央行房贷新政正沦为空文:沪四大行均无利率优惠
中国经济周刊(北京)杨
[导读]沪上房贷利率优惠少,房贷证券化10年仅推3个产品...沪上房贷利率优惠少,房贷证券化10年仅推3个产品。央行房贷新政难落地9月30日,央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸弹,搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据《中国经济周刊》记者在上海调查,时隔一个月有余,这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见,上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致:暂无行动。记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现,银行几乎众口一词,称“不可能下浮30%”。值得一提的是,3个月前记者也曾调查上海市内的商业银行房贷市场,当时多数银行都未给出首套房利率较基准利率的下浮优惠。尽管央行新政救市姿态鲜明,却没能改变银行界房贷投放的谨慎态度。为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性,央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举,特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解,这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年,银行在利益权衡之后,并没有表现出预期中的踊跃。四大行在沪均无首套房贷利率优惠央行大手笔的房贷新政似乎正在沦为一纸空文。记者日前采访了中农工交建五大银行,注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行(2.61, -0.06, -2.25%)之外,其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。“首套房贷款利率一般不用上浮,不管贷多少,最低都是基准利率,但是如果买60平米以下的房子,贷款总量偏低的话肯定还要上浮。”建设银行(4.29, -0.08, -1.83%)杨浦支行个贷中心回应记者。中国银行(3.02, -0.07, -2.27%)五角场支行相关人士也对记者强调:“首套房贷款没有七折优惠,央行是有指导意见,但每个银行的细则都没有出来,我们银行目前没有任何折扣。”当记者提出年底将有200万元房贷需求时,该人士表示:“现在贷款的话,最起码是基准利率,还可能根据个人信用评估情况上浮。”交通银行(4.50, -0.10, -2.17%)杨浦支行执行房贷审批的工作人员则对记者坦言:“虽然央行新政是说银行房贷利率最低可以打七折,但实际上我们没有折扣,不管贷多少,都是按照基准利率来执行。”这与工商银行(3.75, -0.03, -0.79%)控江支行的表态如出一辙。五大行中唯一利率打折的只有农业银行,但也与央行的“指导价”相去甚远。当记者以贷款总额200万元相询时,农行陆家嘴(29.28, 2.01, 7.37%)支行个贷人士表示可以按照基准利率打九五折。事实上,这也只是8月时推出的折扣力度。相比之下,贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过,采访结果亦显示,能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件,并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。“如果在我们银行没有其他业务,房贷只能按照基准利率来执行,我们可以按照一定的折扣去申报,但能不能获批很难说,资质良好、还款记录也比较好的购房者,如果和我们有比较多业务往来的话,有可能拿到九五折。”招商银行(10.80, -0.12, -1.10%)淞沪路支行内部人士对记者表示。8月接受采访时,该行房贷要较基准利率上浮11%。当时表示一般按照基准利率执行的民生银行(6.58, -0.19, -2.81%)仍然坚持旧规,但也补充“在我行有金融资产的客户可能有少量利率优惠”。而8月以九四折优惠领跑沪上的汇丰银行也裹足不前。“我们不会有七折这么大的力度,最多会打九点几折,只做纯商贷,不做公积金组合贷,新房依然只做跟我行有合作的楼盘。” 汇丰银行上海商城支行工作人员告诉记者。房贷证券化10年推3个产品或因2008年次贷危机延后在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下,央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力,其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。据悉,房贷证券化的基本模式是首先,由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次,由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组, 经信用担保及评级后, 发行住房贷款证券, 再由投资者购买;最后, 住房贷款人所偿付的抵押本息, 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。从理想化的运作模式看,这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过,记者查阅相关资料注意到,房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台,早在2005年就已在上海破冰,当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,继“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”之后,“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。“建行本身做抵押贷款出身,这方面投资更有经验,当时的经济周期中,整体的经济走向是向上的,商业银行倾向于拿长久期的资产,而房地产又是一个上行周期,被看作优质资产,所以跟进的银行并不多,更倾向于持有房贷到期。”浦发银行(10.75, -0.15, -1.38%)金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:“2005年财政部会计准则发布,央行放开MBS试点,但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机,这直接拖慢了整个创新的进程,美国发行住房债券的‘两房’(即房利美和房地美)出了问题,决策层要有一个审慎考量的过程。”资料显示,金融危机爆发前,美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构,由它们担保,将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%,次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。“但现在整个大背景有了变化,尤其是利率市场化的不断推进,银行负债稳定性趋于下降,房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者,整体看,银行运营成本在不断提高,负债周期则往下沉,“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量,通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间,降低资产和负债的久期失衡。”在他看来,目前抵押贷款约10.7万亿元,占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。业内猜测房贷证券化产品由国开行接盘不过,这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对《中国经济周刊》分析:“政府对房地产有一个想要救市的意向,虽然心照不宣,但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌,因此出台这个指导意见,希望银行通过这种方式增加房贷,但是商业银行有自己的考虑,会根据自己利益权衡,现在来看依然积极性不高。”“当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性,通过证券化把房贷转让出去,先兑现未来收益的一部分以换取现金流,通过反复证券化滚动收益,而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大,现在国内对房地产的需求不是太旺盛,银行现在不缺资金,缺的是既安全又收益高的投资项目,所以房贷证券化的动力本身不足。”奚君羊如是说。而就买方市场来看,对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到,邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%,实际发行的MBS利率分两档,分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限,意味着投资者对该产品投资兴趣不大,被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。“目前市场短久期、高收益的替代性资产较多,比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%,在投资者风险偏好较高时,MBS资产可能缺乏吸引力,比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用后,能提供给投资者的收益可能更低。”曹阳也对记者表示。“另外一方面,过去10年是房地产的繁荣期,微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计,这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。”曹阳推测,可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化,“可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券,其以此为抵押品,向央行申请PSL(抵押补充贷款)来实现融资。”今年8月底,银监会批建了国开行住宅金融事业部,这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为“中国版住房银行”。而在资产证券化的试水方面,国开行也早有建树。2005年,央行批准国开行发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。2012年,央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务,同年9月,国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的“2012年第一期开元信贷资产支持证券”,为规模之最。记者 劳佳迪我国抵押贷款证券化(MBS)的发展时间轴1998年国家首次提出发展资产证券化业务的构想,开始试水关于资产证券化的离岸操作。2003年财政部开始着手对资产证券化制定会计规范。央行在发布《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到了“积极推进住房贷款证券化”。2005年财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》发布并同时生效,满足了当时我国试点单位进行资产证券化操作的需要。央行批准中信信托在全国银行间债券市场发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。这一年是住房抵押贷款证券化的发行元年。2007年总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行。2014年邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行,规模为68.14亿元。>
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榕首套房贷款率高于外地 银行资金供不应求影响
福州新闻网
()10月21日讯 9月30日央行出台房贷新政后，贷款利率何时下浮为购房者所期待。由于利率调整由银行自主确定，目前在榕多家银行虽已执行认贷标准，但贷款利率仍然随行就市未作调整。记者昨了解到，同为首套房贷，在榕银行贷款利率处于较高水平。目前有的城市首套房贷利率在新政出台前执行基准利率或上浮5%，榕城各银行则多上浮10%。贷款100万元20年期限，不同地方的客户贷款利息会相差9万余元。央行房贷新政提到首套房贷利率最低可以打7折，这让不少购房者兴奋不已。虽然利率打7折会因存贷款利率倒挂而难以执行，但不少购房者仍期待首套房贷利率能适当下浮，比如回归至基准利率。昨日记者咨询了在榕部分银行网点，银行贷款利率未作调整，仍然执行原来水平，多数需在基准利率基础上上浮10%。在榕一家股份制银行相关人士表示，该行正在拟定房贷细则，届时房贷利率有可能会适当下浮。最近正在四处看房准备按揭买房的李先生告诉记者，房贷新政出来后，北京、广州等地首套房贷利率开始有所下调。前几天有报道称，广州有的银行首套房贷利率由原来的基准利率降至9.5折。另外北京不少银行贷款利率低的可以打9折，更多的则是9.5折。这令李先生羡慕不已，如果榕城银行房贷利率也跟着下调，将省掉不少贷款利息。事实上在央行房贷新政出台前，榕城各银行首套房贷利率就比其他城市高。此前北京、广州等地首套房贷利率有的银行执行基准利率，有的在基准利率基础上上浮5%。相反在榕银行房贷利率则多数上浮10%。据报道，此次一家股份制银行在广州率先发布房贷细则，首套房贷利率由此前的基准利率降至9.5折。不过这家股份制银行在福州的首套房贷利率仍需上浮10%。这意味着同是首套房贷，榕城市民比其他城市客户要多支付一笔利息。如贷款100万元，采用等额本息法，贷款期限20年，按基准利率(6.55%)的月供为7485.2元，总利息为79.64万元;利率上浮5%(6.8775%)，月供为7679.63元，总利息为84.31万元;利率上浮10%(7.205%)，月供为7876.52元，总利息为89.03万元。利率上浮10%的房贷比执行基准利率的房贷月供要多出391元，总利息相差约9.39万元。在榕一家股份制银行个人信贷部相关负责人表示，各地分行一般会在总行要求基础上依据当地市场同业竞争以及资金供求情况自主确定利率水平，因而同一家银行房贷利率在不同地方会有差异。至于榕城首套房贷利率水平为何整体高于其他城市，这主要与资金供求关系因素有关。福建、江浙一带市民投资意识强，向银行借贷融资意愿整体较高，存贷比一直居高不下，资金供不应求，利率自然会水涨船高。北京、广州等地资金需求也很大，但其市场资金体量大，银行主体多，竞争更激烈。(()记者杨剑峰)(())
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Copyright & 1998 - 2014 Tencent. All Rights Reserved仙桃首套房按新政认贷 利率折扣难实施
14:22:00出处：仙桃房网责任编辑：已被人阅读
距离政策出台已经将近一个月了，仙桃目前的房贷政策有变化吗？小编向多家楼盘负责信贷办理的工作人员进行了了解。
& & & & 9月29日，央行发布了&首套房利率最低七折&二套房认贷不认房&的政策，一时引来民众的极大关注。距离政策出台已经将近一个月了，仙桃目前的房贷政策有变化吗？小编向多家楼盘负责信贷办理的工作人员进行了了解。【相关阅读：】
& & & &&小编了解到，截至目前，仙桃市包括中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄银行、农村商业银行等在内的多家银行，已经开始执行认贷新标准。对拥有1套住房并已经结清住房贷款（或无个人住房贷款记录）的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，贷款最低首付付款比例为30%。对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，则需要考量客户的偿付能力、信用状况等条件，确定首付款比例。&申请人单身或年龄偏大，有的银行也会上调首付款的比例或上浮贷款的利率。&销售部欧阳经理告诉小编，单身或年纪偏大对房贷也会有一定的影响。
& & & &&在贷款利率方面，小编向多家楼盘办理信贷的工作人员那了解到，目前已经有几家银行的贷款利率停止上浮，恢复到基准利率了。&在近期办理贷款业务的工程中，我们了解到仙桃的中国银行、农业银行、农村商业银行、邮政储蓄银行的首套房商业住房贷款利率已经恢复基准利率，而建设银行、工商银行依然保持着上浮5%的利率。&的销售田经理向小编介绍道。而随后，小编向其他多家楼盘确认时，都得到了一致的消息。&首套房认定放松，利率不再上浮，但是想要利率折扣，目前对于仙桃来说还是比较难的。&策划部叶经理表示，对于购房者和开发商们所期待的&利率七折&，仙桃短期内很难实现。
中国银行目前贷款政策
中国银行贷款利率及还款速算表
& & & &中国银行在仙桃市第六届住房交易会上展示的房贷政策为：贷款人户口为本省或配偶为仙桃本地户口（省内也行），个人征信无房贷记录和房贷已结清，均可按一套房政策执行；属于一套房的按国家基准利率，二套房的按国家基准上浮10%利率。
农业银行贷款政策
& & & & &农业银行住房贷款相关政策：
& & & & 1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%。
& & & &2、对拥有1套住房并已结清相应住房贷款（或无个人住房贷款记录）的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，贷款最低首付付款比例为30%。
& & & &3、在已取消或未实施&限购&措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应住房贷款（或无个人住房贷款记录）的家庭，对申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例为40%。2014.10月买房贷款新政策_百度知道
2014.10月买房贷款新政策
最新政策大致是这么个意思认贷不认房：就是说你不管在本地有没有房子，只要没有过购房贷款，从现在开始购房就算首套房降利率：在这之前是银根紧缩，购房贷款不要说二套房了，首套房也很能申请到基准利率。现在基本都能申请到基准甚至于部份城市已经能做到下浮10%但是银行总体来说房贷规模已不可能像以前一样了。银行没有足够的房贷余额，一切都是空谈。购房贷款也不可能像几年前一样容易了
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出门在外也不愁招行房贷细则出台 首套房贷利率最低可95折
[导读]今日，招商银行有关房贷新政的细则新鲜出炉：首套含已结清的首付3成，利率最低95折；二套首付最低7成，利率上浮10%，具体根据客户信用情况，偿债能力等确定。今日，招商银行有关房贷新政的细则新鲜出炉：首套含已结清的首付3成，利率最低95折；二套首付最低7成，利率上浮10%，具体根据客户信用情况，偿债能力等确定。实际上，自从9月30日央行发布 “认贷不认房”的房贷新政后，招行于10月8日便已宣布执行新政。彼时，细节还未出台，但招行方面称，将认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，在房贷额度上单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度，具体根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。
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