存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为行业共识，其中产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注。在城市快速发展大背景下，众多城市在发展面临着用地成本攀升、原有工业用地利用率低、旧工业区改造周期长等问题。为解决工业用地紧张问题，充分利用土地资源，优化产业结构，推进产业转型升级，各大城市开始积极探索工业载体新模式——工业上楼。2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，提出要推广“工业上楼”模式。何谓“工业上楼”？“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。到底什么是“工业上楼”呢？工业上楼也被人称为“摩天工厂”、“垂直工厂”、“空中厂房”等，其实就是高层工业楼宇，通常指高度超过24米、或层数达到6层及以上的高层厂房。这样的高层厂房在建筑设计上会在楼层荷载设计要求上有所提高，满足企业的生产需求，每层还要设计相应的卸货平台和吊装平台，满足人货分离的办公生产需求。“工业上楼”示意图“工业上楼”不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。具有以下特征：（1）在工业类用地上发生的生产组织模式，是新型科技园区；（2）高度超过24米，或者楼层数达到7层及以上的工业厂房，有专门配置的货梯和卸货平台、吊装平台等辅助生产设施；（3）上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。“工业上楼”的好处（1）提升工业用地的投资开发强度，使有限的产业空间得以最大化利用（2）释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁（3）“工业上楼”强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营，企业生产、设计、研发环节不再受制于空间局限，切合企业一体化发展的需求（4）把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集（5）在工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约、功能复合目标“工业上楼”政策支持（1）自然资源部：在2019年5月发布的《产业用地实施工作指引（2019年版）》中的第十三条中，明确指出“鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。”（2）深圳：在2019年7月深圳宝安区率先推出了国内第一份针对“工业上楼”的详细工作指引《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，指引中明确将“工业上楼“定义为“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。是一份内容包含产业布局、建筑标准、设计要点、消防管理等要求的实施落地性操作文件手册。（3）青岛：在2019年12月青岛市城阳区下发了《城阳区加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》的通知。实施意见中指出“高层工业楼宇（工业综合体）要求占地30亩以上，或总建筑面积5万平方米以上，鼓励50亩以上的成片开发，容积率原则上3.0左右，最低不得低于2.5”。实施意见在政策上明确了“工业上楼”的产业导向、开发运营投资主体、开发建设基本要求、自持比例及分割转让等要求。（4）苏州：在2019年9月苏州工业园区公布了《苏州工业园区优化营商环境行动方案》，在行动方案的第9条中也明确提出了要“提高用房用地效率。鼓励地下（地上）空间开发，最大限度提高土地节约集约利用水平。鼓励工业上楼，提高产业用地容积率”。（5）杭州：2020 拱墅区区领导赴杭钢集团开展“走亲连心三服务”活动，支持集团发展工业上楼。拱墅将全力以赴支持杭钢集团推动工业上楼，携手打造产业高质量发展的新高地。针对下一步工作，要抓紧研究制定扶持政策，加快启动招商引资。（6）嘉兴：2020 政企合作成立平台公司：嘉实集团与秀洲区政府合作开发的“工业上楼”新型产业园平台公司成立，该平台公司将先行打造嘉兴“工业上楼”新型产业社区样板，为构建进一步推动嘉兴工业高质量发展打开新局面。（7）东莞：2021 《水乡功能区工业上楼产业引导指南、园区规划指南、建筑设计指南》，创新提出“工业上楼”五要素筛选模型，“工业上楼”导向产业目录，细分产业“工业上楼”适应性指南等。（8）佛山：2021 《佛山市三水区乐平镇“工业上楼”扶持办法》，乐平镇对符合条件的“工业上楼”项目提供建设资金扶持、贷款贴息、租金补贴等，单个扶持对象扶持总额最高可达1000万元。“工业上楼”一方面对旧厂房进行改造升级，提升容积率和使用效率；另一方面将重量较轻、工作产生震动小的生产设备和生产过程迁移到高层，于城市而言解决了土地紧缺问题，于企业而言解决了生产成本问题。工业上楼作为一种产业空间创新模式，正逐渐被推广。但另一方面，「工业上楼」作为一种创新尝试，在实际操作中暴露出很多细节问题。尤其在中小城市，习惯了独门独户的工业企业对「工业上楼」并不感冒，甚至从心里反感排斥。在这样的背景下，如何有效引导企业上楼，便成了各地政府亟待解决的问题。我们结合各地实践，给出几条引导企业上楼的建议，供参考。盘活低效“工业上楼”的建议01.产业筛选，找寻上楼企业众所周知，「工业上楼」存在一定限制，并不是所有企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，让这些企业上楼就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。引导企业上楼，首要任务是找到适合上楼的对象。以下这个产业选择模型，是来自东莞水乡管委会印发的「工业上楼」系统性指南。这份文件创新提出了「工业上楼」五要素筛选模型和筛选机制，为政府判断各产业类别是否适宜上楼提供了重要参考依据。产业筛选模型来源：《水乡功能区工业上楼产业引导指南》在上述环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通、设备载重的5个要素中，我们可进一步分析哪些行业可以上楼。首先，从环保安全来看，对环境基本无干扰和污染的或有微量干扰和污染的产业适宜上楼，有严重干扰和污染的产业不适宜上楼。因此，使用、储存危化品的行业和生产过程容易发生火灾隐患的行业不建议上楼。其次，从减振隔振来看，因高层建筑易产生共振，会对精密机器或仪表设备造成影响，因此对生产工艺无独立基础要求和生产工艺加工非高精度要求的行业可选择上楼。第三，从工艺需求来看，受工业上楼厂房面积大小的限制，不宜为生产线尺寸较大的流程式生产的行业。第四，从垂直交通来看，垂直空间运输载重不宜过大，原材料或生产成品单件重量是否≤3吨或原材料或成品单件尺寸是否≤（长*宽*高）2.5m*3m*2.2m（即能进入货梯）就成为能否上楼的关键。第五，从设备载重来看，厂房楼板承重不宜过高，其核心生产设备重量是否≤1T/㎡也成为能否上楼的考察点。然后将企业生产具体环节植入筛选流程表，综合判断企业是否适合上楼生产。企业筛选流程表来源：《水乡功能区工业上楼产业引导指南》通过5要素分析，则可将常见行业分为重点鼓励上楼（包括将部分核心环节设置在首层的上楼方式）、不建议上楼两大类。如重点鼓励上楼行业以通信电子类为主，各类通信设备、智能终端、智能装备、医疗器械因其设备与产品体级不大、重量较轻、零部件组装环节多的特点非常适合上楼；此外仪器仪表、生物医药、纺织服装行业的部分领域也同样适合上楼。02.「工业上楼」要满足企业特殊需求工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求。在「工业上楼」提出之前，全国半数以上的厂房都是单层，最多不超过三层，企业有什么特殊需求直接定制开发即可。如今大家同在一个屋檐下，能否满足企业的定制化需求，直接决定了企业是否有上楼的可能。比如，生物医药企业需要十万级洁净厂房，引导这些企业上楼，要满足生产工艺和空气洁净度的要求；精密仪器制造对振动较为敏感，建筑设计就要有防振减振措施；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准。只有企业的基本需求得到了满足，企业才有上楼的可能。03.政策驱动，扶持上楼「工业上楼」发展不起来，一个重要的原因是企业自建高层厂房的意愿不强。因为高层的建安成本和维护成本远高于单层厂房。本文为“规划师笔记”精选文章。可建成之后使用是否方便？市场是否能接受这种生产形式？租金回报大概有多少？这些都是未知数。用已知的投入换未知的市场，任哪个企业也不愿做。在这样的背景下，政府应起到引领作用。如先安排一定比例的新增建设用地计划指标专项用于建设厂房，并以财政补贴形式，通过平台公司或国有企业先集中建设一批高层厂房，以低于市场价租赁给企业，待区域成熟以后，再逐步回归市场价值。这样既为入驻企业节约了购地建厂资金，节省了规划设计和建设厂房的时间，更是打造了一张「工业上楼」的金名片。另外，要实现「工业上楼」，前期政策驱动是关键因素，只要政策足够有吸引力，便能充分调动企业上楼的积极性。当「工业上楼」阶段性目标完成之后，再调整支持政策由前期开发向后期的税收和产出环节转移。鼓励企业上楼利用相关政策有几个参考方向：一、拿地成本方面，对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，目前一些城市已有相关规定。二、土地性质方面，企业建高层厂房的，配套用房、办公用房和生活服务设施的计容面积应适度放宽，或因地制宜采用M1/M0用地混合使用的形式。这样一来，建设高层厂房相当于在工业用地上汇集了办公研发、生产制造、仓储物流等复合功能，能极大提升企业的积极性。三、开发模式方面，可由企业开发高层厂房，政府约定价格回购部分物业，摊薄企业投资成本的同时，为区域产业集群集聚发展提供空间及资源。四、企业租赁方面，给予企业租金补贴，比如当地厂房租赁均价20元/㎡/月，政府直接补贴给企业一半，相当于企业只要花1/2的钱就能入驻厂房，上楼意愿便大大增强。04.比较优势，刺激上楼企业决策向来以利润为导向，政府想引导企业上楼，就必须给出一个充分的理由。（节约用地、土地集约化利用，这是对政府的好处，不是企业上楼的理由）刺激企业上楼的因素，优惠政策肯定算一个。但更多的比较优势需要园区在建设之初就做好系统规划。首先是环境优势，传统厂房位于工业区，外部环境较差，高层厂房的环境应以写字楼为标准打造，创建高端办公、花园办公的氛围，以适应企业研发、办公、生产一体化的需求；二是硬件优势，传统厂房环境脏乱、夏天闷热、冬天阴冷，高层厂房配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统，对企业工作体验、品牌形象、招聘用工等有很大帮助；三是产业集聚优势，通过「工业上楼」，把产业链相关企业集中在特定区域，引导产业发展布局，实现产业聚集。05.共有产权，合作上楼中小企业是「工业上楼」的主力军，政府层面应从政策上支持（比如允许分割销售、独立产权等）中小企业以自主开发、入股合作等方式建设高层厂房。此外，政府也可以国有土地使用权作价出资（入股）的模式与中小企业共同建设，以土地撬动投资，推动优势高成长中小企业上楼。06.全局规划，吸引上楼园区的空间规划必须从全局出发，兼顾各种业态的协调发展，才能使收益最大化。「工业上楼」是一种做法，不是一种定位。如果被「工业上楼」四个字框住，把所有厂房都建成高层，企业会感觉密集、不透气、不耐看。因此，除了高层产品，园区还应配置一定比例的单层和多层（2-3层）厂房，增强空间的层次感与高级感，提升整个项目的品质和溢价。当然，「工业上楼」客观上存在市场偏好，底层厂房永远最受欢迎，高层则容易闲置，因此对这两种产品要采取差异化的定价策略。（提高单层与高层厂房的价格差）最后，由于每个城市的经济水平、基础条件、土地利用情况不同，「工业上楼」无法一概而论。比如沿海城市制造业发达、创新活力强，但土地稀缺，「工业上楼」就是一种很好的破解土地供需矛盾的手段；反之，如果是中西部小县城，本身企业就不多、地价也十分便宜，则暂时没有必要上楼。“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。为鼓励存量产业用地提容增效，各大城市的相关支持政策正在逐步成型；以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目，这些项目未来发展情况如何，值得我们期待。在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为产业地产成长的方向。本文来源：知学学园、产城智库 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