投资回报率 -
投资回报率（ROI。return&on&investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。
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投资回报率投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%，从公式可以看出，企业可以通过降低销售成本，提高利润率；提高资产利用效率来提高投资回报率。投资回报率（ROI）的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有可行性。投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。有下列情形之一的，经批准可以减征个人所得税：
一、残疾、孤老人员和烈属的所得；二、因严重自然灾害造成重大损失的；三、其他经国务院财政部门批准减税的。减征个人所得税，其减征的幅度和期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。对个人取得的教育储蓄存款所得以及国务院财政部门确定的其他专项储蓄存款或者储蓄性的利息所得，免征。前款所称教育储蓄是指个人按照有关规定在指定开户、存入规定数额资金、用于教育目的的专项储蓄。
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投资回报率利率和投资回报率的区别利率又称利息率。表示一定时期内与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：利息率=利息量/本金
利息率的高低，决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。投资回报率1.投资回报率（ROI。returnoninvestment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或/投资总额×100%2.投资回报率的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，、计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。ROI往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。
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收益率算法
投资回报率目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了、和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、等各方面因素。可以与回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
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投资回报率如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街，约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％， 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
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投资回报率现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？业内人士认为，解读这些在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)商住两用物业10－12％&7％15％以上烂尾番生物业9－10％&6％20％以上地铁物业3-6％&3％10％以上决定投资回报率的因素有哪些？“投资”意思是把你个人的金钱、时间或资源都投入到你预期有利润或有令人满意的可回报的事物中去。开办你自己的公司就是你使用自己的资源的一项大投资。你决定开办什么样的公司，是不是对自己的金钱、时间和精力的最佳投资呢？在这一章中，我们将研究顶尖商人在做这样的决策时所运用的方法。投资回报率?你开办企业就意味着把自己的时间、精力和金钱进行长期、日常的投资。你这么做是因为你相信有一天的回报将大于目前所投入的、精力和的价值。不经意间，你已经计算了你的投资回报率并已经发现该回报率是可以接受的。商人们需要了解他们的投资回报率将是多少。通常回报率被称为投资回报率Returnoninvestment(“Return回报”意为“利润profit”，介词“on”指“除以”)，它是以最初投资额的一个来表示的。发现任何一个年轻人都能学会有关回报率的计算。在我的公司，我看出回报率对于一个新的创业者来说是极其重要的一种决策帮助。我以32000美元起家，对所花的每一分钱，我都计算了该投资能带来多少回报。我问自己：这项支出能否提高我的投资回报率？这种不断的分析的确对我帮助很大。如何计算投资回报率投资回报率以下介绍如何计算你的投资回报：1、首先计算某一个商业期满时你所拥有的财产额，称之为你的期末财产与A。2、扣除你对该公司的最初。最初投资额成为你的期始财产与B。3、所得的结果再除以你的期始财产。4、最后乘以100以表示你的回报的百分比。
公式：A-BB×100=ROI(投资回报率)比如说你查明教会正计划为当地的孩子举行一个美术和手工艺赛事。他们需要为们准备50件丝网印刷衬衫。你去批发市场以每件4美元的价格买了50件衬衫，共花去200美元：50件衬衫×4美元/每件=200美元，然后你以400美元的价格将衬衫卖给教会。采用以上的4个步骤来计算你的该投资回报率为多少？400美元-200美元200美元=200美元200美元=1×100=100%，该投资回报率为100%。这里有一个简单的方法来记住该公式：你的所得你的付出×100%=投资回报率；投资回报率是我每天使用的决策工具，你不仅可将这个概念应用到商业事务，还可以将其引入你个人的决定。记住，当你在某个事情上花了时间、或努力，你就是在进行一项投资。如果你还不能决定要不要做一件事，那么看看它的投资回报率在商业公式中，“Return回报”意为“利润profit”，介词“on”指“除以”。投资回报率指回报（A-B）除以投资（B）
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投资掌握适当时间
外汇市场是一个24小时的金融市场，但这并不意味着它在一天的任何时候都是活跃的。建议投资者可以在市场向上运动的时候赚钱，也可以在市场向下运动的时候赚钱。但是，如果投资者尝试在毫无反应的市场中赚钱那是非常困难的，这时候利用薄利交易法进行交易可能连点差都不够。
外汇市场的运行可以分为三个主要时间段：东京时段、伦敦时段以及美国时段。任意两个时段之间都有重叠的地方，也就是两个区域市场在同一时间运作。这些重叠的时段一般是市场最为繁忙的时候，也就是交易最为活跃的时候，因为两个市场同时开放带来了大量的交易。三个时间段中，伦敦交易时段表现出最大的活跃度，也就意味着，伦敦时段是一天当中最为繁忙和活跃的交易时段。
不但每天都有其最佳的交易时段，在一周当中也存在特定的日子，在这些日子里市场普遍表现出更大规模的运动。主要货币对最为活跃的时间都出现在一周的中间，具体来说就是星期二和星期三。星期五经常一直活跃到美国东部时间中午12：00，然后市场开始进入休息状态到下午5：00结束。不论是在每日的活跃时间段还是在一周当中的活跃时间段，在这期间，进行交易提高了成功的机会。
既然有最佳交易时段，就必然有容易赔钱的交易时段。在这些时间内交易是非常困难的，所以投资者必须创造出相应的策略来处理这些问题并且利用这些时段行情的特点。例如：
星期五——星期五的行情是最不好预测的。如果想把一周的利润都吐出去，那么选择在星期五交易吧。
星期日——这一天的交易非常少，所以费力不讨好。
节假日——银行关门意味着成交量非常小。特别是美国和英国的节假日对市场的影响非常大，这个时候成交量是非常清淡的，甚至有时候会休市。
新闻报告——当一个数据报告发布时，很难推测出价格的运动方向。如果投资者在没有掌握相应方法之前贸然交易数据行情，结果将使人痛苦不堪。
对于我们来说，即时由于工作不能抓住下午的交易，也可以在欧美重叠时段进行交易。但如果工作和作息比较特殊的投资者，完全不能在市场活跃时间进行交易，投资者可以选择在工作时进行交易，也可以成为一个波段交易者，只需要再特定时间查看即可，还可以交易那些非活跃时段的市场。即使投资者真的不能在活跃时段交易，观察一个完整的时段的价格运动也是有用的，可以借此发展出市场感觉。
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投资回报率投资者要求的回报依赖于他或她心中的投资风险有多大。如果一项投资极具风险，投资者就会期望一个高的回报率。
风险因素包括（time）和（liquidity）。一项投资所需的时间越长，它的回报率就应该越高。别人用你的钱时间越长，因某种不可预见的意外而使资金遭受损失的机率就越大。你作为一个投资者，就会希望这种风险能有所补偿。作为一个投资者，你还必须考虑的流动性。流动性指一项投资的资金投入和抽回的容易程度。投资资金的流动性如何？在你特别急需用钱的时候，你能从你投资的公司抽回投入的资金吗？如果可以，这项投资的流动性就强，或者说，资产很容易兑换为。总之，你的投资回收需要等待的时间越长，回报就相应地越高。你投入的资金越容易收回，也许投资回报就越低。小企业风险和高回报：小企业的投资回报率可以是十分高的。对多数的小企业来说，失败的也非常高。根据小企业管理局（theSmall Business Administration）的估计，7个小企业中只有1个能够在激烈的中生存下来。但另一方面，也有许多创业者经历了失败却没有被打倒，相反，他们开办新企业成为百万富翁甚至亿万富翁。只要你基本的储备不因商业上的失败而消耗殆尽，失败就可成为一次很好的经验教训。对失败一定要做好准备。坐下来仔细想一想，如果你因为支付力不足而不能够生产或提供可吸引顾客的产品和服务，结果会如何？你会退回去接着为别人打工，还是去开办其他企业？在你下一次赢利之前，你是否有足够的储蓄来支付你基本的生活支出？?投资风险越高，所要求的回报率也就越高。问：每月投资100元年回报率10%，十年后多少钱?我现在想学理财，假设投资回报率有10%，我每月投资100元，10年后会收到多少钱？最佳答案如果将您的问题简化一下，假设每年1200元，投资回报率为10％的话，那10年后的总本息收益共是：21037.40元。这其实就是一个等比数列的求和问题。的求和公式为：S=a(r^n-1)/(r-1)〔其中S为总和，a为初值，r为公比，n为项数,r^n是指r的n次幂）。在用到收益计算时，公式要改一下为：S＝ar(r^n-1)/(r-1)因为你第一年底已经开始有收益了（其中S为总本息收益，a固定投资值即这里的1200元，r为投资年收益加1即10％+1=110％，n为投资年数，在这例中是10）。投资回报率计算器，帮您计算多高的回报率才能完成投资目标。附：公司向银行贷款都需要什么资料?现在的银行贷款多是，也就是一定要有资产抵押才能贷款，对于银行报表主要看企业的偿债能力，资产负债率不要超过60%为好，固定资产不要超过总资产的25%。千万报表不要出现亏损。要有产证抵押并经公正。1、经审计的会计报表2、及复印件3、企业代码证及4、法人代表的身份证复印件5、被抵押资产价值的评估报告（有点是贷款银行指定机构评估）
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投资回报率比如说你查明教会正计划为当地的孩子举行一个美术和手工艺赛事。他们需要为孩子们准备50件丝网印刷衬衫。你去批发市场以每件4美元的价格买了50件，共花去200美元：
50件衬衫×4美元/每件=200美元然后你以400的价格将卖给教会。采用以上的4个步骤来计算你的该投资回报率为多少？(400美元-200美元)/200美元*100=200美元/200美元*100=1×100=100%，该投资回报率为100%.
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人力资源管理
对人力资源进行有效开发、合理配置、充分利用和科学管理的制度、法令、程序和方法的总和。它贯穿于人力资源的整个运动过程，包括人力资源的预测与规划，工作分析与设计，人力资源的维护与成本核算，人员的甄选录用、合理配置和使用，还包括对人员的智力开发、教育培训、调动人的工作积极性、提高人的科学文化素质和思想道德觉悟，等等
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网资投资多少呢？回报有多少呢？
不管有多好做，无任何消耗？网资是怎么操作的，你努力了不成功都很难分享成功流程+104，那么您还是不要做了；那我们来看看改变了运作环境和发展途径后的网资有哪些优势，那么对于它的可行性和可靠性相信您也有所了解，通过资本本身的技巧性运作，也就是纯收入..025.，网 资规避了异地的弊端.025，成功率提升很多.1199、优化版..分享不一样的经历网资的操作模式和异地连锁模式本质是一样的，但它的每一笔收入都是实实在在的；那我们来看看改变了运作环境和发展途径后的网资有哪些优势，如果只是投资就不管了。网资的操作模式和异地连锁模式本质是一样的.，回报在25至279万不等？网资怎么运作，而且投资资金也是很安全的，运用市场法则？为什么说是异地连锁的升级版？网资是什么，当然回报多少就看个人了..，都需要自身努力的.，所以只要您了解异地的模式并且比较认可？分享成功流程+104...1199.？为什么说是异地连锁的升级版，但是运作环境和发展途径不一样？分享成功流程+104？即利用有限的一切可以产生价值的资源.，达到资本创利的最大化，但是运作环境和发展途径不一样..分享不一样的经历那么做网资它有什么样的优势呢.1199网 资也就是异地的升级版.025，虽然回报没有异地那么多
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就是非法传销，大家别上当
与阳光的人在一起，心里就不会晦暗； 和快乐的人在一起，嘴角就常带微笑； 和进取的人在一起，行动就不会落后； 人生不是赢在起点，而是赢在转折点。 不同的选择成就不同的人生。穷人在怀疑中拒绝，富人在怀疑中了解！为什么你一直没有成就？因为你随波逐流，近墨者黑、不思上进，分钱没有、死爱面子！因为你畏惧你的父母、你听信你亲戚、你没有主张、你不敢一个人做决定。你观念传统、只想结婚生子，然后生老病死、走你父母一模一样 的路。因为你天生脆弱、脑筋迟钝只想做按班就部的工作。因为你想做无本的生意，你想坐在家里等天上掉陷饼！因为你抱怨没有机遇、机遇来到你身边的时候你又抓不住，因为你不会抓！因为你的贫穷，所以你自卑！你退缩了、你什么都不敢做！你没有特别技能，你只有使蛮力！你和你父母一样，恶性循环！所以，你永远一辈子碌碌无为 很多人想把握机会、但要做一件事情时，往往给自己找了很多理由让自己一直处于矛盾之中！不断浪费时间， 虚度时光。金≈级≈导≈师-ǫǫ-在≈线≈指≈导≈交≈流金≈级≈导≈师-ǫǫ-在≈线≈指≈导≈交≈流
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还本付息(万元)</商铺投资回报率多少才合理? 商铺投资回报率计算公式_房产资讯-36搜房网账号:&& 密码: &&&买房子&卖房子&租房子&找房子上36搜房网[]&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&今天是：&&& & && & &正文商铺投资回报率多少才合理? 商铺投资回报率计算公式
16:15:18&&&&来源：36搜房网&&&&点击量：1023“商铺是金”，在投资渠道并不宽广的现在，投资商铺的热度从未削减。投资商铺周边规划，商铺的层高和户型，都会决定着商铺投资的成败。业内人士认为，投资商铺无小事，失之毫厘，差之千里。 首先要考虑回报率 在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。 商业地产投资有别于一般商品住宅投资，投资者在购买商业地产之前就应先考虑后期回报问题，切勿偏听开发商所谓的“包租承诺”，盲目购买低价商业地产。商业投资回报率的高低取决于商业地产的人气指数：即商业项目在商场内位置、开发商知名度和招租方向、商业项目周边社区成熟度、交通枢纽集中度、商圈辐射范围等。而了解到商业项目人气指数后，购房者还需选择人气指数相类、已出租的可比商业项目进行比较，看看其他此类商业项目的价格、租金，并计算出租回报率情况，是否与“包租合同”所写承诺吻合。 主力店效应很有用 社区商铺升值空间往往有限，需要考察周边辐射范围、居民消费能力及消费习惯，即要考虑大环境，看看周围是不是有主力店，可以“傍名牌”。 “有‘主力店’的地方，就有无穷的商业机会。”很多大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，这种案例比比皆是。无论是服饰城还是综合性的百货商店，许多周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 还有很多人投资商铺喜欢傍名牌，在选址之前都经过充分的市场调研，对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；另外，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。 另外，周边的租金水平将直接反映所投资的商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。 商铺投资回报率多少才合理? 收益率8%是分水岭 人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢? 一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算： 公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。 公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。 当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。 第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。 要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。 商铺有产权？和回报率无关！ 产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%，比照基准利率或上浮。 产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售，但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金：土地增值税占差价的30%至60%，营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来是差价的55%到85%。况且，如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢? 因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。 至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。免责声明： 本文仅代表作者个人观点，与36搜房网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。&相关资讯&&热点资讯&&&36搜房网赞助商&&&&&&||&&||&&||&&||&&||&&||&商铺投资回报率多少最适合投资？商铺投资回报率如何计算？ - 商铺投资 - 商铺搜-中国最大的商铺转让门户网
商铺投资回报率多少最适合投资？商铺投资回报率如何计算？
& &众多商铺投资者在商铺投资的过程中都会遇到一些棘手的问题，如：商铺投资回报率多少最适合投资？商铺投资回报率如何计算？本文章商铺搜网将为您解答商铺投资回报率的相关问题。 & &我们先来讲述一下商铺投资回报率如何计算？ & &对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本文罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝()*12/(2% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 (4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。 点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
& &商铺投资回报率多少才合理？ & &人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？ & &一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。
& &我们可以拿两个公式来计算： & &公式一：主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。 & &公式二：主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
& &当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。 & &第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
& &最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。
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