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车库为啥只有使用权无产权
　　一掷万金,购来的车库没产权
　　一个占地不过几平方米的车库，业主得掏好几万元钱才能将其买下来，并且在今后，业主对这个车库只有使用权却没有产权——开发商在销售小区车库时的这般介绍，让许多有意购车库的业...
　　一掷万金,购来的车库没产权
　　一个占地不过几平方米的车库，业主得掏好几万元钱才能将其买下来，并且在今后，业主对这个车库只有使用权却没有产权——开发商在销售小区车库时的这般介绍，让许多有意购车库的业主感到困惑：一掷万金买下的车库为啥就不能拥有产权呢？
　　市民毛娜(化名)是华府的业主，她想买个车库，给爱车找个安乐窝。她咨询小区开发商后了解到，即使她买了车库也只有六七十年的使用权，没有产权。
　　采访中记者发现，不仅是襄阳华府，在我市许多拥有车库(位)的住宅小区都有类似的情况。
　　一纸产权书，业主为何难求
　　市房管局物业科负责人杨建华提醒众多已经或计划购买小区车库的业主，只有高度达到2.2米以上、符合规划要求且封闭式的车库才可以办理到产权所有证。其他类型的车库在现阶段是无法办理产权证的。
　　目前，为了解决车库不足带来业主停车难、停车乱的问题，一些开发商便采取利用小区公共用地建车库(棚)或划定车位的办法。这种做法遭到无车业主的质疑：“管理费如何处理？如何保护无车族使用公共场地的权益？”对此，杨建华表示，按相关规定，凡在计入公摊面积的公共场所设置的车库的管理费归全体业主所有，费用需用于小区内公共设施的维护上，以此确保无车业主们在公共用地权属上的利益。
　　即将实施的《物权法》规定，业主对小区内车库(位)具有优先购买权(使用权)。这种优先权是有条件和期限的：在开发商公告出售车库期限内，业主具有优先权；超出公告期限，开发商有权对外出售。
　　据悉，在我市许多车库都不能办理产权，而土地的使用权限是70年。因此，开发商们基本上都采用出售50年或70年的地下车库租赁权。
　　律师提醒：无产权的车库(位)，业主需慎购
襄樊百龙律师事务所律师龚升军指出，对于开发商无法向业主提供产权证明的车库(位)，业主应谨慎购买。关于车库(位)的归属，《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
　　对开发商一次性收取几万元钱，和业主签订年限近70年的车库长期租赁合同的做法，龚升军认为这对业主而言具有风险，因为《合同法》明确规定，最长物业出租期限为20年，这适用于各种形态的物业租赁协议，包括地下车库。超过20年的，超过部分无效。
　　因此，龚升军提醒业主，业主准备购买车库前应详细了解车库权属，看一下地下停车场的产权是否属于开发商。在签订租赁协议时，需看清协议条款，另外，租赁时间也不应太长，谨防花大价钱买下的车库(位)使用权却因此与其他业主就车库(位)产权问题产生纠纷。
责任编辑：任晓
相关报道：地下车库究竟有没有公摊？
更新时间： 10:00:17
&& 产权归属有争议&&地下车库属于公摊面积吗
&&&&&& 在星期一的节目中，《百姓零距离》报道了关于凯里博南新区车位改租为售，引发住户不满的新闻，最有争议的就是地下停车库是否属于公摊面积的问题，我们也再次来到东昇房地产公司了解情况。
&&&&&& 东昇房地产公司的销售部经理邬光威给记者翻看了小区房屋面积测绘报告，小区的地下车库没有纳入业主的公摊面积。对于车位问题，邬光威表示，博南新区在出售车位的同时，也还将划设一定数量的车位租用，尽量满足新区住户停车的需求。
&&&&&& 对于邬经理提到的地下车库没有纳入业主公摊面积的说法，我们也来到了当时对博南新区进行测绘的凯里准捷房屋测绘公司，了解小区业主公摊面积的情况。负责人吴超告诉记者，当时经过测绘，博南新区青青家园1栋、2栋、3栋、4栋负一层的地下停车库面积有10936.25平方米、负二层的地下停车库有12556.15平方米，而业主的公摊面积只是在21至26平方米之间。
&&&&&& 车位中途改租为售，业主难以接受可以理解，但业主应该明白的是，&地下车库如果没有纳入公摊面积，那么房开商是有权对其进行处置的，业主不能干涉房开公司的权利。另外，在业主买房之初，房开商也应该明确告知今后停车位将如何使用，是长期租赁还是需要购买，让业主在买房前就有所考虑和准备，不要等到入住之后，中途改变，引发矛盾。
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被误解的义气 在上个世纪九十年代，《古惑...
被误解的义气 在上个世纪九十年代，《古惑仔我的位置： >
住宅小区地下车库的归属问题
时间：&&|&&作者：马玉冰&&|&&浏览：2536
所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车位与车库都是建筑物区分所有制度中的重要财产。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《物权法》的规定属于业主共有，但是对于住宅小区规划内建造的地下车库归属于业主还是开发商这一问题，目前实践中仍存在重大争议。
所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车位与车库都是建筑物区分所有制度中的重要财产。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据《》的规定属于业主共有，但是对于住宅小区规划内建造的地下车库归属于业主还是开发商这一问题，目前实践中仍存在重大争议。第一种观点是业主法定共有说。业主对所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。第二种观点是开发商所有说。小区业主分摊的是国有土地使用权，公摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间利用权而建造的，车库是开发商建造的，理所当然应当归开发商所有。第三种观点是公摊面积决定说。小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指公摊面积)，在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，该地下车库的产权应归属于开发商。第四种观点认为，小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。第五种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权归属于开发商所有。第六种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与业主在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于业主共有。【评析】笔者同意第六种观点，理由如下：首先，认为规划内的地下车库归属于业主的观点过于绝对。归属于业主存在理论上的障碍以及实践中难以操作的问题。地下车库不是简单地归属于业主。业主购买了房屋之后，按照地随房走的原则，业主获得了地上的空间利用权和地表的空间利用权，但是并未获得地下的空间利用权。而且规定业主共有是在实践中难以操作。业主如何共同所有，如何分享车库收益，业主委员会的自治能力不强，在实践中都是不可避免又难以在短时间内解决的问题。其次，认为规划内的地下车库归属于开发商的观点也是有问题的。虽然开发商对车库的修建要作出一定的投资，但是也不能简单地认为地下空间都属于开发商。即使根据规划，开发商可以利用地下空间进行开发修建车库，但规划所确定的空间并非完全属于开发商。由于我国目前还没有承认独立的空间利用权，空间的利用是根据规划来确定，并且是依附于土地使用权。开发商不能以其享有地下空间权而主张对车库的所有权，开发商也不能以他享有独立的地下空间利用权来主张他对车库享有单独的所有权。而且结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权(即相当于专有部分的所有权)，亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。此时的地下车库便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。简单地法定为业主或者开发商所有，都有可能对一方严重不公，而引发更大的纠纷。第三，小区地下车库归属看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积也是存在问题的。根据日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。可见，用于销售和出租的地下车库一般不应当列入需分摊的公用建筑面积。但是，仅以此作为判断所有权归属的标准是不行的。因为公摊的前提是确定了共有部分，而车库的产权归属本身待定，不划入到公摊面积，也并不意味着开发商就保留了所有权，开发商也有可能将车库赠与给某些业主进行促销，也可能将车库纳入到销售的房屋的售价中。所以不能简单地从公摊面积的情况来确定车库的归属。第四，小区地下车库归属看建设成本是否已纳入商品房的成本是不现实的。商品房的成本掌握在开发商手中，对当事人来说，要获取该成本的信息是很难得。住户不可能得知开发商是否将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益。因此，笔者赞同第六种观点，认为小区地下车库归属应当采用约定的方式，而且在约定不明的情况下，应当推定为业主共有，而不是第五种观点所说的推定为开发商所有的方式。这是因为：首先，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。其次，开发商属于强势，完全可以通过格式合同争取自己最大的利益。开发商完全掌握建造商品房的成本，完全可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利。其次，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的规则。最后，规划内的地下车库，开发商有修建的义务。地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物房屋一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。
作者： [新疆-乌鲁木齐]专长：房产纠纷 刑事辩护 合同纠纷 法律顾问 公司法 律所：新疆鸿华律师事务所682积分 | 帮助227人 | 1个好评电话:
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交了钱，才给看合同，发现公摊面积百分之四十，想退，可以吗，要承担什么责任吗？谢谢
也就是29平米的车库我得掏58平米的钱？有这规定吗 没有合同，当时有个收据，上面面积只加了5、6平米等交工了又说100%加公摊
先请问下，地下车库有没有公摊面积，然后那个公摊面积有无法律依据，我们现在买的一个车库合同里写的是14平方米的，可是现在看到的只有7平方米，而且我们只是买的是使用权，又没有产权的，为什么这个公摊面积还要我们承担
我在09年买了一套半地下车库，买时是按照48.8平米买的，但是后来经测量实际实用面积只有16.61平，购房合同上只写了建筑面积，公摊面积和实用面积一概没有写明，我想问一下这合理吗？起诉能赢吗 ？
我在云南瑞丽，开发商现在出售地下停车场。没产权证，非公摊面积内。只有公司合同。请问可以买吗？
你好，请问我上个月买了套二手房，合同中、房产证都写附带一个16平的自行车库，当时没去看，现在要交房了，发现车库只有7个平方，请问这个车库有公摊面积吗，我们现在该怎么办？
您好，我们在江西余江县买了地上车库购房协议上说是面积27.213平米，而自测不到23平米，开发商说是差值为公摊面积，请问，公摊面积会达到这么多吗？还有同一小区车库的公摊面积是否应该是一样的标准。谢谢。
我在河北邢台威县宏屹国际城购买了一套房子和一个地上车库，当时购买的地上车库开发商标注的是24平方米，但我实际测量的结果却是17平米，居然差9平米，开发商说这9平米是公摊。我购买的是地上车库，车库有30%的公摊面积吗？
我的是地上车库，买房时房钱和车库已经都交清了，办放产证的钱也交了。住了一年后说是车库的公摊面积不对，让补交1万多，如果补交就不给房证，请问这个钱应该交吗？如果不合理怎样维权？
我家购买了一个地下停车位，今年物业说要收采暖费，每月按60元收取，我们按发改委关于收取地下停车位采暖费标准每平方米16.5元算了一下，我家地下停车位使用面积不足20平，按实际使用面积算每月不到27元，可物业说多收部分为公摊面积，我现在不知道地下停车位公摊面积如何计算，想咨询一下，再一个物业这样收合不合理。
各位律师，你们好，我有一个六层的板楼，面积76.76平米，有阁楼，地面面积76.76平米，暖气费面积算15平米，车库20.4平米，大家都知道板楼，汽车可以放在外面，根本不用买车位，但是要是高层，一定得买车位，无形中增加了很多费用，还有高层的物业费等等都要比板楼的高，公摊面积也会增加我想请问一下应该如何补偿？开发商打算1:1补偿，装修费不给，车库和阁楼按1:1的算，我想请问下这样合理吗？我应该如何维护我的利益。