经济丨2015年中国房地产20个重大秘密
作者: 中银汇通 | 发表时间:
日前，世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%，并预计年的GDP平均增速将下降，其中，2016年将降至7.1%。
分析人士认为，7%的增速是不可持续的，在短期内，2015年将会是一个转折点，过了2015年中国经济有可能加速下行。
事实上，每一次中国经济陷入下行周期之时，房地产跟着就由调整转入上行，时间多则2-3年或短则1年半，中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激，让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫，平稳度过。
过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙，即使是经济与政策及政治三大背景不同环境，这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速，到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。
中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“明年楼市可能迎来最困难时期。”
王小广说，楼市下行，政府不会再来一次不负责任的泡沫，那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年，而这期间的房产市场可能会起伏不定，但总体来说是全面下行的。初步预测，包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期，会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。
国家统计局发布数据显示，9月份70大中城市房价环比无一上涨，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降，创下了历史纪录。分析人士亦表示，最近一年买房的人大部分都亏了。
现在来看，2014年已进入最后两个月，那么2015年房价会跌吗？
近日，著名投行中金公司发布了深度报告，对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测，总结出20条重大行业趋势预测结论。
1、未来供给面趋收缩，投资活动趋保守，新开工收缩，2015年供应下降5%。
房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，同比增长11.5%，增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。
针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题，任志强此前认为，不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在全国统计中，库存总量会逐渐累积起来。
“从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。”
从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，“这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”
任志强提到，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。
2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。
前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。
统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。
截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。
近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。
其次，日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。
第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。
3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年
根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测：2.0%)，意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。
预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。
4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。
自1998年住房制度全面改革以来，中国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。年，中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
在城镇商品住房市场不断发展，居民住房水平不断提高的同时，我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。
截至2012年年底，中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难，覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年年底，全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。
届时中国住房市场结构会发生很大变化，政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。
但未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。
随着之前众多城市旧改项目的经验总结，人们已经普遍意识到，旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合，而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值，往往通过商业早期传递给市场。
中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，明确耕地保护优先原则，将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模；严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。
目前，中国土地开发强度总体偏高，建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上，多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。
今后，人口500万以上特大城市的中心城区，除了生活用地及公共基础设施用地，原则上不再安排新增建设用地。但是，何谓“生活用地”，是否包括商品房用地；“原则上不再新增供地”如何执行，成为房地产市场的最大悬念。
6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，以下第7点成其理由。
7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015 年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。
8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5 万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。
9、9大重点城市数据显示，2015 年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。
10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为，除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市)，近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的 年)，限于高基数，我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
11、房价预计2015 年2 季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
12、存量住房户均超过1 套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套，6.2 亿间，合计209 亿平米。
13、国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续：我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港)，开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。
14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径
纵览各国/地区开发商发展历程，可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。
15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市
基于我们详细数据挖掘结果，40 个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。
16、从产业发展角度看，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化。
纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验，我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业，提高持有物业比重)，坚守住宅开发产业链；而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等).
17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代
而同时，美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国 年间)，及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002年)出炉。
18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”
从价值链角度来讲，开发商核心价值来自于获取的土地增值部分，背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向，就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。
19、传统大国经济体中，土地持有开发商都是以国内市场为主，因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产
在大国经济体中，开发商还是以资产持有的产业发展道路为主，价值链要素更加注重土地获取，资金杠杆为土地发展服务，难以实现系统性国际化，所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看，持有大量土地的重资产型开发商，比如帕尔迪、三井不动产等，其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时，多数的选择是实现降杠杆，轻资产来应对行业的波动。
20、实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”
模式的另一个极端则是高度金融化，这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出，往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体)，且金融业高度发展之后，其突出模式就是房地产基金的高速发展，脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局，比较典型的案例有新加坡的凯德臵地，美国的铁狮门等等。
from中国网
地方资讯：2015年A股还能涨多少
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券商把2015年的中国资本市场比喻成了令人向往的“镀金时代”，“牛市很长，不要走开”成为各大机构对2015年A股市场最好的预判
　　财运金融网 2014年，A股迎来久违的牛市，上证综指最高突破3200点，创出近5年新高，沪深两市单日成交量最高突破万亿元大关。2015年A股行情又将如何演绎?近日，国内某知名券商把2015年的中国资本市场比喻成了令人向往的&镀金时代&，&牛市很长，不要走开&成为各大机构对2015年A股市场最好的预判
　　A股凭借2014年下半年的表现，摘去了连续4年&熊冠全球&的帽子，火热的行情令境内外投资机构大跌眼镜。他们纷纷调整投资策略，并对2015年的行情做出更为乐观的预判。
　　Wind资讯统计了26家券商发布的2015年投资策略，共有20家券商看多2015年走势，看平券商数量为5家，看空1家。券商整体对2015年走势持乐观态度。
　　从投资方向上看，2015年存在的主题机会与2014年类似，主要集中在国企改革、&一带一路&(&丝绸之路经济带&和&21世纪海上丝绸之路&)等方面。不过，不少分析人士认为，2015年这类投资主题的方向将从普涨转移到寻找业绩支撑上，个股走势会出现分化。此外，改革在带来机遇的同时，同样也伴随着震荡，加之海外市场的动荡，市场风险也在集聚。
　　还能涨多少
　　近期，金融业内热度最高的是一个总结2013年底券商对2014年上证综指预测的帖子。绝大部分主流券商对2014年上证综指高点的判断都集中在2600点，显然皆未能言中2014年下半年的一波冲上3000点的行情，惟有东吴证券(21.84, -0.58, -2.59%)言中了&上证综指将一波三折迈向3000点&，并指出全年看好周期性、金融等行业。
　　那么，在2014年熊转牛的转折点上，谁又能言中2015年A股市场的表现?
　　目前来看，情绪最为乐观的不是金融中介，而是社科院。
　　日，中国社会科学院发布《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》(下称&蓝皮书&)。
　　这份代表学术界的报告认为，上证综指重上5000点是可期待的。蓝皮书分析称，展望2015年股票市场，基本结论仍是乐观的。随着经济增长速度的持续放缓，以及中央政府对地方政府在财政约束上的加强，金融市场的无风险收益率有望进一步下降，股票市场估值中枢将继续提高。随着旨在加强中国与周边国家基础设施互联互通的&一带一路&战略的实施，与此相关行业将受益，与该战略相关的上市公司的盈利预期将好转，进而刺激股价上涨。
　　相比之下，券商研究机构给出的预计则相对保守。综合来看，这些机构预计上证综指的波动区间主要集中在2400点至3500点。
　　申银万国[微博]认为，A股将上涨600点。该机构分析称，2014年A股市场整体波动率很小，但随着融资余额的快速扩张、外资占比的上升，2015年A股市场将呈现高波动率，以前A股面临有利环境的时候，可能涨300点，2015年可能就是600点。从2015年开始，A股市场可能会迎来投资标的英雄时代。
　　招商证券(29.57, 1.30, 4.60%)认为，上证综指2015年的合理区间为3200点至3450点。虽然该机构给出的上证综指波动上限不是最高，但下限却是券商中最为乐观的。
　　招商证券[微博]指出，中国资本市场正在进入对内融合、对外开放的新阶段，其他市场的信息、逻辑和资金将对原来封闭的股票市场造成越来越大的影响，市场的波动率会再次放大，这意味着投资者能够获取超额收益的方式将变得更加丰富，所谓的投资策略的内涵也将大幅扩张。2015年投资者对于海外新增资金流入的预期将驱动A股市场的波动。与此同时，中国理应享受超额经济增速带来的相对估值溢价。
　　最谨慎的券商则是中银国际，该机构判断2015年上证综指运行区间为2100点至3000点。
　　中银国际认为，2015年仍然面临一定的下行压力，但上市公司企业盈利增速可能较2014年小幅回升。同时，市场资金面仍有望在大类资产配置转移过程中得到改善。不过，虽然货币政策定向宽松基调大概率延续，但信用创造体系重建仍需时日，宏观流动性总量扩张存在一定的难度，这将制约市场上行空间。从市场波动节奏来看，2015年走势与2014年相仿：上半年受宏观经济下行以及债市分流效应影响，预计难以出现持续上涨行情，下半年在经济增速企稳、政策面催化的情况下，有望出现突破向上走势。
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