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开发商"吃肉我喝汤" 项目经理揭物业管理潜规则
在网上看到一篇文章,看了感到很可怕,这个社会怎么已经变成这样了?不管是开发商吃的肉还是物业喝的汤实际都是我们业主的血啊,什么《物权法》,什么《管理规定》都没用,业主永远是弱势群体,永远是砧板上的羔羊。
开发商"吃肉我喝汤" 项目经理揭物业管理潜规则
21:02:36 来源: 北京晚报
物业管理中的黑洞有多深?一名刚刚离任不久的某物业公司经理向本报爆料,揭开了众多不为人知的行业潜规则。
  刘强化名,34岁,在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为,刘强的说法是去年业主炒了自己的公司,“公司有些事情自己也看不过去,愿意对公众讲点儿实话。”
  敛钱三条渠道  物业费只是一部分
  刘强此前所在公司管理的是一家中型小区,1500多户业主,总面积在20万平方米左右。
  面对记者最关心的物业公司收入问题,刘强仅仅心算了几秒钟后就回答:“我们这个公司一年进账有400多万吧。”
  他笼统计算了一下:板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制,年物业费应收480万左右,前两年实际收取物业费在400万以上,现在相当一部分业主拒交物业费,降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车,360个车位,月租费150元,一年下来60多万。
  开发商吃肉我喝汤
  对于其他的地上共用部分,例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费,刘强表示,这些是不收费的,外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤,吃不到肉”。
  “小区现在有4000多平方米的会所,一年外包收益超过200万,主要上交开发商,但物业公司也能分成一部分,差不多60万。”刘强说。
  面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法,刘强笑称“想法太天真”。
  “说是公共收益归业主,只要业主不闹事打官司判决给他们,该经营照样经营。”刘强说,现在很多小区产权都不明晰,也没有成立业主大会,收益当然主要还是进开发商的口袋。
  记者了解到,会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所,在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。
地上赚完赚地下
 让记者意外的是,对物管公司来说,小区“最赚钱”的不是会所等公共部位,而是地下空间。
  “地下室不是不能随便出租,产权归人防的吗?”记者问。
  “没错,所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的,也有的区每年要提取管理费,但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万,具体用途是出租还是车库,就看各个小区了。”刘强说,他所在的小区改成900来个车位,每个车位300元一个月,一年停车费收入就在360万左右。
  对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说,“你看看,业主为停车打破头,前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上,而且现在的情况是停车位根本不够用。”
  刘强说,这笔钱名义上是都归开发商,“不过具体数字并不是特别清楚,应该是三七分成吧,我们公司这边差不多能分个100来万。”
  记者随后查阅相关资料发现,虽然业主购房款中包含地下室成本,但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。
省钱三大绝招
  除了明面上暗地里的进账,各家物管公司都有省钱节流的绝招。
  第一招:减员以吃空额
  刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右,保洁一般配20人,保安是30人,工程项目部、客服和办公室30人,实际上从来就没满员过。
  “现在保安对外报价都是1800元,真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元,实发工资是不到1100元。”刘强说,一般保洁保安都会外包,主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。”
  刘强透露,他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人,你算算一年多少钱?六七十万。”刘强说,一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。
  “我听说海淀有个小区业主天天查岗,后来发现上岗的少了1/3,其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的,名字都登记在那儿,你是看不出来的。”刘强说。
第二招:减少维护费用
  “举例来说,顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万,那就两年清一次。有些设备该维护三次的,那就维护两次或者一次。公共照明,刚入住的时候肯定都是亮的,现在坏了不少,能不换的就先不换,还可以省下不少电费。电梯运行也是,这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。
  第三招:绿化上打主意
  “能省下来的是细账。”刘强强调。“比如浇水、割草、修枝,干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低,成本就降低。一年也能省不少钱。”
  记者问,据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实?刘强点点头:“差不多。”
  “不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司,不用这么精细。我们小区小,成本就高,老总总想着开源节流。”刘强说,但是问题都是这么出来的,“物业公司一抠,服务标准自然就下来了。”
  如何对付业主、业委会、新物业
  对业主 折腾他三五次 也就交了
  在刘强的记忆里,新小区物管公司接手的头两年,是最惬意的。
  “开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说,起初物业费的收取率超过90%,几乎所有业主都交费。而且,头两年新小区基本没有太多的管理成本,门窗、防水都有厂家质保,“电梯、路灯都是新的,连纱窗更换都有人替你掏钱。”
  但由于老总每次开会都强调“开源节流”,结果小区环境变得大不如前。后来,由于停车收费提价引发纠纷,一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业,“不过我们一直没有撤出,前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成,公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理,他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后,刘强选择了离职。
  不过,物业公司一直坚守在小区。
  “收不上物业费,一年亏几百万,当活雷锋有可能吗?”刘强说,如果没有停车费这些公共部分收益撑着,物业公司也早跑路了。
  “起初大多数还是交的,不交物业费就上门催。”刘强说,通常是贴条子,然后电话催交。物业费再少,也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理,有的真是‘不差钱’,不愿找事的;有的是出租户,房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交,折腾三次四次五次,也就乖乖来交了。”
  “实在不行就堵门,再不交费,就想办法,比如断电。”业主来找,就说是工程部查了,“闸不好,天气太热,需要换闸了。”
  对于喷漆、划车这些招数,刘强表示,比这些狠的招数他都听说过,不过自己没做过。
对业委会 就说头儿“贪污”
  刘强告诉记者,他之所以离开原物业公司,除了前面的原因之外,还有一个,就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会,还选聘了新物业准备进驻。
  “你到他们业主的论坛上就可以看到,全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说,一年来公司与小区业主一直关系相当紧张,小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。
  那小区业主坚持换物业公司怎么办?
  作为项目经理,刘强表示,那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。
  “业主起诉物业,也就是折腾折腾。一审二审,打完了也差不多一两年。打官司的过程中,要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污,他们业委会一下就烂了。”
  “另外,找几个公司的关系户,也是小区业主,出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会,不就搅乱了吗?”刘强哂笑了一下:“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说,你砸我饭碗,我肯定要治你,而且说你贪污有人信。”
  刘强说,具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的,义务的就坚持不了多久,碰上那种硬茬的,吓他一下,就不敢说话了。”
  对新物业 给点补偿金对方就撤了
  “还有,你要炒我,打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说,打官司的话法院没判,建委又不会赶我们,公司就熬着呗,反正该收的费照样收。”刘强说。
  对于业主和中标的新物业强行交接的问题,他表示这种情况“不可能”出现。
  办法很简单,就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错,公司的大老板就是开发商,早都说过有啥问题都能搞定。”
  “再说,谁敢强行接管?新物业要这么做,建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了?”刘强说,公司后来和中标的新物业“沟通”了一下,表示给一部分“补偿金”,对方已经撤合同了,“我们就可以永远做下去”。
  最后,刘强坦白了自己的想法:“良心告诉我,在这家公司不能再干下去了。”他说,自己刚换了工作。记者 丁文亚
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回复:开发商
这些就是物业公司的暗招,揭露得好!我们也得防着点!
看来还是缓缴的好。要交费,一定要有合同约束。
回复:开发商
北京品阁小区尝试“公司制”自治.cn 日10:10 民主与法制时报
  物业公司的突然撤离令北京品阁小区业主们在被动中选择了自己管理,而小区业主两年来维权形成的团结协作令他们主动选择了自治,也使这个小区成为北京第一个业主自治管理的小区。自治管理强烈激发了业主的“主人翁意识”,半年来,小区被管理得有声有色。
  今年6月29日,小区注册成立了社区服务中心公司,“公司制”业主自治管理成为小区管理模式的新探索,也让业主自治从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。
  北京品阁小区尝试“公司制”自治
  专家认为业主当股东模式只适合中小型社区
  □《民主与法制时报》记者袁婷
  7月17日,北京市海淀区净土寺的品阁小区里,一条“创小区业主自治第一”的白底红字条幅显眼地挂在墙上。横幅暗示出这个小区的特别之处,这是北京第一家“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区。
  悬挂横幅的对面楼宇里,有一间“品阁小区业主委员会办公室”。中午12点,邵里庭仍在办公室里值班。邵里庭是品阁小区整个业主自治活动的带头人,18天前,他成为“北京三自品格社区服务中心有限公司”的总经理。目前,这个社区服务公司只管辖一个小区,就是品阁小区。
  物业公司突然撤离
  2004年11月,品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里,他们遭遇了和全国成百上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延,接着是绿化面积缩水,再之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平米2.78元的甲级公寓交纳,但丢东西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对《民主与法制时报》记者说。
  于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉,双方开始了旷日持久的“拉锯战”。属于开发上的问题,物业公司推脱给开发商。对于业主们执意要收回的“地下一层旅馆”使用权,物业公司始终不肯退让。
  业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路,就是不交物业费,“在长达半年的时间里,有60%至70%的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。
  事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。2006年9月的一天,原管理品阁小区的某物业公司突然撤出小区,除了保洁员、电工等几人,物业公司的员工全部离开。
  品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区,但这个提议被业主们拒绝了。“从和物业公司较量的两年经验里,我们很清楚,业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解,开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。
  情势所迫,邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表,此时再度被大家推到了台前。
  主动选择自治
  邵里庭在这次物业公司突然撤离之前,已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当谈判代表,业主们不仅索赔到了违约金,而且交涉将2005年10月起的物业费降低到每平方米2.2元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰,邵里庭的子女特意让他搬出品阁小区静养。
  “物业突然离开后,小区的业主代表们到我家来讨论将来怎么办,大家诚恳地邀请我做代表,我决定回去继续当小区‘管家’。”
  回到品阁小区,邵里庭有条不紊地做了几件事:第一件是让保洁员等人继续工作,恢复小区的秩序;第二件是成立业主委员会。“因为开发商迟迟不成立筹备小组,我们在入住两年内一直没有成立业委会。这次事件之后,我们用38天的时间成立了业委会并备案。”邵里庭自豪地说。
  业委会成立后,邵里庭等人通过楼层召集人和联络人,向全体业主发放了调查表。“商讨小区的物业管理方式时,我们设计了三个选择,一是原物业公司继续管理,二是招标选择物业公司管理,三是业主自治管理。结果是,在收到的100余份调查表里,各有一人选择前两种方式,其他人都选择自治,我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。
  对绝大多数业主的这一选择,邵里庭并没有感到意外。他认为,是两年来维权形成的团结协作令业主们意识到自治的可行性,他们主动选择了小区自治。
  精打细算的管理
  2006年10月起,品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。邵里庭面临着两种管理:对于收支上的管理,他要“精打细算”;对于人心的管理,他希望能“齐心协力”。这或许和邵里庭自己的经历有关。他退休前做过教师,喜欢研究经济学;他还当过厂长,对管理学有一些自己的领悟。
  邵里庭摊开纸,算了一笔账:我们主要的收入是物业费,现在每年有近40万元。另外是电梯的广告费,每年有1万元收入。物业管理上的支出主要有三大块,一块是电梯费用,一块是水费,另一块就是人员工资。“我算了一下,即使是在上下班高峰时间里,两部电梯也完全够用,这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”
  邵里庭认为,人浮于事也是物业费高的原因。原来的品阁小区有保安、保洁员、维修工、物业办公室人员等共计19人。邵里庭精简这支服务队伍,他将电梯维修和楼宇维修外包给专门公司,现在品阁小区只外聘12名服务人员。
  此外,邵里庭充分发挥自治管理中间环节少的优势,他抛开保洁公司直接聘请保洁员,节省了费用。他还与街道居委会合作,请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员,“这样既保证了岗位的稳定,也解决了下岗职工再就业的困难。”
  “地下二层车库原来有146个照明灯,每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主给我提合理化建议,按他的建议去做,果然节省了能源和开支。”邵里庭说。
  被激发的主人翁意识
  品阁小区自治管理后,小区物业费再次降低为每平方米2元,邵里庭对这个定价颇有信心。“现在的收入主要靠物业费,精简开支后,物业费不仅够用,还能有盈余。盈余除了用于小区建设和服务中心的经营费用外,还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。
  但是,邵里庭强调,如果没有业主们各尽其能建设小区,服务中心开支会紧张得多。车库照明灯的事让邵里庭最感到欣慰的不是节省开支,而是业主表达出来的自治管理的“主人翁意识”。
  邵里庭开玩笑称,小区的金鱼池是“捡破烂”修起来的。邵里庭曾向装饰公司询问过报价,最省也要2.8万。小区业主知情后,当有亲友装修时,业主就将废弃的玻璃、砖瓦捡回来交给邵里庭。恰好,小区里的一位业主和装饰材料公司相熟,通过这位业主,服务中心只用4000元买了部分材料,加上大家找来的废旧材料,金鱼池就这样建起来了。
  邵里庭最为骄傲的是小区的监控系统。这套监控系统在市场上的价格是70万元,而品阁小区安装这套系统一共花了不到两万元。原来小区内居住着两位参与过“神六”设计的退休老专家,他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装,小区服务中心只花了材料费。
  此类事情还有很多。“自治让业主感觉到,给小区出力就是为自己出力,为小区节约就是给自己省钱。”邵里庭说。
  更深层面的尝试
  在经历了半年的自治管理的试验后,品阁小区再次通过书面业主大会形式,决意成立自治管理模式的社区服务中心。日,北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立,公司的股东是全体业主,股东代表由7位业委会委员担任,邵里庭担任总经理。
  邵里庭告诉《民主与法制时报》记者,服务中心现在每个月向业委会公布账目,每季度向全体业主公布,每年向全体业主做决预算报告。在7月份之前,这样做出于邵里庭等人的道德自律,而此后这将成为法定的义务。“三自品格公司”的成立,让业主自治这种探索从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。
  其实,在北京的品阁小区之前,全国已经出现不同形式的业主自治尝试。像哈尔滨市缤纷假日公寓成立法律维权、经营管理等7个工作委员会,分别由业主委员会成员和部分业主负责具体工作。然而,北京品阁小区率先将业主自治的方式转变成“自治式的服务公司”。
  北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,这三家自治试点小区有一个共性,那就是属于中小型社区,自治模式有优势,能破解物业公司和业主之间的对立,业主自治在收费、效益等方面相对比较透明。但董藩认为,像品阁小区这种由全体业主做股东的“公司制”自治,比较适合于中小型社区,业主数量较多的大型社区操作起来会比较困难。
  事实上,业主自治后的品阁小区还面临着许多棘手的问题。比如地下一层旅馆的使用权以及其他类似问题等。
  作为自治活动带头人的邵里庭,可以靠热情支撑他对小区共有财产的维权,但作为社区服务中心总经理的他,如何维权则成了考核他管理业绩的一个指标。邵里庭身份的变化,折射出业主与社区服务中心之间,不仅仅是邵里庭所设想的和谐的大家庭关系,他们也是一种公司股权关系,这一层似乎更重要。(版权声明:任何媒体转载本稿件,须注明来源于《民主与法制时报》,否则追究法律责任)
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这都是公开的秘密。
回复:开发商
版主死哪儿去了?怎么能任由网民在网上揭露我们物业和开发商的猫腻呢?这些潜规则怎么能摆在桌面上说呢?太不负责任了!
回复:开发商
下面是引用过客评论于 23:53:02 发表的回复:开发商:这些就是物业公司的暗招,揭露得好!我们也得防着点!
看来还是缓缴的好。要交费,一定要有合同约束。
明枪易躲暗箭难防,道高一尺魔高一丈,到底是我们的暗招凶险还是你们的防护墙结实,真的是说不准。
我爱我家1309
回复:开发商
敛钱三条渠道  物业费只是一部分
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