出租人提前解除房屋租赁合同，应承担什么违约责任？_百度知道
出租人提前解除房屋租赁合同，应承担什么违约责任？
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出租人可以解除合同并要求赔偿损失，出租人在合同尚未到期时强制你搬出，如果没有约定违约金合同法对出租人解除合同的情形做了如下规定
一，
出租人须按照合同约定赔偿你违约金、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，
致使租赁物受到损失的、承租人未经出租人同意转租的。
二，出租人可以解除合同。
如果你不属上述情形，如果合同有约定违约金。
三，
出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，
出租人可以解除合同，
你可要求其承担违约责任、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物
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出门在外也不愁刘大爷将城市建设中国家补偿的一套房子租给了叶某,每年获取租金8 000元。叶某租用一年后因做生意亏本,便私自将租用的房屋卖掉了。刘大爷知道后非常气愤,于是找叶某说理,但一时又拿不出证据,不知如何讨回公道。阅读上述材料,请完成下列问题。(1)行为评析:请用所学知识对二人的行为进行评析。(2)出谋划策:请为刘大爷的维权出谋划策。(3)我的启示:请写出本案例给我们的启示。
(1)我国法律保护公民的合法财产权(所有权、占有权、处分权和收益权等)。房屋是刘大爷依法所有的财产,刘大爷享有对房屋的占有权、使用权、收益权以及处分权。叶某租用刘大爷的房屋,在给了租金的前提下只享有使用权,不享有占有权、处分权和收益权。(2)①到相关部门核查该房屋的产权凭证。②到人民法院提出民事诉讼。③到相关部门进行民事调解。(3)①要有保护自己合法财产的法律意识。②对自己的财产所有和处理要获取相关法律凭证(依据)。③遇到财产纠纷时要通过合法途径进行解决。
本题考查学生的分析概括及实践应用能力。第(1)问是一道评析题,解答时要注意对刘大爷和叶某的行为分别进行评析,还要注意结合所学相关知识来回答。第(2)问实际上是回答当合法财产权受到侵犯时如何来维权。第(3)问是要求回答我们应该怎样做,要注意和第(2)问的区别。
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扫描下载二维码深圳80后刚需瞄上小产权房 有好有差有卖有租
　　在商场、超市、地铁站等人流密集处，经常会有人将卖房的宣传页塞到你的手里。稍加注意，你就会发现，这些宣传页里部分是惠州大亚湾片区的房源，还有一部分，就是各种“统建搂”、“小产权房”。在深圳商品房价高企的情况下，部分80后刚需置业者不得不将自己的眼光瞄向小产权房。
　　刚需瞄上“小产权房”
　　29岁的小余是深圳一家大型综合医院的护士，丈夫刘先生则在南山区一家网络公司上班，两人2010年结婚，有一个不到两岁的宝宝。小余一家三口现在和公公、婆婆住在一起，家庭月收入15000元左右，积蓄不到15万元。
　　“之前他工作不稳定，有两年的时间在朋友的小公司当职员，月薪只有3000元，买房的事情一直没敢想。”小余说，儿子出生的第三个月，丈夫跳槽到了现在的公司，月薪涨到了6000元，孩子6个月后，56岁的公公在亲戚的帮助下，到福田保税区一家企业做仓库管理员，全家的经济一下子有了好转，这才将买房的事情提上议事日程。
　　“商品房肯定买不起，安居房我们又不够标准。只能看看‘小产权房’这种房子了。”小余表示，按照目前她和丈夫、公公的工作地址，她比较钟情龙华新区和宝安中心区附近的小产权房。“已经看了几套，但感觉价格还是有点高，小区规模和户型结构也没有碰到合适的。”小余说，她们一家的目标是80—90平方米的三房，价格50万元以内。“我们一家子收入有限，双方家庭条件一般，就买这样的房子，父母支援一点，亲戚朋友借点，还是很难。”
　　龙华万家灯火小区门口的一家地产中介负责人李先生告诉记者，现在到他所在街铺咨询“小产权房”的越来越多。“以70末、80后的刚需置业人群为主，尤其深圳版国五条细则落地后这种情况更是有增无减。”李先生分析说，主要原因在于现在的商品房价涨的太高，有没有太大的降价预期，一些纯粹为了自住的刚需就会有“索性要买，不如早买”的想法。如果钱不多，又不够申请安居房的条件，自然就会把目光瞄向“小产权房”。
　　有好有差有卖有租
　　记者调查发现，目前深圳半公开租售所谓的“小产权房”，大多都是“统建楼”，主要集中在原关外区域。一般是由社区股份公司与开发商合作，由开发商负责施工建设，给社区留出一定的房源，其他房源则由开发商处理。根据地理位置、施工质量、小区和周边环境不同，折合每平方米单价元。原关内区域则由于租金收益可观，且拆迁补偿标准较高，鲜有“小产权房”出售。
　　在龙华新区陶吓村一个“小产权房”盘，记者看到，楼房外观也与商品房无差别，但楼宇之间密度比较高，7栋高层集中在一起，显得很挤。楼盘尚未全部完工，6名工人正在对小区门口路面进行硬化前的处理。由于近期深圳雨水较多，小区内积了一些水排不出去。但这显然不影响这个小区的销售，从窗户晾衣架透露出的信息来看，至少1/3的单位已有人居住。
　　30多岁的“水哥”自称去年11月份成为这个小区的住户。“环境肯定比不上商品房，但也不是太差，自住完全够了，周边交通、购物都很方便。”“水哥”去年在这里买房子的时候，价格只有5500元左右，“现在已经涨了，大约6200元。”而据记者了解，随着龙华新区的迅猛发展，新区中心区的普通商品房价已经飙到了2元，这个“小产权房”价格只有周边普通商品房的1/4，价格优势明显。
　　小区没有销售中心，在“水哥”的指引下，记者在小区旁边菜市场后面找到了小区销售办公室。该办公室的孙小姐带记者穿过尚未通电的地下停车场看了两套房，一套是86平方米的两房，一套是115平方米的三房，房子都很方正，但阳台都很小，价格分别约为53万和70万，需要一次性付款。
　　孙小姐表示，如果对“购房合同”没有信心，可以签订长年的租约，“最长可以签70年，跟买商品房是一样的。”
　　交易不合法存隐忧
　　相比龙华这家“小产权房”环境一般，位于清湖社区附近一个“统建楼”外观与普通的花园小区无异，1、2层为招商项目，3—17层为住宅，小区园林虽然不大，但聊胜于无。售楼员介绍，现在有200多套房源，起价是每平方米4600元。对于记者“是否合法”的询问，售楼员表示：“有‘购房合同’就没问题。深圳超过一半的房子都是小产权房，牵扯到多少人的利益，政府会拆吗？”
　　事实也是如此。在深圳，超过一半的房子都是无证的小产权房。据众厦地产2012年的《小产权房专题研究》报告的数据显示，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%。而被称为“违章建筑”的，总数则超过40万栋。
　　话虽如此，但对小余等有意购买“小产权房”的人来说，风险依然是最纠结的方面。“最近看新闻，了解到沙井街道的‘小产权房’出事了，我们普通老百姓怎么知道房子没问题呢？”小余说。
　　小余所说的出事“小产权房”位于沙井街道万丰村，名为穗丰苑。事情起因于村干部贱卖村集体土地，与开发商合作建小产权房，万丰村集体经济组织利益受损，导致原村民最先维权，小区被停水停电一年多，300余户小业主至今无法入住，引发集体维权。
　　一位不愿具名的法律界人士提醒，只有商品房才能上市交易，所有的小产权房交易都是不合法的，即使有所谓的“购房合同”，也是无效的。该人士表示，“以租代售”这种形式，在法律上没有问题。不过需要提醒的是：根据《合同法》第214条规定，租赁合同的租赁期限不能超过20年，超过20年的部分无效。所以，市面上一些所谓“70年租约”也是无效的。
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小产权房以租代售问题研究
发布日期：&&& 作者：
摘要：随着政府清理小产权房的政策越来越明确，多地出现了“以租代售”这种新的小产权房交易方式。小产权房出租行为并不违反现行法律法规，但是接受“以租代售”方式风险大，所以这种方式对现行农村土地制度的影响有限。本文着重提出了对小产权房“以租代售”问题的处理建议，包括对现存“以租代售”区分主体情况进行处理和延长租赁期限到50至70年以及规范租赁行为，并分析了“以租代售”对社会的有利之处。
关键词：小产权房& 以租代售& 农村土地制度& 城乡二元体制& 房地产市场
小产权房是指占用集体土地进行建设，并向本集体经济组织之外的人员出售的住房。小产权房长时间以来备受社会关注，是社会热点问题。2012年国务院下令停售停建小产权房，同时国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，这两个消息引起了业界和民众的广泛关注，小产权房的去留问题备受瞩目，引发众多猜测。一直以来，国家在这方面没有明确的政策、法规来约束治理小产权房，使得小产权房发展越演越烈。如今小产权房的清理越来越迫近，“以租代售”的做法渐渐发展起来以规避小产权房的产权问题。那么“以租代售”现状如何？是否违法？对农村土地制度的改革能否起到推动作用？
一、小产权房“以租代售”的现状
小产权房数量巨大，非官方统计数据显示,中国目前小产权房建筑面积达六十多亿平米,相当于中国正规房地产业近十年来的开发总量。在深圳，小产权房建筑面积达到4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。在数量众多的小产权房当中，有相当一部分是地方政府组织建设，或者村集体与开发商合作建设的，这些小产权房大都存在占用农用土地甚至耕地的情况。
政府对小产权房的政策经历了从合法性上的否认阶段到预备采取行动清理的阶段。在这一过程中，为了规避小产权房的产权问题，一些开发商和地方政府以及购买者转而采取“以租代售”、“以租代买”的方法。据调查，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。江苏省国土资源厅一名干部称，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利惊人，甚至超过了商品房。在许多地区，小产权房以租代售项目早已在操作，价格可达每平方米元，在位置相对好的地段，甚至可以超过每平方米6000元的价格。
由上述资料，我们大致可以整理出小产权房“以租代售”的状况：大多数采取这种措施的小产权房，是开发商和政府、村干部为获得巨额利益，规避政策、法规，抛出来的曲线卖房、卖地的措施。为了获取私利，地方政府、村干部为这种“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地农民所获甚少，是一种以权谋私、滥用职权的行为。发生这种行为的原因是城市房地产价格太高，给小产权房的交易提供了很大的空间，也是政府土地财政的恶果在乡镇的蔓延，更是某些部门、某些人的私欲导致。
现在某些学者提出以小产权房“以租代售”的途径“曲线救国”，争取小产权房的交易有条件合法化，应该先弄清楚目前“以租代售”的现状，再行提出相关建议，莫要是非不明，反而为他人作了嫁衣裳。
二、小产权房“以租代售”现象非法与合法分析
& &&上文中提到搞小产权房“以租代售”的有相当一部分是地方政府和某些干部以权谋私、滥用职权结果，在获取房源上存在违法行为，对此本文暂不详述，需要理清的是“以租代售”行为本身是否存在违法之处。
&&& 出租小产权房的行为是否违法？查阅相关法律法规，未见禁止出租小产权房的规定。小产权房出租要取得合法地位，首先必须小产权房本身是合法建设的。现实情况中，小产权房是否合法不是由“产权证”来判断，因为农村宅基地建房后进行的是“确权登记”，即房屋物权的取得不以登记为要件，登记只是对这一所有权状态的记载。小产权房是否合法的标准在于是否符合“一户一宅基地”标准。农户在宅基地上建设房屋，只要符合这个标准，就可以在房屋建成之后取得该房屋的所有权。农户对宅基地只有使用权，但是对宅基地上的房屋是拥有所有权的。既然农户对宅基地上的房屋有合法的所有权，那么在法律没有禁止的情况下，根据《物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”农户拥有对该房屋出租的权利，这也是私法自治原则所承认和支持的。
其次，从相关的法律法规对宅基地及宅基地上的房屋的规定来看，小产权房出租是被默认为合法的。首先，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，”相对应的，《土地管理法》第六十二条第二款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》的这一规定实际上已经默认了小产权房出租的合法性。
最后，我们还可以从《合同法》的配套规定中找到小产权房出租合法性的保障条款，《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”小产权房房主出租房屋，与租客建立的是租赁合同，应适用上述第四条的规定。鉴于目前法律、行政法规并无规定小产权房出租是违法行为，那么小产权房的出租合同应受法律保护，即使某个部委决定“清理”小产权房，或者某个官员宣称小产权房出租行为是违法的，也不会影响其合法效力。
根据上文的分析，在现行法律、行政法规之下，小产权房出租行为是合法的，但是小产权房的出租毕竟不同于普通房屋的出租，其中关系到国家土地管理政策问题。小产权房以租代售的行为影响性究竟有多大，是否达到影响农村土地制度的程度？需要我们综合“以租代售”行为和人们的心理进行分析。
三、小产权房出租行为的影响
目前小产权房出租行为会不会影响到整个农村土地制度的状况?笔者认为这是无需担心的。受限于农村土地所有权制度,以及租赁合同20年期限的制约,普通民众对“以租代售”的行为顾虑重重，小产权房长期出租以达到“以租代售”目的的影响将会极其有限。
虽说是“以租代售”，但终究不是也不能是“购买”行为，这是租赁者最大的顾虑。现实中，许多小产权房“以租代售”都是订立了50至70年的租期，但无论租20年还是租50、70年，房子都不属于自己所有。租赁人自己虽然住在房子里，但始终处于一种无所有权的状态。在这种状态下，尚有20年租赁期的限制，20年之后租赁合同即不受法律保护，出租方在此后可以随时违约，而不负法律责任。这样一来，承租方的利益就无从保障。而作为刚需的住房，只拥有20年的使用权是远远不够的。20年前砸下一大笔钱买了房子20年的使用权，到20年之后可能还需另外买房或租房，可谓是“钱房两空”。这些都是小产权房者不得不考虑的风险。这些风险，是这些小产权房潜在的购买群体所无力承受的。
但是也不乏有刚需且胆大的人铤而走险，接受“以租代售”这种方式。他们的代表意见有以下几个方面：（一）法不责众。小产权房数量众多，此前购买的人很多，剩余没有卖出去的需要消化，肯定会以各种形式交易出去，小产权房涉及人群太广，政府肯定不会全部拆除；（二）小产权房比城市商品房便宜很多，城市商品房的价格太高不能承受，为了解决刚性需求，冒一点政策风险是值得的。“重赏之下必有勇夫”，小产权房的交易是相同的道理。目前小产权房“以租代售”的方式肯定还会是部分民众的选择，但是这种选择正如上文所分析的——风险太大——其市场必然是有限的，毕竟“勇夫”是少数，大多数国人还是谨慎的，“以租代售”方式的影响是有限的。
四、对小产权房“以租代售”的处理建议
1、对目前存在的“以租代售”区分情况进行处理
区分处理“以租代售”主要是区分主体，对农民自建的房屋和乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房要区别对待。
针对农民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情况，只要防止农民再占用耕地建自住房屋即可。农户自己建了一栋房屋长期出租某些楼层是无可厚非的，即使他出租了整个房屋，自己到城市谋生，对各方有利无害，大可不必禁止。
而乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房搞“以租代售”则要清查出来，对违法违规人员进行查处，这种典型的违规获取暴利的行为绝对不能容忍。政府应该在清理这种情况的同时，对于违规的单位和个人予以严肃处理。但对小产权房是否拆除，则需综合考虑各种因素妥善处理，不能一拆了事。
2、适当延长小产权房出租年限及规范出租行为
在严格限制乡镇政府和村干部以及房地产开发商参与小产权房交易的前提下，考虑小产权房“以租代售”的出路，笔者认为适当延长小产权房出租年限及规范出租行为是比较好的选择。
农民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利无害的。无害是对土地产权制度无害，租赁不是转移房屋所有权的行为。要对农民占用耕地建房的行为进行限制，农民自建房屋“以租代售”不会影响现行农村土地制度。但“以租代售”之“利”则有以下几个方面：
（1）对农民而言，农民出租自建的房屋，可以获得相当的经济利益。有了这一笔钱，农民可以改善生活状况，有机会过上“体面的生活”；有了启动的资本，无论做生意还是搞规模化农业生产，农民都可以有机会找到更好的出路，脱贫致富。
其实，房地产市场高速发展以来，甚至是城市快速发展以来，农民都甚少从中获益，反而为城市建设付出了很多，现在农民工进城还要承受高房价的压力。于情于理，都应该让农民从房地产市场中分一杯羹。
（2）对租赁者而言，最大的好处自然就是解决了刚需。“安居”才能“乐业”，只有解决了居住的需求，他们才能扎下根来。并且小产权房租赁价格低，相对起正规的商品房，大大减小了购房压力，可免受“房奴”之苦。
（3）将城郊的小产权房用“以租代售”的方式交给在城市工作的人群居住，将在一定程度上有助于打破城乡二元体制，推动城乡人才资源的交流，进而推动农村建设发展。这类人群受教育程度高，文化水平相较农民而言为高，他们住进城郊甚至农村，可以改变这些地区的精神面貌；这类人群还会带来城市化的消费需求，对城郊或农村经济也能起到拉动作用。这些预期的改变是在不改变土地所有制度、不改变基本的农村土地管理制度的情况下，尽量削弱城乡二元体制对农村发展的束缚下而取得的，是代价小、成效快的农村建设发展一个方向，这个方向的关键是逐步放松对农村的限制。
延长小产权房出租期限，同样也不会改变房屋的所有权归属和农村土地产权制度，对上文提到的出租之“利”有放大作用。租赁期限可延长至50年，甚至70年，总之要以满足购房者一生居住需求为标准，不致使其到年老无力工作时，还要面对无房可居、流离失所的悲惨境地。其实，把小产权房租赁期限延长到50至70年就类似于城市商品房的70年产权，70年产权虽为产权，但有了70年的期限，则与租赁在本质上无异。那么既然本质都是租赁，小产权房的租期也定为50到70年又有何妨呢？同样是建设用地，只许城市的“买卖”70年，不许农村的“租赁”50年，终究不是公平之举。
延长小产权房租赁期限之后，需要规范双方的租赁行为，预防在履行租赁合同中出现不合理的悔约行为，保障租赁合同双方的利益。小产权房租赁合同毕竟不同于普通房屋的租赁合同，租赁期限长，变数大，无论哪一方不合理的“变卦”对另外一方的利益影响都是极大的。规范小产权房租赁行为，就是规范这些“变卦”行为，限制“变卦”的类型，规范违约责任。另外可以建立小产权房租赁登记制度，以加强对租赁行为的监管力度，以更好地保障合同双方的利益。
延长租赁期限，规范租赁行为，人们可以更放心地租赁小产权房，让小产权房租赁真正形成气候。同时这样也更能推动城乡交流，打破城乡二元体制，促进农村发展。这是上文提到的“利”，还有两点是做好这两项措施之后才能显示出来的“利”。
（1）倒逼房价，把房地产市场拉回正轨。全国小产权房建筑面积达六十多亿平方米，在某些房价高企的城市几乎占了总建筑面积的半壁江山。如果这些小产权房能正规合理地利用起来——如同上文所述延长租赁期限规范租赁行为——则可以大大地解决当前人们对房屋的需求。没有竞争，则没有真正的市场经济，在房地产业也是一样的。在允许小产权房以租赁方式加入房地产市场的情况下，如果不能去除加在正规商品房身上的畸高的各种税、费和暴利，正规商品房是无法与小产权房相抗衡的，这相当于倒逼房地产业进行改革了。这样有助于把当前过热的房地产市场冷却下来，让房价重新回到合理的轨道。
（2）将小产权房租赁规范化成为房地产市场的一部分之后，让租赁成为小产权房交易的法定形式，成为解决数量巨大的小产权房问题的出路。在小产权房租赁规范化以后，可以将以往已经买卖小产权房转为租赁，进行“拨乱反正”，使它们合法化。如果这一点做好了，“以租代售”就能够作为解决小产权房问题的钥匙。
小产权房“以租代售”目前是比较棘手的问题，要把棘手的问题办成有利于国计民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇气。期待对该问题做出妥善的处理。
参考文献：
[1]程其明.小产权房规制政策研究[D].中国博士学位论文全文数据库.2010;
[2]邓茜,陈诚.关于我国小产权房问题的一些思考——以成都的新土地政策为出发点[J].现代商业.2008;
[3]王云利.浅析小产权房法律问题[J].法制与社会.2009;
[4]陈浩.小产权房发展现状及其成因分析[J].经济与社会发展.2009;
[5]潘建.小产权房“以租代售”缘何屡禁不止[J].北京商报.2009;
[6]李宇鑫.小产权房出现以租代售[J].北京日报.2008;
[7]王海. 不顾“风险提示”百姓为啥买小产权房[J].市场报.2007.
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