签房贷合同不妨货比三家 还款方式应审慎选择
　　12月26日,央行宣布提高存贷款利率,这是近2个月内的第二次,至此,5年期以上的房贷利率升至6.4%。对负担渐重的“房奴”而言,如果可以在年底加息和年初加息中选择,相信多数人都会选后者。尽管只有几天差别,但根据合同,年底加息意味着他们需要提前一年付利息。
　　业内人士提醒,在高贷款利息和高通胀的环境下,购房者要审慎选择还款方式,规避贷款合同风险,“货比三家”显得更加迫切。为此,本报特邀请按揭贷款人士和专家针对在深圳房贷市场较有代表性的招行、交行和中行三家银行的房贷合同作出解读。
　　年底加息让人提前一年付息
　　距离岁末仅剩5天,央行宣布再次加息,不少“房奴”们的算盘落空了。由于深圳不少银行的房贷合同基本遵循“次年1月1日起调整利率”的条款约定,对这些借款人来说,只要今年年内不再加息,明年无论加多少次息,都要在下一年度(即后年)才体现,也就是说岁末这几天如果不加息,则可以让借款者在明年一整年安枕无忧,享受合同保护下较低的利率；而岁末加息,借款者在几天后便要开始负担这笔利息了。
　　与此同时,银行松了一口气。在这场合同博弈中,央行的政策帮银行规避了房贷合同明年一整年的风险,减轻银行少收利息的损失。
　　“原本以为过完今年最后几天就没事了,没想到该发生的还是发生了。”市民于先生在得知央行加息后,遗憾地说。今年内的两次加息,使他的房贷从日起每个月要多还300元。随着物价普涨,生活成本的提高,他对于增加每一元钱的家庭负担都非常敏感。
　　根据央行12月25日对存贷款利率的最新调整,5年期以上的贷款利率达6.4%。如果以100万20年期的房贷为例,市民如果选择等额本息的还款方式,月还款额为7245元,而如果按照最新的利率6.4%计算,月还款额为7397元/月,每月增加还款额为151元。
　　利用合同规避风险成了更为迫切的事情。记者从搜集到的三份房贷合同上看到,虽然合同框架和条款用语相似,但是研读不同的条款表述,能发现其中很大的差别。
　　读懂合同条款选最适合的房贷
　　据了解,自从2010年4月国务院针对房地产市场发布“新国十条”后,深圳法院审理的因银行贷款政策调整致使买方无法申请到预期贷款而引发的纠纷案件呈现明显增长态势。同时,一些已经以7折优惠利率拿到了房贷的借款人,因为政策的变动而失去折扣的案例也有出现。在政策密集期,借款人需要“货比三家”,读懂合同条款内的乾坤,才能选择最合适自己、最方便最省钱的银行贷款。
　　一名廖姓中介按揭员对记者表示,一般而言,银行会综合考虑借款人的条件、某一时段的房贷政策,以及当时银行内部的资产结构等,与客户签署相应的房贷合同。这些合同也许不完全相同,但是都基于每家银行几经修订的标准合同文本,反映不同银行对待房贷业务的松紧尺度、重视程度等。
　　他举例,有的银行信贷人员的放贷任务较重,所以不欢迎客户提前还款,对提前还款设置了罚息等条件；有的银行则计划收缩房贷业务,所以他们虽然在合同中有关于罚息的条款,却选择不执行,客户只要递了提前还款申请,无论数量多少都能还掉,以帮银行减少房贷的风险。
　　他表示,签署房贷合同前应该重点关注三类条款:一是利率的确定方式,二是违约责任的判定,三是罚金的计算方法。不同的银行针对这三个方面的合同约束力很不一样。在了解银行房贷合同的特点之后,借款人可以通过签订有利的合同,减少未来的经济负担。　　记者根据这些关注点对比了手中的招行、中行和交行房贷合同发现,在利率及其调整约定、提前还款约定和罚金的计算规则上,交行的合同最细致,明确了对利率下滑幅度的保护,但对提前还款要求较为苛刻；招行合同最灵活,对不少借款人免除提前还款的罚金,但是有些条款含义模糊；中行的合同最特别,较难拿到长期的利率折扣。
　　-律师答疑
　　问:合同上有些地方未填写,是否可签?答:可将信贷员的承诺写入附件以保障权益
　　有人反映,在签房贷合同的时候,看到合同上有些需要填写的地方是打印体,有些地方是手写体,还有些地方并未填写；在房产中介和银行信贷员双双催促之下,有人甚至直接在空白合同上签了名字。
　　银行工作人员解释,因为银行贷款要走比较长的申请程序,走完程序后才会将信贷员所承诺的内容体现在合同上。而为了尽快把借贷事宜定下来,早做申请,只好先空着让借款人签字。“一般都能做到信贷员承诺的利率和贷款成数。这样做也能帮借款人节约时间、减少跑银行的次数。”
　　或许因为解释起来比较麻烦,又为了加快办事进度,一些银行工作人员干脆就不解释,多数借款人在房产中介的按揭员、银行的信贷员双双催促之下,稀里糊涂看完合同就签了字。
　　但是,这样操作是否会有风险?广东德纳律师事务所吴旺根律师表示,不少房屋买卖的纠纷都因这种情况引起,信贷员承诺后又因为政策变化而办不到,贷款批不下来,在规定时间内买不了房子,卖家就会起诉借款人。“签订空白合同是有风险的,因为信贷员的承诺并不能成为合同生效的凭证,有些因素不是他一个人可以控制得了的。”
　　但有时候为了图方便,不得不签一份条款还没有完全落实的合同,对此他建议,空白合同也不是不能签,可以将银行信贷员的承诺写在纸上,以合同附件的形式要求加盖公章,可保障借款人利益。
　　问:提前还贷遇阻怎么办?答:银行不得阻挠提前还款
　　在贷款前,银行人员信誓旦旦地保证,客户如果提前还贷不受任何限制,而且合同上的相关条款也写明客户可以提前还贷,但是签订合同后,客户想提前还款的时候,却被告知需要满一定期限才能还,或者要支付一笔罚息。
　　广东鹏律律师事务所律师认为,银行明明写着可以提前还贷,却又对此百般阻挠,显然是没有道理的。但从银行与客户之间的关系来看,也只能属于民事纠纷,银监局也不会对相关银行进行处罚,建议双方协商解决。
　　-合同解读　　一份合同主要内容包括确定贷款金额、期限、用途、贷款利息、贷款发放条件、贷款的偿还、提前还款、违约责任、担保、保险、争议解决、合同生效和附件等十余项,其中与借款人利益关联最紧密的几项是利率的确定、提前还款和违约责任的范围。
　　交行最细致
　　明确利率折扣方式
　　三份个人购房借款合同中,交通银行最厚,长达14页,合同在与借款人最相关的部分做了最详细的规定。在“利率以及调整”一节规定:贷款利率按照人民银行现行同档基准利率上浮或者下浮；如果遇到人民银行调整基准利率,合同也作对应的调整；如果遇到人民银行缩小住房贷款利率下浮幅度,则合同按照人民银行缩小的同等比例进行缩小；如果人民银行取消基准利率的,银行将和借款人协商调整。
　　也就是说,在该合同下,如果按照7折利率执行,遇到人民银行通知缩小下浮幅度到最低8折,则该合同也要相应地调整到8折。业内人士认为,银行对房贷折扣的调整受到市场竞争的调控,人行发通知的可能性较低。
　　在还款方式上,交行的选择最多,包括一次还本付息、一次还本、分期付息、等额本息还款、等额本金还款法、等额递增或递减还款法、以及分段还款法7种。“还款方式很重要,借款人可以根据自己的经济实力选择,从而最大程度减少利息支出。”上述按揭员表示。
　　在提前还款方面,交行规定较多。借款人还款应符合5条规定,首先,贷款期限在一年或一年以内的,不得申请提前归还部分本金；其次,提前还款的时间,不能在利息调整日；再次,部分提前还款不少于每期还本付息的6倍；提前还款时应结清已还本金的利息；利息按照合同约定计至提前还款日的前一日；提前还款时,合同项下若存在逾期贷款或欠息的应先归还。
　　对于提前还款的本金,银行将按合同约定利率向借款人收取上一还款日至提前还款日期间的利息,同时,银行有权按借款人提前归还本金的1%向借款人收取提前还款补偿金,用于补偿提前还款日到贷款到期日的利息。“银行"有权收取"补偿金,也就是说银行也可能不收取,只是保留这个权利。”
　　三份个人购房借款合同中,交通银行最厚,长达14页,合同在与借款人最相关的部分做了最详细的规定。在“利率以及调整”一节规定:贷款利率按照人民银行现行同档基准利率上浮或者下浮；如果遇到人民银行调整基准利率,合同也作对应的调整；如果遇到人民银行缩小住房贷款利率下浮幅度,则合同按照人民银行缩小的同等比例进行缩小；如果人民银行取消基准利率的,银行将和借款人协商调整。
　　也就是说,在该合同下,如果按照7折利率执行,遇到人民银行通知缩小下浮幅度到最低8折,则该合同也要相应地调整到8折。业内人士认为,银行对房贷折扣的调整受到市场竞争的调控,人行发通知的可能性较低。
　　在还款方式上,交行的选择最多,包括一次还本付息、一次还本、分期付息、等额本息还款、等额本金还款法、等额递增或递减还款法、以及分段还款法7种。“还款方式很重要,借款人可以根据自己的经济实力选择,从而最大程度减少利息支出。”上述按揭员表示。
　　在提前还款方面,交行规定较多。借款人还款应符合5条规定,首先,贷款期限在一年或一年以内的,不得申请提前归还部分本金；其次,提前还款的时间,不能在利息调整日；再次,部分提前还款不少于每期还本付息的6倍；提前还款时应结清已还本金的利息；利息按照合同约定计至提前还款日的前一日；提前还款时,合同项下若存在逾期贷款或欠息的应先归还。
　　对于提前还款的本金,银行将按合同约定利率向借款人收取上一还款日至提前还款日期间的利息,同时,银行有权按借款人提前归还本金的1%向借款人收取提前还款补偿金,用于补偿提前还款日到贷款到期日的利息。“银行"有权收取"补偿金,也就是说银行也可能不收取,只是保留这个权利。”
　　中行最特殊
　　制定利率“浮动周期”
　　与交行、工行、建行、农行、招行等均不同,中行房贷合同对贷款利率与计结息的规定,提供了浮动利率方式、固定利率方式以及固定利率加利率选择权三种方式。
　　在浮动利率方式中,合同给出了一个“浮动周期”,最长为1年,最短为1个月。在这段时间内,适用人民银行公布的基准利率进行上浮或下浮,但每个浮动周期满后,银行有权重新根据新的人民银行浮动政策定价。
　　固定利率方式中,双方约定在贷款的前几年采用一个固定利率计息,期满之后,按照执行人民银行规定的相关浮动利率政策；或者在银行提供的“个人住房贷款固定利率期限品种”中选择,进入第二轮固定利率借款周期。第二期满后,剩余的借款将转为浮动利率。
　　在“固定加浮动”的方式中,借款人前3年执行固定利率,随后通过向银行支付一定的费用,购买3年后是执行浮动还是固定利率的选择权。
　　“在这个合同下,个人要获得长时间的低利率折扣比较难。合同赋予了银行在期满之后取消利率折扣,执行新标准的主动权。”一名律师评价。在提前还款方面,合同也同样保留了银行采取罚金措施的主动权。
　　招行最灵活
　　提前还款免罚金
　　招商银行对利率的条款非常简洁,但也比较明确地框定了合同执行的利率与基准利率的关系:“合同执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率为基础,上/下浮动,即为年利率%。”
　　对于合同期间如果遭遇到人民银行对利率浮动方式调整的情况,合同没有做详细说明,只是在利率条款的最后一条分项中表示:“合同有效期内如果遇到人民银行对利率,对利率调整方式、利息、罚息、复息的计算标准调整,而需要进行变动的,贷款人无需通知借款人。”
　　“这种说法比较模糊,为银行今后灵活地调整政策预留了空间。”法律人士评价。
　　对于提前还款,招行的合同需要借款人提前30天向贷款人提出书面申请并取得贷款人同意,提前还款违约金按照某一条的约定收取。但在记者手上的这份合同中,该条款需要填写的内容为空格。律师解释,这表明银行放弃了收取违约金这一利益。记者咨询了解到,目前招行对这部分借款人没有收取提前还款违约金。
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买房合同签了以后还可以换房吗
请问签了一套房以后，想换房还能换的吗？
提问者：梅君洁|
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如果只交了订金是可以换房的，不过要和售楼部沟通，比较麻烦。 &&或许要扣掉一些违约金
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收房时发现与开发商合同中约定的不一样，开发商自己自做主张对您买的房屋做了修改，而且开发商事先没有告知您这是他违约在先，一切后果应由开发商来承担。您也可以不要这房子退掉房子要求开发商来赔偿您的损失，将开发商告上法庭，用法律的武器来保护自己。您也可以换房子，至于价格上调等问题与您无关，至少开发商还要按照以上的价格来给您换房，如果没有您满意的位置，您还可以要求开发商给您适当的降价，因为开发商理亏在先。
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比较麻烦，要看好不好沟通了
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如果买房人真不满意预购的房子想换房，可试着跟开发商协商，如果开发商同意换房自是问题不大，假如不同意，那也只能是按预购的房子，完成今后的交易手续，不能更改
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