其实我现在很少去专门研究公司年报和资产负债表，主要原因就是你对一家公司的历史以及商业模式了解以后，公司的发展轨迹和资产状况基本了然于胸，剩下的只是需要大概跟踪年报落实一些细节，更多的时间应该思考公司的不足，以及未来会应对何种情况，公司是否有针对这些情况进行改善。因为天下没有一家公司是完美的，但是你要找出这个公司的主要发展方向和增长逻辑，找准主线，剪去枝叶。本人于去年恒隆在12-15区间买入了恒隆地产，因此只打算对公司业绩做大概的描述，更多地内容看可以看我对恒隆的历史回顾，今年恒隆地产的物业租赁和去年基本持平，物业销售大幅增长，我们不妨回顾一下——我过去对于恒隆地产的总结。① 恒隆主营零售商场，另外做一些豪宅住宅项目，属于消费公司，而非传统意义的地产公司。② 恒隆以长持物业为主，充分享受经济增长的动力，把项目利润最大化。③ 恒隆非常善于把握周期，在市场非常热的时候出售非核心物业以及豪宅住宅，并且在股价高位发行可转债集资，让公司为过冬储备现金，并在将来市场低迷期购买优质土地。④ 恒隆对于土地要求严格，第一，整体经济增长的国家；第二，人均收入增长较快的城市；第三，地块要尽可能的大（因为这样才能满足对未来购物的需求），且在城市的核心区域；第四；不能为土地支付过高的价格。⑤ 恒隆对于地产行业非常有前瞻性，经常在为未来的数十年谋划和行动，二线城市购物中心的建设就是恒隆十多年以前的计划，虽然目前看起来进展不够好。⑥ 股东利益被放在非常高的位置，很少做出损害股东利益的事情，这里除了直观的利益外，还体现在每一个项目环节中，比如低价买地，为了更合理的利用资金会较长时间等待机会等。⑦ 时刻保持现金和有息负债的合理范围，让公司处于不败之地位，后续的图表也会有反馈。恒隆又在高点出售物业了，并且在租赁市场不景气的时候对于上海的物业开始进行升级改造，这是二十年来恒隆一贯采取的手段，屡试不爽，所以有的时候简单的方法反而比较奏效。租赁业务我主要说说内地，因为香港整体的结构已经比较固化，包括城市的创新力度也和内地无法比较，内地的恒隆广场租金2增5减，情况各有不同，其中上海恒隆广场主要是因为自身物业升级改造，出租率下降到93%导致。沈阳的皇城恒隆广场的租金是除上海以外内地唯一增长的，出租率也提高到了93%，虽然近些年东北经济不振，但是沈阳gdp排名在全国还是位居前20，天津和济南分别引进了Apple旗舰店，公司也在极力优化旗下组合，在我看来这两家旗舰店的引进，至少表明了恒隆的一个态度，开设多一些著名公司的体验店，从简单的商品销售变成某些公司的广告平台，现在很多成功的大公司广告预算都开始大幅消减，转而大量兴建线下店铺。而沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场租金和出租率均大幅下滑，不过也在调整之中，这份年报总体看中规中矩，恒隆地产的选址依旧让它处在较好的位置。恒隆二线购物中心表现确实不够好，听到的原因不外乎几点：第一，城市选择有问题，尤其是沈阳建造了两个购物中心；第二，恒隆在内地二线的本土化经营方面完败于国内对手；第三，恒隆买卖的东西偏高端，由于国外高端商品和国内的价差导致高内销售不振。选择真的有问题嘛？首先沈阳有经营的非常好的购物中心，这说明这座城市还是有活力的，至少在选址方面恒隆似乎并没有做错太多。运营方面恒隆确实相较对手要差一些，仔细观看恒隆广场的品牌定位偏中高端一些，这样本身就会和普通大众拉开一定的距离，人流的流量也不可能和大众商场达到同等程度，由于定位高端可能会让很多民众觉得高不可攀，所以恒隆的问题并不是商品千篇一律，而在于怎么和消费者拉近距离，但是千万不要降低品牌档次，要保持在中高端品牌。第三个问题我觉得只能靠各品牌公司和国家共同努力来解决，恒隆能做的非常少。大连恒隆广场透露出了公司的一些改进，不论是从设计还是公司的经营理念都是一个新的起点，首先大幅增加了客户的休闲体验空间，其中有空中花园和大型滑冰场，其中快时尚、精品，餐饮、儿童业态的占比有较大的提升，我觉得大连恒隆广场是恒隆目前在内地设计最好的一座购物中心，可能也是国内首屈一指的购物中心，接下来期待恒隆武汉和昆明两座购物中心的表现。说完恒隆说说对零售业的一些思考：最近读了《第四消费时代》，中国正在从第二消费时代向第三消费时代进行过渡，已经从早期的物质向服务，由量到质，从理性，方便到感性和个性化，工作方式由传统的坐班制向自由职业转变，在美国，研究表明未来几年，至少有40%的企业员工属于自由职业者。这个趋势也将在中国城市中更多的出现。我们的购物中心或者百货商店需要跟上这种变化，甚至要有超前的理念，需要应对这种购物需求和方式的转变，并且分析从业者工作方式的转变，重新对购物中心的设计以及内部的组合有新的定位。国内零售业态至少有两个大的方面还可以改造：01、购物中心的设计陈启宗曾经说过中国国内不是购物中心太多，而是好的购物中心太少，这些年来中国经济快速发展，人民收入水平飞速提高，但是显然我们的百货或者说购物中心的设计和理念已经落后了，导致这一切有各种原因，比如由于需求快速提升，百货店和购物商场不需要做很多就可以卖出很多的商品，本身改革动力不足，导致商品和品牌千篇一律，最终消费者审美疲劳。早期的购物中心和百货店主要还是靠销售产品赚取差价为主，店铺设计更多围绕如何销售产品展开，其中包括商品的陈列，电梯扶手的设计，楼层商品的分类，过于简单和粗放，比如1层化妆品，二层男装，三层女装，这种根据品类来划分的楼层分布方式已经过时，更多的需要穿插各种甜品店，体验店给用户提供休息交流的地方，但是随着购物渠道多元化，国民海外旅游增加，对于购物中心的要求也是越来越高了，最近看了篇文章讲泰国购物中心，我们来看看人家的设计。这家商场有大量的绿植还有全亚洲最大的人工瀑布以及3000平方米的空中花园，因为大家在大城市的工作压力都很大，平时的爬山旅游都是放松心身的非常好的方式，比如我每次旅游回来以后一些身上的老毛病都会好转很多，绿色植被可以营造一个放松的环境，好像我们是在游玩，让我们彻底放松身心，泰国这家商场就很巧妙的引入了大自然环境，国内绝大部分商场设计不佳，包括恒隆早期的一些商场设计方面还不够优秀。泰国还有几家主题创意购物中心，这个在国内几乎还是空缺。该购物中心以机场为设计概念，内部装饰融合了全世界多个时尚名城的地标和设计元素，商场的每一个区域都代表了一个国家其中一个典型城市的特点和商品，包括文化元素，在这里可以买到该国家的商品，吃到相关的美食。上面是一家恐怖主题购物中心，里面很多小店卖的东西包括各种鬼怪服饰，首饰和公仔，包括服务人员都会扮成恐怖的形象。可以看到以上两家泰国购物中心通过差异化的定位造就了自己的成功，中国大部分的购物中心对于自己的定位还不是很清晰，多数根据年龄段或者大家习惯的分类进行区分，比如儿童购物中心，运动品牌购物中心，或者是集齐一些中高端品牌构建的所谓中产阶级购物中心，这种定位早期优势很明显，但是如今已经有点增长乏力，大部分商场品牌基本雷同，特点不够鲜明。中国有13亿的庞大人口，如今形成了很多细分的小团体和新兴分类，尤其是近些年直播和内容产业的兴起，粉丝群，二次元团体，我在想如果国内能搞一个二次元的主题购物中心说不定也会火起来，说白了你的主题购物中心需要通过设计和定位展示自己鲜明的特点。02、购物中心的服务最近有一篇很火的文章“日本实体店是这样干掉电商的”，日本商场提供贴心的服务，比如为带孩子的人提供婴儿车，为不方便的人士提供轮椅车，并放置在商场人口，针对儿童专门休息的场所和自动售货机，再比如帮客户打包送货上门。国内目前能够提供这些贴心服务的商场基本没有，好的服务不只是微笑服务，还要切切实实的解决消费者的一些购物痛点，国内的it产业比日本强大得多，在这方面我们也有很多可以做得地方，比方说会员卡业务，首先应该鼓励客户电子化，多鼓励用户使用会员卡业务，这样可以对客户有购物的一个行为记录，以后方便给用户发送电子化的推荐，我看现在很多商场都提供了类似功能，但是在服务方面还是比较单一，主要用于记录用户购物数据，并没有针对这块做更多的延伸，比如阴雨天可以给些小提示，平常经常购买的品牌有一些特殊活动的通知等等，还有比如商场的一些特殊活动对于用户进行一些邀请等。我始终觉得人类是需要沟通和交流的群体，这个线上很难取代线下，大家疾呼线下不行了的时候更应该反思的是为什么线下这些年经营的如此困难，就好比现在有了远程视频通讯功能，我可以时时刻刻和我的亲人进行面对面的交流，但是我更愿意每年回家，或者抽时间回去看他们，可以给老人家锤锤背，陪他们去散散步，陪他们当面聊聊天，线下永远是维系人类情感最好的地方，而这正是我们零售业者应该思考的问题，我们如何在线下构建更好的空间，让我们更多的人走出家门，陪陪朋友，陪陪亲人，给自己一个放松的环境，而不仅仅是买买买。推广一下自己的vx公众号：林奇法则
，如有打扰请谅解。@unite_zhao

———————————2021.2.22更新—————————————————4年前的回答，未曾想过会有这么多网友关注这样的冷门话题。4年过去了，商业地产市场发生太多的变化，许多项目在不断更新与调整，所以文章中的很多内容也有点过时。另外加之篇幅问题，其他东西，感觉也更新不下了。所以此贴不再更新了，计划重新开一个专栏，除了更新优质商业地产这两年的发展动态之外，有机会也打算说一说各个城市与商业的发展状况。另外开个打赏玩，哈哈———————————————————————————————————香港Elements圆方 by 港铁（修建方实质是新鸿基）香港时代广场 by 九龙仓香港置地广场 by 香港置地香港希慎广场 by 希慎兴业香港金钟太古广场 by 太古香港K11 by 新世界上海IFC by 新鸿基上海IAPM（属于ICC的一部分） by 新鸿基上海恒隆广场 by 恒隆上海静安嘉里中心 by 嘉里建设上海K11 by 新世界北京侨福芳草地北京三里屯太古里 by 太古广州太古汇Taikoo Hui by 太古深圳万象城 by 华润置地成都IFS by 九龙仓成都远洋太古里 by 太古杭州湖滨in77 by 银泰in杭州万象城 by 华润置地南京德基广场 by 德基沈阳市府恒隆广场 by 恒隆沈阳万象城 by 华润————————————————————————————————————————有精力的话一个一个分析，特别是上海IFC、广州太古汇、香港圆方、北京芳草地，都是令人过目难忘的项目。作为成都人，先来聊聊成都的两个代表性商业地产项目：成都国际金融中心IFS和成都远洋太古里，它们到底好在哪里？先说说成都国际金融中心IFS（International Finance Square）IFS的诞生，有一个很有意思的故事。它所在的位置，是成都整个商业的核心地段，71亩的土地规模，在寸土寸金的市中心也是极为罕见，所以当2007年这块地走上土地拍卖市场的时候，相传吸引了包括九龙仓、华润、太古、和黄、恒隆、新世界、信和等一系列地产大佬角逐，最终是被九龙仓以8800万/亩的天价拿下，这一价格在当年似乎仅次于上海土地市场的一次成交，所以也被称为“红星路地王"。当年有朋友在土地拍卖现场，据说到了最激烈的竞标关头，每竞标一次，现场就会爆发热烈的掌声，到最后8000万的时候，整个交易大厅已经沸腾，令朋友终身难忘。而这次红星路土地拍卖事件，也对整个成都商业地产市场产生了非常深远的影响。据报道，当时一心锁定成都市场的恒隆，在价格飙到7800万/亩的时候，高位杀入战局，但最终的失利也让这位在中国其他城市频频拿地王的开发商，至今都没有考虑再进入成都市场；华润在退出竞标后，将重心放在了位于城东的项目，也就是如今的成都万象城；而太古也在这次事件之后，转而与远洋合作，最终在五年之后，拿下IFS一旁的低密用地，也就是现在赫赫有名的成都远洋太古里。如果当年是太古笑到了最后，那么成都会有一座可能到今天都不见得能完工的太古汇，当然，也不会再有太古里，以及如今的IFS。但九龙仓的IFS，依然给出了一个无比精彩的作品。成都IFS是一个大型综合体项目，占地83亩，整个项目总体量为76万平方米，四栋塔楼，其中两栋为写字楼，一栋为九龙仓旗下的尼依格罗酒店，另一栋是服务式住宅公寓，而整个项目的重中之重则是体量达21万平方米的购物中心，它同时也是成都地铁2号线、3号线交汇的春熙路站的上盖物业，那么如何接驳各个业态呢？如何让这么大体量的购物中心拥有更多的黄金铺位呢？九龙仓和它的建筑设计团队KPF、Benoy设计出了一个至今来讲，都堪称教科书式的方案：它们首先在商场做了一个双首层设计。用露天扶梯直接将红星路步行街的地面与商场第三层的中庭连通，吸引客流直接乘坐扶梯抵达商场第三层，因此商场第三层恍若有一种首层的错觉（实际上，这样的设计并非IFS独创，香港希慎广场拥有类似的设计，且希慎广场是双向打通形成从轩尼诗道到利园商场方向的便捷通路，而希慎广场的商业设计，也巧好是benoy，是不是明白了些什么呢？实际上丧心病狂的benoy还在IFS这个项目上运用了许多它在过往项目中的设计亮点，集大成为一体，因此成都IFS也是benoy很骄傲的一个作品）。（图片右侧是从地面通往3楼的扶梯）然后，九龙仓又在与红星路平行的纱帽街设计了一条从地面直接通往商场第三层的车行道，并且也与酒店、服务式住宅、两栋写字楼的大堂联通（IFS写字楼的主大堂及电梯间也设置在3楼，写字楼1楼大堂作为arrive lobby），形成一个极为方便的落客区，所以在某种程度上，抵达IFS的第三层反而比抵达首层更为便利。（纱帽街，从IFS三楼泊车平台望太古里方向，右下为从地面通往3层的行车通道）所以，九龙仓最终说服了许多奢侈腕表及珠宝品牌，以及连卡佛百货最终落位在3楼，而这些品牌往往在国内的许多高级商场，都是非首层不考虑的。九龙仓通过这样的设计，不仅增加了更多的黄金铺位，同时也由此拉高了三楼及以上的租金水平，可谓一举多得。（三层行车通道也让众多珠宝品牌拥有了形象展示面）而这样的双首层及设计，还有一个更重要的考虑：降低顾客抵达高楼层的心理障碍。为了能够在有限的土地上攫取更多的暴利，哈哈哈，开发商一般都很喜欢盖高楼层的商场，这在人口稠密土地稀缺的香港尤甚，时代广场一共有16层，旁边的希慎广场更是有令人发指的17层，这样的商业被称为vertical mall——垂直购物中心。但是在内陆，特别是成都，这招显然行不通了，成都的商场往往是第四层以上就没多少人了。所以IFS的双首层设计，也让“一步路都不想多走”的成都顾客，有了抵达更高楼层的消费机会。（不过目前来看，这招作用并不大，IFS高楼层的冷清依然是令人头疼的问题，当然跑到7层的平台去看熊猫装置的不算……）（图片为IFS第三层，看起来和第一层没有什么区别，实际上最上面已经是第六层了）除了双首层和停车场的设计之外，IFS在设计方面还有很多亮点。比如位于7层楼顶的雕塑庭院，同时作为部分餐饮业态的店铺所在，其设计类似于广州太古汇的屋顶花园。另外，7层雕塑庭院亦与酒店、两栋写字楼打通，酒店的婚礼教堂及一些重要设施也设置在7层及以上的室外空间，使得整体空间得以充分利用。（雕塑庭院，14年开业时的照片，没找到更好的照片，sorry）另外在交通动线方面，IFS设置了非常多的自动扶梯用以从地铁通道层抵达商场一楼及地面，同时在奇数层设置有跨层电梯；10部垂直电梯分成三个区间，均设置在显眼位置，也是为了方便消费者的垂直通行，可谓用心良苦……（IFS的大中庭，从-2层到7层全部打通，气势十足，图片左侧为四部垂直电梯，右侧是跨层电梯）唯一被诟病的，恐怕是IFS的螺旋式停车场，这也是许多港资开发商在做项目时没有因地制宜的一个表现，当然，瑕不掩瑜。除了建筑设计方面，IFS的到来也使得整个成都商业的推广耳目一新。在IFS之前，成都的商业推广主要还是小型活动和促销为主，但是IFS的到来，同时也将一大批国内外的顶级商业活动资源和策展机构带到了成都，举办诸如多啦A梦展览等一些城市影响力的活动，使得整个商业市场的推广格局上了一个新的台阶。最后，提一下那只大熊猫。这个熊猫艺术装置的设计者是Lawrence Argent。Lawrence此前最出名的城市公共装置应该是科罗拉多会议中心的那只蓝熊和挂在美国某机场的红色兔子。（以上图片来自网络）大熊猫可能是他现在知名度最高的艺术装置了。Lawrence在13年年底的时候，去了一趟四川省雅安市碧峰峡的大熊猫基地，寻找灵感，因为当时职业的原因，我也有幸一道前往，恩，那也是我第一次看到野生环境中的熊猫……不过Lawrence最后设计出来的熊猫，我总觉得，还是更像棕熊……实际上Lawrence和IFS也没想到这个熊猫会这么火，最初是打算作为临时装置展出的，几个月之后就会拆掉，但后来这货实在是太火了，就一直没说要拆除的事了。现在说要拆掉的话，估计一半以上的成都市民，都不会答应吧。最后再发一只萌萌哒的私藏熊猫。哈哈。--------------------------------------------2016.05.24更新----------------------------------------------------成都的IFS，就不得不说在它旁边的成都远洋太古里。成都远洋太古里，商业部分占地7万平方米，总建筑面积10万，是以低密街区为形态的购物中心，它现在不仅是成都最优质的商业地产项目，甚至也成为许多游客的旅行目的地。有人说，成都远洋太古里之所以扯人眼球，主要在于它被打造成为了市中心罕见的低密商业街区。但我要反驳这一点。实际上早在成都远洋太古里诞生之前，政府也曾尝试过在此打造仿古式的低密商业街区，但成效不尽如人意，最终才决定还是拿给经验丰富的商业开发商做。当然，这个事情也说明，成都有些政府部门还是有长远眼界的，否则大家现在看到的或许就只是一个宽窄巷子的翻版，一个仿古式的旅游目的地，而绝对不会成为一个商业的新地标。据传闻，当时成功开发了上海新天地的瑞安建业也曾经谈过这块地，它和太古一样，都是做街区商业的好手，但我觉得最终拿给远洋地产和太古地产来做，可能更加幸运一些。为什么这样说呢？因为，某种意义上来讲，即使是太古的整体商业运营能力与瑞安是差不多的，但太古有非常多的特质，决定了它做这个项目，会比其他开发商都要更成功。在行业内，太古地产的名望很高，在产品层面，商业购物中心到综合体、酒店乃至住宅，太古几乎没有短板。而作为一家浓厚港资文化背景的英资公司（哈哈哈，真的是这样），太古的行事风格和市面上绝大多数的地产开发企业都不一样：它既不像国内万科、万达一流喜欢靠速度取胜，货如轮转；也不像九仓、新地等港资家族企业一样，家族式企业风格浓厚。太古相对谨慎的行事风格和英国佬一贯的傲气，也体现在了太古的每一个项目从拿地到开发再到运营，整个非常缓慢。但是慢也有慢的好处，所谓慢工出细活，太古在项目前期定位、建筑设计、租户沟通层面所花费的精力，数倍于国内的诸多开发商，而且太古对于项目的思考和改善，会一直持续到项目落成之后，金钟太古广场的重装，是一个在行业内非常经典的案例，感兴趣的同学可以去了解一下。太古的精品化策略，对于每一座有太古进驻的城市来说，都是十分幸运的。因为与其他开发商相比，太古会更看重项目的因地制宜，而不是简单地复制。太古目前在国内有太古汇（Taikoo Hui）与太古里（Taikoo Li）两个系列，但无论是广州太古汇、北京三里屯、成都太古里，还是即将开业的上海兴业太古汇，几乎每个项目都成为了当地最优质的商业地产。那么太古是如何做成都远洋太古里这个项目的呢？业态规划上，太古将临纱帽街一侧规划为国际奢侈品区域，与IFS对望，Hermes、Cartier、GUCCI、Tiffany等奢侈品牌主要集中在这个区域。（纱帽街奢侈品牌一条街，但这条街并没有让顾客望而却步）而在最东面的街区，太古将其规划为快时尚及潮流品牌的主要聚集区，这不仅能够与奢侈品牌产生有效区隔，同时有助于吸引更多的消费客群深入整个街区。（平时人气最为火爆的快时尚街区）奢侈品区域与快时尚街区之间，则主要是以轻奢品牌、国际二线品牌、设计师品牌、高端潮流品牌、化妆品为主。（从春熙路方向到快时尚街区的主要街区，这条街区上主要以轻奢及国际潮流品牌为主）这些街区之间通过开阔的露天广场联通，与所有街区商业的广场所起到的作用一样，这些广场成为太古里聚集人气和实现业态自然过渡的重要空间，同时，这些广场也为大品牌租户提供了绝佳的展示空间，比如苹果、ZARA、NIKE的旗舰店全部围绕在一个喷泉广场周围。（所以，实际上在业态分布方面，成都太古里做的要比北京三里屯太古里好很多。当然，三里屯太古里是受到地块的客观影响，不得不将主打快时尚及潮流的南区与主打高端品牌的北区分开。加之三里屯算是太古收购的物业，在改造过程中也受到了一定程度的制约，题外话了。）实际上，如果你仔细研究太古里的餐饮业态，会发现它们的布局也十分讲究。大慈寺中央广场周边主要是咖啡轻食类餐饮；围绕着大慈寺红墙一侧的区域，则主要是西餐厅及异域饮食，它所靠着的大慈寺红墙，被溪流、翠竹点缀，使得整个街区的节奏感都慢了下来；而在快时尚街区，则大量分布流行类餐饮；负一楼地铁通道则主要以各类快餐为主。当然，这个布局也非一成不变，但总体上也完成了餐饮业态在规划中“各得其位”的初衷。（这是尚未开业时的照片，大慈寺红墙处已经被规划为水景，而一侧的临街铺位则是餐饮，这些餐饮店被允许在户外搭建空间，这里是太古里最悠然的地方）所以，尽管有着Hermes这样的一线奢侈品牌，有着ZARA这样的快时尚品牌，也有着无数家咖啡厅、西餐厅，但太古里带给顾客的感觉，既不是高不可攀，也不是平庸如普通步行街，而是一个精致的，经过清晰定位与思考的时尚商业街区，品牌各就其位，和谐共处，即所谓“快里、慢里”的概念。这一点，说起来好像容易，但要真正做起来，真的太难了。在历史文化与商业街区的共存方面，太古也做的不错。整个太古里街区，有多处成都市历史保护文物，其中最重要的广东会馆，被太古单独保留，作为活动场地（传言Apple最早是希望在广东会馆开设零售店面，但被太古拒绝，此说法真假无法判断）；唐舍利塔被保留在大慈寺广场；另一重要文物遗迹，欣庐，则作为欧米茄、宝玑、宝铂三大腕表品牌的店铺所在地；笔帖式署院落是博舍酒店的一个部分……这样的例子在太古里还有好几处。这样的做法，网上有些微辞，但我个人觉得，与其将文化存封起来，还不如加以有效利用，在当下焕发新的生命力。（未开街时拍的广东会馆）（太古里中一座古宅的屋檐一角，这座古宅的另一面屋檐非常有意思，上面排布着十二生肖，而这栋古宅如今是一座很热闹的酒吧的所在地，古今交错的感觉）成都远洋太古里之所以成为地标级的商业项目，太古的坚持也非常重要：太古对于租户非常挑剔，一些重要的大型铺位，太古宁可把铺子空着也不会租给与定位不匹配的租户，所以直到现在，太古里都还有一些重要的铺位空着，但太古向来都不是很着急。而对于重要的租户，太古则会尽力说服其开出更“典型”的店铺，比如GUCCI、Hermes、Cartier、Tiffany的独栋店铺，以及著名的MUJI旗舰店、ADIDAS与NIKE的独栋旗舰店。（GUCCI在成都远洋太古里的独栋店铺）能够开设这样的店铺，并不是一件容易的事情，这其中有太古与这些品牌长期保持的良好关系的因素，但是另一方面，要说服这些品牌在成都这样一个二线城市开设需要品牌重新投入设计与时间精力的“典型”店铺，也需要业主方做出更多的努力：比如在远洋太古里开街之前，太古曾经在成都的一块闲置土地上做了好几个与太古里店铺一模一样的工程样板间。另外，太古也在曾经的招商办公区域做了一个非常有意思的体验区。这个体验区细致到了怎样的程度呢？一个例子，在进入体验区的时候，头上的灯光会在前方地面模拟出未来远洋太古里的屋檐的阴影，而这个灯光被要求尽量接近成都冬季的太阳光……除了上述方面，成都远洋太古里也做了街区商业一些新的尝试。比如在北京三里屯太古里之后，首次尝试在街区商业上方架设空中走廊，形成二层空间。如果你有机会，可以去成都远洋太古里的二层走廊空间走走，亲身体验一下，它会带给你一种与行走在地面街区截然不同的感受，视野会更加开阔，面朝天空。但是客观来讲，为了给一楼街区留出更宽阔的空间，二楼空中走廊的动线并不是特别顺畅，加之缺乏具有聚客效应的大型主力店或者露天广场，二层的商铺经营依然人气不足，仅有餐饮业态经营尚可，不知道成都太古里今后会如何改造？另外，需要补充一点是：成都远洋太古里实际上属于大慈寺文化商业综合体的一部分，这个综合体还包括写字楼睿东中心、博舍酒店以及一块尚待开发的土地。而整个综合体的业态组合与规划也是可圈可点的，特别是博舍酒店与太古里的无缝对接，甚至在某种程度上带动了酒店的餐饮业态的人气。如果说成都IFS是一个通过绝妙的规划设计方案，使得一个原本就会很精彩的项目变得更加精彩的案例；那么，成都远洋太古里则更像是在经过一位经验丰富的大师雕琢之后化腐朽为神奇的典型。而成都的幸运在于：同时有了这两个很优质的商业地产项目，作为邻居，它们共同实现了传统核心商业圈的起死回生，但也在一定程度上抢占了许多成都二圈层购物中心的生存空间。但商业地产市场就是这样优胜劣汰。接下来有时间的话，我想谈谈华润和它的万象城，哈哈哈哈。--------------------------------------------2016.05.27更新----------------------------------------------------没想到这么多人都对万象城感兴趣。所以，我先说说华润与万象城吧，当然，这一段会牵涉到了非常多的主观意见，无论对错，只是个人分析而已，欢迎拍砖。万象城，是目前国内为数不多的算是成功的商业地产品牌之一。事实上，我认为，既能建立成功的商业品牌线，又能有几家带着想法在做“事”的单店的商业地产品牌，在国内，只有万象城和大悦城两家。两家都是国企，在他们商业地产全盛时期，都有同一位掌舵人——宁高宁。他是我的偶像，在这个领域，没有之一。在深圳万象城开业十多天之后，宁高宁调任中粮，幸运的是，宁高宁在华润的继任者们，则续写了万象城之后的精彩故事。作为万象城系列的开山鼻祖，深圳万象城至今仍是深圳最高档次，也是最优秀的购物中心，直到7年之后的2011年，广州才出现了能够与之抗衡的另一个华南顶级购物中心的代表——广州太古汇。在太古汇还没有出现的时间里，深圳万象城几乎是一种辉煌的存在。当然从现在来看，因为年代久远，深圳万象城的许多硬件条件，已经落后于目前国内最先进的那一批购物中心。不过，其实我想聊一聊深圳万象城是如何一步一步走到今天的，因为这个案例特别有意义，而且在某种意义上，这个案例，影响了之后所有的万象城，乃至华润的整个商业地产战略。深圳万象城诞生于深圳的旧改核心——蔡屋围。2004年以前的蔡屋围，就是一个典型的城中村，它并不是深圳的商业核心区域。那个时候的深圳核心区域在哪呢？在中信大厦，曾经的jusco和深圳最高端的百货——罗湖西武的所在地。但是在那个年代，改变是一件很容易的事情，这就像是巨无霸体量的深圳万象城在蔡屋围开业之后，深圳的商业核心就很快转移了过来——这是华润置地至今沾沾自喜的一件事情。（曾经的城中村蔡屋围，成为如今深圳最繁华的区域，主要功劳在万象城）2004年开业的深圳万象城，确实带来了国内商业地产从来有过的许多新玩意，比如溜冰场，比如各类生活方式主力店，又比如此后开遍国内各大高端购物中心的华润ole超市，但是在那个奢侈品还未爆发式进入中国的年代，万象城的商品业态主要是以中高端品牌为主，一个不恰当的比方，像是如今的上海来福士、北京中关村、南京金鹰、成都王府井，不过那个时候的深圳万象城，生意就已经很好了，在深圳的口碑与市场影响力已经是绝冠全城，它似乎只用临时微调，一直保持下去就可以了。但是令很多人都没想到的是：深圳万象城的调整升级，来得如此迅猛，而且如此之快速。仅仅是三年之后的2007年，深圳万象城的升级之路就以超大规模的GUCCI旗舰店拉开了序幕，深圳万象城敏锐地抓住了奢侈品集体进驻中国市场这一契机，用了不到一年的时间，深圳万象城就把一楼、二楼的品牌全部换了个遍；随后，以街区形态呈现的深圳万象城二期，则直接以全奢侈品的形态开业，2009年LV旗舰店的进驻是一个标志性事件，这个时候的深圳万象城已经脱胎换骨，接近现在的商品业态。（华润当初下大气力引入GUCCI的超级大店，拉开了深圳万象城的升级序幕）万象城也成为国内少数，是通过一步一步的调整，最终成为顶级购物中心的案例，这个过程中，我们确实看到了华润置地的长远眼光以及对于市场的敏锐把握、以及远超国内同行的专业水平。但是客观来讲，万象城之所以能够“上位”得这么顺利，这也得益于当时深圳的商业地产市场竞争并不充分，它处于几乎没有敌手的状态。但是华润并没有太多地去在意那个“客观”情况，而是在一切准备就绪之后，开启了“万象城“的扩张之路。不过，万象城最初的扩张之路，并不是一个在经过谨慎思考之后的商业运作行为，其实，它更像是一个地产行为，“万象城"扩张的最初目的，很明显：为了圈地。------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------在深圳万象城风生水起的那几年，正值中国房地产市场的黄金时期，政府对于引入优质商业地产项目的渴求到了极点，“万象城”这么成功的商业，自然是成为众多政府的“香饽饽”，政府不惜以远低于正常市场的土地价格给到华润，以此换来一座"万象城"。作为一家正在极速扩张中地产企业，政府的需求在当时是非常符合华润置地的利益的，所以这才有了此后的成都二十四城、重庆二十四城以及杭州、合肥等一系列项目……（成都万象城实拍图，周边广阔的住宅就是华润的二十四城，已经开发到七期了，华润在成都的摇钱树之一）通过这样的交易，华润能够获得怎样的好处呢？举一个最简单的例子，众所周知，持有型商业地产的投入金额是非常巨大的，但是华润最厉害的时候，从超低地价的住宅开发所获取的利润就能支撑起起商业项目的投入，这样的理想生意，换成谁肯定都愿意做。（这里也顺便提一句，华润应该是国内开发商中，开发物业与租赁物业比重拿捏的比较好的一家开发商，未来有可能达到新鸿基那样“租售并重，货如轮转”的理想开发模式，这个模式是万科一直非常希望学习的，但万科的商业战略一直举棋不定，最后许多项目也还是散售掉了。恩，对了，华润和新鸿基也是合作小伙伴，著名的杭州万象城就是两者的杰作……）但是和其他开发商相比，华润还是非常有“节操”的。华润的“节操”体现在：至少不会像其他开发商那样，把住宅修完，商业散售擦擦屁股就走人了（这种现象在中国太常见了，开发商的惯用手段），华润还是会“秉承”当年与政府的签约承诺，把万象城给做出来了，哪怕其中有些地块，真的不太适合做万象城……其实在后期，华润已经梳理出了一条商业地产的产品线，包括定位在高端购物中心的万象城，区域商业中心的万象汇（凤凰汇）以及社区小商业体1234space（第一个在深圳的老商业区东门）等，但是华润真的很有“节操”：毕竟给政府承诺了万象城，哪怕实际上只能做万象汇的项目，也还是硬着头皮标上“万象城”的logo。（深圳1234space，塔楼是凯悦嘉轩，这个社区商业品牌我挺看好的，图片据网络）所以，不管位置好不好，你会发现，至少，全国华润的万象城，硬件那都绝对是棒棒哒。恩，多么有节操的华润……好了，调侃完毕。------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------客观来讲，华润万象城的选址也并不是像上面说的真的那么糟糕。但与同级别的商业地产项目相比，华润万象城的选址确实更亲睐城市的次级发展区域，而非成熟的市中心。我觉得原因，和华润拿地的策略有关系，也和当年深圳万象城的情况有关。上面内容有提到，深圳万象城源自于蔡屋围旧改，凭一己之力再造城市中心；所以，不排除华润也认为，在其他城市，也能复制深圳万象城的“蔡屋围神话”。但是时过境迁，现在各个城市的商业竞争都非常激烈，外部环境和当年的深圳，已经截然不同，华润想要续写神话，已经是难上加难。被“地产”绑架的万象城，是我觉得华润迄今为止走的最具争议的一步棋。但要解决万象城的巨额资金投入，圈地，似乎又是唯一的解。圈地之后，本来只能做万象汇的区域商业体，碍于现实，也只好称之为万象城，这不是一个好的结果。我想，这基本可以在80%的程度上，解释各位对于成都万象城、重庆万象城、合肥万象城以及全国诸多万象城的一些疑惑了吧？不过，华润现在也在反思曾经的策略，近期包括在武汉拿下市区核心土地打造武汉万象城，又像是一个正常的商业地产大佬在干的事情了。当然，这不代表我就不好看华润。其实，我觉得，华润的商业运营能力非常值得称道。我甚至觉得，它真的可以克服选址上的一些问题，打造出又一个“蔡屋围神话”。为什么这么讲呢？以成都万象城举例。从上文可以看出，我对于成都万象城的选址是持负面态度的。成都万象城位于成都城东二环，区域本身虽有发展潜力，年轻人居多，但整体市场消费力，远不及市中心、城西及城南；加之项目四面高架桥包围（这个是万象城当时选址没有意料到的），常年交通拥堵，其实更适合这个区域的，应该是万象汇，而不是万象城。（城东周边的朋友不要打我，事实如此）但就是这么一座不被看好的万象城，最近这几年在运营上，它也开始变得越来越清醒。首先，成都万象城已经抛弃了最初一味想要做高端（当然也付出了惨痛的代价）的思路，开始在1楼引入更多化妆品的专卖店；同时在餐饮等业态的调整上，也逐渐得心应手，内部消息，万象城餐饮业态的平均客单价已经从50元/人涨到了今年的70元/人，这是一个非常积极的信号。上述措施，是成都万象城在对5000个VIP进行意见反馈后做出的相应调整。在物业管理与运营方面，个人认为，成都万象城做得比太古里要好得多（IFS最好），反应也要灵活、迅速得多。（成都万象城开业当天的现场包装，上面写的是：华润万象城，献给成都的礼物）目前来看，成都万象城也算是在成都市场站稳脚跟了，据称apple在万象城的业绩也并未受到太古里apple开业之后的冲击，ole在万象城的业绩也好于太古里。说实话，在那样的的位置，这样的成绩真心不容易，华润得运营还是功不可没的。------------------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------------------好了，偏题了这么多。再谈谈万象城本身。深圳万象城是全国所有万象城的鼻祖，它确实也是一个非常成功的建筑设计案例，所以在此后国内众多的万象城的建筑设计中，都可以看到深圳万象城一些建筑设计的“影子”，比如重庆万象城的A、B座连廊，比如成都万象城的屋顶空间……（成都万象城的屋顶设计，类似深圳万象城）（重庆万象城连廊，是不是和深圳万象城也很像？）另外可能许多人会忽略的一点，其实万象城也只是整个城市综合体的一部分。比如深圳的华润中心，包括了深圳万象城、深圳华润大厦以及深圳君悦酒店、 华润幸福里；杭州的项目，除了万象城之外，也包括住宅悦府、华润大厦以及马上即将隆重登场的杭州柏悦酒店。全国最值得一看的万象城，除了深圳万象城之外，就应该是杭州万象城了。特别是杭州万象城，是我个人特别喜欢的一个项目，它是华润与新鸿基联合开发的项目。新鸿基的商业，有一种很特别的“贵气”，而这种贵气也体现在了杭州万象城的方方面面，特别是宛若银河般的室内装潢，这都是一种非常新鸿基式的审美情趣。（杭州万象城特别有视觉冲击的电梯处）（灿若星河的杭州万象城）（个人甚至觉得，杭州万象城这个项目的建筑设计，应该是新鸿基在做主导，华润做这个项目，应该更多的是从新鸿基身上学习一些自己想要的东西，当然，这个是个人感受，如果有知道情况的朋友，欢迎详细说一下情况）。沈阳万象城、青岛万象城等也有可圈可点之处。另外，华润在帝都有一个属于“万象汇”这个级别的凤凰汇，也是一个非常漂亮的场子，在商业硬件水平平淡无奇的帝都是一个奇葩的存在（咳咳，除了个别几个经典的，帝都的商业硬件真的招黑），不过感觉很冷清？（重庆万象城硬件水平很高，但在平时，商场真的是“千山鸟飞绝，万径人踪灭”，至今都没想通重庆万象城为什么会选在杨家坪那个位置……）总之，尽管除了深圳之外，几乎全国所有的万象城都面临着激烈的市场竞争，甚至处在市场上一个比较尴尬的位置，但万象城系列依然是国内商业地产项目的标杆。（今天更新的内容跑题跑的有点远，但万象城与华润的故事，确实是当今中国商业地产发展的典型缩影。当然，今后如果有更新，LZ会尽量回归到项目本身上来，不好意思！）--------------------------------------------2016.05.31更新----------------------------------------------------感谢大家的兹瓷。这几天太忙了，没来得及更新。今天有一点时间，和大家分享一个争议非常大的项目，也是我列的list里的第一个商业地产项目——Elements圆方。（图片来自benoy官网，Benoy是elements圆方的建筑设计及室内设计、规划公司）评论中，也有许多TX提到了圆方，有褒有贬。圆方，是一个很精彩，但的确也有明显硬伤的项目，兼听则明是好事。不过，即使如此，我依然认为，圆方是如今香港乃至国内最优秀的商业地产项目。（图据网络）提到elements圆方，就不可能不提香港大名鼎鼎的九龙站综合发展计划union square，圆方也是这个发展计划的一个部分。union square的实质，就是在西九龙的九龙站地铁交通枢纽的一个上盖物业发展计划，它的目的是打造香港一个新的都会中心和摩天大楼建筑群，业态包括高级豪宅、写字楼、酒店、商场为一体。这个计划由香港的“大地主”港铁牵头，新鸿基、九龙仓、恒隆以及永泰控股这样的豪华阵容入伙开发，在这里，一连串在香港赫赫有名的顶级豪宅在这里落成，而接下来的香港环球贸易广场（香港丽思卡尔顿酒店）、天玺（香港W酒店）等，更是让union square成为全球最经典的摩天大楼集群之一。而圆方，就是这个星光璀璨的项目的商场部分所在，而它同时作为整个上盖物业的主体，接驳起地铁九龙站与分布在它四周的各大“明星”物业。这样一个出身“豪门”的圆方，从一开始就注定了它会成为香港最豪华的购物中心之一，而事实上也是如此。（圆方的一个商场出入口，旁边就是著名的香港天玺）圆方在2007年年底正式开业，圆方商场的零售主体只有两层带一点，不过即使只有两层多，整个圆方的商业体量却已经是10万平方米这样一个标准的大型购物中心的水平，这是因为圆方作为接驳起整个九龙站所有上盖物业的基层商业，它的单层面积实在是太大了，因此，它被称为香港的首个横向式大型购物中心。（横向式购物中心这个概念，实际上是相对于垂直购物中心（vertical mall）来说的，香港土地金贵，垂直购物中心屡见不鲜，但是对于大陆来讲，可能会有点一时懵逼，因为实际上，我们在大陆所看到的购物中心，基本上都是横向式购物中心。但是像圆方这么彻底到只有两层多一点的横向式购物中心，即使是在大陆，也是非常非常少见的了。）圆方的商场单层面积有多大呢？网上的一个数据：37000平方米。37000平方米是一个怎样的概念呢？我用一种最粗暴的算法，总体量达12万平方米的上海IFC mall，不含停车场，共有6层商业，单层面积再大不会超过20000平方米；总体量达21万平方米的成都IFS，不含停车场，共有8层多一点的商业，单层面积再大也不会超过24000平方米（实际上IFC和IFS都不可能有这么大的单层面积）。圆方的37000平方米，相当于两个IFC的单层面积加在一块儿，那么大。单层面积巨大，对于商场的动线设计来讲，就是一个考验。而圆方最被人诟病的地方，就在这个问题上（哈哈哈哈，不是说分享成功案例吗，怎么变成了批判大会了？当然，LZ主要是想给圆方洗地，因为确实有它不得已的苦衷）。当然，如果只是大，也就还好。全球最大的购物中心Dubai Mall，在整个商场里画了一个圈儿作为走廊，就能比较好地解决动线的问题，其实包括成都IFS在内的很多方正的单层大面积购物中心都是这样干的。当然圆方最后也是这么干的，而且圆方和Dubai Mall一样，还在圆形动线中间加了一个便捷直线走廊，当然亮点是在于分出了更多的商铺。但是，圆方又有一个很特殊的地方，决定了它不管怎么做，最后都很难有清晰的动线规划。这个特殊的地方，又恰巧是圆方这个物业的本质，无法改变：它是一个地铁上盖商场，而且是一个非常纯粹的地铁上盖。在我们普通的认知中，地铁上盖物业往往是给商场带来了交通通道的便利，这是因为地铁站会有通道连通到商场的入口，但实际上商场本身和地铁站还是相对独立的。可是，圆方并不是这样，因为某种意义上讲，本身它就是地铁九龙站的一部分。这个问题如何来理解呢？首先，地铁九龙站的出入口设置在圆方的环形动线的两端，而在一般正常的购物中心，这两个地方往往就是垂直电梯的所在地，然后圆方的商场出入口也非常地特殊。圆方的商场出入口，连接的是商场的落客区、泊车及的士站，以及停车场出入口、其他公共交通交汇处。大家有没有发现？圆方这个商场，分明就是一个地铁站嘛，而这些从环形动线到商场各个出入口的通道，无非就是从地铁站通往各个交通枢纽的换乘通道罢了。除了这些“换乘通道”，圆方的商场出入通道，就只剩下两处基本没人走的人行天桥，真正能让路人抵达的出入口很少，甚至可以说没有。真正能够很轻松地通过走路抵达圆方的消费者，恐怕只有商场楼上那些知名豪宅楼盘的主人了。所以，对于很多人而言，圆方的商场内部，要么走着走着就到了一个交通交汇处，要么就是不能继续走下去的死角。（这里有两张图，能从另一个角度说明同样的问题。图一是圆方商场与ICC的接驳处，远处电梯可通往ICC写字楼，然后电梯两边分别通往sky100与丽思卡尔顿酒店，因此，对于不去sky100的观光客与非ritz客人来讲，这两边的通道就是商场的死角；图二是从一个通道死角向外拍的照片，LZ拍摄于3年前。）另外，圆方商场的外部空间，也更像是交通枢纽——特别是以高速立交为主的复杂立体交通网络。所以，这些问题，我不认为是圆方在后期通过设计就可以解决的问题。因为，圆方就是一个以公共交通为导向的发展项目（这句话不是我说的，来自benoy官网）。而且要知道，圆方的业主，不是它人，就是港铁公司本身。当然，从商业角度，圆方也想了很多改善的方法，比如设立金木水火土这样的分区，它将一个单层面积庞大的商场，按照不同的业态分成为五个区域，这样在一定程度上弥补了圆方的不足。（绿色木、蓝色水、灰色金、红色火、棕色土，图自benoy官网）两个地铁出入口的区域，分别被设为“木”区与“水”区，分别主打化妆品与快时尚，因为这里是人气客流最旺盛的地方；靠近ICC、W酒店、丽思卡尔顿的区域，这是主打国际一线大牌、珠宝及腕表品牌的“金“区，另外被两个地铁出入口夹在中间的那条快捷走廊，也是许多大牌所在的”金“区（客观来讲，这里算背街，客流稀少，但是通道的形象展示面不错，因此适合贵价品牌）；最狭长的可以通往人行天桥与柯士甸地铁站的通道是”火“区，主要是男性品牌为主，而火区与金区之间的一条通道”木“区，现在随着品牌调整，已经介乎”火“区与”金“区之间了，这样的业态规划还是很有意思的。----------------------------------------文字内容太长，分段分段------------------------------------------除了前面提到的内容，我还是想特别提一下圆方的室内设计。从2007年开业至今，十年过去了，圆方至今仍是高级购物中心室内设计、空间设计、精装以及美陈的行业标杆。这个商场经典的细节设计，实在是太多了，到现在都令人赞叹不已，这是一个非常值得细细去看的项目，尽管它在另外一些方面，有着如此明显的问题，饱受诟病。瑕不掩瑜，我觉得用在圆方身上是最恰当的。（这个角度，至今仍觉得非常经典的室内空间设计）（天花的设计、墙面材质的使用，也是经典中的经典）（商场内的许多美陈装置，非常值得学习）另外，趁着港资开发商大举进军中国大陆城市的东风，Benoy也将圆方的许多设计的优异之处，运用在与这些港资开发商合作的高级购物中心身上。所以，如果有一天，你走在圆方的商场里，突然发现它的某一处，和你所在城市的高级购物中心似曾相识，不要惊讶，他们可能就是“同一个妈生”的。（比如上面这张，成都的朋友，有没有发现和哪个商业的哪个区域，几乎一模一样呢？哈哈）--------------------------------------------2016.06.08更新----------------------------------------------------最近非常忙，没有时间更新。趁着刚好有点时间，想聊一聊：做一个好的商业地产项目，究竟有多难？其实，我一直觉得，做一个好的商业地产项目，本来应该是一件很简单的事情。因为：所有的商业，归根结底，不过都是生意买卖而已。所有商业地产项目的核心，都不过一句话：你凭什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润回报？这个问题从根本上决定了一个商业地产项目的前期研策、财务分析、拿地、定位规划、建筑设计、划铺、招商、运营、推广……但就是这个问题，90%的商业地产项目，都没有解决好。为什么呢？因为会思考这个问题的地产开发商，实在是太罕见了。对于大多数国内的开发商来说，通过住宅开发获取销售利润的发展模式已经深入人心，从逐利的角度讲，只有在这种模式遇到危机的时候，它们才会开始思考，能否像九龙仓、太古一样，通过持有商业运营，获取源源不断的现金流、利润和长远的物业增值？过去的十年，越来越多的住宅开发商开始意识到这一问题，选择试水商业地产。但是他们的主要利润来源还是销售物业，加之商业地产无论是拿地还是后期开发，需求的资金是数倍于住宅开发，这决定了很多开发商不会那么“破釜沉舟”地去做商业地产。（销售型商业不在此讨论范围，因为没啥讨论价值）开发商的犹豫是致命的。第一，它依然会以住宅销售为主要目的去拿地，而不是完全从商业的角度去拿地。这个现象实在是太普遍了，哪怕是华润这种已经把项目做得很成功的了开发商都有这个问题。不过华润还算幸运的，靠自己的能力还是把很多项目给做起来了。最惨的是很多开发商拿的地，你都没看到它的商业，开发商就决定不做了，或者直接卖掉。这里我也想聊一聊龙湖。自从北城天街在重庆一炮而红之后，龙湖开始在全国拓展它的天街系，和华润一样，龙湖也是通过向地方承诺引入天街品牌进而拿到大量廉价的综合土地，然后前期通过住宅销售回款。但是龙湖骨子里更是一个住宅开发商，而且它弱于华润的地方是：龙湖没那么多钱，但是胃口又很大。所以龙湖拿的地，比华润更偏僻，规模更大，什么地都敢拿，甚至卖完了住宅，再以天街为噱头卖一大部分商业，龙湖最夸张的时候，一个20万平方米的商业，可以卖掉15万平方米，然后自己再持有5万平方米。这样的开发策略，给龙湖的后期“天街系”的商业运营造成了非常大的压力，然而吴老板却始终是觉得商业的团队没做好，所以也只有呵呵了。不过最近几年，因为持有商业的经营情况不理想，龙湖因此看到了很多前期从拿地开始就存在问题，现在的拿地策略也逐渐在调整，商业团队也在逐渐成熟。不过我想说的是，龙湖，已经是国内可以排进前10的专业商业地产开发商了，10名之后的数以千计的开发商，是什么水平，你们想想就可以了。第二，大部分开发商做商业地产，依然会以地产开发占主导，后期引入商业运营。国内80%的商业地产，从研策阶段开始，就不是专业的商业团队在做，往往是在项目已经定型之后，引入商业运营团队进行招商、推广。对于商业团队来讲，拿到一个前期规划、建筑设计做得跟屎一样的项目，除了流泪，就只有流泪了。当然，现在的很多地产公司，也在前期找到五大行做顾问，但说实话啊，除非拿到自己很感兴趣的项目，五大行的顾问团队现在也是为了写报告而写报告了（五大行的朋友勿喷，哈哈），报告基本没啥参考价值。另外，建筑设计方面，国际真正一流的商业建筑设计公司，设计顾问费和建议的项目整体工程费用，实在是太贵了。能舍得花血本请大牌商业建筑设计公司来做项目的开发商，说实话，哪怕其他方面做得再烂，整体项目一般也不会差到哪里去，请看我认真脸。好了，排除这两种情况。如果恰巧遇到一个开发商，是铁了心要好好地做商业，从一开始就以商业运营的角度去运作一个项目，而且舍得花钱去做，情况又如何呢？按照我前面所说的，一般这样的开发商做出来的项目都不会太差。但是这些项目，又容易遇到一个问题：商业团队的理想主义。在很多人看来，商业地产就是一个华丽的迷宫，很多人喜欢它，很多人艳羡他，当然，也就有很多人把它想象成一个理想化的平台。每一个商业地产项目，都希望自己是城市的地标；每一个商业地产项目，都希望自己引入的品牌是全城最好的品牌；每一个商业地产项目，都希望自己在推广阶段一炮而红，大搞城市营销；但是呢，它们忘了，其实它们的本质，和街边的便利店是一样的：在商言商，都是生意买卖而已。还是那句话：你凭什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润回报？现实情况是：当开发商和它的商业顾问团队在憧憬这座城市地标将如何布满Louis vuitton、Chanel、Hermes的旗舰店时；当招商经理在向品牌商家讲述这个购物中心将如何华丽时；当推广经理在向媒体描绘未来这里将代表怎样一种新的生活方式时，大家都反而不知道，如何告诉对方：我这个商场可以赚钱。而后果，当然是南辕北辙。而当梦幻化为泡影，那些雄心勃勃想要进军商业地产的开发商，开始认清现实；当旗下的商业并未给开发商带来想象之中的稳定现金流与物业估值，而是年年亏本的时候，开发商开始变得更加犹豫不定。对此，大公司，诸如龙湖，尚有改变策略，重新再战的机会，且在这个过程中愈战愈勇；而清醒者，诸如万科，虽然始终宣称自己要大举开发商业地产，还实际上还是大规模地修着住宅，最多弄点安全的写字楼和销售商业；最惨的还是那些更多的，我们都没有听过的开发商，以及他们留给每一座城市的诸多“城市垃圾”。所以，虽然国内现在商业地产体量那么大，大家还是要珍惜自己城市中那些优秀的商业地产项目，有那么一两个，真的已经很不容易了。--------------------------------------------2017.4.6更新----------------------------------------------------大半年，一直没有心力更新。本来觉得：伴随着波澜不惊的商业地产市场，这样的话题也会变的愈加冷门了吧。结果知乎日报的推荐，没想到又得到了许多朋友的关注。商业地产并不是一个深不可，毕竟它与你我的生活息息相关。在休闲购物的同时，你大可抱着游逛的心态，看看“它们”究竟是长啥样的？发现你所发现的小趣味，也是生活中的一种独特体验吧。扯远了。清明节的时候，抱着休假的心态去了一趟青岛，在猛吃海鲜和水饺的同时，也去看了青岛的几个代表性购物中心，这其中就包括青岛万象城。（图片来自网络）青岛万象城号称华润最新一代，也是迄今为止规模最大的万象城，在建筑风格上它依然延续了万象城的传统，布局上也依然是万象城最常见的“一字型”，漫步其间甚至会有一种置身于深圳万象城乃至成都万象城的错觉，但是相比它们，青岛万象城明显进步了很多：这是一个在建筑设计与业态布局已经近于成熟的购物中心，甚至在一些方面，它或许还有可能引领先河。（图来自网络，L3层布局图，项目整体与此类似）其实青岛万象城的地理条件并非完美，它处在一个斜坡地块，前后左右的地势高差非常明显，其实这样的情况在国内许多城市都存在，特别是重庆与香港，但能把地势高差解决的特别完美的案例则不多。青岛万象城算是一个，甚至这种地势高差还成为了项目的一个亮点。青岛万象城的楼层布局中有“LG”和“1L”两个楼层分别可以走出地面，LG层在地势最矮的南端设置入口，门神苹果专卖店即在此处，是项目外围人气最集中的区域。L1是LG层的上一层，这一层也和地面相连，出入口设置在地势较高处，同时此处也设计了一个下沉式广场，下沉广场与LG层连通。（图来自网络，项目整体地势沿山东路由西向东抬高，沿万象南街由南向北抬高，图中1号门为LG层入口，3号门上层为L1层入口，下沉广场为LG层入口，10号门为L2层泊车通道入口，4号门和11号门没注意到）（图片来自网络，上层为L1层入口，下层广场为LG入口）也就是说：行人在地面就可以直接抵达LG层与L1层，这样构成了实质意义上的“双首层设计”，给更多品牌创造了更优质的零售空间，目前诸如苹果、BAPE等一线潮流品牌、COACH等轻奢品牌被安排在了LG层，而L1层应该会主打一线品牌，（可能因为招商的关系，目前L1层与LG层的品牌落差不大，但如果青岛万象城未来有机会撬走海信广场的一线品牌，这里将会为它们最好的落脚点）。另外，仍然受到四周地势高差的影响，青岛万象城的地面泊车通道、停车场出入口则与商场L2层无缝对接，所以这个项目甚至可以看成一个独特的“三首层”购物中心。而更加好玩的是，由于L2层直接与停车场出入口接驳的缘故，导致这个项目从B2层（-2层）到B1层、LG层、L1层每层都有直接与商场平行的停车场（好像L2层也有），其实对于停车的人来说，这样的设计还是非常便捷的。当然，我并不清楚这是否是在重庆、香港乃至青岛等多坡地城市中的常见设计，但能够在建筑处理上达到如此理想的三首层状态，依然还是非常罕见。当然，这种设计依然无法改变一个弊端，就是购物者的空间混乱感，在青岛万象城不知道自己身处哪一个楼层，是一件常见的事情，但我相信对于青岛万象城的常客来讲，便利性会很快取代混乱感，游逛甚至会变得更加驾轻就熟。如同成都IFS的双首层设计，青岛万象城的三首层设计，使得这个整整拥有9个楼层的购物中心变得更加扁平化。-----------------------------文字内容太长，分段分段-----------------------------------------而同时，青岛万象城通过合理的业态布局，增加了每个楼层的可逛性，进一步抵消了消费者在这个庞大的购物中心里游逛的疲惫感。在青岛万象城，华润布局了大量的主力店，除了标配的ole超市、百盛百货（当然这个对顾客的吸引力越来越差，估计以后都会消失了）、滑冰场、影院之外，还在青岛首次引入了曾经红遍广州、成都的方所书店（尚未开业），以及时下流行的儿童业态主力店，餐饮的数量及比例也是非常之高。除此之外，青岛万象城也通过对商场内两个大面积区域的业态包装，打造了N次方公园及天空之城两个主题体验中心，成为项目全新意义上的主力店，这是其他万象城所没有看到的，算是华润的一个新尝试与新突破。我没想到的是，第一此尝试，华润就交出了非常不错的答卷。如何在购物中心打造体验业态？这是一个话题老生常谈的话题，但真正在努力尝试且有所建树的开发商，则是凤毛麟角。中粮的大悦城是这方面的先驱，天津的骑鹅公社、上海大悦城二期包含楼顶小镇在内整整三层的体验空间，都是行业的经典案例，以后有机会也希望能够聊一聊。而华润在青岛万象城打造的N次方公园，是我看到的另一个比较成熟与落地的案例。N次方公园位于青岛万象城B1、B2两层，主打90后年轻客群，整体概念设计包装得也更为年轻化、炫酷化。在LG层外的路面也设有N次方公园的店招，吸引客群直接通过地面扶梯抵达B1、B2层。手机拍摄，效果见谅N次方公园的B1层主打零售运动业态，十余家常见的运动品牌的门店，被炫酷的空间包装，别具一格。而更有意思的则是在B2层，这里汇聚了包括照相馆、花店、手作、电竞馆、手办模型、理发店、抓娃娃机等极为齐全的体验业态，甚至还有一个标准的三人篮球场，我去的时候有人在打篮球，而其他店铺也是有非常多的年轻顾客群体，形成热闹而又精彩的市集感。另外N次方公园甚至还甚至了轻食、餐饮区域，基本上形成了一个业态丰富的年轻客群专属体验空间。手机拍摄，效果见谅，N次方公园的吊顶设计，很有意思天空之城则位于青岛万象城的顶层L6层，天空之城的设计理念与成都IFS的雕塑庭院、广州太古汇的屋顶花园是基本一致的，集成了一个独特的室外空间，主题美陈吸引了许多消费者在此处休憩。不过略有不同的是，天空之城更像是青岛万象城L6层餐饮店铺的后花园，但从物业利用与聚客的角度来讲，这样的设计说不定对于商场还会更好一些。手机拍摄，效果见谅除了这些亮点之外，整个青岛万象城的室内空间设计更为通透、屋顶自然采光发挥的效用更为明显。手机拍摄，效果见谅整体来讲，这确实是一个升级版的万象城，个人认为它代表了目前华润对于购物中心规划设计的一些新调整与思考，是非常有趣且极具可逛性的消费目的地，值得一看。（不过当时因为行程安排原因，我在青岛万象城只待了一个小时不到，所以上文中若有对现实情况描述有偏差的地方，也欢迎大家指正。）另外，青岛万象城还让我非常有感触的一点是：我在和青岛当地朋友交流的过程中，他们告诉我青岛万象城已经成为他们消费购物的第一选择，青岛万象城打造的N次方公园等品牌也在市场上具有了很高的知名度。我在青岛万象城的时候，整个商场人气爆棚，也侧面印证了朋友们的说法。而这个商场，距离开业也才刚刚两年时间而已。这对于华润而言，青岛万象城如今的表现，这已经是巨大的成功了。但同时能感觉到，华润对于这个项目的发展潜力还抱有更大的期望，目前的品牌及业态调整还远远没有到位（尽管我觉得现阶段已经很不错了），未来这个项目会如何进一步发展，还很值得期待。

房地产行业，确实进入到下半场了。下面通过分析中日韩三国的地产发展历程，试着得出未来地产发展的方向。最后再从我一个从业者的角度，在地产裁员潮愈演愈烈的大背景下，说说个人的发展方向。一、纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致房地产市场持续大规模增长、快速发展的阶段。这个阶段房地产市场以增量房地产市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。
无独有偶，紧随大开发时代之后的，往往是“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。 我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此我们主要借鉴日本和韩国经验。 二、日本案例剖析 纵观上世纪50年代以来，日本住房新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年最高。 1、1996年新房规模见顶，经济进入低增长阶段初期 1960年至1973年，日本经济增速的年均8%左右，处于高增长阶段。1973年第一次石油危机爆发，1974年日本经济增速罕见出现负增长，此后转入经济中速增长阶段。1991年日本股市和房地产泡沫破灭，随后经济增速进一步下降，进入低增长阶段，1996年处于低增长阶段的初期。 在经济高增长时期，日本的住房新开工面积同步快速增长，1973年达到第一个顶峰（1.47亿平方米）。 经济进入中速增长期后，1974-1990年，住房新开工面积先震荡下滑再震荡上行。其中1974年和1980-1983年的下滑主要是受两次石油危机影响，日本经济出现了衰退，失业率上升，导致住房新开工面积出现了下滑。这一时期整体来看，作为一个外向型主导的国家，外贸发展给日本带来了巨大的外汇收入，这些外汇又通过银行贷款，流入了房地产市场，这推动了日本住房的发展，但这也造成了日本房地产泡沫。 1991年以后，日本经济进入了低速增长期，但由于1985-1990的房地产泡沫时期卖出了大量土地，住房新开工面积仍维持在较高位置，并于1996年创1.58亿平方米的历史新高。1997年以后，住房新开工面积一直震荡下降至今，2019年仅为1996年高峰时的一半左右。 日本GDP增速和住房新开工面积2、城市化处于中后期（1996年78%） 1950年以来，日本经历了城市化快速发展（1950-1975）和城市化平稳阶段（1976年以后）。需要说明的是，日本2000年后城市人口突然大幅增加是由于行政区域合并所致，与以往工业化推动下的城市化存在根本的不同。可以看出，日本城市化进程与经济增速的换挡过程也是基本同步的。 将日本城市化率和住房新开工面积数据相比较，可见1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年，在城市化率达到75%后，日本城市化进入稳定阶段，这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。 2000年后，日本城市化率的显著提高主要与推行行政区域合并政策有关，城市扩张的主要原因是减少区域行政机构，节省行政开支，与工业化推动的城市地域范围扩张和城市人口增长有显著的不同。城市化稳定阶段的后期，2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。 日本城市化率和住房新开工面积3、劳动人口见顶（1995年） 将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。 但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1980-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。1985年广场协议签订后，日元升值引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化，为了提振经济，日本央行从1986年1月至1987年2月，连续下调基准利率，从5.0%降到当时历史最低的2.5%，并一直持续到了1989年5月。当时超低的政策利率，以及空前的建设热潮，导致了过剩资金流入房地产市场，继而引发了银行、证券乃至一般企业的房地产投机行为。1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑，但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交，1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升，此后一直震荡下降至今。 日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积4、套户比超1（1967年首超1，1996年1.13） 二战结束以后，日本大力发展住房市场，制定了大量的法律来推进住宅建设。比如，1950年颁布了《住房金融公案法案》，住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款，这些政策推动了住房市场的繁荣。在1959年至1968年，日本提出了“实现一户一套住房”的政策，利用政府、民间、个人集资等力量来进行建设。1967年，套户比首次超过1，基本实现了“居者有其屋”的目标。 整个70年代，日本住房新开工面积一直处于高位，到1980年，套户比达到1.09，已经告别住房短缺。按常理来说，1980年日本城市化已经进入平稳阶段，住房也不再短缺，此后的住房新开工量应该是逐渐下降的。但是，1985年广场协议签订后，日本房地产泡沫开始积聚，经过1986-1996年的住房建设热潮，1996年套户比达到了1.13。此后日本住房新开工面积不断下降，套户比缓慢上升至2010年的1.15，近10年基本稳定在1.15左右。 日本住宅套户比和住宅新开工面积5、日本经验总结 日本住宅新建量有两个高位期，1973年和1996年，其中1996年为最高。 从经济增速看，1973年是高增长的末期，1996年为由中速增长转入低速增长的初期。 从城市化率看，1973年与1996年，城市化率皆进入70%-80%的稳定阶段。 从人口看，1995年劳动年龄人口顶点与1996年住房建设量顶点基本同步。 从套户比看，1973年为1.03，1996年为1.13，皆已告别住房短缺时代。 另外需关注：假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量顶点很可能提前到1973年。 可以看到，房地产阶段性的任务在一段时期内经历了先上升后下降的过程，在国家的经济高速发展时期很好的完成了改善人民居住条件的历史使命。三、韩国案例剖析 纵观上世纪60年代以来，韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年为最高。 1、经济进入低增长初期（2.8%） 1965年至1990年间，韩国经济增速的中枢水平在10%左右，处于高增长阶段。1990年后，韩国经济增速开始逐渐下降，2015年增速降至3%，进入低增长状态。 在经济高增长时期，韩国住宅竣工套数也随之快速增长，1990年达到第一个顶峰（75万套），并维持这一较高水平至1997年。1997年下半年东南亚金融危机爆发，1998年韩国受到严重影响，经济负增长，竣工套数骤降。1999年经济在政策刺激下短暂反弹，随后开始增速继续降低，竣工套数也随之下降。 2015年，韩国住宅竣工套数出现第二个顶峰，主要原因是政府的刺激计划，带来了一轮房地产牛市，这一点和中国颇为相似。2014年7月，韩国提高贷款价值比（LTV）和负债收入比（DTI），随后又下调房地产购置税；8月，韩国央行将基准利率下调至2.25%，此后还经历了4次降息。 韩国GDP增速和住宅竣工套数2、城市化处于后期（2015年81.6%） 1990年之前，韩国处于快速城市化进程，城市化率从1965年的32%快速上升，1988年超过70%后开始放缓，2002年达到80%并基本保持稳定。可以看出，韩国城市化过程与经济增速的换挡过程是密切相关的。 新房竣工规模的第一个顶峰出现在城市化率进入70%水平时，并在进入80%水平前在高位维持了一段时间。城市化率进入80%的水平后，新房规模已经处于下降趋势中，而2015年出现的第二个顶峰主要来自于是政策刺激下产生的一轮房地产牛市。 韩国城市化率和住宅竣工套数3、劳动人口见顶（2016年） 劳动年龄人口与新房竣工规模有非常密切的关系，人口是住宅的终端需求，最终决定了长期的需求量，而总人口中，劳动年龄人口才是真正决定住房需求的部分。1990年，韩国住宅竣工套数出现第一个顶峰，城镇化率进入70%水平，经济增速也开始换挡，但彼时劳动年龄人口尚未见顶，仍在增长，直到2016年才见顶，而韩国新房规模的第二个顶峰就在2015年，两个顶峰时间基本同步；这一点与日本高度相似。 韩国总人口、劳动年龄人口和住宅竣工套数4、套户比超1（2009年1，2015年1.02） 1988年之前的多年，韩国住宅套户比处于下降趋势，主要原因是韩国人口快速增长，但住房供应量不足，导致供不应求。1989年，韩国政府提出了建设首都圈新城镇的提案，大量建设卫星城及完善的配套设施来疏解人口。1989-1994年首尔南部建设5座卫星城，容纳百万人口，卫星城由近及远、逐步外扩，配套不次于首尔市区。因此，1988年之后新房规模大幅上升的主要原因之一是韩国政府大量建设住宅，套户比也同步迅速增长。 2010年，韩国套户比才达到1的水平，随后仍非常缓慢的增长，到2015年也不过才1.02的水平。也就是说，韩国的住宅供应长期不足，到2015年也仅仅是刚好达到供需匹配，从这个角度来看，也可以一定程度上解释为何2015年会出现第二个新房竣工规模高峰。 韩国住宅套户比和住宅竣工套数 5、韩国经验总结 韩国住宅新建量有两个高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。 从经济增速看，1990年是高增长末期，2015年低增长初期。 从城市化率看，1990年为73%， 2015年为81%。 从人口来看，2016年劳动年龄人口顶点和2015年住房新建量顶点基本同步。 从套户比来看，1990年为0.72，2015年为1.02，说明1990年住宅新建量不应见顶，而2015年见顶更合乎逻辑。 四、国际案例的启示 从日本和韩国的案例分析来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。 从日韩经验来看，进入后开发时代时经济和社会发展有以下特征： 1、经济增速转入中低速增长； 2、城市化率达到70%以上； 3、劳动人口数量基本见顶； 4、供求关系（户均套数超过1）。 这里有两点情况需要说明。其一，假如80年代后期日本没有出现房地产泡沫，则住宅新建量很可能就不会于90年代再创新高了；其二，1998年之前韩国住宅领域是政府主导的非市场化，这点与中国相似，1998之后加大住宅市场化力度，于是新建量再度攀升，并于2015年出现历史高点。 五、中国情况分析与结论 1998年房改以后，我国城镇的主要住房供应模式由福利分房转向了市场化的商品房，随后房地产行业也迎来了20年的黄金发展时期。当前中国的房地产业发展到底处于什么阶段呢？下面从土地、新开工、销售等三个主要产业指标和经济增速、城镇化率、人口状况等三个宏观指标来依次分析。 （一）房地产指标分析 1、房企购地面积已于2011年见顶 从全国房地产企业土地购置面积来看，2011年已经见顶。分阶段来看，2001-2004年，房企土地购置面积逐年增长，且年均增幅较大。2005-2014年，房企土地购置面积维持在3.2-4.1亿平方米的高位，并于2011年创下历史新高。2015年，由于全国大部分城市房地产市场不景气，加上库存量较大，房企购地面积同比大幅下降31.7%，2016年继续小幅下降，此后几年虽有所回升，但仍明显低于前期高位。 中国房企土地购置面积和增速 2、商品住宅新开工面积正在构筑历史顶部 从全国商品住宅新开工面积来，2019年很可能构筑顶部。分阶段来看，2001-2011年，商品住宅新开工面积快速增长，除了2008年由于国际金融危机影响增速较低外，其他年份增速均在10%以上。2012-2015年，商品住宅新开工面积震荡下降，除2013年外均为同比下降；2011年多城出台限购政策后全国楼市逐渐降温，房企库存不断增加，2012-2015年新开工面积持续下降。2016年以来，全国楼市走出一波大行情，商品住宅新开工面积也持续增长，并于2019年创下新高。 需要看到的是，2016年这波大行情以来，房企土地购置面积并未创新高，而商品住宅新开工已创新高，说明有一部分新开工是房企之前购置的土地。从近几年的房企土地购置面积来看，新开工面积大概率已于2019年达到顶部。 中国商品住宅新开工面积和增速3、商品住宅销售面积正在构筑历史顶部 从全国新建商品住宅销售面积来看，2018年以来正在构筑历史顶部。分阶段来看，2001-2009年，属于高增长时期 ，特别是2005年和2009年，同比增速高达40%以上，仅有2008年在全球金融危机的影响下，同比下降了19%。2010-2015年，全国商品住宅销售面积虽然仍在震荡上升，但增速明显下降，多数年份低于10%，其中2014年市场降温，是十几年来第二个同比下降的年份。2016年以来，随着各地去库存的推进以及政策和货币环境的整体宽松，全国商品住宅销售面积又上升了一个台阶，但增速逐年下降。目前来看，预计2020年商品住宅销售面积大概率将小幅增长，并创历史新高。 中国商品住宅销售面积和增速 （二）宏观指标分析 1、经济步入中速增长阶段 改革开放以来，中国的经济建设取得了举世瞩目的成就。1978-2011年，我国整体上处于经济高速发展阶段，除少数年份（1979-1981、1989-1990、1998-1999）外，GDP增速均在8%以上，且有不少年份超过了10%。2012年，我国GDP增速破8，2016年破7，由高速增长转向中速增长，我国经济呈现出新常态。 从GDP增速和房企商品住宅新开工面积比较来看，两者走势基本上是趋同的，1978-2011年的经济高速增长阶段，商品住宅新开工面积也不断走高。2012-2015年，GDP增速下降，商品住宅新开工面积也逐渐下降。2016年以来，两者出现了背离走势，在GDP增速破7，转向中速增长的经济背景下，商品住宅新开工面积却不断走高，这一方面是2016年以来的去库存、棚改等政策所致，另一方面可能也存在一些透支。 中国GDP增速与商品住宅新开工面积 2、城镇化率超过60% 中国科学院发布的《2012中国新型城市化报告》提出，新中国的城市化发展历程迄今大致包括1949-1957年城市化起步发展、1958-1965年城市化曲折发展、1966-1978年城市化停滞发展、1979-1984年城市化恢复发展、1985-1991年城市化稳步发展、1992年至今城市化快速发展等六个阶段。1978年中国的城镇化率为17.9%，2019年为60.6%，改革开放以来增长了42.7个百分点。从发达国家经验来看，中国目前仍处于城镇化中期的快速发展阶段。 根据联合国的预测，我国的城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率约为70%；从2031年开始进入后期发展阶段，在2050年达到80%。 中国城镇化率与商品住宅新开工面积 3、劳动年龄人口已于2013年见顶 从中国的人口状态来看，总人口目前还在继续增长，2019年突破了14亿，但劳动年龄人口已于2013年见顶，2014年以来不断减少，说明人口红利正在逐渐减退。 从中国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2005年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年房改以前，我国城镇人均住房建筑面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新建住房面积在房改后的20年里持续增长。 中国人口与商品住宅新开工面积 4、城镇住房告别短缺时代 （1）城镇人均住房建筑面积已达40平米 国家统计局数据显示，2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7平方米，大多数城镇居民都处于“蜗居”状态。2000年，城镇居民人均住房建筑面积首次超过20平方米，居民住房条件稍有改善。随着房改后房地产市场的快速发展，2007年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，居民住房水平获得了明显改善。预计2020年城镇居民人均住房建筑面积将超40平方米，已经告别了住房短缺时代。 我国历年城镇人均住房建筑面积未来我国城镇人均住房面积将能增长到什么水平？在此我们做些国际比较。考虑国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，但城镇人均住房面积一般小于农村，我们简单以0.85的系数把各国全国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积（新加坡没有农村，除外）。 全球主要国家中，美国的城镇人均住房面积遥遥领先于其他国家，达到67平方米，这与美国地广人稀、住房形态以独栋类HOUSE为主有关。 德国、法国和英国这三个欧洲发达国家城镇人均住房面积40平方米左右。这三个国家的城镇化形态是以中小城镇为主体，大城市较少，东亚国家存在明显差异。因此，其中小城镇住宅形态，决定了全国城镇的住宅户型面积及人均面积影响。 亚洲国家的城镇人均住房面积普遍较小，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韩国28平方米，这主要与亚洲国家人口密度较大，城市以公寓类为主的住房形态有关。日本虽然存在大量的一户建住宅，但面积普遍较小，远小于美加澳等国家的HOUSE。俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为28平方米。 国际上，对住房面积统计的口径一般为按墙体中缝计算的套内面积，而中国一般是含公摊的建筑面积。为了具有可比性，我们把2019年中国城镇人均住房建筑面积39.8平方米，按照0.8的系数折合为31.8平方米，即为套内面积。 目前来看，我国的人均住房面积依然小于美欧日等发达国家，距离日本还有5%的提升空间，距离英法德还有20%的提升空间，距离美国则有一倍以上的提升空间。以我国的人口基数和地理条件来看，今后城镇的居住形态还将以公寓类为主，因此要达到美国的人均居住面积，基本是不可能的。 相对而言，我国的国情及住宅发展与日本有较高的相似性，因此随着经济的持续发展和人民生活水平的提高，不久的将来，我国肯定能达到日本的人均住房面积。如果同时考虑到未来我国城镇化的大中小城镇结构将更加均衡发展，也可适度参考德法英的人均面积标准，综合考虑日德法英四国成熟平稳期的人均住房面积水平为36平米，我国还有10%的提升空间；如果换算成建筑面积，则未来我国城镇人均住宅建筑面积达到45平米时为成熟平稳期，或者说住房饱和期。 到那时候刚性改善型客户也将逐渐消失，住房进入到存量和刚需、刚改、新建豪宅的动态博弈中。中国与其他主要国家的城镇人均住房面积比较 （2）户均住房套数已经超过1 2020年4月，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组 发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。调查显示，城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。（这一数据及调查口径可深化探讨，但户均套数超1是可以确定无疑的，这说明我国已经告别了住房短缺时代）。 另外，2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。 （三）结论 根据日韩经验，分析住宅新建量见顶的四个重要条件： 从经济增速看，2011年我国GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增长转向中速增长。从这一因素看，已经接近或初步具备住宅新建量见顶的条件。 从人口来看，我国总人口目前还在继续增长，但劳动年龄人口已于2013年见顶。从这一因素看，完全具备住宅新建量见顶的条件。 从供求关系来看，我国户均拥有的住房套数超过1，城镇人均住房建筑面积40平方米，已告别住房短缺时代。从这一因素看，具备住宅新建量见顶的条件。 从城市化率看，官方统计数据2019年我国的城镇化率为60.6%。但对于这一数据，研究界存在较大争议，其中李迅雷等人认为存在严重低估。由于我国长期存在城乡二元化现象，在城市（镇）化率的统计口径上，与发达国家不一致，因此造成这一指标很难与发达国家相比。另外，城镇化率60.6%的数据，明显与我国经济、人口、套户比等三个指标所处阶段背离！而日韩则无这种背离。因此，我们倾向于认为当前我国城镇化率存在低估，如按发达国家口径，当前应达到70%左右。 据此，基本可以认为，当前我国住宅新建量大概率已经或者正在构筑历史大顶。 还有一点需要指出，上述日韩住宅新建量为全社会口径。在此，我们同时比较一下我国全社会住宅与商品住宅（由房企开发建设）的新建量。下图表明，我国商品住宅竣工面积2014年出现历史高点，其后振荡中小幅下降，但考虑到2019年商品住宅新开工面积创新高，预计未来几年商品住宅竣工面积存在创新高的小概率，目前属于筑顶阶段。我国全社会住宅竣工面积2011年出现历史高点，2015至2017年大幅下降，同时考虑到我国城镇地区大规模棚改阶段已经结束，农村住宅已经饱和（人均49平米），因此全社会住宅竣工面积未来不太可能创历史新高了，也即2011年就是历史大顶。中国开发企业住宅竣工面积和全社会住宅竣工面积 六、后开发时代的特征与趋势 新时代、新形势，我国房地产业已经或者正在进入后开发时代。准确把握后开发时代的主要特征和趋势，是我们行业持续发展的需要，也是企业健康发展的必需。以下十个特征与趋势，将逐渐浮出水面： （一）新房规模见顶回落 目前中国商品住宅销售面积正在构筑历史大顶，未来将逐步进入后开发时代，但是这并不意味着新房规模的快速回落，而是在一定时间内仍将保持较大的规模，随后逐渐降低。因为中国城镇化过程仍未结束，虽然劳动力年龄人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，人均住房面积还有提高的空间，使得销售规模在短期内仍具有韧性。 中国商品住宅销售面积和增速 （二）存量房交易渐成市场主力 目前，少数发达城市的存量房交易已经接近或者超过新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面积就已经超过新房交易面积。未来将有越来越多城市的二手房交易量超过新房，乃至全国存量房市场交易全面超过新房。 上海新房和二手房成交面积 （三）行业利润率降低 行业渐入成熟期，房地产快速升值状态改变。依靠土地快速升值的暴利期将成为历史，中短期来看，“房住不炒”的政策持续贯彻落实，房企融资端和收入端均受到严格的控制，利润空间压缩；长期来看，行业进入成熟期，各项制度更加规范，市场更加平稳，周期性减弱，利润趋于合理、平均化。上市房企毛利率和净利率中位数分别于2017年和2018年开始下降，这一趋势仍将持续。 成熟期的企业和行业，利润率趋于稳定和合理，不适应环境的会率先被淘汰和衰退。当然行业完成他的历史使命后，会自行进入到衰退期。上市房企毛利率和净利率中位数（四）房地产价格上涨放缓 房价和地价高增长的时代过去，未来房价和地价增速将趋于合理，过去超过10%，甚至15%以上的商品房均价涨幅将很难再出现。房价和地价增速逐步与经济增速、居民收入增速相适应，与货币增速相匹配。 中国商品房成交均价及涨幅 （五）产业链更加充实丰富 过去住宅开发具有巨大的成长和利润空间，房地产开发销售成为房企的主要业务。而在后开发时代，房地产开发的空间和利润都已压缩，房地产服务业、流通业等将获得蓬勃发展机会，产业链更加多元丰富。以物业管理行业为例，后开发时代巨大的房地产存量规模将给物管领域带来巨大的增量空间。 中国物业管理面积（六）房企融资增长受到抑制 2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，涉及“三道红线”和“四档管理”。过去房地产市场大起大落的重要原因之一即房企的高杠杆扩张行为。未来房企的融资扩张将受到严格控制，钱不往地产的领域流了，大规模扩张也会被叫停。这将使得土地市场周期性波动减弱，市场更加平稳。 （七）业态创新成为新的增长点 新房开发规模效应不再，创新优势凸显。比如租赁市场规模扩大，机构经营者壮大，发展潜力进一步开拓，信息化的全面融入，形成新的业态。目前中国租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为主，占比分别达到了67%和28%。而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占据了4%和1%。虽然当前租赁的商业模式尚未成熟，仍面临着许多亟待解决的问题。长租公寓爆雷频频，但长期来看，机构经营的租赁业务是业态创新的重要方向之一，具有庞大的市场规模，并将带来新的增长点。 从房源分布看中国租赁市场的潜力（八）行业集中度持续提升 行业进入成熟阶段的重要标志之一即行业集中度的提高，特别是类似房地产行业从周期性明显、增量空间显著，进入周期性弱化、竞争加剧的阶段，头部房企的资源、资金等优势将进一步放大，并不断提高行业集中度，而中小房企想通过规模快速扩张实现超越的可能性已经很小。2016年以来，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已经达到了44%。
TOP房企销售金额市场占有率 （九）企业管理要求不断提高 开发时代由于增量空间大，房企的重点在扩张成长上，对周转能力、融资能力、拿地能力等有着更高的要求。而进入后开发时代，对运营能力（统筹规划能力，战略发展能力，利润和现金流管控能力，土储和货值监控能力）、产品能力（能否做出适销产品）、管理能力（减少管理费用，向管理要效益）等精耕细作的专业化能力要求提高。 增量放缓，大家在存量里面刨食吃，行业开始内卷化，对人才得素质要求也越来越高。开发时代与后开发时代的能力要求 （十）房地产业发展与城市更新关联度增加 中国仍存在着大量的老旧住房，对于城市来说，城市更新可以改善城市环境、促进产业升级；如棚户区改造、旧小区改造、工业区改造等。对于房企来说，在许多区域如粤港澳大湾区，招拍挂土地出让数量有限，城市更新项目成为低成本拿地的重要手段。 补充一点我所在的环北京区域（包括廊坊地区唐山地区张家口等等区域）楼市的看法：北京确实对周边地区有吸血的作用，如果把买哪个城市的房子比作是买哪个城市的股票的话，北京绝对是大盘蓝筹股，白马股，抱团股，赛道股，环京的区域就相当于是小票，这对于环京的房价是有明显的阻力线的作用的；在北京供给趋近饱和前提下，环京还会在承担一些溢出的需求，这又对环京的房价有一些支撑线的作用。而突破阻力线或者支撑线会不会形成上涨或下跌的趋势，还真不好说。短期来看还是跟货币或者土地政策，限购政策有关，长期来看会跟人口的净流入或者净流出有关。如果是刚需购买者，则处处是买点，如果你是投资客，则最好将房产作为你的资产锚定点，这部分资产是用来帮你安心的，而不是用来暴富的。房地产早已不是进攻型的资产配置了，且环京房价短期仍有下行风险。七、后开发时代的应对 （一）政府管理的优化完善 1、房住不炒
房住不炒，就是要规避将房地产作为投机工具的行为，保证房地产为人们提供生活、生产和社会活动空间的正常使用价值，避免资源的错误分配到炒房族的手中，避免土地、房屋等经济资源被无味浪费，避免房地产市场投机进而引发金融投机和社会不稳定。坚持房住不炒不应只依靠行政手段对房地产市场交易进行直接干预，而是要通过促进房地产市场结构、机制的完善和房地产业的产业演进来进行。从发达国家的经验看，当房地产子市场结构更为丰富，特别是房地产租赁市场和房地产间接投资（权益房地产投资信托基金）Reits市场充分发育时，房地产市场上的租买选择机制和投资替代机制形成并运作，市场会自发地抑制房地产投机行为。 2、租售并举
后开发时代房地产市场流通以租赁、买卖并重为特征，政府应尽快调整过去轻租赁重买卖的政策框架，加快制定促进房地产租赁发展的制度和政策，同时尽快建立规范房地产租赁市场的政策体系。特别重要的是，要通过金融改革与创新支持房地产企业进行存量房地产经营。发达国家的经验表明，金融是存量房地产经营的基本条件。金融体系能否为租赁房地产投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是影响存量房地产经营能否持续的关键。尽管政府也可以通过提供贷款担保或贷款利息补贴来刺激针对低收入群体的租赁住房建设，但对于租赁住房和其他存量房地产经营总体而言，需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。发展房地产投资信托（REITs）是健全租赁住房融资渠道的关键。 3、因城施策
房地产市场的地域性和经济社会发展的地域差异，要求政府对房地产市场的管理应根据不同城市的具体情况因城施策。例如租售并举，不应是各类城市一个标准，一、二线超大城市，房地产租赁市场发展应更快一些，三、四线中小城市则应充分考虑其各自特点进行差别化发展。 4、长效机制
对房地产市场的管理，要注重建立长效机制，应特别从以下三个方面着手进行：首先，要减少对土地财政的依赖度，大开发时代给地方政府带来了巨大的土地出让金收入，而后开发时代随着房地产开发规模减少，这一收入将大大减少，政府应及早制定应对措施，减少对土地财政的依赖；其次，要优化税收结构，逐步改变长期以来交易税为主体、持有税微不足道的房地产税收结构，适当增加持有税占比。当然，从房住不炒、租售并举的原则出发，持有税增加不宜过快，以免对机构投资者进行房地产存量经营产生抑制作用。第三，完善城市更新的促进机制，后开发时代城市更新不能再以大拆大建为模式，而是要在充分保留城市历史文脉和风貌的前提下进行空间和功能的优化、提升，如何充分调动全社会各种资源，高效有序地开展城市更新，是政府应着重考虑的。 （二）开发企业的应对之策 1、审时度势，科学定位 后开发时代房地产业内部分工将不断细化，每一家房地产企业应审时度势，根据外部环境和企业自身愿景、条件对自身在分工链中的定位进行科学谋定。就房地产开发企业而言，既可以选择进化、升级为房地产投资者，持有经营办公楼、零售商业房地产、公寓等，也可以下沉为专业的房地产开发项目代工、管理者，这需要根据房地产市场演进的发展阶段以及企业自身资产规模、与金融市场对接能力、风险把控能力以及人力资源特点等方面的审慎考量而科学谋定。 2、与时俱时，转变经营模式
在大开发时代，各类房地产企业形成了与时代应适应的经营模式和业务模式。如房地产开发企业以“拿地-开发-销售”的相对短平快模式获得了极高的资金利润率，物业管理公司和房地产估价机构则分别以对接开发商和银行迅速“圈地”获得大把业务源，房地产业整体上以较为粗放的经营模式为特征。后开发时代这些经营模式将无法继续为企业带来丰厚、稳定的利润。转变经营模式是各类房地产企业必须考虑的重要课题。就房地产开发企业而言，如果升级为房地产持有经营者，那么经营模式必然要转向以赚取长期现金流为主，相应地，企业要在资产结构、人力资源队伍、内部管理制度等方面进行重大调整。 3、减负债，降杠杆 长期以来，我国房地产开发企业倾向于采用高负债、高杠杆方式做大规模的、提高自有资金利润率，大开发时代的市场环境也为这种经营风格提供了条件。后开发时代，市场环境发生了很大的变化，高负债、高杠杆不仅实施可能性大减，即使实施也会使企业面临巨大的风险。这对于房地产开发企业特别是准备升级转型从事房地产持有经营的企业是严峻的挑战，但也是促进房地产开发企业优化资产结构、提升经营能力的机遇。明智的企业应积极主动地应对，可以通过调整企业融资结构，增加直接融资，减少间接融资，来实现减负债、降杠杆。从长远来看，我国的房地产信托投资基金市场一旦开放，将成为房地产开发企业的重要融资渠道。企业应提前准备进入这一市场的自身条件和能力。 4、苦练内功，优化管理 大开发时代的房地产业特别是房地产开发业是高利润行业，企业往往是通过不断扩大业务规模取胜，而扩大规模的主要手段与企业内部管理关系并不密切。后开发时代房地产企业难以延用老的模式获得成功，而是要通过苦练内功，优化管理来控制风险、提高经营效率。企业应在市场研判、战略制定、内部管理模式、主要外部资源对接等方面进行精细化管理，应加强企业内部人员培训并妥善借用外脑。 （三）个人的应对之策1、考公公务员适合那种在财富放大领域有一技之长的人，作为自己的底层解决温饱的需要的一种职业。最不务正业的公务员爱因斯坦发现了相对论，海关负责人当年明月写出了畅销书《明朝那些事》，这些人在高风险高收益的领域奋力搏杀，敢于all in自己的全部热情和业余时间的能量，靠的是什么？靠的就是公务员雷打不动的稳定收入和永不裁员的待遇（除非违法乱纪）。在地产行业缩编的大背景下，公务员不失为一个稳定的多的选择。考公蛮符合塔勒布一致推崇的“杠铃策略”，即绝大部分时间和资产放置在绝对稳定，收益平稳的领域，另外比如说一成的时间和精力放到财富放大效应明显的领域，如股票、期权交易，发明创造专利，视频创作、写作等等。2、以房地产行业为底色，探索多元的职业发展方向上面已经说了房地产行业今后何去何从，地产行业失去了快速扩张策略的基础，以后对运营的水平提出了较高的要求，对自持物业的运营水平提出了挑战，而相关人才是否能够适应这股潮流又是关键。中国没有真正意义上的Reits基金，但确实是一个发展方向，能够让普通老百姓享受到固定资产持续现金流带来的收益，而不是少数炒房者小圈子的游戏。这里面既要懂金融，又要懂地产开发运营的的人才肯定会有用武之地。自持物业也确实需要地产从业人员有独到的眼光，超强的经营运营能力。自持物业的资金压力对每一个地产都会提出考验，如何合理运用Reits基金给地产企业源源不断的输血，是一个长久的命题。3、如果有自己带团队的经验和能力，能否做出像“地产管理咨询，地产操盘”知识型创业公司的可能？掌握了操盘地产的逻辑，但是地产确实是资金密集型行业，不是初创公司能够驾驭得了的，而地产操盘的知识和经验又确实需要专业的团队来进行规划，所以这样的委托代理模式也是一种思路。接着再聊一聊转行的相关问题。因为有人私信我关于这个方面的问题。1、如何判断自己有没有地产职业竞争优势？是因为专业对口？还是自己喜欢或擅长？如果我们已经下了定论，现在的地产市场环境和产业环境已经逐渐的萎缩没有吸引力，那么问问你自己：你的竞争优势还能不能支持自己折腾一下？能够支持多久？人的精力或者说时间是有限的宝贵的，把这些时间投入到某个领域，中期需不需要更换赛道？投入的时间和产出的效能如果不成正比的话，那么，很容易会陷入到自我怀疑中去——我当初的选择对了吗？你的岗位在企业的价值链条中处于什么样的位置呢，是基本活动还是支持活动，核心部门肯定要背负业绩的压力，与更多的部门产生交集，事务繁杂对能力要求高，支持辅助部门可以做到副总，但是一把手的机会可能不大。另外，你的工作如果已经标准化了（组织之间或组织内部不同工作之间规范化程度差别很大），那么请注意，你在整个组织里面就是一个工具人，被替代性高。另外注意如下几点：1）你与公司专业相符程度；2）你能给公司带来什么样的资源，或者说你有什么样的资源？许多企业就是依赖某一个员工所能提供的资源来设定职位的。做前期需要跑政府手续，与钱相关的资管行业——银行证券需要认识的有钱人多（带资进组）；3）稳定的工作，大部分期望值低，方差小；不稳定的工作，才有可能期望值高，方差大2）改行后，原先的人脉经验积累一起清零，再想改回来是不是有退出成本？跳槽再跳回来有没有门槛？按理说很多非业务岗位各个行业的逻辑应该是相通的（销售、行政、人力、财务），但是来来回回跳槽也会损失时间成本。3、未来回望法贝佐斯选择创业，不确定自己创业是否能成功。作决定前，他做了一个最小化后悔表：“假设自己80岁高龄时，对20岁时没有创业会不会后悔？”答案是：他不会因为自己没有成为更高阶的职业经理人而后悔，但是如果没有创业他一定会后悔。贝佐斯后来还将这种逻辑应用到他的个人生活中，每当他不得不做出重大决策时，他常常会以这种方式来思考问题。转行亦然。你不转行，以后会后悔吗？4、你需要将你的战略建立在不变的事物上。地产行业需求饱和，你的目标行业的新环境的市场需求是怎么样的？供给又是怎样的？和地产比，是不是更卷？跳槽的风险是未知的，不如找个过来人问问，新环境的利弊。看看到底是本行业更卷，还是你的目标行业更卷。5、现金流折现法工资上涨幅度有限的情况下，还是需要对未来能够获得的现金流折现，而不是高估眼前这么一点幅度工资提高。也就是说，看发展。6、家庭负担重不重 试错成本高不高？如果你本来家庭固定支出已经固化下来了，你的家庭需要你提供稳定的现金流，那么你不应该做风险大的转行。转行大致可以划分为两类：小风险改行，新的行业与旧的行业有一定的相关性，相当于是相关多元化，风险小；非相关多元化有可能就是八竿子打不着的两个行业了。出租自己的时间，虽说可以慢慢的积累自己在职场上的经验，慢慢的爬到高层，但是，你的付出确实会很多——不会赚到大钱。因为指数级的增长效率太低了。但是出租自己的时间可以获得最最稳定的现金流，你可以用这些现金流供养自己和家人。这是职业经理人和自己做老板的根本区别。