本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性依法承担法律责任。
深圳市道通科技股份有限公司（以下简称“公司”或“道通科技”）于2023年5月12日收到上海证券交易所出具的《关于对深圳市道通科技股份有限公司2022年年度报告的事后审核问询函》（上证科创公函〔2023〕0133号，以下简称“问询函”），公司和相关中介机构就《问询函》相关问题逐项进行认真核查落实，本回复中若出现总计数尾数与所列数值总和尾数不符的情况，均为四舍五入所致。现就有关问题回复如下：
问题1：关于经营情况
年报显示，（1）报告期公司营业收入22.66亿元，同比增加0.53%；归母净利润1.02亿元，同比下降76.74%；（2）销售模式可划分为经销和直销模式，充电桩产品、综合诊断产品、TPMS及ADAS产品采用经销为主、直销为辅的销售模式。（3）公司披露，2019年至2021年的营业收入和净利润持续增长，但可能存在内外部多种因素，导致公司存在未来经营业绩指标（包括但不限于营业利润、净利润）下滑超过50%的风险。请公司：（1）按产品、地区，分别披露报告期经销收入金额及占比，说明经销模式下收入确认政策是否发生变更，是否存在经销商囤货的情形；结合主要客户变动情况，说明发生变动的原因。（2）说明ADAS产品收入同比下降、毛利率同比上升的原因，与下游行业发展、客户需求变化是否匹配。（3）说明新能源充电桩产品毛利率与同行业可比公司的比较情况，是否存在明显差异。（4）说明软件升级服务对应的终端数量，同比是否发生较大变动及变动的原因，与业务发展是否匹配；结合料、工、费构成，说明软件升级服务营业成本大幅下降的原因，成本核算、归集是否准确，是否存在少计成本情形。请保荐机构、会计师核查并发表明确意见。
回复：
一、公司说明
（一）按产品、地区，分别披露报告期经销收入金额及占比，说明经销模式下收入确认政策是否发生变更，是否存在经销商囤货的情形；结合主要客户变动情况，说明发生变动的原因
1、公司按产品、地区报告期销售金额及占比情况
报告期，公司主营业务分产品销售金额及占比情况如下：
单位：万元
■
报告期内，公司主营业务分地区销售金额及占比情况如下：
单位：万元
■
2、公司销售模式及收入确认方法
2022年公司仍采用经销为主、直销为辅的销售模式，公司的经销模式均为买断式经销，销售模式未发生重大变化。
公司销售商品主要包括销售汽车综合诊断产品、TPMS系列产品、ADAS系列产品、汽车电子零部件和新能源充电桩，同时公司提供相关产品的软件云服务，各类业务收入确认的具体方法如下：
（1）销售商品
公司产品销售业务属于在某一时点履行的履约义务，在公司已根据合同约定将产品交付给购货方或购货方指定货代、由客户确认接收产品或完成报关离港并取得提单，已收取价款或取得收款权利且相关的经济利益很可能流入时确认收入。
（2）软件云服务
公司对外提供软件云服务属于在某一时段内履行的履约义务，根据已提供服务的时间占约定服务期间的比例确定履约进度，并按履约进度确认收入。
综上所述，公司2022年收入确认政策及收入确认的具体方法均未发生变化。
3、合理推断不存在公司经销商囤货的情形
由于公司并不掌握经销商实际库存情况，以下将从经销商性质、业务情况、期后回款、公司各季度销售变动、期后销售情况等方面来合理推断2022年度不存在公司经销商囤货的情形，具体说明如下：
（1）主要经销商性质、业务情况
报告期内，公司经销商可以分为大型连锁零售商、一般经销商以及电商经销商，各类经销商的特点如下：
■
从上述经销商的主要特点看，其配合公司囤货的可能性很低。
（2）主要经销商期末应收余额期后回款情况
2022年度前五大经销商应收账款余额对应的期后回款情况如下：
单位：万元
■
由上表可知，2022年末公司前五大经销商应收账款期后回款良好。
（3）公司季度收入变动情况
2021年度和2022年度，公司分季度销售收入情况如下：
单位：万元
■
由上表可知，公司2022年第四季度营业收入占比为31.85%，剔除充电桩业务后为30.51%，与2021年同期营业收入占比变动不大、2021年及2022年第四季度销售收入增长主要受国外圣诞节、感恩节等节日影响，下游客户通常在销售旺季前备货所致。同时，发行人2023年一季度销售情况良好，具体可详见本问题（一）3（4）之回复。因此，不存在期末突击确认收入的情形。
（4）期后销售收入的增长情况
公司2023年第一季度实现销售收入70,628.17万元，与2022年第四季度相比保持稳定，较2022年同期增长37.56%，2023年第一季度销售数据显示公司2022年末存在压货确认收入的可能性很低。
综上所述，结合经销商性质、业务情况、期后回款、公司各季度销售变动、期后销售等情况，公司合理推断2022年度不存在经销商囤货的情形。
4、主要经销商客户变动情况及说明
2021年和2022年前五大经销商客户情况如下：
单位：万元
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由上表可知，2021年和2022年前五大经销商主要为大型连锁零售商、一般经销商及电商经销商，前五大经销商整体保持稳定，具体情况和原因如下：
客户A和客户C系公司长期合作的两家主要跨境电商，且两年均为公司前五大经销商，不存在重大变化。公司2022年对客户A和客户C的销售额变动及销售占比变动不大。
客户B系公司在北美地区长期合作的大型连锁零售商之一；为公司2022年第二大经销商、2021年第六大经销商，不存在重大变化。公司2022年对客户B销售增长较快主要系公司获得客户认可，该客户从2022年起，加大了对公司的采购额。
客户D系公司在北美地区长期合作的大型连锁零售商之一，两年均为公司前五大经销商。公司2022年对客户D的销售收入下降主要系美国经济放缓，终端需求下降，从而使得该客户对公司的采购下降较多所致。
客户E系公司在欧洲地区长期合作的一般经销商，两年销售额均在5,500万元左右，业务量较为稳定，2022年进入前五名主要系公司北美地区其他经销商销售额有所下降所致。
客户M系全美最大的独立汽车工具和设备提供商之一，为公司长期合作的一般经销商。公司2022年对客户M的销售收入有所下降，退出前五名，主要系美国经济放缓，终端需求下降，从而使得该客户对公司的采购下降较多所致。
客户G系美国最先进的PBE供应商和机械工具及设备分销商之一，为公司长期合作的一般经销商。公司2022年对客户G的销售收入有所下降，退出前五名，主要系美国经济放缓，终端需求下降，从而使得该客户对公司的采购下降较多所致。
综上所述，2022年公司前五大经销商客户有所变动，主要系经销商结合下游销售情况合理调整其自身采购额所致，变动具有合理性。
（二）说明ADAS产品收入同比下降、毛利率同比上升的原因，与下游行业发展、客户需求变化是否匹配
1、ADAS产品收入同比下降、毛利率同比上升的原因
公司ADAS产品收入同比下降、毛利率同比上升，主要系前装大客户销售额下降引起。
子公司道通纽约2021年与客户O达成合作，客户O通过其供应链公司客户P向道通纽约采购ADAS产品，大部分订单已于2021年交付完毕，2021年实现ADAS产品销售收入9,661.58万元，2022年实现ADAS产品销售收入212.66万元，致使2022年ADAS产品收入同比下降。
因前装市场竞争激烈、汽车主机厂对价格管控严格但采购规模大，公司对客户P的销售单价相对较低，拉低了2021年ADAS产品的整体毛利；2022年对前装大客户的销售占比小，毛利率回升至正常水平，公司2020年ADAS产品毛利率为64.50%，公司ADAS产品毛利率在2022年发生变动具有合理性。
2、与下游行业发展、客户需求变化是否匹配
近年来随着车载芯片、传感器和机器学习等技术的进步和成本的改善，人们对汽车出行安全性的需求逐步提高，以及美国、欧洲、日本、中国等国家通过政策制定推动ADAS相关技术的应用，汽车智能化趋势蓬勃发展，ADAS渗透率不断提高，对毫米波雷达、视觉摄像头和激光雷达等智能传感器需求快速增长。根据Jefferies研究报告，未来十年ADAS应用量的复合增长率为28%，预计到2025年全球ADAS市场体量达745亿美元。未来，汽车不仅是交通工具，更是一个智能机器人。麦肯锡预测，2030年出售的乘用车中，约50%是高度自动化的，约15%是全自动化的。
此外，前装市场ADAS渗透率提升，人们对汽车安全性考虑以及汽车保险公司的推动，后市场对ADAS标定需求也随之迅速增长。同时，由于ADAS标定需要基于汽车轮胎的定位，对后市场维修流程和检修设备的集中程度提出了更高要求。
如剔除前述主机厂销售收入变动影响后，公司2021年和2022年ADAS产品销售收入分别为13,264.76万元和17,323.71万元，2022年销售收入较2021年增长30.60%，保持较快增长，与行业发展趋势保持一致。
综上所述，公司ADAS产品收入同比下降、毛利率同比上升主要系前装大客户销售收入及占比下降，与下游行业发展、客户需求变化匹配。
（三）说明新能源充电桩产品毛利率与同行业可比公司的比较情况，是否存在明显差异
2022年度，公司新能源充电桩产品毛利率与同行业可比公司的比较情况如下：
单位：万元
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如上表所示，公司2022年度新能源充电桩产品的毛利率为32.78%，与同行业上市公司相似业务毛利率相近，不存在明显差异。
（四）说明软件升级服务对应的终端数量，同比是否发生较大变动及变动的原因，与业务发展是否匹配；结合料、工、费构成，说明软件升级服务营业成本大幅下降的原因，成本核算、归集是否准确，是否存在少计成本情形
1、公司软件升级服务介绍
（1）公司软件升级服务的主要内容
诊断软件是公司汽车诊断和检测分析系统产品的核心内容，软件升级是针对公司汽车智能诊断产品的后续服务，主要包括支持车型的更新和功能的拓展。目前公司涉及软件升级的产品主要包括汽车综合诊断产品、少部分高端TPMS系统诊断匹配工具等。公司结合产品特点、市场环境、客户消费习惯等确定了海外市场和国内市场不同的软件升级收费模式，分别为免费期升级服务加后续收费期升级服务组合和不收费升级组合两大类，具体说明如下：
1）免费期升级服务加后续收费期升级服务组合
该组合是指公司目前在销售产品时，承诺在未来一定期限内（主要为1年，至多3年）提供免费软件升级服务，在承诺免费升级服务期满后，用户需支付升级服务费用才可继续使用软件升级服务。该组合往往会包括三个交易事项（产品销售交易、免费升级服务和后续收费升级服务），主要涉及海外市场。
2）不收费升级组合
该组合是指公司目前在销售产品时，会提供免费软件升级服务，但没有明确到期时间。该组合目前仅包括一个交易事项（即产品销售交易），主要涉及国内市场。
（2）软件升级服务价值的确定原则
1）免费期升级服务加后续收费期升级服务组合
①免费部分：将该业务模式下的交易价格按照合理的比例分拆为产品销售部分和免费升级服务部分。产品销售收入按照一般商品收入确认的原则确认，免费期升级服务收入在免费期间采用直线法分期确认。
公司将交易金额的12.5%作为免费升级期间的软件服务价值。该分拆比例主要依据历史经营数据即平均收费升级的市场价值与产品市场价值的比来确定。
公司根据历史年度经营数据测算了分拆比例，并按此比例将该业务模式下的交易价格分拆为免费期升级服务价值，具有合理性，同时公司历年均按此比例进行分拆，符合一贯性处理原则。
②收费部分：按后续实际销售金额确定软件服务价值。
2）不收费升级组合
公司在涉及升级类产品销售过程中，对不收费升级组合中的产品销售交易价格不进行分拆，主要原因系该后续升级服务的免费期没有明确的到期时间，同时结合目前国内市场情况，后续收费的可能性很小，软件升级服务的市场价值为零，因此不进行分拆。
（3）公司软件升级服务的收入确认时点
1）免费期软件收入
由于免费软件价值包含在产品售价中并随产品同时销售，公司在确认商品销售收入的同时，将分拆的免费期软件升级收入确认为递延收益。递延的免费期软件收入在预期用户使用免费升级服务时开始摊销确认，实际摊销期限一般为1-3年。用户使用免费升级服务的时点根据不同区域从销售出货至用户产品注册的时间进行估计。根据历史经验数据，对于直接对外销售的产品，用户使用免费升级服务时点为产品销售后4个月；对于海外子公司对外销售的产品，用户使用免费升级服务时点为产品销售后2个月。
2）收费期软件收入
收费期软件升级分在线升级和购买升级卡升级两种方式。在线升级是客户通过信用卡或第三方支付平台PayPal支付升级费用后公司通过后台对产品进行在线升级，公司在收取款项或取得收取款项的证据时确认为递延收益，并于当月开始在收费升级期间内采用直线法分期确认收入；购买升级卡升级是客户通过经销商购买升级卡，使用升级卡唯一序列号操作升级。销售升级卡收入在收取款项或取得收取款项的证据时确认为递延收益，由公司产品后台管理系统根据产品唯一序列号追踪升级卡具体启用日期，并于启用当月开始在收费升级期间内采用直线法分期确认收入。
2、说明软件升级服务对应的终端数量，同比是否发生较大变动及变动的原因，与业务发展是否匹配
（1）公司免费升级服务对应的终端数量及变动
公司免费升级服务主要涉及海外地区销售的汽车综合诊断产品（不含读码卡）以及少部分TPMS产品，2021年和2022年对应销量分别为211,813台和209,495台，销量同比下降1.09%，变动不大，主要系公司汽车综合诊断产品销售规模保持稳定，与业务发展相匹配。
（2）公司收费升级服务对应的终端数量及变动
公司2021年和2022年收费升级续费设备数量分别为137,949台和181,444台，续费设备数量同比增长31.53%，公司续费设备数量增加，主要系公司前期销售规模保持较快增长，免费期过后进行收费升级的终端用户增加。同时，近两年公司软件车系升级步入稳定节奏，在车型和功能覆盖方面保持领先，客户升级体验感提高，主动选择升级的终端用户增加；收费升级对应的终端数量与业务发展相匹配。
3、结合料、工、费构成，说明软件升级服务营业成本大幅下降的原因，成本核算、归集是否准确，是否存在少计成本情形
（1）公司软件升级服务营业成本金额小的原因
公司2021年和2022年软件升级服务营业成本分别为1,965.35万元和672.60万元。公司软件升级服务营业成本金额小、毛利率高主要系软件升级的相关研发支出均于软件可升级前已经费用化处理，公司向客户提供软件升级服务的边际成本小。
公司未将软件升级的费用计入主营业务成本主要基于以下原因：
公司软件升级研发主要目的是在市场各品牌车系出现新车型的情况下，能够使后续销售的产品及时更新功能，以便适应更多车型，其研发属性要远大于软件本身的销售属性，相应升级费用发生时作为研发投入，计入研发费用更加符合公司实际情况。
该软件升级服务为纯软件服务，来源主要依赖公司的研发投入，与服务相关的成本主要为以研发人员的人工费用为主的研发支出，在公司将软件搭配公司产品使用才能产生销售收入，因前期研发投入时无法预计研发结果，无法确定是否能带来经济效益，不满足研发费用资本化条件；同时相关研究成果在新产品和已出售产品中均可使用，公司选择更加谨慎的会计政策，在其发生时全部费用化处理，计入研发费用。
公司将软件升级对应的费用未计入主营业务成本原因合理、依据充分，将研发投入在发生时计入研发费用更加合理。
（2）软件升级服务营业成本大幅下降的原因
公司软件升级服务营业成本主要由特许使用权、相关数据库使用费的分摊以及升级卡辅材等组成，2022年软件升级服务营业成本下降主要系数据库的采购支出下降以及特许使用权费用分摊减少所致。
二、核查程序及核查意见
（一）核查程序
保荐机构和年审会计师履行了以下核查程序：
1、了解与销售相关的内部控制制度，评价其设计是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
2、获取公司报告期内分客户销售明细表，了解公司与主要客户的业务来往情况、公司主要客户的基本情况、区域分布、销售规模等；
3、对公司管理层及销售人员进行访谈，了解公司销售模式及变化情况、了解公司主要客户变动情况及原因，并评价合理性；了解市场区域情况、主要客户基本情况、经销商管理情况、销售流程、销售收款情况等；
4、了解公司经销模式下收入确认政策及是否发生变更；检查主要客户的经销商协议或合同，检查合同中对控制权转移时点、运费承担方式、返利政策、退换政策等的约定，评价公司经销模式下收入确认政策的合理性并与账面记录情况进行核对是否一致；
5、结合公司主要经销性质、业务情况及期后回款，检查公司分季度销售收入占比及波动情况、期后收入增长情况，分析是否存在经销商囤货以帮助公司提前确认收入的情形；
6、对主要经销商进行函证和走访，以确认公司对经销商销售的真实性，了解公司是否存在向经销商压货确认收入的情形；
7、了解ADAS产品收入同比下降、毛利率同比上升的原因，并评价变动合理性；结合行业发展状况，分析ADAS产品收入变动与行业发展是否匹配；
8、查阅同行业可比公司新能源充电桩产品毛利率等信息；
9、了解公司软件升级服务的业务模式、收入确认和计量的具体方法，并评价合理性；检查软件升级服务对应的终端数量及变化，了解变动的原因及合理性，评价是否与业务发展匹配；
10、了解公司软件升级服务营业成本的核算内容及方法，并评价成本核算、归集是否准确；了解公司软件升级服务营业成本金额小的原因，了解软件升级服务营业成本大幅下降的原因，并评价合理性。
（二）核查意见
经核查，保荐机构和年审会计师认为：
1、公司经销模式下收入确认政策未发生变更，公司不存在经销商囤货的情形；公司主要经销商客户保持相对稳定，前五大经销商客户变动主要系经销商给予自身下游销售情况合理调整采购额，变动原因合理；
2、公司ADAS产品收入同比下降、毛利率同比上升主要系前装大客户销售收入及占比下降，与下游行业发展、客户需求变化匹配；
3、公司新能源充电桩产品毛利率与同行业公司毛利率，不存在明显差异；
4、公司软件升级服务对应终端数量发生变动，与公司业务发展匹配；公司软件升级服务营业成本下降主要系数据库的采购支出下降以及特许使用权费用分摊减少所致，成本核算、归集准确，不存在少计成本情形。
问题2：关于境外业务
年报显示，（1）分地区看，公司境内收入1.47亿元，北美市场10.38亿元，欧洲市场4.20亿元，其他地区6.24亿元。（2）公司境外资产14.47亿元，占总资产的比例为27.63%。请公司：（1）分别说明公司北美、欧洲分产品收入结构以及前五大客户变动原因。（2）披露境外各个经营实体的实际经营情况，说明部分经营实体开展商业贸易业务的原因及主要往来方。（3）结合境外相关产业政策、竞争格局、公司市占率、技术先进性、产品优势等，说明在上述地区的业务开拓方向、可行性及面临的风险。请保荐机构、会计师核查并发表明确意见，并说明针对公司境外业务相关经营、资产、流水情况的核查程序及其有效性、充分性。
回复：
一、公司说明
（一）分别说明公司北美、欧洲分产品收入结构以及前五大客户变动原因
1、公司北美、欧洲地区分产品收入结构情况
2022年度，公司北美、欧洲地区分产品收入结构情况如下：
单位：万元
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由上表可知，随着公司新能源充电桩业务实现量产，2022年较2021年增加了新能源充电桩业务收入。除此之外，公司在北美、欧洲地区主要产品结构未发生重大变动，仍以汽车诊断产品、TPMS产品、软件云服务为主。北美地区2022年ADAS产品销售收入下降幅度较大，主要系对前装大客户销售收入下降引起。
2、北美、欧洲地区前五大客户变动情况及原因
（1）北美地区前五大客户情况
2022年，公司北美地区前五大客户变动情况如下：
单位：万元
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由上表可知，公司北美地区前五大客户2022年度较2021年度存在一定变化，具体情况如下：
客户B系公司在北美地区长期合作的大型连锁零售商之一；为公司2022年第二大经销商、2021年第六大经销商，不存在重大变化。公司2022年对客户B销售增长较快主要系公司获得客户认可，该客户从2022年起，加大了对公司的采购额。
客户H2021年为北美第六大客户，2022年进入前五名主要系美国经济放缓，终端需求下降，从而使得部分北美客户对公司的采购额下降，导致前五名结构发生变化。
客户P 2022年跌出前五大，主要系子公司道通纽约2021年与美国三大汽车品牌之一的菲亚特-克莱斯勒签订了ADAS标定设备订单，克莱斯勒汽车主机厂通过其供应链公司客户P向道通纽约采购ADAS产品，大部分订单已于2021年交付完毕，2022年仅实现销售收入212.66万元，致使公司2022年度对其销售大幅下降。
客户M 2022年退出前五名，为北美第八大客户，主要系美国经济放缓，终端需求下降，从而使得部分北美客户对公司的采购额下降，导致前五名结构发生变化。
（2）欧洲地区前五大客户情况
单位：万元
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由上表可知，公司欧洲地区前五大客户2022年度较2021年度不存在变化。
综上所述，2022年度公司北美、欧洲分产品收入较2021年增加了新能源充电桩产品，除此之外不存在重大变化。北美地区两期前五大客户存在一定变化主要系前装大客户需求减少导致客户P的采购量下降较多，以及美国经济放缓，终端需求下降，导致部分客户对公司的采购随之下降所致。欧洲地区两期前五大客户不存在变化。
（二）披露境外各个经营实体的实际经营情况，说明部分经营实体开展商业贸易业务的原因及主要往来方
2022年度，公司境外各个经营实体的实际经营情况及开展商业贸易业务的原因如下：
1、道通加州
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2、道通纽约
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道通纽约为公司设立在北美地区的销售平台公司，主要负责北美地区的销售业务，其主要客户包括客户B、客户D、客户G等，主要供应商包括道通科技、道通越南等道通科技合并范围内公司。
3、道通德国
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道通德国为公司设立在德国的销售平台公司，主要负责德国等欧洲地区的销售业务，其主要客户包括客户E、客户I、客户J等，主要供应商包括道通科技、道通香港、道通越南等道通科技合并范围内公司。
4、道通香港
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5、道通越南
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6、道通越南新能源
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7、道通日本
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道通日本为公司设立在日本的销售平台公司，主要负责日本地区的销售业务，其主要客户包括Seibi Support Inc.、Matsuki Inc.、Anzen Motor Car Co,等，主要供应商包括道通科技、道通越南等道通科技合并范围内公司。
8、道通美国新能源
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道通美国新能源为公司设立在美国的生产和销售公司，主要负责美国地区的新能源业务相关产品的生产、销售及技术服务，其主要客户包括Red E Charging、EV-olution Charging等，主要供应商包括道通纽约等道通科技合并范围内公司。
9、道通墨西哥
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道通墨西哥为公司设立在墨西哥的销售平台公司，主要负责墨西哥地区的销售业务，其主要客户包括Corporacion Cerrajera MG、Johnson Controls Enterprises等，主要供应商包括道通科技、道通纽约等道通科技合并范围内公司。
10、道通英国
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道通英国为公司设立在英国的销售平台公司，主要负责英国地区的销售业务，其主要客户包括Smartev Limited（Sevadis）、Econetiq等，主要供应商包括道通合创、道通德国等道通科技合并范围内公司。11、道通巴西
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道通巴西为公司设立在巴西的销售平台公司，主要负责巴西地区的销售业务，其主要客户包括EAATA Brasil、WCV、Gynprog等，主要供应商包括道通纽约、道通美国新能源等道通科技合并范围内公司。
12、道通荷兰
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道通荷兰为公司设立在荷兰的销售平台公司，主要负责荷兰地区的销售业务，其主要客户包括Floading Energy Infr、道通德国等，主要供应商包括道通合创、塞防科技等道通科技合并范围内公司。
另外，截至2022年12月31日，公司在境外设立的销售平台公司道通迪拜、道通美国电商、道通意大利、道通法国、道通澳大利亚、道通瑞典等六家公司销售业务尚未实质性开展。
综上所述，公司部分经营实体开展商业贸易业务主要系该些公司作为公司设立在当地的销售平台公司，负责公司在当地的销售业务，具有合理性。
（三）结合境外相关产业政策、竞争格局、公司市占率、技术先进性、产品优势等，说明在上述地区的业务开拓方向、可行性及面临的风险
1、境外相关产业政策、竞争格局，公司市占率、技术先进性、产品优势
（1）境外相关产业政策
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（2）竞争格局及公司市占率
在行业地位方面，由于汽车智能诊断、检测行业的技术门槛较高以及用户的品牌意识较强，行业参与者需要有较强的技术和规模实力，整体行业集中度较高。经过多年的发展，公司产品主销美国、欧洲、日本、澳大利亚等70多个国家和地区，是专业的新能源汽车智慧充电综合解决方案、汽车智能诊断和检测、TPMS（胎压监测系统）和ADAS（高级辅助驾驶系统）产品、相关软件云服务综合方案提供商。公司始终把自身放在国际竞技场上，和国际巨头同台竞技，在行业中具有较强的竞争力。凭借持续的研发创新和全球化的运营，公司以发达的欧美汽车后市场为突破点，在成功占领发达市场和树立品牌知名度后，又逐步进入全球其他众多充满潜力的地区和市场，目前已发展成为全球汽车后市场智能综合诊断检测领域龙头企业之一。
（3）技术先进性及产品优势
公司始终坚持“价值创新、孜孜以求”的经营理念、“将产品做到极致”的产品理念以及“超越客户期望，立于拼搏奉献”的核心价值观，在长期的研发投入中对新技术革新与不断学习，在行业内始终保持核心技术的优势地位。
公司汽车智能诊断检测产品兼容性强、覆盖面广、操作简单智能、集成度高、更新迭代快，与竞争对手相比优势突出。在操作交互方面，拥有系统优化、人工智能、人机交互等优秀的界面和用户体验；在兼容性方面，采用智能协议模拟和转换技术，支持全球众多协议和原创诊断软件。同时，基于核心诊断数据，公司在诊断准确性、覆盖面广和智能易用方面有突出优势。
公司的智慧充电检测系统产品借助车桩兼容技术、安全充电技术、智慧电池检测技术等核心技术，具有充电更快、电池更安全、车桩兼容性更好及运维成本更低等性能优势：1)充电更快，通过采用先进的电力电子技术与散热技术，实现同级别产品充电速度优于竞争对手；2)电池更安全，基于电化学机理结合大数据AI算法的智慧电池检测技术，提前1-7天安全预警，电池SOH估算误差做到业界领先水平；3)车桩兼容性更好，基于汽车通信领域的技术积累，针对性开发车桩通信仿真平台，依托于覆盖全球的实车测试资源，实现一次充电成功率高于业界平均水平；4)运维成本更低，通过整机全面可靠性设计，将整机失效率降低到业界领先水平，并通过器件级的远程监控技术，降低客户整体运维成本。凭借突出的产品性能优势，充电桩产品陆续荣获了“深圳国际充电站（桩）技术设备展览会CPTE2021充电桩行业最佳产品设计奖”、2021EVE“南新奖”、“TüV南德安全认证证书”、2022年德国IF设计奖、2022年德国“红点奖”、入围德国复兴银行KFW439/440/441补贴项目（用户购买该项目指定品牌及型号范围内的充电桩产品可享受补贴优惠）、意大利能源机构GSE推荐产品（用户使用该机构推荐品牌及型号范围内的充电桩产品可享受电费减免优惠）、法国ADVENIR家用充电设备财政项目推荐产品（用户购买该项目推荐品牌及型号范围内的充电桩产品可享受补贴优惠）、2022年波兰Zloty Medal奖项以及2022年马德里Galeria奖项。
同时，公司紧随汽车电子技术发展趋势，充分发挥跨品牌兼容性优势，持续丰富核心产品类别并不断加强产品竞争优势，为维修门店和车主提供专业的新能源汽车智慧充电综合解决方案、汽车智能诊断和检测、TPMS和ADAS产品及相关软件云服务产品，助力汽车后市场“数字化”、“智能化”及“新能源化”的“新三化”业务升级，加速产业快速发展。
2、在上述地区的业务开拓方向、可行性及面临的风险
公司将在保持数字维修业务的稳健增长，加速新能源汽车后市场产品和技术研发的同时，公司将聚焦新能源战略新机会，打造全场景数字化充电解决方案。公司聚焦海外价值、成长性市场，重点突破充电运营商、能源公司、车企、车队等战略客户，融入大客户供应链、决策链，形成示范客户效应；同时快速转化传统经销商渠道，同步拓展电商渠道，建立B+C精准营销，打造数字能源品牌影响力，快速创收。同时，公司将以客户极致体验为核心，构建高效敏捷的服务体系，在全球范围内培育本地服务伙伴，建立多层级、广覆盖的全球服务网络，并建立全球供应交付体系，保障供应连续性。
公司在上述地区的业务开拓方向不存在重大变化，且截至2023年一季度，公司营业收入较去年同期呈现增长态势，公司在境外地区的业务开拓具备可行性。
公司可能面临的风险如下：
（1）汇率波动风险
公司产品以出口为主，境外主营业务收入占比较高，境外销售结算货币主要为美元、欧元，人民币兑美元、欧元的汇率波动会对公司经营业绩造成一定影响。
（2）出口退税政策变动风险
公司主要产品以出口销售为主，出口产品税收实行“免、抵、退”政策。如果未来主要产品出口退税率降低，将对公司经营业绩造成一定的不利影响，公司存在出口退税率波动风险。
（3）政策法规风险
各国对汽车智能诊断、检测行业相关的产业政策出台将对公司产品销售产生重大影响，如受美国、欧盟及国内强制安装 TPMS 产品要求的影响，TPMS 市场迎来了较大的发展机遇。如果公司产品所在销售市场的国家和地区对汽车智能诊断、检测行业出台不利影响政策，则对公司经营将带来一定的不利影响。
（4）政治风险
受俄乌地缘危机、欧美对俄的制裁举措、俄罗斯反制及美联储加息预期等多重因素影响，全球地缘安全和经济发展将面临更大的不确定性，经济形式不容乐观。公司将密切关注各国政策导向，积极应对潜在政治风险，对标行业标杆公司产品交付时间，为增强供应竞争力，提高对欧美市场的响应速度，短期快速推进欧洲、北美代工厂合作，提升交付弹性，缩短交付周期，加强综合竞争力；长期加强底线思维，在重要的产品销售国筹备自建工厂，实现重点市场区域的产销自循环，实现供应链系统的多重备份，保障生产经营的稳定性。
除上述风险外，公司在境外欧美等地区开展业务时还将面临市场竞争、业绩大幅下滑或亏损的风险等风险，具体详见公司2022年年度报告的相关内容。
二、核查程序及核查意见
（一）核查程序
保荐机构和年审会计师履行了以下核查程序：
1、取得公司北美、欧洲分产品收入清单以及上述两地区前五大客户情况，并与2021年度情况进行对比，并向管理层访谈了解变动情况及原因；
2、取得公司境外各个经营实体的实际经营情况，并复核相关财务数据披露是否准确；向管理层访谈了解部分经营实体开展商业贸易业务的原因以及检查各公司的主要往来方情况；
3、查阅境外相关行业政策及法规及相关汽车诊断及新能源行业研究报告，了解行业相关政策及竞争格局情况；
4、查阅公司首次公开发行招股说明书、向不特定对象发行可转换公司债券募集说明书及历年年度报告，并向公司管理层了解公司产品的竞争优势、技术先进性及可能面临的风险状况；
5、查阅公司2023年一季度财务报告，了解其业务发展情况；
6、针对公司境外业务相关经营、资产、流水情况，主要包括以下核查程序：
（1）了解与海外收入、存货、资金相关的关键内部控制，取得会计师出具的内部控制鉴证报告，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）对货币资金的核实主要包括取得银行账户清单，并检查对应的银行流水记录，银行期末对账单或者网银记录与账面进行核对是否一致。对银行实施函证程序，以核实各公司期末货币资金的存在性；
（3）对应收账款及营业收入的核实主要包括取得相应的客户清单，检查合同、订单、销售出库记录、物流运输记录、客户签收记录以及货款的回款记录，并对应收账款和销售额实施函证程序；
（4）对存货的核实主要包括对存货实施计价测试和监盘程序，并复核存货跌价准备计提的准确性；
（5）对应付账款的核实主要包括境外公司应付账款主要为道通科技合并范围内公司之间的往来，检查了往来双方的账面记录是否一致，并抽样复核了发生额的真实性；
（6）对期间费用的核实主要包括检查人工薪酬计提与支付情况，以抽样方式检查了大额期间费用发生对应的合同、银行支付流水记录，并对期间费用执行了截止性测试。
（二）核查意见
经核查，保荐机构和年审会计师认为：
1、2022年度公司北美、欧洲分产品收入较2021年增加了新能源充电桩产品，除此之外不存在重大变化。北美地区两期前五大客户存在一定变化主要系前装大客户需求减少导致客户P的采购量下降较多，以及美国经济放缓，终端需求下降，导致部分客户对公司的采购随之下降所致。欧洲地区两期前五大客户不存在变化；
2、公司已按要求披露了境外各个经营实体的实际经营情况，公司部分经营实体开展商业贸易业务主要系该些公司作为公司设立在当地的销售平台公司，负责公司在当地的销售业务，具有合理性；
3、公司在境外欧美等地区的业务开拓方向保持稳定，不存在重大变化，具备可行性；同时，公司在上述地区开展业务时将会面临汇率波动风险、出口退税政策变动风险等风险；
4、针对公司境外业务相关经营、资产、流水情况实施的相关核查程序有效、充分。
问题3：关于应收账款增长
年报显示，（1）2022年公司应收账款6.88亿元，同比增加49.22%，主要是信用期延长及回款放缓导致，报告期应收账款减值损失发生额-1956.72万元；（2）报告期公司进行无追索权保理，因金融资产转移而终止确认的应收账款2.26亿元，与终止确认权利相关的利得或损失948.69万元；（3）2022年其他应收款4235.89万元，其中，应收暂付款分别为3103.34万元。请公司：（1）说明公司前五大客户的结算方式和信用政策是否发生变化，信用期延长及回款放缓的原因，是否符合行业整体情况，与下游市场情况是否匹配；结合期后回款情况，说明回款放缓是否具有持续性。（2）结合预期信用损失率的测算过程、期后回款情况、计提比例与同行业可比公司的差异，说明公司预期信用损失率确定的合理性以及应收账款坏账准备计提充分性。（3）结合销售内容、客户信用状况、回款情况，说明公司进行无追索权保理的原因，与终止确认权利相关的利得或损失的具体情况，公司进行保理对应收账款、经营性现金流的影响。（4）结合公司和同行业可比公司在销售模式、客户构成及信用政策等方面的比较，说明各期应收账款周转率变化与行业均值存在差异的原因。（5）说明其他应收款中应收暂付款、备用金的具体内容、发生背景、金额变动原因、计提坏账准备原因及充分性。请保荐机构、会计师核查并发表明确意见。
回复：
一、公司说明
（一）说明公司前五大客户的结算方式和信用政策是否发生变化，信用期延长及回款放缓的原因，是否符合行业整体情况，与下游市场情况是否匹配；结合期后回款情况，说明回款放缓是否具有持续性
1、前五大客户的结算方式、信用政策、期后回款情况
2022年公司前五大客户的结算方式、信用政策、期后回款情况如下：
单位：万元
■
注：客户A和客户C账期：深圳提货60天无息账期，美国提货30天无息账期，欧美重大突发公共卫生事件期间，深圳提货提供90天无息账期。
由上表可知，公司应收账款前五大客户2022年结算方式和信用政策与2021年保持一致，不存在结算方式和信用政策发生变化的情况。公司2022年末应收账款回款放缓，主要系部分客户因重大突发公共卫生事件对客户的资金安排造成了一定的影响导致阶段性付款周期延长以及2022年末公司感染人员较多，应收账款催款节奏放缓所致。目前，公司已加强应收账款的催收工作，期后回款良好，同时通过公开信息查询，公司应收账款前五名客户的经营情况稳定，未发现经营异常情况，且公司应收账款前五名客户账龄均在一年以内，自开始合作至今未出现过实际坏账损失，公司应收账款前五名客户减值损失已计提充分。
2、是否符合行业整体情况，与下游市场情况是否匹配
公司2022年应收账款（含应收票据、应收款项融资，下同）周转率与同行业可比公司数据对比如下：
单位：次/年
■
2022年度，受居家办公等因素影响，同行业可比公司应收账款周转率相较2021年均存在不同程度下滑，2022年度公司周转率变化符合行业整体变化情况，与下游市场情况相匹配。公司2022年末应收账款周转率较2021年末下降相对较多，主要系公司应收账款跟进人员主要在深圳，2022年末公司人员感染较多，应收账款催款节奏放缓所致。通过公开检索相关客户信息，公司部分下游客户经营状况有所变化，如客户A2022年末对公司及可比公司元征科技的应收账款余额增大；客户D 2022年末应付账款余额较以前年度有所增加。目前，公司已加强对回款放缓客户应收账款的催收工作，期后回款良好，同时通过公开信息查询，公司应收账款前五名客户的经营情况稳定，未发现经营异常情况，且对其应收账款均为一年以内，减值损失已计提充分。
3、结合期后回款情况，说明回款放缓是否具有持续性
2022年末公司回款放缓主要系受居家办公因素影响。截至目前，全国公共卫生事件管控已放开，且公司已加强应收账款的催收工作。截至2023年4月末，公司前五大客户累计回款19,539.00万元，占2022年末前五大客户期末应收账款的76.51%。
综上，随着全国公共卫生事件管控的放开，公司已加强应收账款的催收，期后回款良好，2022年度应收账款回款放缓的情况不具有可持续性。
（二）结合预期信用损失率的测算过程、期后回款情况、计提比例与同行业可比公司的差异，说明公司预期信用损失率确定的合理性以及应收账款坏账准备计提充分性
1、预期信用损失率的测算过程
公司对应收账款按照整个存续期内预期信用损失的金额计提应收账款的减值准备，并以应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表为基础计算其预期信用损失。针对按账龄组合计提坏账准备的应收账款，公司计算了应收账款账龄平均迁徙率、历史损失率，并结合宏观经济形势对历史损失率进行了前瞻性调整，编制了应收账款账龄与预期信用损失率对照表，如下：
■
2、采用迁徙率模型计算预期坏账损失对已计提坏账准备进行复核
公司2021年至2022年各账龄段迁徙率如下：
■
注：当年迁徙率为上年末该账龄余额至下年末仍未收回的金额占上年末该账龄余额的比重。
公司各账龄段的违约损失率及预期损失率如下：
■
注：公司在确定前瞻性因素时主要考虑了目前的宏观经济增速放缓，对公司应收账款回收情况产生一定的负面影响，为了在历史损失经验基础上反映该因素的影响，公司对应收账款的预期损失率在违约损失率的基础上提高5%。
同时，考虑到部分客户回款放缓，2022年形成的应收账款回收率较2021年度回收率下降15%，即对1年以内的应收账款预期损失率在违约损失率的基础上再提高15%。
截至2022年12月31日，公司根据历史数据测算的应收账款预期损失率计算的预期坏账损失与公司已计提的坏账准备比较情况如下：
单位：万元
■
注：此处余额仅包含按组合计提坏账准备的应收账款，预期损失准备=应收账款余额*预期损失率。
根据上表可以看出，公司根据迁徙率模型测算的预期坏账损失低于公司实际已计提的坏账准备，公司应收账款坏账准备计提充分。
3、历史实际发生的坏账损失情况
公司2021年和2022年实际未发生坏账损失，均不存在坏账核销的情况。
4、应收账款期后回款情况
公司应收账款期后回款情况如下：
单位：万元
■
注：上述期后回款为截至2023年4月30日的回款情况。
根据上表，2022年末公司应收账款期后回款率为74.26%，期后回款率较高。
5、应收账款坏账计提比例与同行业可比公司的差异
公司应收账款坏账计提比例与同行业可比公司对比如下：
■
由上表可知，公司应收账款坏账计提比例与元征科技一致，较其他可比公司更为谨慎。
综上所述，公司采用的预期信用损失率确定方法合理，应收账款坏账准备计提充分。
（三）结合销售内容、客户信用状况、回款情况，说明公司进行无追索权保理的原因，与终止确认权利相关的利得或损失的具体情况，公司进行保理对应收账款、经营性现金流的影响
1、公司进行无追索权保理的原因
■
客户D和客户B系公司长期合作客户，信用期相对较长，公司进行无追索权保理主要原因是为了盘活现金流，快速回笼资金，提高资金使用效率，改善资产负债结构及经营性现金流状况，有利于公司的长期发展，符合公司发展规划和整体利益。
2、与终止确认权利相关的利得或损失的具体情况
单位：万元
■
3、公司进行保理对应收账款、经营性现金流的影响
假设按公司不进行应收账款保理且客户均按照信用期支付货款来推算上述两个客户预计应收账款余额，与账面期末应收账款余额对比如下：
单位：万元
■
如上表所示，公司进行保理预计减少应收账款7,806.74万元，增加经营性现金流6,858.05万元（已扣除保理费用）。
（四）结合公司和同行业可比公司在销售模式、客户构成及信用政策等方面的比较，说明各期应收账款周转率变化与行业均值存在差异的原因
公司应收账款周转率与行业均值对比如下：
■
如上表所示，2022年道通科技应收账款周转率为3.91次，同行业可比公司应收账款周转率为2.31-5.74之间，公司应收账款周转率与同行业不存在较大差异。
公司同行业可比公司主要产品、境外客户销售占比以及销售模式情况如下：
■
注：部分为同行业可比公司未披露销售模式及信用政策等相关信息
公司的汽车智能诊断、检测产品和充电桩产品均采用买断式销售，主要采取经销为主、直销为辅，且公司主要经销收入以境外为主，境外客户销售占比为93.39%；同行业可比公司大多数为自营直销为主，且境外销售占比低于公司。基于海外经销模式影响，相较于同行业可比公司大部分以直销为主，因此公司回款周期相对同行业可比公司略长。此外，公司根据经销客户资本实力、合作回款情况、销售能力等因素综合考虑，一般给予客户约30-180天信用期，个别客户给予364天的信用期，而元征科技给予客户信用期为30-210天，公司信用政策与同行业可比公司相比不存在较大差异。
综上所述，公司应收账款周转率与同行业可比公司不存在较大差异。
（五）说明其他应收款中应收暂付款、备用金的具体内容、发生背景、金额变动原因、计提坏账准备原因及充分性
2021年末及2022年末其他应收款构成如下：
单位：万元
■
1、应收暂付款的具体内容、发生背景、金额变动原因、计提坏账准备原因及充分性
（1）应收暂付款的具体内容、发生背景、金额变动原因
应收暂付款主要由应收租金、专利代理费等构成。其中，应收租金主要系子公司彩虹信息咨询向深圳市同洲电子股份有限公司出租彩虹科技大厦应收取的租金；专利代理费主要系公司支付给国内外专利申请代理机构的费用。
公司2021年末和2022年末应收暂付款构成如下：
单位：万元
■
注：其他涉及多家单位，各单位余额较小。
如上表所示，2022年末应收暂付款较2021年末减少950.35万元，主要系：1）公司起诉深圳市同洲电子股份有限公司胜诉，将原租赁押金抵减租金，房屋租金相应减少约462万元；2）公司部分专利申请成功，相应专利代理费转入无形资产。
（2）应收暂付款计提坏账准备原因及充分性
公司应收暂付款主要由房屋租金和专利代理费构成，房屋租金存在违约风险，专利代理费存在专利申请失败的风险，故公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
截至2022年末，公司其他应收款中应收暂付款账面余额为2,150.99万元，坏账准备计提具体情况如下：
单位：万元
■
如上表所示，因深圳市同洲电子股份有限公司拖欠租金，租金预计难以收回，公司全额计提坏账；对其他应收暂付款已按账龄计提了坏账，整体计提比例较高，公司坏账准备计提充分。
2、备用金的具体内容、发生背景、金额变动原因、计提坏账准备原因及充分性
备用金主要为员工出差、研发设备采购或租用等借支的款项。公司员工经常需要去境内或境外出差，另进行研发测试时需要购买或租赁车辆等，必要时会向公司借支备用金。2022年末其他应收款中备用金较2021年末减少53.60万元，变动较小。
公司建立了完备的备用金制度，员工支取备用金需经过审批。备用金为公司员工因业务需要所借用，整体规模不大，且无法收回的可能性较小，因此公司对应收备用金不计提坏账准备。
二、核查程序及核查意见
（一）核查程序
保荐机构和年审会计师履行了以下核查程序：
1、了解应收账款、信用政策相关的内部控制制度，取得会计师出具的内部控制鉴证报告，评价其设计是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
2、取得主要客户合同、中信保出具的资信调查报告，查看主要客户背景信息及信用政策，核查并分析主要客户信用政策及应收账款变化情况，分析变化的合理性；
3、执行客户回款测试，分析主要客户结算方式变化情况；
4、取得主要客户期后回款情况表，了解公司期末应收账款的逾期情况及期后回款情况；
5、结合企业会计准则要求，评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的预期信用损失率是否合理；测试管理层使用数据（包括应收账款账龄、历史损失率、迁徙率等）的准确性和完整性以及对坏账准备的计算是否充分；
6、取得应收账款保理清单及银行对账单，查看应收账款保理对应的交易明细情况和收款情况；核对应收账款保理清单中的折扣金额与入账金额，检查与终止确认相关的损失入账情况；
7、向保理业务提供方BankofAmerica业务经理函证保理业务金额、保理费率、保理追索权条款等；
8、检查保理业务交易对手方的背景信息、信用状况，评价公司进行应收账款保理的合理性；
9、对比分析公司与同行业可比公司的应收账款周转率，通过查阅年度报告等公开资料以及访谈公司财务负责人等，了解应收账款周转率存在差异的具体原因及其合理性；
10、获取其他应收款中应收暂付款、备用金余额和坏账计提明细，并向财务了解应收暂付款、备用金的具体内容、发生背景。
（二）核查意见
经核查，保荐机构和年审会计师认为：
1、公司前五大客户2022年结算方式和信用政策与2021年一致，不存在延长信用期的情形。公司2022年应收账款回款放缓，主要系部分客户因重大突发公共卫生事件导致其实际付款账期变长所致，符合行业整体情况，与下游市场情况匹配。公司前五名客户期后回款良好，回款放缓不具有持续性；
2、公司预期信用损失率确定合理，应收账款坏账准备计提充分；
3、公司进行无追索权保理主要原因是为了盘活现金流，快速回笼资金，提高资金使用效率，改善资产负债结构及经营性现金流状况，有利于公司的长期发展，符合公司发展规划和整体利益。2022年度公司进行保理预计减少应收账款10,082.30万元，增加经营性现金流9,659.74万元（已扣除保理费用）；
4、2022年度应收账款周转率与行业均值存在差异且差异原因合理；
5、应收暂付款主要由应收租金、专利代理费等构成，备用金主要为员工出差、研发设备采购或租用等借支的款项，公司已按其他应收款坏账准备计提政策计提了相应的坏账准备，2022年末坏账准备计提充分。
问题4：关于存货增长
年报显示，公司存货11.42亿元，同比增加1.75亿元，报告期存货跌价准备新增计提2888.24万元，转回或转销812.96万元。请公司：（1）结合原材料、库存商品的订单支持率，说明存货增加的原因及合理性。（2）结合存货跌价测试的具体过程、存货跌价准备新增计提、转回或转销的具体情况，说明存货跌价准备计提充分性。（3）结合境内外存货存放和盘点的具体情况，说明盘点制度及执行程序的有效性。（4）分析存货周转率变动与同行业可比公司的差异及原因。请保荐机构、会计师核查并发表明确意见。
回复：
一、公司说明
（一）结合原材料、库存商品的订单支持率，说明存货增加的原因及合理性
1、原材料、库存商品订单支持率情况
2021年及2022年，公司订单的签订、变动及实际执行情况如下：
单位：万元
■
如上表所示，2022年新增订单额、2022年执行订单额均大于2021年末存货余额，其中2022年末在手订单中汽车智能返回搜狐，查看更多
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2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。2022年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加近期我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。2023年，在疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。登录“中指云”获取更多“地产研究”报告https://u.fang.com/ytcrnn/（一）价格水平：新房、二手房价格年度累计均下跌，下半年单月价格环比持续下跌，房价下行压力突出图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/新建住宅价格方面，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，较2021年由涨转跌。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格各月环比均下跌。12月，百城新建住宅均价16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较11月扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌。二手住宅价格方面，2022年百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，月度价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。12月，百城二手住宅价格为15876元/平方米，环比下跌0.22%，跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。图：2020年6月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。12月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个，较2021年同期增加10个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至80个，已连续5个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手住宅价格累计下跌的城市有73个。综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。（二）成交规模：重点100城新房成交同比下降近四成，为2015年以来最低水平根据统计局数据，2022年1-11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来最低水平。据初步统计，2022年，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米，同比下降36.2%。具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季度，受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%；四季度，购房者置业情绪仍处低位，12月重点城市成交面积环比小幅回升，但同比降幅仍超三成，单月已连续19个月同比下降，市场预期依然较弱。图：2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/分梯队来看，2022年，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降23.7%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.6%，降幅最大。三四线代表城市同比下降34.8%。具体来看，上半年市场延续2021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。（三）需求结构：刚需产品表现疲软，改善需求成新房市场主流，多城120平以上产品占比提升图：2022年1-11月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处在高位，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市；2）近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。图：2022年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/从面积段成交套数占比来看，与2021年相比，30个代表城市中，22个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，25个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外，21个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积维持高位，重点50城出清周期达17.2个月2022年1-11月，全国房屋新开工面积为11.2亿平方米，同比下降38.9%，单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超35%。11月单月新开工面积绝对规模处今年以来月度最低水平，同比降幅扩大15.7个百分点至50.8%。1-11月，全国房屋施工面积为89.7亿平方米，同比下降6.5%。全国房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%，8-10月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。11月单月房屋竣工面积环比增长60.8%，竣工出现边际修复，但受较高基数影响，同比降幅扩大至20.2%。图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022年，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1779万平方米，处2015年以来最低水平，同比下降超40%。具体来看，上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3%，同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9%。进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市新批上市面积环比有所增长。12月疫情形势愈发严峻，拖累房企供货节奏，新批上市面积同比降幅仍较大。图：2020年以来各线代表城市商品住宅可售面积出清周期（按近6个月月均销售面积计算）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为17.2个月。截至2022年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约37445万平方米，供需两端均偏弱的情形下，重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降3.9%。出清周期方面，截至11月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.2个月，较2021年末延长3.4个月，其中三四线代表城市出清周期为20.8个月，市场库存去化压力较大。表：2022年11月代表城市商品住宅可售面积及出清周期（按近6个月月均销售面积计算）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/杭州、上海、合肥等城市短期库存不足，天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。截至11月末，杭州出清周期仅4.0个月，上海出清周期亦仅7.0个月，短期库存不足。南京、西安等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、长春、郑州、厦门等城市出清周期在20个月以上，短期市场销售去化承压。整体来看，2022年，重点城市商品住宅供求面积均为2015年以来最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。（五）土地供求：供求规模均降至近十年同期最低水平，市场表现分化，地方国资托底现象明显受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.0%。图：2015年以来全国住宅用地流拍、撤牌及底价成交情况（全市口径）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高。一方面，市场低迷下政府推地谨慎，推出宗数较去年缩量明显；另一方面，2022年以来，全国各地持续优化土拍规则、释放优质地块，提高房企参拍积极性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。据初步统计，2022年，全国流拍地块数量共计4006宗，撤牌672宗，流拍撤牌率20.3%，较去年同期下调2.8个百分点，仍在高位。表：22城2022年涉宅用地各批次推出情况（市本级，单位：万㎡）注：沈阳、长春2022年未发布三批次土地公告；上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地；武汉2022年推出面积中含六批次集中供地。市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/根据中指监测，2022年，22城整体供地完成率近六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。22城土地推出批次较去年增加，多城已供四批次，但推出规模缩减。据初步统计，2022年，22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超六成。成交方面，2022年，22城集中供地共成交1.4亿平方米，较2021年下降45.8%，土地出让金1.8万亿元，较2021年全年下降31.9%。22城各批次流拍撤牌率相对平稳，底价成交占比逐批次走高，三批次底价成交占比达80.1%，较二批次提高13.3个百分点。表：22城2022年涉宅用地各批次不同企业拿地金额占比情况（市本级，已成交城市）注：长春2022首批次仅成交1宗住宅用地；沈阳、长春未发布三批次土地公告。市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比明显提升，四批次仍在高位。2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比16%，央国企、地方国资仍是拿地主力。其中，央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40%、47%降至四批次27%，而地方国资拿地金额占比三、四批次均在50%以上。短期来看，地方政府为稳定土地市场，土拍规则继续保持宽松趋势，“集中供地”批次上各地或根据自身实际情况继续调整，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖，短期土地市场低迷态势或难改。（六）开发投资：2022年年度房地产开发投资额将出现1998年以来首次同比下降图：2014年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/全国房地产开发投资额单月已连续5个月同比降幅超10%，11月降幅扩大。2022年1-11月，全国房地产开发投资额为12.4万亿元，同比下降9.8%。单月来看，3月以来投资额持续同比下降，11月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平，同比下降19.9%，且降幅较上月扩大3.9个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长。2022年以来房企到位资金同比持续下降，1-11月各项资金来源同比均下降。2022年1-11月，房地产开发企业到位资金为13.6万亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款为1.6万亿元，同比下降26.9%；占到位资金的比重为11.6%，较去年同期下降0.2个百分点。（一）宏观环境：2022年“三重压力”不减，房地产拖累经济增长，2023经济待恢复在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022年前三季度，我国GDP同比仅增长3.0%，11月，社会消费品零售总额单月同比下降5.9%，以美元计价的出口同比下降8.7%，房地产开发投资额单月同比下降19.8%，短期经济下行压力仍较大。图：2017年以来全国GDP累计及单季同比增速走势数据来源：国家统计局，中指数据CREIS展望2023年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内大循环重要性提升，而短期疫情形势明显好转仍需时间，消费或延续疲软态势，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。（二）调控政策：“托而不举”趋势明确，需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折点2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。从年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。进入11月，多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共计16条具体举措。政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；需求端政策支持力度有望进一步加强，提高市场销售的活跃度和积极性；“保交楼”资金及政策将加速落位，稳定购房者预期。图：2022年11-12月银行与房企签署合作协议授信情况资料来源：中指研究院综合整理11月28日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，“第三支箭”股权融资正式落地，明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。12月，证监会指出“允许符合条件的房企‘借壳’已上市房企”。此前部分房企已宣布拟配股筹资，预计后续相关配套政策将持续推出和完善。表：“第三支箭”房企股权融资进展情况资料来源：中指研究院综合整理图：2022年各类政策、各线城市政策发布次数数据来源：中指研究院综合整理地方层面，根据中指监测，2022年，已有超300省市（县）出台政策超千条，达到近年峰值。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。表：调整首套商贷利率重点城市名单（不完全统计）数据来源：网络公开数据，中指研究院综合整理各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心二线城市政策有望全面放开，一线城市政策优化空间较大，如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。（三）市场趋势：若政策执行到位，销售最快或明年二季度企稳，全年新房成交或与2022持平1. 总体预测：销售量价趋稳，新开工调整态势难改，开发投资或延续下行态势根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2023年经济环境的预测，参照近期宏观政策、防疫政策走向及重要会议精神，对2023年房地产市场提出如下假设：我国疫情形势有望继续好转，宏观政策调控力度加大，积极的财政政策加力提效，稳健的货币政策精准有力，促进经济稳步恢复；在“房住不炒”总基调下，房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度加大。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。表：2023年全国房地产市场各项指标预测结果数据来源：中指研究院测算需求端，2022年底，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，但政策放松传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。图：2011年以来各梯队城市商品房销售面积占比数据来源：各地统计局，中指数据CREIS价格方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌态势难改，但从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳，其中部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；多数三四线城市房价或延续下行态势。图：2020年以来竣工、新开工面积与建筑工程投资单月同比变化市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023年，新开工面积或继续下降。投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力，中性情形下，同比降幅或在3.9%左右，降幅较2022年收窄。2. 不同城市/区域：基本面较强的城市，在政策优化、疫情形势好转后，市场韧性有望进一步凸显，但更多三四线城市市场或延续底部运行态势图：2014年以来1-10月各线代表城市商品房销售面积走势一线城市：较强的基本面仍对市场形成支撑，2023年商品住宅成交面积有望稳中有增。2022年，一线城市房地产市场表现分化，北京、上海市场较为平稳，广州、深圳市场下行态势明显。2023年，预计一线城市楼市政策存在政策微调空间和预期，政策一旦局部优化，或将对购房需求产生积极带动作用，叠加新增供应对市场仍有支撑，一线城市商品住宅成交面积有望实现增长。其中，北京、上海、深圳政策微调为主，新房市场成交或整体稳定；广州2023年政策存在较大优化空间，有望带动市场逐渐好转。图：2021-2022年二线代表城市商品住宅成交面积及同比变化注：重庆、郑州为主城区数据。数据来源：各地房管局，中指数据CREIS二线城市：政策优化空间较大，核心二线城市市场或逐渐恢复，疫情防控形势仍是最大变量。根据中指初步统计数据，2022年，35个二线代表城市商品住宅成交面积降至2013年以来同期最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情形势好转，叠加调控政策优化，部分二线城市市场规模继续大幅回落的空间缩小，而凭借较强的城市基本面，核心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市，从而带动二线城市整体市场逐渐趋稳。而城市基本面较弱的城市，政策优化空间较小，市场企稳恢复仍需时间，这部分城市市场或仍处于底部盘整期。三四线城市：市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。2022年，多数三四线城市商品住宅成交面积大幅下降，但与棚改货币化全力推进之前的2014-2015年相比，部分城市市场规模仍有一定下降空间。与此同时，根据2020年人口普查数据，大多数三四线城市人均住房建筑面积超40平方米，部分城市甚至超过50平方米，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。图：2015年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积及月度同比走势（初步统计）数据来源：各地房管局，中指数据CREIS从历史周期来看，受调控政策收紧影响，长三角和珠三角地区在2016、2021年房地产市场均率先进入下行周期，而在2018年均率先恢复，由此可见，城市基本面较好的地区房地产市场修复的节奏也更快。2022年下半年，各城市群商品住宅成交面积同比降幅整体呈现收窄态势，其中长三角、珠三角收窄幅度更加明显；京津冀在北京市场带动下，同比降幅逐渐收窄，年底受疫情影响同比降幅有所扩大；长江中游和成渝地区同比降幅仍较大。2023年长三角、珠三角市场情绪有望率先修复，长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底，伴随着高基数效应的逐渐减弱，长三角商品住宅成交面积同比表现相对较好，2023年，在各项利好政策的带动下，长三角地区市场有望率先恢复。珠三角当前部分地区疫情仍较为严重、企业降价力度不减，短期市场调整态势或延续。2023年，部分城市政策存在优化空间，政策优化叠加经济修复，购房情绪或逐渐好转，珠三角整体市场成交面积在低基数下有望转正，但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。京津冀短期疫情影响市场运行节奏，区域市场调整压力较大，预计2023年，北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市住房需求释放动能较弱，底部运行态势或将延续。长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底成都、武汉放松楼市政策后，短期核心城市仍有政策优化预期，但当前多地疫情形势较为严峻，或将抑制政策显效，短期市场调整压力仍较大。随着疫情逐渐好转叠加政策显效，核心城市市场有望逐渐企稳恢复。表：2022年房企各阵营数量及销售额均值情况企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年，TOP100房企销总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家，超百亿房企130家，较上年同期减少28家。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于去年同期的93.4%。2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，拿地总额同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年，销售额前20企业平均拿地城市数量由上年的33.3个城市下降至9.8个城市，一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升15.5、9.1个百分点至21.5%、58.4%。图：2020年-2022年房地产行业海外债、信用债发行情况企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/2022年，房地产企业非银融资总额8495.3亿元，同比下降50.4%。从融资结构来看，信用债占比54.8%，同比提升22.7个百分点；海外债占比仅为2.1%，同比下降13.6个百分点；信托占比11.1%，同比下降17.7个百分点；ABS占比32.1%，同比提升8.6个百分点。12月，中央经济工作会议为房地产行业发展定调，政策方面将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。企业策略方面，2022年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心一二线城市优化调控政策及疫情形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。年度盘点：https://u.fang.com/ystm6f/中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望https://u.fang.com/yszmgt/中国物业管理行业2022年度总结与2023年度展望https://u.fang.com/ystmfg/政策解读：2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展https://u.fang.com/ysufyj/https://u.fang.com/ysufps/中国房地产政策跟踪报告（2022年11月）https://u.fang.com/yt4o6q/https://u.fang.com/yt6jfd/https://u.fang.com/yt6van/https://u.fang.com/ytc8ar/企业研究：2022年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜https://u.fang.com/yt4okg/2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜https://u.fang.com/yt4o6s/“三支箭”：房企融资排行榜https://u.fang.com/yszlni/https://u.fang.com/ysufll/“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企https://u.fang.com/ystmfk/房地产市场：中国房地产市场月报2022年11月https://u.fang.com/yszlo7/中国300城市土地市场交易情报（2022年11月）https://u.fang.com/yszmkz/指数研究：中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年11月）https://u.fang.com/yt4o6r/物业研究：2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告https://u.fang.com/yszk6u/2022年中国物业服务价格指数研究报告https://u.fang.com/yszk6t/2022中国房地产服务品牌价值研究报告https://u.fang.com/ytcstt/海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP