农村耕地变建设用地如何能变耕成商业用地

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-02-25 04:49 标签： 临时用地耕地占用税
商业/办公用地
浙江农村耕地 、宅基地财产权正逐步变现
&&&&云地网&&&&
&&&&来源：
［摘要］在浙江，农村耕地、宅基地用益物权盘活，在经历了悖谬式的正名提法，审慎稳妥的确权颁证、抵押登记，甚至还有慎之又慎的处置流转后，又迎来新的政策配套激励。
前几天，在嘉兴经营胶塑制品厂的沈先生护犊情深，拿流动资金“照顾”了儿子的宁波水产生意，差点错过厂里9月的一笔大订单。最后还是老家海盐县城南村的那套350平方米的农宅帮了忙，他从海盐农信联社贷到25万元。
他在当地是第8位享受自家农房产权权能变现的农民。
在浙江，农村耕地、宅基地用益物权盘活，在经历了悖谬式的正名提法，审慎稳妥的确权颁证、抵押登记，甚至还有慎之又慎的处置流转后，又迎来新的政策配套激励。浙江10月1日起施行农业厅下发的《浙江省农村流转土地经营权登记管理办法（试行）》。今年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。
一系列差异性、过渡性的制度安排过后，浙江农业适度规模经营路向何方？
农业适度规模经营
为贷款产品正名
农村土地承包经营权、农村住宅财产权，看似简单的贷款类名，曾经一度让包括农合机构、邮储银行和农行等在内的银行资深信贷总经理们反复斟酌。
他们意识到农地集体所有权、农户承包权、土地经营权需要“三权分置”，还是伴随着更早出现的农地承包户与土地分离开始的。
这些年来，浙江的新城镇化进程在提速，包括嘉兴、温州等地在内的沿海发达城市的农民，满怀着创业憧憬外出打工，农地、农房闲置出来。而另一方面，城市反哺农村的效应也在不知不觉中显现，新兴农业经营主体的不断涌现加速了土地资源的集中，农民渴望分得更多财产权利。
现在看来，农地融资市场也确实不可小觑。截至目前，涉农银行业金融机构的“两权”抵押贷款余额为82.88亿元。其中，农房财产权贷款79亿多元，农地承包经营权贷款近3亿元。
无论是耕地还是宅基地，“使用权”这样的字眼是首先要否定的。因为，《土地管理法》、《物权法》和《担保法》等，均规定农村土地的使用权不得用于出让、出租或抵押、担保；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
根本上说，总经理们焦灼的来源，就是推动农业适度规模经营的“适度”二字，即既坚持农地公有制性质不改变的用途管制，又最大限度盘活农民土地用益物权的财产属性。
记者了解到，目前，浙江农村耕地和宅基地产权全能变现，各有70﹪集中在嘉兴、温州两地。在嘉兴的海盐、嘉善等地，当地政府协调农办、住建、国土、法院等部门，实现农村土地承包流转经营权及地上地下附着物抵押融资；在温州乐清，破题的关键则在于集体土地上建造的农房被视同国有土地上的房产来办理抵押贷款。
土地附着物价值评估
“农地承包经营权抵押贷款”、“农房财产权抵押贷款”，这样的提法依然有悖反意味。作为质押物的“经营权”现在成了抵押担保物，宅基地使用权未能单独作抵，各中原因，要从价值评估说起。
乐清农商银行自上世纪90年代初就开始探索农房抵押贷款业务，目前相关贷款余额15.19亿元，支持农户2000余户。该行相关负责人告诉记者，本着“地随房走”的原则，银行将农房按照主要街道与非主要街道分成一般房产与优质房产，根据评估价值、流转难度、商业价值等实行准入、抵押率及利率差别化管理。
也就是说，房产价值的评估，成为宅基地用益物权的真正实现方式。
“探索初期，农村信用社的一些老客户就主动要求将自己的房产作抵，而我行之前的涉农贷款额度也非常小，有抵押的贷款总比信用贷款风险小。”乐清农商银行的相关负责人说，作为全省的先行先试地区，他们采取专业房产评估机构估价或自行协商估价等灵活作价方式，抵押农户出具“三书”，即“抵押物非唯一住房确认书”、所在村集体“同意抵押物处置证明书”和“出质人不再申请宅基地承诺书”，土地使用权证不需要再登记。
如果说“地随房走”成为宅基地融资的灵活实现途径，那么，土地承包经营权又为何摇身一变成了质押物？
记者走访海盐农信联社了解到，农地承包经营权融资的抵押价值评定，虽然是通过承包经营权及租金实际支付剩余期限、流转价款、支付价款等综合因素尝试变现的，但包括建筑物和上一年地上或地下农产品等的价格才是土地租金价值的主要考量。而这些，成了“经营权”的实际抵押物。
“农产品受政策影响、自然条件、市场波动等影响较大，因此总体评估价格和抵押率尚偏低。”有业内人士分析说，相对浙江银行业近2万亿元的房地产抵押贷款，农房贷款还有待于继续推进。
风险缓释与补偿
未雨绸缪地设计
众所周知，农村普通农民最大的家庭资产就是宅基地与住房了。某种程度上，宅基地可以说是农民最基本的住房保障。虽然农民有着很深的安家置地的观念，但如若真还不了钱，依然无家可归。
在温州乐清，法院与国土部门印发纲要，允许抵押的农房可在全市范围内的农民之间流转登记。由此，乐清农商银行特别要求出让农房的农民具备两处及以上的住所，至少抵押房产变卖处置后仍有安居之地。
而海盐的政府部门则专项拨款成立了收储中心，使暂时还不出钱的农民有了廉租安身之处。
同城市商品房抵押融资可能将会遇到、已出租农房抵押处置“买卖不破租赁”的问题，嘉兴农合机构已未雨绸缪地设定了登记或告知的约定。
目前运作相对成熟的农地承包经营权抵押融资，银行一样推行得审慎稳妥。除了限制农村“一户独大”和集体资产流失，海盐农信联社还与发包方签订《同意流转、抵押或转包方同意再流转、抵押的意见书》。然而，实际上层层转包的情况却很难为银行所全面有效监测和监督，金融债权依然存在悬空风险。
在包括浙江在内的广大农村地带，农民私下协商代耕、临时转包土地，甚至撂荒的情形依然存在，农房建造质量不达标、面积超标等情况也会发生。而金融机构激活农村产权权能的举措，客观上倒逼着推进确权颁证、农村集体资产产权的进一步明晰，甚至抑制“小产权房”滋生等腐败行为的产生。
摘要：3月份的量价齐升或成为年内住宅市场最大的狂欢，后续市场不仅面临自然的回调压力，沪...
摘要：根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，日至...
摘要：继4月7、8两日主城区疯狂拍卖之后，11日苏州吴江土拍接踵而至，出让13宗地块总...
热度排行榜
面积（m2）
浙江臻善科技有限公司　浙ICP备号-2　吉安法律咨询
请您选择相应地区
您当前位置： &>&&>&&>&
今日律师风向标:
当地政府是否有权征用农民耕地用作投资商修建驾驶证科目二考场？租用土地的5年合同不到一年是否可以更改为
当地政府是否有权征用农民耕地用作投资商修建驾驶证科目二考场？租用土地的5年合同不到一年是否可以更改为土地永久性征用合同？
问题类型： -->
(注：此客服QQ不进行法律咨询！)
找回我的问题
问题编号手机号码
一对一咨询
一对一咨询
上一条下一条
我的咨询提醒The page is temporarily unavailable
nginx error!
The page you are looking for is temporarily unavailable.
Please try again later.
Website Administrator
Something has triggered an error on your
This is the default error page for
nginx that is distributed with
It is located
/usr/share/nginx/html/50x.html
You should customize this error page for your own
site or edit the error_page directive in
the nginx configuration file
/etc/nginx/nginx.conf.

我要回帖

更多关于 临时用地耕地占用税 的文章

 

随机推荐