延安市房产管理局_房贷紧缩开发商资金回笼面临压力 楼市笑不出来了
房贷紧缩开发商资金回笼面临压力 楼市笑不出来了
“钱荒”已无可避免地对楼市产生影响——昨天传来消息，省内已有银行暂停房贷业务。房产中介人士告诉记者，当前商贷和公积金贷款的下款速度明显变慢，有的银行已取消首套房贷优惠，转为执行基准利率。开发商则表示融资难度加大。
　　购房人小林在南京城北购买了一套二手房，5月向南京一家国有银行咨询商业贷款事宜时，还被告知可以在基准利率基础上打8.5折，然而眼下他将材料准备好上交时中介却说，这家银行目前已暂时取消商贷。
　　南京我爱我家公司市场总监胡涓娟说，与他们合作的贷款行共13家，至昨天的最新统计是：目前邮政储蓄银行和兴业银行两家对首套房的首付门槛分别提高到了3—4成和3.6成，其余银行仍保持首付三成。
　　据悉，当前南京仅“排队”等着放款的住房公积金贷款就高达7个亿，而大银行的放贷压力特别大。正是在这种背景下，不得不重新调整房贷策略。
　　满堂红置业公司市场部主管李媛认为，如果房贷紧张状况延续，楼市风险将增加。“金融政策对市场成交的影响无庸置疑，利率优惠时，成交量就高，房价也涨；反之，成交和价格都面临震荡。”
　　房地产是资金密集型行业，“钱荒”带来的“钱慌”，显然不仅发生在购房人身上，开发商心里同样打鼓。江苏香溢置业公司副总经理张良说，目前开发商的资金构成中，自有资金、预售收款、银行贷款是三个不可或缺的部分。这些年，银行对项目贷已经很谨慎了，从银行融资的难度本来就比较大，这次央行不“放水”，项目贷肯定会难上加难；而目前客户按揭周期加长，这意味着开发商的资金回笼也会减慢。
　　“现金流受到影响后，房价势必产生波动。”张良认为，不排除有的项目会降低房价，尤其是中高端楼盘。但张良也表示，各家开发商的资金状况不一样，上半年整体市场销售状况非常好，不少开发商当前“不差钱”，短期来看，“钱荒”对于开发商的影响还不会太明显。
　　南京银城房地产开发有限公司副总经理蒋天伦认为，流动性一旦收紧，确实会对开发商的销售造成一定影响，逼迫开发商调整销售策略。一些融资能力较弱、拿地率较低的中小公司，有可能在未来半年内受到冲击。“但是对于高端住宅而言，房产税的杀伤力可能比资金收紧更大。”
　　南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，贷款资金的收紧对于市场的影响并不会很快凸显，在开发贷已控制极严的情况下，南京依然出现“地王”和土地市场一日吸金30多亿元的现象，说明开发商在成交量极高的背景下回款良好。而且，如果当前供小于求的矛盾不能改变，房价下降也不现实。不过，对市场的心理影响已经开始，加之房价控制目标的约束，下半年房价涨幅回落几成定局。
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多地开发商资金链断裂致交房延迟 购房者心急如焚
&&【导读】辽宁、内蒙、吉林、上海等多地开发商资金链断裂，频频出现不能交房现象。开发商一拖再拖，购房者心急如焚。《天天315》本期聚焦：开发商遭遇钱荒迟迟不交房，&准业主&该如何维权？
&&央广网财经北京7月17日消息
据经济之声《天天315》报道，进入2014年，打折、降价替代火爆、抢购这样的字眼，成为了中国房地产市场的关键词。无论北京上海这样的一线城市，还是 济南、呼市这样的二三线城市，新建商品房销量都在不断下滑。政府取消限购，开发商以价换量的各种促销手段不断地冲击着消费者的眼球。经历了2013年的房 价疯狂上涨之后，面对打折、降价房很多人都动了心。现在买房是不是合适？开发商大幅降价的楼盘可不可靠？这是所有准备买房的人心中的疑问。
&&另一方面，许多开发商正在经历资金链断裂的危机，老板跑路、项目烂尾在房地产行业已经司空见惯。即便有的购房者在一两年前高价时买的房，也有可能面临着无法交房的风险。
&&最近，中央人民广播电台投诉平台接到来自辽宁、内蒙、吉林多地的多名购房者投诉，当地开发商发生因为没钱，导致工地停工，迟迟不能交房的情况。
&&辽宁省盘锦市的张先生在2013年3月，支付11万元的首付，购买了一套盘锦龙驿房地产开发有限公司开发的商品房，小区名字叫&盘锦市兴隆台区 西水湾二期枫丹白露&，开发商承诺2013年6月左右交房，但是现在距离交房期已经过去了一年多时间，和张先生一样买房的300多户业主一家也没有住上新 房。
&&张先生：我是2013年3月份在盘锦市兴隆台区西水湾二期枫丹白露买了一套商品房，85平，当时价格是4000元一平。我是贷款付的首付，首付 交了11万多。当时说月份才能下来，结果一直拖到现在。这边我们来了很多次，不止我一个，现在工地上都没有人干活了。
&&有一点需要提醒的是，张先生到现在还不太明白购房合同和协议的法律意义。他买房的时候，开发商承诺帮他做购房贷款，所以，他交完首付并没有签订 购房合同，直到现在，购房贷款也没办下来。如今，开发商因为资金链紧张，和第三方有外债纠纷，施工工地已经停工多日。仍然租房住的张先生一家人，每天都去 开发商那里询问事情有什么进展。直到本期节目播出之前，经过协商，开发商拿出了一个解决方案，但张先生并不想接受。
&&张先生：没有签那个正式合同，因为当时我买房子的时候，开发商说你得先把首付交了，然后银行给你贷款，我儿子就把首付给他了。我们有收据，购房合同就一个草书，但是没有盖他们的公章。
&&他现在已经把合同给我们看了，定了说在日前仍不交房，就全额给我们退钱。关于赔偿这块，说是2013年买的，全款的，100 平以上的，按每月500块钱赔款。如果是贷款的，100平以上的，按500块钱的30%，就是每个月150块。60平以上的贷款的，就是每个月400块钱 的30%，就是120块。现在这份草案已经打出来了，如果业主同意的话，可以现在签这个合同。这个协议我不同意，因为我是贷款的，我2013年交的钱，到 现在房子还没下来，我房子是85平的，他每月才赔我120块钱的违约金，连租房子的钱都不够。
&&比张先生情况更糟糕的，是一位来自内蒙古鄂尔多斯市的王先生。他在2011年用全款17万元，买下了鄂尔多斯市东胜区辉煌国际开发公司开发的一间底商。开发商承诺2012年交房，然而直到现在，房子也没有封顶。
&&王先生：我们是2011年买的，在鄂尔多斯市东胜区，我们是当时买的车库，17万。它当时盖的都是商铺、车铺，还有住宅、酒店这些设施。我那时候买车库其实就跟小底商一样。我们当时付的是全款，但房子到现在还没盖起来。
&&王先生说，现在开发商连盖都不盖了，涉及1000多户业主的工地，只有十来个工人在干活，开发商也没有给任何说法。
&&关于鄂尔多斯的楼市状况，相信很多人都已经有所耳闻。王先生正是亲身经历了这一切的见证者。他说，2011年，他买下这间底商的时候，正是鄂尔 多斯市房地产开发最疯狂的时候，房价也最高。当时每平米7000多、8000多元，人们争相抢购，很多人只付了50%的首付，很多开发商的确把房子盖了起 来，但是还没完全竣工的时候，鄂尔多斯楼市就发生了翻天覆地的变化，房价被腰斩，跌到了3000多元一平，很多人已经不愿意继续还房贷，开发商也就不愿意 再花钱把房子盖完。就这样，大批的烂尾楼形成了。现在，即便房价便宜下来，也很少有人敢再买，怕再上当受骗。
&&遇到这样的事情应该怎么解决？去法院起诉是很多人能想到的唯一办法。吉林省长春市的赵先生，2011年11月底，在当地的恒盛豪庭小区买了一套 房子，当初双方已经签订了买卖合同，开发商承诺在2013年的10月20日前就能拿到房子，但直到现在，赵先生还没有拿到房屋钥匙。
&&今年四月底，他向长春高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求开发商退还房款并承担违约金。五月中旬，在法院的主持下，他和开发商达成和解， 民事调解书上注明，在调解书生效15日内由开发商返还房款并承担违约金，可是离法院下达的民事调解已经过去了一个多月，他一分钱也没有拿到。和赵先生有相 同情况的十几名业主也提起了诉讼，并要求法院强制执行。
&&赵先生：开发商的答复是说现在没钱。
&&业主：我们现在找开发商就是打算要他们给一个承诺，什么时候把钱给我们，我们就要这个承诺，让他们尽快把钱还给我们。
&&恒盛汇鑫长春职业有限公司的负责人最终答应，和高新区执行局还有区政府一起给业主一个答复。
&&负责人：我们这边已经跟高新区执行局，还有区里的政府协商，给他们一个答复，我们单位和业主也得去，大家在一起协商，看怎么保证大家的利益。
&&即便是在上海这样的一线城市，也有开发商拖延交房的情况存在。有市民在上海的嘉定区的悦合国际广场购买了公寓，然而开发商却违反合同，迟迟没有 交房，更让业主着急的是，现在开发商连施工都已经中断，售楼处也已经是人去楼空。悦合国际广场的开发商为上海悦合置业有限公司，按计划，这个项目由一幢甲 级写字楼，三幢LOFT公寓和一幢综合商业楼宇组成，总建筑面积达到22万平方米。部分公寓的业主告诉记者，这个楼盘本应在去年年底交房，却出现延期，之 后开发商承诺在今年6月底之前完成交房手续，没想到又再次落空了。
&&业主：我们去年大概6月份买的是LOFT复式公寓，2万2左右，我们的房款都已经付了，120来万。
&&记者通过业主联系到了开发商的工作人员，对方透露，项目停工的真正原因是资金链断了。
&&工作人员：我们和施工方，因为拖欠他们施工款，他们现在不是停工吗。现在具体还要看情况，因为房子造不下去了，它缺少资金，就是要托盘。
&&记者从多方面了解到，这个项目开发商悦和置业由于拖欠银行贷款逾期未还，相关银行已经向法院起诉，目前这个楼盘已经被上海市闵行区人民法院以财产保全的名义正式查封，也就是说，在开发商将资金窟窿补上之前，都不进行预售登记，也不允许继续销售。
&&专家点评
&&开发商遭遇钱荒迟迟不交房，&准业主&该如何维权？我爱我家房地产经纪有限公司控股公司总裁胡景辉、北京潮阳律师事务所律师綦晓芳就此问题进行解析。
&&经济之声：目前多地出现开发商资金链断裂，不能交房的现象会不会更加严重？
&&胡景晖：从总体来看，从去年四季度开始房地产进入下行通道，造成的现实压力现在已经出现了，未来也有进一步蔓延的可能。
&&从数据来看，今年上半年全国房地产的商品房销售面积48365万平米，同比下降了6%，而销售额同比下降了6.7%，其中住宅销售额下降了9.2%。很多开发商还是需要销售回款来作为项目运营维护的基本保障，这跟上半年相比，有明显下降。
&&从资金方面来看，今年上半年开发商的企业到位资金是58913亿元，同比增长了3.0%，但银行每年的开发商资金到位的数量，通常会比上一年递 增10%，从这一点来看，虽然很多地方对限购进行了松绑，但事实上市场的热情还是不高。另外一方面，再加上银行按揭贷款的支持力度其实近期并没有明显好 转，所以从开发商销售回款这方面来看，下半年仍然面临比较大的压力。
&&此外，从开发商资金状况，比如说投资金的状况来看，现在央行、银监会，包括各大银行也在密切关注上游的开发贷款情况。从上游的开发贷款和资金筹 措到下游的销售状况，恐怕下半年对开发商来讲，资金链甚至比上半年还要更紧张。由此产生的一些延期交房，或者烂尾的可能性，还是有的，有可能会比上半年更 严重。
&&经济之声：在开发商没有履行购房合同甚至没有跟消费者签订合同的情况下，开发商和购房者签订其他协议，在法律上是不是可以生效？
&&綦晓芳：一般来说，开发商未履行购房合同并不妨碍其与购房者签订其他协议的法定效力。因为协议只要是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，其法律效力应予以认定。这与开发商是否履行购房合同没有必然联系，它们之间是独立的法律关系。
&&经济之声：购房者在遇到开发商不能按时交房的情况时，最好的解决办法应该是什么？
&&綦晓芳：我国合同法第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以解除合同。最高法在商品房买卖合同纠纷 解释中，对合理期限进行了明确。该解释规定：出卖人迟延、交付房屋，经催告后，在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当 事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发 生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
&&因此，开发商迟延交付房屋的话，购房者可以根据具体情况要求解除合同、或者退房，但必须按照法定的条件和程序办理。如果满足合同约定的退房条 件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去一定的诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能够使购房者满意，购房者可根据自身的情况收回退房的要求，或者 在开发商协助下办理相关的退房手续。如果协商未果，再选择诉讼或者仲裁。我认为这种比较合适。
&&购房者未在合同中约定退房条款，但符合法定的退房条件，一般情况下，法院也会支持购房者的退房要求。对于未经合同约定，也不在法定范畴内的退房 请求，建议购房者，应当先找开发商进行协商。在协商不成的情况下，可以持有效证据，向消费者协会投诉，也可以向工商、建设房产管理等行政部门进行申诉，或 者向法院进行起诉。
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新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，虽然政府工作报告将今年的经济增长目标进一步下调到7%，较去年下调0.5个百分点，但今年保增长的难度并不亚于去年。
（图片来自网络）
每经记者 区家彦 发自广州
3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告时说，2015年M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。
自去年下半年以来，货币政策逐步放松，央行两度降息、一次降准。多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于今年经济稳增长的压力有增无减，预期流动性会进一步放松，且资金逐步从股市回流实体经济，作为资金密集型的房地产行业将直接受益。
流动性放松首先利好房贷
今年的政府工作报告，对2015年经济发展提出了&国内生产总值增长7%左右&、&继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策&、&今年拟安排财政赤字1.62万亿元，赤字率从去年的2.1%提高到2.3%&、&M2预期增长12%左右，也可以略高些&等要点。在多位业内人士看来，今年流动性进一步放松几无悬念。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，虽然政府工作报告将今年的经济增长目标进一步下调到7%，较去年下调0.5个百分点，但今年保增长的难度并不亚于去年。一方面，去年四季度GDP增速下滑至7.3%，环比增幅下降0.4个百分点，这显示经济下行的趋势尚未改变；另一方面，今年一季度至今经济未见好转迹象，尤其是1~2月份房地产成交同比出现明显下滑，这加大了稳增长的压力。要稳住经济下滑的势头，货币政策后续还有进一步宽松空间，预计年内央行还会有降息以及降准的举措。
国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓也告诉《每日经济新闻》记者，货币政策从去年下半年起已经在放松，只是流动性更多流入了股票市场。更多稳增长措施的出台，会促使更多资金流入到实体经济，房地产市场自然也会因此获益。
&流动性放松，在市场层面首先利好的就是房贷&，欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，去年上半年由于流动性紧张的原因，导致银行陆续收紧房贷额度，对市场造成负面影响。
李克强总理在政府工作报告中提出今年要稳定住房消费，支持自住和改善性需求，加上流动性放松的配合，预计房贷额度较去年会有明显的改善，加上央行正引导市场利率下降，这将减轻购房者的贷款成本，从而对刺激住房消费带来正面作用。
国内融资或迎来更多机会
流动性放松，另一个作用在于缓解了房企的资金压力。标准普尔信用分析师叶翱行告诉《每日经济新闻》记者，受佳兆业债务违约事件影响，海外融资成本普遍出现上涨势头，这对中小型上市房企的影响更为明显。随着国内流动性放松，预计会有更多上市房企回归国内寻求融资。
&海外融资目前并不是窗口期，预计要等到佳兆业事件负面影响完全消化，海外投资者的忧虑情绪才会缓和&，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，相对而言，今年国内融资或将迎来更多机会，除了传统的银行开发贷款，政府工作报告强调要提高直接融资比重，预计证监会将出台更多利于企业从资本市场融资的政策，从而吸引更多在境外上市的内地房企回归国内拓展融资渠道。
越秀地产的一位高管也向《每日经济新闻》记者表示，虽然目前国内融资成本依然高于海外，但随着美元进入升值通道，预料海外融资成本不可避免会出现上涨，因此公司将逐步加大在国内融资的比重。
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北京: 010-， 上海: 021-， 广州: 020-， 深圳: 9， 成都: 028-开发商要求房贷下来，才给房钥匙，是否合理_百度知道
开发商要求房贷下来，才给房钥匙，是否合理
是现房！首付，契税都交了，房产证已经办下来了，现在进行房贷审核程序，但是定于11月结婚，想尽快装房子，问开发商要钥匙，开发商坚持按揭贷款下来了，银行把钱打给开发商时，才给钥匙，这个是否合理？还有这个银行进行房贷审核程序要多久？本人刚毕业，没有在银行贷款，也没大额的存取款。听说现在办房贷难，国家对这个房贷卡的严，如果房贷审核程序通过了，那还要多久银行才能发放贷款的钱？本人在安徽阜阳，在工行办的按揭贷款
一楼的说的对吗？我们这的程序是，交首付——签购房合同——办契税——办房产证——去银行办贷款手续——办它权证（音译，我也不知道是什么证，反正要到房产局办的）——等房贷下来——拿钥匙！这个房贷审核要多久？那个它权证要办多久？银行发放贷款要多久？？？？ 本人是按揭贷款呀！为什么说贷款先下了，房产证后下来呢？
提问者采纳
贷款审批下来以后，你的购房款才算是交完了（你交一部分，贷款部分银行给开发商）。所以贷款审批下来，开发商收到钱了，才给你钥匙，是合理的。贷款其实并不是很难的，尤其是房贷。时间上说不准，看银行的工作效率，一般半个月至两个月是很常见的事情。你可以这样：先找开发商借用钥匙（在他们工作人员的陪同下），实际测量你的房子的室内面积，提前做好专修设计。等拿到钥匙了立即开始装修。希望能够帮到您！回答来自：&百度房产交流团&、&商业理财知万家&敬请关注！其实你不用纠结在手续上。开发商是必须拿到钱了才可能交钥匙给你的，这个你放心。另外产权证和贷款谁先谁后的问题，各家银行处理的方式不同。因为预售证还有效，银行也可以通过期房的方式办理贷款也可以通过现房的方式办理贷款。相对来说，通过期房的方式办理贷款（先贷款，交房后办理产权证）的方式比较合理一些，时间也短些，开发商的风险也小写。通过现房的方式办理贷款（先产权证、他项权证，再放款）效率就低些了(不光是效率，我也没有听说过这种方式，咨询了下中行，他们也没有听说过这种方式，我不太清楚是不是对方给你解释的时候出错了。即使有这种方式，风险也是极大的。）建议你还是先不管手续，找开发商量你的房子去吧。先做设计。两手抓。希望能够帮到您！回答来自：&百度房产交流团&、&商业理财知万家&敬请关注！
提问者评价
谢谢，钥匙拿到了
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其他3条回答
你现在要做的就是到工商银行去查一下，是不是开发商转用了你的贷款，你的房本下来了也就是说房子贷款批了，并切也抵押过了，出现这种情况要不你的证是假的要不你房子一房二卖了，要不房子有质量问题，要不看看全同上的交房日期
按协议约定履行
这个是合理的，正常情况都得在贷款下来以后才能办理接房手续的。你的情况是有些问题，明显开发商忽悠了你，因为产权证是在贷款下来以后才能办理的。既然房产证都下来了，没理由贷款没下来，开发商在讲笑话吗？通常从办理贷款到银行放款在一个月内都可以完成，你在领房产证之前就应该开始还银行的月供了。
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房管局加强资金监督 购房者贷款不能直接给开发商
　　华商报记者昨日从西安市房管局获悉，西安市房管局发出通知，要求加强商品房预售资金监督管理，明确要求购房人的按揭贷款，不得划转其他账户储存或直接支付开发企业。　　不能用预售资金监管账户归集其他资金　　西安市房管局要求，房产开发企业申请商品房预售许可前，应当自行选择已在西安市房管局办理入网认证的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个预售资金监管账户的原则开设监管账户;开发项目尚未销售的，可申请变更预售资金监管银行或监管账户，变更期间该监管账户范围内的商品房不得销售。　　通知要求，各预售资金监管银行要进一步规范监管账户管理，严格实行专户归集，不得使用预售资金监管账户归集其他性质的资金。　　严禁另设其他账户直接收存购房人购房款　　西安市房管局还要求，房产开发企业应当从商品房销售网签系统中打印交款通知书，交由购房人通过预售资金监管专用POS机、监管银行营业网点柜台交款等方式交存购房款，严禁另设其他账户或以其他方式直接收存购房人的购房款。　　房管局强调，购房人的按揭贷款，贷款商业银行应在审批放款后三个工作日内直接划转至预售资金监管账户，不得划转其他账户储存或直接支付开发企业。　　违反预售资金监管制度或被追究法律责任　　西安市房管局还要求，各预售资金监管银行要及时报告监管工作中发现的问题，严格按照预售资金监管有关政策和规定拨付资金，确保监管项目如期建设。各商业银行在开展信贷业务时，应积极配合监管银行做好预售资金的交存、对账等工作，不得以任何理由扣划、转存购房人购房按揭贷款。对违反规定开展预售资金监管业务或未按规定履行资金监管职责的，西安市房管局将停止其预售资金监管资格，情节严重的，将依法追究其法律责任。　　此外，房产开发企业应严格按照预售资金监管有关政策规定，交存、申请使用预售资金。对违反规定的，将停止网签销售，并依法予以严肃查处。&搜狐焦点免费看房团报名1、姓名&&*(必填项)姓名&&&&2、手机&&*(必填项)手机&&&&3、意向楼盘&&意向楼盘&&&&4、报名人数&&*(必填项)报名人数&&&&&&
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