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　　2014年《中级会计实务》备考知识点：投资性房地产的处置
　　【东奥小编】本篇文章介绍的是《中级会计实务》中的投资性房地产的处置的概述。
　　投资性房地产的处置名片：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即，将实际收到的处置收入计入其他业务收入。所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
　　【同步练习】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（　）万元。
　　答案：A
　　解析：本题中计入其他业务收入的金额为100万元，计入其他业务成本的金额为70万元（其中，投资性房地产的账面余额为80万元，资本公积结转冲减10万元），所以处置净收益为＝100—70＝30（万元）。
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论新准则下投资性房地产会计政策选择
会计城 | 日
来源 : 互联网
摘要：新的《》对投资性房地产的后续计量引入了公允价值模式，这一模式的采用将大幅度提升企业的资产价值和经营业绩。此前普遍预计地产企业会采用公允价值模式计量投资性房地产，然而2007年的中报显示绝大部分企业仍然使用成本模式。从六个角度分析企业
　　摘　要：新的《》对投资性房地产的后续计量引入了公允价值模式，这一模式的采用将大幅度提升企业的资产价值和经营业绩。此前普遍预计地产企业会采用公允价值模式计量投资性房地产，然而2007年的中报显示绝大部分企业仍然使用成本模式。从六个角度分析企业仍然坚持使用成本模式的原因。? 　　关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值? 　　日，财政部颁布了新的《》，并已于日在上市企业率先执行。新准则基本实现了与国际会计准则的实质性趋同。其中，投资性房地产后续计量引入公允价值计量模式格外引人注目，它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值。由于大部分地产企业在取得投资性房地产时成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象。在目前房地产价值大幅度升值的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。另外研究也表明中国证券市场上的投资者通常只关注企业净利润的变化情况，对企业现金流量的变化缺乏敏感性，因而利润最大化就成为评价企业价值的重要标准。当前房地产市场不断攀升，对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，为企业的再融资产生积极影响。因而此前普遍预计新准则实施后很多企业会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产。2006年以来地产股价格连续翻番，也与此预期有着密切的关系。然而新准则执行已半年有余，随着2007年中报的陆续公布，除绿景地产等个别地产企业外，绝大多数企业仍采用成本计量模式。到底是什么原因导致企业不愿意采用公允价值模式？笔者试图从六个方面对产生这一现象的原因进行分析。? 　　1 评价公允价值的市场体系尚未形成? 　　根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《》明确规定：&有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。&准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定，同类或类似的房地产，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物，以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。? 　　公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向，要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计，其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理，仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下，公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。? 　　2 税收成本的对企业价值的影响? 　　在原来的成本模式下，投资性物业每期要提取折旧或摊销，使当期的账面利润减少，但是折旧或摊销可以在税前列支，因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量，根据新准则的规定，便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用，起到提高账面利润的效果，但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重，也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现，若仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少 8％，基于50％的负债率假设，股东权益将减少16％，这说明企业实际真实价值可能会受到损害。? 　　另外，财政部和国家税务总局去年7月推出的《》规定：&企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。&这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但是从长期来看，仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了，在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加，减少企业的价值。? 　　3 公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标? 　　近几年来，国家出台了上调放贷利率、&国六条&等一系列政策措施，对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控，使得不少地产企业的资金流普遍紧张，因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定：即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%，且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产,虽然能够享受房地产升值带来的收益,并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长，然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度，影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说，这更是一个需要审慎考虑的问题。另外，净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标，尤其是对那些实行股权激励计划的企业，净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评，因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。 　　4 公允价值模式具有不可回转性? 　　《》规定：&企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更&； &已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式&。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。因为企业如果采用了公允价值模式，则说明该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时也能从活跃的交易市场获取同类或类似房地产的价格信息，倘若此时再转回到原来的成本计量模式，显然不会比采用公允价值模式能更好地反映企业资产的真实价值。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。? 　　5 公允价值模式使企业业绩波动加大? 　　投资性房地产计量模式的变化，可以使企业隐性价值显性化，使报表更为国际化、合理化，但并没有改变企业真实的内在价值。在目前房地产市场一片涨势情况下，采用公允价值模式的确能增加企业的资产和利润；但是，一旦房价下跌，无疑也会给公司带来巨大的账面损失，这就使企业的资产价值处于经常性大幅波动之中，增加了企业业绩和股价的不稳定性，给资产和利润管理带来诸多不便。特别是对于周期性行业，一旦采用公允价值计量模式，这种业绩的不确定性会尤为突出。? 　　6 投资性房地产在总资产中所占的比率不大? 　　实际上，根据《》的规定，投资性房地产是仅指&为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产&，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物；而不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对于这部分企业来说，即使对投资性房地产实行公允价值模式计量，对业绩的影响也不会太大，但是却会给财务工作带来较大的影响，如增加财务人员的工作量，使企业花费在会计和审计上的成本提高。因此，只有拥有大量持有型物业的企业才可能会有比较大的动机或必要性去采取公允价值计量模式。? 　　采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，引导市场给一些原来信息披露不够充分的企业创造一个价值挖掘的机会，使企业投资性房地产的账面价值更加真实地反映资产的市场价格。但是，由于上面这些问题的存在，公允价值的实施不可能一蹴而就，而是一个逐步被市场接受的过程。可以预计，随着市场体系的逐步完善以及地产企业投资性房地产的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续稳定发展，市场会更多地关注各项投资性房地产的真实价值，公允价值必然会被越来越多的企业接受。? 　　参考文献? 　　［1］?财政部.企业会计准则 ［M］.北京：经济科学出版社，2006.? 　　［2］?财政部.企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，2006.? 　　［3］?王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究［J］.会计研究，2007，（8）.
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因为投资性房地产相当于企业的一种副业,只是企业有闲置资金时用来投资的一种方式,属于主营业务外的其他业务,而管理费用是企业主营业务里的一种费用.再说你忘了管理费用最后进那了,你就这样想吧,一个制鞋的厂商能把它投资的房地产的费用抵消制鞋的收入么
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关于投资性房地产的界定
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陈版您好！
企业会计准则第3号——投资性房地产第二条规定：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。”，若企业用与自身经营的房产因闲置经营性出租给他人，租赁期限不固定，即企业可租也可随时收回，在这种情况下，是否需要确认为投资性房地产呢？那么，在企业持有房地产的目的并非为赚取租金或使资本增值的情况下，是否需要确认为投资性房地产呢？
看过您之前的贴子，您说短期临时出租是可以不确认投资性房地产的，如果向上述这种情况，企业一时半会也没想到要怎么去用，就先租着，租了一、两年的，但一时自己需要使用，便可马上收回，这个又算不算以赚取租金为目的呢？
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投资性房地产的认定标准之一就是管理层具有明确的以“赚取租金或使资本增值”为目的的持有意图，即未来该资产的成本主要通过租金的方式收回，而不是在自身的生产经营中使用，通过产品销售收入等得到补偿。因此，如果仅仅是暂时性的出租，并无长期用于出租的明确意图，则不能作为投资性房地产列报。
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非常感谢！
本帖最后由 airbit 于
14:03 编辑
陈版，您好！
已出租的建筑物虽然没有董事会的书面决议，因为其意图不是十分之明确。但他已签署3-5年的长期出租协议，是否需要重分类至投资性房地产？
讲解2010的57页，好像只是说尚未使用的建筑物才需要董事会决议，已出租的建筑物从租赁期的开始日就转换为投资性房地产？谢谢！
不一定。对于已出租的建筑物，不能仅仅依据其目前处于出租状态即认定为投资性房地产。必须有证据表明其成本将主要通过未来的租金现金流来回收才可以。因此由公司内部的权力机构对持有意图予以明确是很重要的。&
陈版您好，集团本部将其办公楼出租给子公司使用并收取部分租金，从本质上来讲也不是为赚取租金，而是出于集团整体办公的需求，是否可以不将其分至投资性房地产当做普通固定资产列报？
如果“出于集团整体办公的需求”，则集团是否同时为子公司提供了物业管理、办公设施等服务，而不仅仅是出租办公室？如果其他相关服务影响重大的，则可以不认为是投资性房地产。&
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本次调查继续设立小礼品抽奖。祝你好运！
Powered by投资性房地产两种计量模式对比分析
作者:原作原创&&来源：网络转载&&发布时间： 09:20:00
&　　摘要：投资性房地产两种计量模式核算中既有联系又有区别，容易混淆，因此，本文以投资性房地产的后续计量、非投资性房地产与投资性房地产相互转换、投资性房地产的后续支出、投资性房地产的处置为例，对采用两种模式计量投资性房地产的账务处理进行对比分析，以帮助大家区分、理解和掌握。&
　　关键词：投资性房地产 成本模式 公允价值模式&
　　一、引言&
　　根据《企业会计准则第3号&&投资性房地产》投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，其应当按照成本模式进行初始确定和计量。在后续计量时，一般情况下采用成本模式计量，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有在满足特定条件下可以采用公允价值模式计量，或者允许企业从成本模式变更为公允价值模式，但是，同一企业只能采用一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。而投资性房地产两种计量模式核算内容容易混淆，不易理解，因此本文对比分析两种计量模式下投资性房地产的账务处理，有助于大家区分、理解和掌握。&
　　二、投资性房地产的后续计量&
　　投资性房地产的后续计量有两种：成本模式计量和公允价值模式计量，其账务处理对比见表1。&
　　例1：日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出租，2月10日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用4年。2月28日，A公司购入一栋写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计 1 200万元。租赁期开始日为日，租赁期为4年。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法折旧。日，该写字楼的公允价值为1 300万元。要求：做出A公司两种计量模式下投资性房地产的相关账务处理。&
　　分析：根据表1可以做出公司两种计量模式下的账务处理，详见表2。&
　　三、非投资性房地产转换为投资性房地产&
　　非投资性房地产转换为投资性房地产包括：企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产；企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产；企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产；企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产。非投资性房地产转换为采用不同计量模式计量下投资性房地产账务处理对比见下页表3。&
　　例2：日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，将闲置的一栋厂房出租给B公司使用。该厂房已提折旧400万元，厂房原价1 000万元，租赁开始日为日，租赁期为4年，日，厂房的公允价值为610万元。要求：做出A公司将非投资性房地产转换为采用不同计量模式计量下投资性房地产账务处理。&
　　分析：根据表3可以做出A公司两种计量模式下的账务处理，详见表4。&
　　假设上述例2中，日，厂房的公允价值为580万元，其他条件不变，则A公司两种计量模式下的账务处理对比详见表5。&
　　例3：日，A房地产开发公司与B公司签订了租赁合同，将其开发的原计划出售的写字楼出租给C公司使用4年。租赁开始日为日，租赁期为4年，该写字楼的实际建造成本为4 900万元，未计提存货跌价准备，日，写字楼的公允价值5 000万元。要求：做出A公司两种计量模式下的账务处理。&
　　分析：根据表3可以做出A公司两种计量模式下的账务处理，详见表6。&
　　假设上述例3中，日，写字楼的公允价值4 850万元。其他条件不变，则A公司两种计量模式下的账务处理对比详见表7。&
　　四、投资性房地产转换为非投资性房地产&
　　投资性房地产转换为非投资性房地产包括：企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产；企业将以成本模式计量投资性房地产的转换为存货；企业将以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产；企业将以公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时。不同计量模式下投资性房地产转换为非投资性房地产账务处理对比见表8。&
　　例4：日，A公司收回出租的厂房用于本企业的产品生产。（1）假设厂房在转换前采用成本模式计量，账面原价为1 500万元，已提折旧300万元。（2）假设厂房在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 1 510万元，其中，成本为1 500万元，公允价值变动（截至日）为10万元。日，A公司自用厂房的公允价值为1 550万元。&
　　要求：做出A公司上述两种情况下的账务处理。&
　　分析：根据表8可以做出A公司上述两种情况下的账务处理，详见下页表9。&
　　例5：日，A房地产开发公司收回出租的写字楼，并将写字楼重新开发用于对外销售。（1）假设写字楼在转换前采用成本模式计量，账面原价为2 500万元，已提折旧300万元，已计提的减值准备金额为10万元。（2）假设厂房在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为2 480万元，其中，成本为2 500万元，公允价值变动（截至日）为20万元。日，A公司自用写字楼的公允价值为2 510万元。&
　　要求：做出A公司上述两种情况下的账务处理。&
　　分析：根据表8可以做出A公司上述两种情况下的账务处理，详见表10。&
　　五、投资性房地产的后续支出&
　　投资性房地产的后续支出是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。若投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，应当将其资本化；否则将其费用化（计入当期损益）。投资性房地产的后续支出包括以成本模式计量投资性房地产的后续支出和以公允价值模式计量投资性房地产的后续支出，不同计量模式下投资性房地产后续支出的账务处理对比见表11。&
　　六、投资性房地产的处置&
　　投资性房地产的处置包括以成本模式计量投资性房地产的处置和以公允价值模式计量投资性房地产的处置，不同计量模式下处置投资性房地产的账务处理对比见表12。&
　　例6：日，A公司将租赁期已满的写字楼出售给C公司，合同价款为1 450万元，A公司收到C公司支付款项已存入银行。（1）假设写字楼在出售前采用成本模式计量，其成本为1 350万元，已提折旧350万元。（2）假设写字楼在出售前采用公允价值模式计量，原账面价值为1 380万元，其中，成本为1 350万元，公允价值变动（截至日）为30万元，原自用转为出租时计入资本公积的金额为10万元。&
　　要求：做出A公司上述两种情况下的相关账务处理。&
　　分析：根据表12可以做出A公司上述两种情况下的相关账务处理，详见表13。J&
　　参考文献：&
　　1.李洁.公允价值在投资性房地产核算中的运用及其影响[J].财会月刊，2010，（11）.&
　　2.吴君民，张艾雯.公允价值在投资性房地产中的应用研究[J].会计之友，2012，（2）.
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