了，我有钱，我的收益率自然就要高过人家。抓的机会其实压根不是杠杆的机会，而是现金充沛的机会。世界上的资金，我们发现一个很重要的点就是越能承受风险的资金，基本上越容易赚取足够的利润，但是承受风险的前提一定是相对占比要低，我们曾经有过一两百倍收益的项目，大概也就是投资了几十万，为什么能赚取这个收益，我们发现核心其实在于这个资金对于我们来说风险可被承受，自然也就敢去博高收益了，如果我们亏不起，那么我们就失去了这样的机会，于是，如何保证自己足够的安全边际的前提下，再去做投资，一定比你每天没日没夜的做投资扩杠杆更重要。杠杆要在合适的时候加，其实我自己内心深处的想法是一辈子不加杠杆，因为我们永远不敢确定什么事情是没有风险的，世界上也不存在没有风险的事情，在不确定性的世界里，杠杆一定是致命的，你赚了一辈子的钱，也会因为一个风险点而失去所有。所以不轻易碰杠杆。所以许多人跟我说，就是周转下，借个首付贷对他们来说是很好的事情，我其实从来没觉得，那是因为现在看到了房价在涨价，所以你觉得很好，一旦房价大跌，你就会骂死首付贷，这个就是结果论了，不值得探讨。哪怕房价不跌，但是你以为你资金安排的很好，结果某个链条出了点问题，你就会整个体系崩盘。然后陷入拆东墙补西墙的境地，到最后还是要记住，你扩杠杆是要成本的，你所有赚钱赚到最后都付利息去了，甚至还不够，所以，为什么世界上玩杠杆的人基本上都死了，一方面是被杠杆要死，另外一方面是被利息压死。给大家举一些很普遍的案例，我一个小兄弟在09年的时候市场大放水的年代，那时候的浙江可以全额抵押买房子，也就是说一套房子估价一百万，他可以贷到一百万，甚至更高，于是他就花了两百万买了套房子，然后抵押贷款了225万，然后还买了辆车，抵押贷款15万，一下车房都有了，但是背后呢？你去算下成本，225万加15万，差不多240万，一年利息是多少钱，24万，两年就是50万，用不了三四年，要还多少钱啊，差不多一百多万，他那里去赚这个钱啊？本来想的很完美的房价稍微涨价点，至少可以卖，但是房价的速度跟的上利息的速度么？事实上这种空手套白狼的游戏在浙江遍地都是。典型的对未来过于乐观带来的结果。其实这里还更可怕的是什么呢？是流动性，你做房子抵押，车辆抵押，都的短期贷款，最长也就是一年的流动贷款，每年都要还了以后再贷的，每次要还贷款的时候，都要去别的地方拆借两百多万换了再贷款出来，每次一来一回个把星期，光利息成本就差不多一次性要十来万。如果调不过来，那么结果就是崩盘。还有，银行贷款也年年变，你能保证一年过去以后，还会给你贷款？稍微风吹草动就是等死，快要死的时候怎么办？一定是贱价卖房子啊。买来两百万，估计出手估计也就壹佰叁拾肆万，人家知道你要死了估计，还拼命砍价，这个就是现实的残酷世界。别把世界想的太美好，世界从来很残酷。杠杆的世界里本质都是对于自己过度自信，导致带来预期不一致时候的极大反差，顺周期里顺风顺水怎么做都行，但是逆周期里，怎么做都不行。我们自己开玩笑，过去几年我们每天游山玩水，什么都不做，最后的结果肯定好过那些没日没夜扩杠杆的人，房子跟股票其实也不一样，股票的流动性总归在这里，房子其实很大程度上流动性差，受限制的条件因素也很多，因此处理周期会长，期间产生的利息成本就能砍死不少人，很多人都说房地产抵押没有风险，其实，真正决定风险的是流动性风险，你房产的确是值钱，但是流动性不好，处理起来俩仨年，可能最终是处理了，但是过程中的利息，拖你个两三年，基本上到最后也是没多少钱可以剩了。风险反倒更大。谈了很多题外话，都是挺务虚的，回到首付贷的本身来看，我感觉从基于金融的安全边际角度考虑，其实首付贷的确不适合太大行其道的，有很多东西，碎片化，分散化的存在其实都是合理的，也没必要打掉，我最近看过写一篇非法集资的文章，是北大教授彭冰教授谢的，在一次央行的专家会议上我跟他有过简短交流，当时也没太在意，但是看了那文章以后，真后悔当时没多请教，写的非常的好，我对最后一段话特别认同，大概的意思是说，很多法规制定了以后，并不是说不按照这个规则就是违法，中间应该还有个缓冲地带，这个地带需要你来证明你的合法性，只是成本太高，规定之内肯定可以做，规定之外，你要举证可以做，一刀切并不适合，这个其实是有司法实践的，我们不可能用一个法规来把所有的事情给都规定好了，显然也不可能，适当的留下余地，进行博弈还是很有必要的。尤其，尤其在一些本来就很模糊的领域，且无法有效打掉，规模也不大的领域。监管的目的，一定不是简单的抓坏人这个逻辑，我们赋予监管层面的意义往往在于是如何让被监管的体系、行业如何变得更好，我在写风吹江南之互联网金融里提到过，我们过去的监管体系更多是保护被监管的企业角度出发，而不是保护行业的角度出发，从行业角度来看，只有优胜劣汰，才有可能激发行业活力，而纯粹保护企业，就必然不可能优胜劣汰，这种监管思路本身就有问题，回到金融角度看问题的话，监管是为了防范系统性风险，那么从这个角度出发，监管的思路的理解很大程度上应该是说遏制住大风险为前提，但是也要适当留出小缺口的思路，因为任何一个监管要穷尽是不可能，也是需要成本的，所以堵住每个缺口显然不合适也没必要，从美国的金融体系来看，在美国这么多银行的情况下，美国其实也是存在不少的所谓的高利贷公司，或者说技术放贷公司，在服务银行服务不到的领域蹭饭吃，从这个角度来看，中国这个区域的业务量只会更大。需求一定也是合理现实存在的，我们要判断的是这个需求会否被规模化，会否被集中蔓延的可能性。在中国其实是有这个可能的，中国出现了互联网金融，互联网金融用互联网的技术和手段，把原先散落在各个角落里的碎片化需求，通过互联网一下爆发和集中起来，这个时候，考虑的问题其实就是一个比较大规模化的问题了，他就不是小缺口的意义了。之前，中国爆发的配资问题，我个人感觉虽然线下的确存在了二十多年，但是一直都属于碎片化的散落在民间，基于民众之间的信任所从事的行业，他的规模哪怕很大，但是也不会集中在一起，但是互联网出现以后，被规模化标准化，这个时候，问题可能的确就出来了，被清理整顿也就在意料之中，但是事实上，清理整顿了，并不代表整个业态消失了，作为有效补充，其实他的现实性意义是在的，我们监管第一没有必要去赶尽杀绝，因为不但成本很高，且也没必要。第二就是留出小缺口，有效的适当的进行补充，对于释放系统性风险只会有好处，而不是坏处。现在轮到首付贷这个东西，其实本质跟配资一样，他们的逻辑本质都在于无非就是个借贷交易，无非前者借钱炒股，后者借钱买房，都是一样的逻辑，所以是有借鉴意义的，目前的数据说，中国的首付贷规模只有五十亿，不大，但是一旦放开口子，让互联网金融的效率体系起来，那么很容易就被规模化，少说做到个几百亿，几千亿，我个人感觉还是很容易的，这个时候带来的风险就很难预测了。等会我会贴一篇，我讲次贷危机的文章，目前中国的现状背景是什么呢？严重的资产荒，在资产荒的情况下，资金无处可去，寻求突围，资金追逐资产的情况下，其实任何可能成为资产的领域都会很容易起规模，当前切入资产的各种模式都拿了很多融资，什么校园分期、消费分期、大宗商品、供应链融资，蓝领贷款等等，一切可能产生借贷交易的都成为了资金的追逐者，这种情况下，下一步会出现的问题是什么呢？一方面会降低资产容忍度，本来是想做补充，解决一些好人的现实问题，到最后发现好人解决完了，就开始朝坏人下手，这个时候风险是容易极度扩张的，现在很多互联网金融公司跟我说，我们都有严格的审批流程什么的，我都相信，但是当资金一旦规模起来之后，所有的严格都会被放弃。美国在这个层面其实已经充分的证明了，美国的次贷就是好人贷款发放完了，只能朝坏人下手的商业模式，大量发放给那些不具备还款能力的人贷款，美其名曰，居者有其屋，最后的结果就是房屋被没收了，人也被赶出去了，还背了一身的负债，这个是很可怕的事情。美国有一家全美第二大按揭发放金融公司，叫新世纪金融公司，他的倒闭正式拉开了次贷危机的序幕。这家公司在中国的对标公司有点像链家金融的模式操作，大家有兴趣可以查查。所以对于央行相对及早的叫停首付贷，我是赞同的，我感觉要么就是一开始就别让人家做，要么就是起了规模之后，别一下子叫停，缓慢的去杠杆，否则给社会带来的伤害会很大。我觉得我们的央行的监管思路相对一直还是很稳健的，发现苗头趁早下手解决了，不等规模起来之后再去砍，因为那个难度太大了。当然也是因为这样，央行被屌丝骂的也比较惨，为什么呢？因为屌丝是看不到未来的，他们只看到现在，觉得受损害了，然后就骂娘了，当年央行支付意见稿出台以后，征求全国范围内的意见，结果收到了一堆屌丝的谩骂。我估计，等哪天出了事情，然后又反过来开始骂央行为什么不监管，一个社会陷入民粹主义的时候，那么这个社会也就毫无希望可言了。当然，出规范对于从业人员而言这个其实也是更多的保护，与其事后动辄追查，稽查，立案，调查，干什么不早点告诉人家边界在哪里，什么是可以做的，什么是不可以做的。其实最终浪费的都是社会成本，然后引发法制建设的大退步，一旦一个社会缺乏了法制这个底线，公信力开始丧失，那么谈什么建设伟大的社会主义呢，人人畏惧而缺乏边界的社会，要去修复信心是很难的。至于对于那些买房人，我也觉得未必是坏事情，让你降低杠杆，增加安全边际，很大程度上，也不是什么坏事情，扩大杠杆更多是投机行为，投机的事情是不可持续的，更怕的是在投机上赚到钱之后，陷入投机思维就更可怕了。当然我们不能替任何一个人决定什么是对，什么是不对的，每个人都是寻求自己的生活方式生活，按照自己的选择，决定过什么样的生活，承担自己承担的结果，我们也只是给一些我们过来人的感受，但是因为年代不一样，我们的感受很大程度上也未必是对的。
&p&最近首付贷和场外配资的事挺火的&/p&&p&先普及下基本概念吧&/p&&p&&b&什么是场外配资？&/b&&/p&&p&&b&「从广义上来讲，场外配资实质上就是资金的借贷，其伴随中国股市的建立而存在，很早以前就是其中的一个配套服务，随着逐利资金的积累和技术的突破，近几年来，配资活动真正得以流行。」&/b&作为场外配资，对股票市场而言，就是接入证券公司系统的配资公司。&/p&&p&那地产行业的场外配资在国内是个什么情况呢？&/p&&p&&b&「毛都没有，风声鹤唳」&/b&&/p&&p&不是我夸张，相比于股票市场的场外配资而言，房地产行业的场外配资真的毛都算不上。由于各种行业限制政策环境的方面的影响，房地产行业的场外配资几乎可以说并不存在。但却在名声上搞的越来越差，一提到这事还真是风声鹤唳，草木皆兵。其实倒真没那么敏感，折腾不起什么浪花。&/p&&p&最近提到这个概念，大多是因为链家的事闹的。&/p&&p&但从我们可以得知的数据来看（摘自各大权威主流媒体）&/p&&p&↓↓↓&/p&&p&链家的首付贷指的是新房信用贷（首付贷）产品，截至到2月，新房信用贷（首付贷）&b&累计发放了不到&/b&&b&3&/b&&b&个亿&/b&，且仅在北京发放，&b&目前在途余额仅&/b&&b&1.2&/b&&b&亿&/b&。&b&2&/b&&b&月底，链家停止了新房首付贷。&/b&&/p&&p&&b&但目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e&/b&&b&贷、绿地集团的房e&/b&&b&贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、中国农业银行的农民安家贷等。世联行旗下的金融产品家园云贷共放贷29.9&/b&&b&亿。而链家只向用户提供新房首付贷的服务，整体规模约3&/b&&b&亿，目前在途1.2&/b&&b&亿。而中原集团金融业务总放款金额约30&/b&&b&亿元。搜房网的放贷规模合计应在30&/b&&b&亿左右。&/b&&/p&&p&但其实首付贷在市场所占的比例并不高。预测整个房地产市场，首付所占的份额只有5%到10%，因为很大一部分购房者首付都是够的，不需要贷款，只是一些资金周转出现问题才需要贷款过渡，首付贷的时间也不会太长。首付贷在整个房地产交易里面所占的金额估计应该不到1000亿。在深圳，首付贷存量规模在20亿元以上，有86家深圳本地P2P网贷平台开展了配资业务，其中有12家平台直接以首付贷产品模式开展业务，加上外省市P2P平台的加盟，有超过百家P2P平台在深圳开展楼市配资业务。&/p&&p&但是结合我们得到的全国各大城市房价涨幅速度来看，房价的升高是另有推手的（比如民间金融。呵呵哒）。关于场外配资的这方面谣言自然不必解释过多，稍加推敲即懂。比较认同说场外配资算是靶子的说法，房价长成这样，当然要找个更好集中声音的地方泄愤了。总不能让我去找神秘的温炒团吧。&/p&
最近首付贷和场外配资的事挺火的先普及下基本概念吧什么是场外配资？「从广义上来讲，场外配资实质上就是资金的借贷，其伴随中国股市的建立而存在，很早以前就是其中的一个配套服务，随着逐利资金的积累和技术的突破，近几年来，配资活动真正得以流行。」作…
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