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明年房奴还贷压力下降 上半年仍有降息可能
　　年关临近，受制于信贷额度，不少商业银行都惯例般地在年底收紧房贷，不少正在申请商业贷款的购房者都不得不等到来年才能获批。但尽管如此，好消息仍是有的，今年以来央行先后两次下调人民币存贷款利率，对于降息前已经购房的老“房奴”来说，即将到来的元旦就能开始享受降息带来的实惠。而近日，不少经济学者更是预测，明年央行仍有较大可能下调存贷款利率，房奴们的还贷压力将会进一步下降。　　元旦将成“减压日”　　早在今年6月和7月，央行就接连两次降息，房贷年利率直接下调了0.5%。然而这些降息带来的实惠并未能马上体现，很多购房者都发现，尽管半年过去了，但每个月还贷的金额却完全没有变化。记者从广州中国银行、工商银行等多个大型商业银行获悉，降息的利好并不是马上能体现出来的。“一般来说，客户申请的住宅贷款都是一年一调的。”中国工商银行某支行信贷人员告诉记者，目前大部分的房贷都是在每年的1月1日，即是元旦才进行调整，将按照当天的基准利率执行新的贷款利率。也就是说，即使是早在今年年中就已经降息，但大部分“房奴”的还贷利率要等至明年元旦才能跟上降息的步伐。　　“一切都是看合同的。”在广州某按揭公司工作了5年的陈小姐透露，按照现时广州各大银行的房贷流程，在签订贷款合同时都会注明“调息”这一项，这一条款就是客户选择调整贷款利率时限。“也并非是所有的客户都是以元旦作为调息日。”陈小姐称，在各大商业银行的合同中，除了一年一调的选择外，也有按月调息、三个月一调、半年一调。“但是大部分客户在签合同时都不太留意这一项内容，所以大多数都是选择了默认的一年一调。”也就是说，对于大部分以贷款方式购房的买家来说，今年的两次降息的利好将集中在元旦出现。　　新利率下还款压力减小　　两次降息有多实惠？记者发现，在今年6月8日，央行首次降息时，将5年以上贷款利率从原来的7.05%下调至6.8%，降低幅度为2.5%。而不到一个月后，7月6日，央行再度下调利率，直至6.55%，下调幅度也为2.5%。也就是说，今年以来5年以上贷款利率的下调总幅度达到5%。　　按照大部分购房者的一年一调的调息周期，在明年的元旦当天，这些房奴的还贷基准利率都将调至6.55%。以贷款100万元，贷款期限为20年为例，如果是采取等额本息的还款方式，以基准利率计算，在今年7.05%的利率下，每个月的还贷月供为7783.03元。而从元旦起，贷款利率下调到6.55%，那么月供款将减少至7485.2元，每个月减少的利息接近300元。　　而对于一部分老房奴来说，在元旦过后，获得的好处还更多。在2008年金融危机的时候，广州一些大的国有商业银行都推出了房贷利率7折优惠的政策。由于当时不少贷款者都与银行重新签订了补充协议，尽管在房地产调控时期，7折利率优惠仍然有效。在这种情况下，今年的两度降息给这些老房奴就带来更大的利好。按照调息后5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%还低，存贷款出现了倒挂。也就是说，把同样多的钱存到银行，不仅能还上贷款还有赚。　　明年上半年仍有降息可能　　今年的两度降息以及经济增速的减缓让不少专家对于明年央行再度以降息来缓解经济压力的预期上升。　　在日前，中金首席经济学家彭文生就公开预测，他认为明年全球货币政策将以宽松为主基调，中国可能在明年上半年进一步降息。“中国仍将是以宽松的货币政策为主。”彭文生表示，由于受到国内财政策扩张的影响，明年国内整体经济上会有一个小幅的复苏。他预计明年中国经济增速将达到8.1%，比今年要略好。同时彭文生认为，明年货币会比较稳健，新增货款要达到9万亿元甚至更多一点。在他看来，尽管今年央行已经连续两个月下调存贷款基准利率，但是“明年上半年也还有进一步的减息可能性。”　　房贷利率下调预期强烈对于房地产市场的成交无疑是一大利好。有开发商人士认为，降息就是间接降低购房门槛，会带动更多刚需入市买房。
13000元/㎡起
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从银行贷款140万，3年还清，年利率7.995%，月等额还本付息，每月还多少？怎么计算？
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本金140万，年利率7.995%，本息就是（140+140*0.07995*3） 月等额还本付息，每月应还：（本息/36）
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其他2条回答
　　如使用等额还款方式，那么每月应还本息按下列公式计算：　　您可打开使用理财计算器根据您想办理的情况进行试算。
我帮你算算：
月供为：43867.68
计算公式：
A=F*i（1+i）^n/[（1+i）^n-1]
F：1400000
i：7,995%÷12=0.667%
n：3*12=36
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出门在外也不愁　　许多人忽略了这次减息的细节，投行分析也不透彻，我简单说一下，提醒下大家。
　　虽然是存贷款利率同时下调0.25%，但存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
　　我们简单算一下，
　　存款：
　　3.25%*110%(算上限）=3.575%，减息之前的利率标准是3.5%。有趣么？如果按上限算的话，对储户来讲是加息了。
　　贷款：
　　现在6.31% x 80%（算下限）=5.05%，减息之前的标准是6.56% x 90%=5.9%，实际的贷款利率，按下限，减少了5.9%-5.05%=0.85%。
　　这个力度非常的大。
　　大家会说，这种结果性的非对称有区别么?
　　有，区别就是目的不同。
　　减息的目的是为了刺激经济，通过鼓励储蓄者增加消费，投资，鼓励贷款者增加投资，减少借贷成本，来刺激经济。
　　我们知道中国银行业有着拉存款的优良传统，在银行工作的朋友都知道，岗位达标的最重要就是拉存款。所以按照这次的减息，存款利率是一定接近上限调整的，所以对储户来讲是加息。
　　但加息岂不是抑制消费了？
　　原因当然也很简单，就是存款流失太严重。按照4月份统计数据，4月大型商业银行4月末总资产为54.5万亿，比1季度的55.7万亿元减少了1.2万亿，总负债为也环比下降，这种情况就是去杠杆。
　　但银行的去杠杆是因为存款减少，导致可用资金减少，导致到款减少，这是被动的。
　　我们回想一下，3月人民币存款大增2.95万亿，当时我们的判断就是很明显的季末理财产品到期存款，所以接下来4月份存款就大幅减少4656亿，5月份数据还没公布，前两周媒体说4大行自身就损失2000亿，可以想象，情况还在恶化。
　　存款流失原因当然包括理财产品冲击，最主要还是顺差下降，外汇占款降低导致。
　　回到本文，存款实质加息，就是央行，或者说中央帮着银行拉存款。
　　那么贷款利率为什么降那么多？
　　当然，刺激信贷是直接的答案，可现在的情况是银行信贷其实卡得很紧，而且如果真的是一视同仁的把信贷成本降下来，为什么不直接降，而是调整浮动下限？
　　答案主要是因为，利率下限主要是为了国有企业和地方政府设计的。（当然，不是明着为他们，但在国内，对银行有议价能力的也就只有国企和地方政府）。
　　所以，这次减息是为了国企和地方政府，更多一点。
　　为什么为他们？
　　因为。。。猜一下。。。哈。
　　因为政府要刺激经济了，这次要花钱了。中央从没想过再重复08年的4万亿，更不可能比4万亿更多。但是会有，一定会有。经济下滑的速度已经远超市场预期（但在我预期之内，哈)，刺激是必须的，但是钱从何来？降低地方融资平台的债务成本，0.85个点啊，相当于三次降息的力度，会节约地方政府上千亿/每年。
　　从加息的一个细节，我们可以猜测政府的目的，更大规模的刺激应该在7月份会逐渐展开，不是08年，但也不是前半年的力度，大家拭目以待吧。
楼主发言：1次 发图：0张
　　最后一段把减息写成加息了，请读者注意。　　随便聊聊，不必当真，哈。
　　bucuo　　
　　不错,不错,　　降低贷款利率而不降低存款利率,央行的手段厉害了,代价是放了一部分权力出去了　　补充一下,整个社会的利润率下降了,贷款利率是必须要降的
　　沙发　　
　　是的，意义就是如此了
　　说得非常好!分析透彻！　　呵呵！
　　这分析，潜力股　　沙发我不坐谁来坐？
　　沙发完了抢板凳，嘿嘿　　刺激政策我想应该是在6月底，也就是21号下午公布　　因为按照十年一轮回来说2002年6月上演过相同题材的故事，具体为何不详，但当时A股指数差点涨停......这次端午放假22到24，所以，我认为就在那个点上。
　　顶一下.
　　en,像这么回事的
　　不错, 顶一下
　　非常直接！
　　楼主是高人
　　看过，谢谢分析　　
　　有意思
　　央行3年来首降息 国有五大行存款利率上浮至3.5%日 11:26　　来源：凤凰财经 字号:T|T4人参与0条评论打印转发
　　存款利率明降实升！银行揽储大战依旧！利率市场化是唯一亮点！ 　　下个亮点在于：是否放松存贷比！
　　分析的比较透彻，订一个 。
　　恩， 不错，怎么办呢？
　　不错的分析　　
　　请楼主谈谈对房地产的影响。谢谢。
　　楼主对国家政策理解不错，的确，国家要把民间资本拉到银行来，像水泵一样，把这些资金引导去投资，以免放水把p民淹的无法呼吸啊。　　
　　这次是打算拿银行和房地产开刀了
　　回复怎么没了？
　　@小小马良
16:52:55　　这次是打算拿银行和房地产开刀了 　　-----------------------------
　　是这样的吗？
　　分析的有道理，俺也是这么想的！
　　就是要小老百姓多存钱好给那些投资也好投机也好所谓的消费提供资金。什么促进消费，买个菜买件衣服还用得着贷款么
　　[发自iPhone客户端-贝客悦读]
　　地卖不出去，前些年债务也逐渐到期，有些地方的财政已吃不消了，投资刺激力度有待观察。
　　@天上之鹰
15:58:03　　说得非常好!分析透彻！　　呵呵！　　-----------------------------　　老鹰，还不建群，我就叫斑竹封你ID，哈哈，也笑死我了。
　　坐个沙发等着个看。
　　我是来学习的。
　　拭目以待
　　虽然不很懂，但楼主猜的方向肯定正确。　　
　　有些地方　　lz
还是点到即止了！　　不过应该也是这样！　　呵呵.........
　　分析透彻，比那些用屁股思考问题，用菊花说话的砖工好多了！　　
　　被删了？？
　　貌似有道理。。
　　中小企业还是拿不到这么便宜的贷款，民间高利贷要涨！
　　我不相信，在利息上加加减减升升降降，就可以发展经济，搞好国家！！　　赞同楼主，多更新啊
　　其实，利率市场化很好，资金这个特殊商品肯定是有价高和价低的时候！
　　前排，等分析　　
　　高手真多
　　@对冲浪
15:48:00　　利率下限主要是为了国有企业和地方政府设计的。（当然，不是明着为他们，但在国内，对银行有议价能力的也就只有国企和地方政府）。　　。......　　-----------------------------　　楼主亮了。。。。。。。
　　回复第11楼，@ezhouxingxing　　沙发完了抢板凳，嘿嘿　　刺激政策我想应该是在6月底，也就是21号下午公布　　因为按照十年一轮回来说2002年6月上演过相同题材的故事，具体为何不详，但当时A股指数差点涨停......这次端午放假22到24，所以，我认为就在那个点上。　　--------------------------　　看看你说的对不。　　
　　说得很对的
　　透彻，深表赞同，顶。
　　楼主站队正确。
　　中国经济的问题是结构性产品过剩。应该调整，充实，提高。其他花花点子都没用。
　　学习　　
　　mark　　
　　留一个看看
　　作者：maomao_jian 只看此人 回复时间： 19:09:11 .　　　　中国经济的问题是结构性产品过剩。应该调整，充实，提高。其他花花点子都没用。　　__________________________________________________________________________________________　　+1　　这种银行释放流动性的信号，并不能解决企业的资本金困局。　　商业银行释放的流动性，只会增加企业的流动资金，却不会流向安心专心做企业的渠道。　　也就是说，社会上供投机炒作所用的“聪明钱”增加了，但企业资本金所需的“傻钱”，又将如何筹措？　　——以往是私募基金似的标会，占了民营企业资本金的大头，现在有无培养这些私募基金转为正规“投资银行”的具体计划？
　　Mark　　[发自iPad客户端-贝客悦读]
　　要火啊　　前排留名
　　请问如果更大规模的刺激应该在7月份会逐渐展开，那这样对房地产影响如何，刚需该不该现在马上入手
　　为什么我觉得非对称降息，对P民来说也不是什么好事。存款利率上涨，工薪阶层便把钱放到银行，然后被企业贷走，企业拿了钱，按照我国的国情，大部分还是要交到庙堂之上，也就是变相收税嘛。这只是我的个人看法。至于对楼市的影响，我还是偏向于看涨，因为新闻中说到如果是买房贷款，利率可以降低到70%，这对很多需要买房的人，尤其是在上海这样的大城市工作的外地白领来说，是买房的好时候，需求增加，房价势必增高。
　　: 看来我们的经济阻击战要以失败告终了，，，，，，很遗憾。
　　笑死我了
　　原来是这样啊，楼主不分析还不明白呢。
　　坐等~~~
　　楼主无限接近真相！！！！！！！！！！！
　　.........
　　UP, 楼主对这次降息解释的让人茅塞顿开 ！！
　　央行开闸放手了，房地产涨，物价涨　　
　　房价又要涨了。。。。中国万源归一
　　@lauren115
19:40:03　　为什么我觉得非对称降息，对P民来说也不是什么好事。存款利率上涨，工薪阶层便把钱放到银行，然后被企业贷走，企业拿了钱，按照我国的国情，大部分还是要交到庙堂之上，也就是变相收税嘛。这只是我的个人看法。至于对楼市的影响，我还是偏向于看涨，因为新闻中说到如果是买房贷款，利率可以降低到70%，这对很多需要买房的人，尤其是在上海这样的大城市工作的外地白领来说，是买房的好时候，需求增加，房价势必增高。　　-----------------------------　　+1，就是这么回事。放出的水能去哪里，一部分给地方zf减轻还债压力，另一方面也不可能走向实体经济。
　　分析透彻
　　mark　　
　　楼主是天上之鹰的马甲？　　
　　高手，佩服！　　
　　lz，看我这里， 　　金融危机爆发后，高“杠杆化”的风险开始为更多人所认识，企业和机构纷纷开始考虑“去杠杆化”，通过抛售资产等方式降低负债，逐渐把借债还上。这个过程造成了大多数资产价格如股票、债券、房地产的下跌。综合各方的说法，“去杠杆化”就是一个公司或个人减少使用金融杠杆的过程。把原先通过各种方式（或工具）“借”到的钱退还出去的潮流。
　　-----------上面这段引自百度。我想和lz探讨一下你文章说的银行去杠杆化。银行抛售资产（就是贷给企业的款 以低价格给企业了），来还借债（就是居民的存款）。不知道我理解的是否有误。希望楼主能站出来详细解释一下。赐教了。
　　做记号
　　贷款便宜了国企政府，存款利率也便宜不了p民。银行如果减小存贷款息差将导致利润大幅缩水，银行不会干的。
　　之前一篇旧文：　　预计5月经济数据特征:大宗商品价格大幅下跌，需求疲软，物价回落，PPI环比负增长，同比降为-1.5%，CPI同比下降为3.1%，进出口同比增速回　　升，但仍维持低位，贸易顺差扩大至200亿美元左右，投资，消费仍然乏力　　贷款需求持续低迷，贷款增量预计只有6,500亿元，加上外汇占款可能继续净减少，M2 增速将跌破12%……　　降低企业的融资成本、刺激企业投资最有效的方法是贷款利率下调，但如果仅下调贷款利率而不下调存款利率，银行仍会采取上浮贷款利率的方　　式保持息差……　　劳动力成本上升，产能过剩同时存在，货币政策不可能大幅放松，基准利率的下降将是缓慢的，对实体经济的刺激作用有限……　　第二，市场开始产生降息预期，中长期收益率会先于短期利率提前反映未来降息的幅度　　第三，希腊退出欧元区是大概率事件，美元指数升至85附近……　　《中金预计中国将在6月份首次降息》来源：21世纪财经在线 新闻简讯
　　这也太厉害了~~~高人呀
　　楼主，是刺激你妈阴唇吗？哈哈
　　楼主为什么说对储户来说是实际“加息”，不懂啊，难道我存银行里的钱的利息增加了？
　　“去杠杆化”的第二阶段，是“金融机构的去杠杆化”。一段时间以来，不仅投资银行，连商业银行都购买了大量杠杆化的金融产品。这些金融机构的资金来源，包括商业银行吸收的存款和投资银行在短期资金市场（如票据）上的融资。低利率和充裕的流动性大大降低了融资成本。然而，由于投资衍生产品造成的巨大损失，迫使银行减记不良资产，并大幅减少其资产负债表整体对风险类资产的暴露。这就是“金融机构的去杠杆化”。　　“金融机构的去杠杆化”大大消弱了金融机构的中介功能。具体表现在信贷成本大幅上升，借贷条件变得异常苛刻。　　--------------怎么越看越晕了。。
　　@对冲浪
21:13:21　　此消息发自[邮件搜索狂飙]客户端　　---------------------------------------　　哥顶的不是帖，是友情；哥敲的不是键盘，是心灵的窗户啊
　　lz 什么时候能回来 仔细解释一下 “银行去杠杆化”。。如何理解 如何理解
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