关于青岛学区，我写过50多篇分析文章，20多万字。数量太多，读者们反而不知道该看哪篇，不知道哪篇才是最新的消息。
今天我对以往的学区文章进行系统整理，以后大家看这一篇文章就可以了。我敢说，你在青岛找不出比我这篇文章更加系统、全面的学区文章了。
本文1万字左右，请合理安排时间阅读。
01 青岛的学区形势
有一种观点，说以后孩子少了，就不会有学区的定义。
是的，青岛的孩子是一年少于一年：
到2021年，青岛的新出生人口降到了5.68万人，是近18年来的最低点。虽然2022年的数据还没有出来，但大概率会创造新低。
考虑到6周岁上一年级，2023年，也就是今年青岛将迎来入学高峰。青岛教育局的估计是，今年一年级入学人数将达到15-16万人：
之后，小学生人数下降在所难免，而且是断崖式地下降。
但人数下降，并不能使学区消失。我认为，有人的地方就有江湖，有学校的地方就有优劣之分。几千年之前尚有“孟母三迁”，就是2012年之前青岛新出生孩子少的时候，学区依然吃香。
所以，以后孩子少了，学区会减弱，但不会消失。
另一种观点是，随着指标到校、教师轮岗、学区房限价等政策的实行，学区被严重打击，以后会慢慢消失。
这种观点仍是十分荒谬的，只要中考、高考需要按照成绩入学，只要小学、初中和房子挂钩，学区和学区房就断无消失的理由。
青岛目前在实施集团化办学，根据青岛教育局的说法，目前青岛市共有141个教育集团，62.6%的普通中小学参与到集团化办学中。
我在《最新说法，这3所学校、5个片区或将成为青岛新的教育高地！》一文中写过，青岛目前有15个市级实验小学、12个市级实验初中、7个市级九年制实验学校，还有N个分校、校区，但每个区市家长认可的学校仍然是那么一两所。
我有一个观点，受制于师资、生源，每个区市最多只能产生两三个优质学区。不会出现那种遍地名校的状况，那是理想状态。
以上是我的几点粗浅看法，得出的结论就是，优质学区会一直存在，学区房该买还是得买。
02 青岛优质学区
说青岛学区，就不能不说各区市之间的“拉帮结派”。
市南+市北+李沧是青岛的市内三区，这是一个整体。突出表现为，市内三区的民办初中和局属公立初中（像青岛实验初中、37中），只能招收市内三区的小学毕业生（每个区的民办小学只能招收本区的适龄学生），不能招收市内三区之外的。
然后市内三区+崂山区+高新区又是一个大的整体，表现为市内三区+崂山区+高新区的初中毕业生都可以报考市区的局属高中，城阳、西海岸新区等其他区市则不可以。
所以在学区上，崂山区、高新区具有相同的地位。
因为其他区市的优质学区较少，不是本文的重点，主要是对市内三区+崂山区+高新区这一个整体进行系统的分析。
近几年青岛已经禁止学校公布升学情况，所以很多数据我们无从得知。
但根据以往的成绩、家长的口碑，我整理出了青岛的优质初中名单：
之所以以初中来作为评判优质学区的标准，是因为初中是划片招生的最后一步（依靠买学区房就可以免试录取），也是仅依靠成绩升入高中（和学区房脱钩）的第一步，所以在学生的生涯中最重要。
小学主要靠家长，初中主要靠学校，能否考入优质高中，主要取决于初中。因此，所谓学区房，更多的是指初中学区房。
一个学区没有优质初中，注定会没落，像青岛曾经NB冲天的台六、平二，这是历史的教训。
目前，上述这些优质学区的公立小学，大部分都实行了学位预警：
如果你打算让孩子去上述公立小学，就要提前做好准备。
这里多说一句，虽然说是租住同权，但优质学区是例外的，租房的肯定能上学，但会被调剂到其他普通小学。
按照青岛新出生人口的变化，估计2025年以后学生就会逐渐减少，一些预警政策也会随之取消。
下面，我对青岛的几个优质学区进行一一分析。由于局属初中（像青岛实验初中、37中）面向市内三区招生，二中院士港分校面向整个李沧区招生，没有绝对的学区房，能不能摇上全靠运气，所以没有分析的必要。
对于崂山实验学校、市北中学等受到普遍关注，但尚没有升学率验证的学区，本文也不做讨论。
03 市南中片
下图是传统的市南学区划分地图：
市南学区分为西、中、东三大片区，其中东片区又分为东一、东二、东三、东四4个小片区。
市南中片是青岛学区的制高点，这一点没人质疑。
市南中片的公立小学有青岛市实验小学（江苏路小学）、太平路小学、大学路小学、文登路小学、德县路小学、莱芜一路小学，民办小学是榉园学校。
德县路小学、莱芜一路小学稍微弱点，另4所小学都是青岛名校。
市南中片对口初中是7中、26中、39中，在青岛初中里都属于上流水平。
市南中片小学、初中质量俱佳，是青岛学区房里的最优质选择，没有之一。
目前上市南中片初中的方法有三种，一是买学区房；二是在市南区有房子，通过上民办榉园学校的方式；三是不买房，借学位上学（有风险，不建议）。
这里主要分析买学区房的方式。
市南中片的学区房又老又贵，青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学4所小学的学区房最低买入价是200万左右，德县路小学、莱芜一路小学2所小学的学区房最低买入价是100万左右，而且这种最低价的房子面积一二十平，房龄六七十年，不能贷款，不能自住。
因为德县路小学、莱芜一路小学学区房较为便宜，导致大量家长涌入，所以才有了两年预警的严苛措施。
不过由于浮山后、崂山等优质学区的崛起，市南中片近年来受到的影响不小，其学区房价格自2018年之后一直在阴跌。学区房价格下降，就会影响到生源，进而影响学区质量。
因为学区房单价太高，这就对买市南中片的家长提出了明确的要求：手里有闲钱，家里有住房，买了只为了学位。这样的人，非富即贵，最低也是小康家庭。
因为这个特点，普通家庭硬要负债吃力的把孩子送进市南中片，一定要考虑你的孩子能否适应周边家庭优越的同学圈子。有时候花钱替孩子拼命挤进的“富贵”朋友圈，在为孩子挣得一批优质发小的同时，也带来了心理从小卑微的桎梏。
因此，我建议买市南中片区的学区房一定要量力而为，最低的要求是先有一套大点的房子，给孩子舒适的居住环境，然后才能在市南中片考虑学区房。
你用于自住的房子一定要在市南或者市北区，一是因为市南中片的小学校车多只经过市南市北区，上下学方便，二是你在别的区住的话孩子在学校里容易受歧视。
在市南中片买学区房面积越小越好，总价越低越好，一套一二十平的房子你不会长期持有，上了学肯定要卖了，总价越低越容易出手。
因此，有的家长会采取学区房+附近次新房的方式，就是在市南中片买个总价最低的学区房，然后在金茂湾、晓港名城等周边次新小区买个自住的房子。
04 市南东一片
市南东一片区有嘉峪关学校、市南区实验小学、镇江路小学3所公立小学，学校质量排名也是这个顺序。
初中是59中。市南东一片区的初中、小学质量都比较优秀，尤其是嘉峪关学校+59中的王霸组合。
嘉峪关学校的学区房单价基本都在4万以上，市南区实验小学次之，镇江路小学学区房价格便宜点，尤其是靠北的亢家庄小区也不乏两万多的房子。
也因为此，市南区实验小学、镇江路小学采取了提前两年落户的预警。
我个人认为，嘉峪关学校+59中的组合，不如青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学+7中、26中、39中的组合，市南区实验小学、镇江路小学与德县路小学、莱芜一路小学在伯仲之间。主要原因还在于，市南中片优质小学更多、名气更大，会吸引到源源不断的优质生源，具有规模效应。
如果追求顶级学区房，应优先考虑市南中片的青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学，其次嘉峪关学校。退而求其次，可以考虑德县路小学、莱芜一路小学、市南区实验小学、镇江路小学。
买青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学、嘉峪关学校的学区房，面积越小越好，总价越低越好。
买德县路小学、莱芜一路小学、市南区实验小学、镇江路小学的学区房，要买那种能自住又总价低的房子。接盘这4所小学学区房的家长，手里钱都不多，有自住+学区的双需求。
05 浮山后大学区
下图是市北区的学区划片：
浮山后学区，即是上图中的市北G片区。
但市北的浮山后，和崂山的浮山后，无论是在地理上（都位于浮山北面），还是在学区交叉上，都有着太多的渊源和纠扯，所以我一直建议把市北和崂山的浮山后学区放在一起，作为一个浮山后大学区来讨论。
上图中的那条橙色粗线是劲松五路，东边属于崂山区，西边属于市北区。在青岛，这也是唯一一个横跨两个行政区的学区。
这其中，市北的浮山后有3所公立初中6所公立小学，此外还有一所在建的公立同德路小学，马上要建设的劲松三路小学，规划中的杨家群小学，和一个民办的格兰德小学。
崂山的浮山后有1所公立初中，3所公立小学。但浮山小学正在扩建为九年一贯制学校，国信体育场有一所规划中的初中。
目前这些初中、小学之间的关系为：
不深入了解浮山后的朋友可能不知道其中的意思。这其中，市北浮山后的富源路小学、同安路小学、宁安路小学、桦川路小学、福州路小学、市北二实验小学、同德路小学（在建）、格兰德小学，对口同属于市北区的二实验、四实验、65中，当然格兰德小学也可以上自己的民办初中。
崂山二实验小学可以选择上市北区的二实验、四实验、65中，也可以选择上华东师大附中。这是因为特殊的历史原因，学区范围都在埠东片区的崂山二实验小学可以上市北的初中。
浮山小学更加特殊，埠东片区户口的学生同样可以选择二实验、四实验、65中，或者华东师大附中；但非埠东片区的只能选择华东师大附中。
所谓埠东片区，是指劲松五路以东、海尔路以西、辽阳东路以南、银川东路以北合围的区域：
合肥路小学与华东师大附中是九年一贯制，只能选择上华东师大附中。
市北浮山后的富源路小学、同安路小学、宁安路小学、桦川路小学、福州路小学、市北二实验小学，基本都是一个小学对应一片地方，只有桦川路小学、福州路小学有少数的双学区房子。
但崂山浮山后的学区划分比较复杂：
上图中的绝对学区，只能上对应的小学；交叉学区，则可以选择两个小学中的一个。我在上图中已经把具体的分界路名写出来了，基本上一目了然，没有什么可以多说的。
从上面的分析可以看出，浮山后学区够大，也足够复杂，现在就有10所小学+4所初中，后面还有在建的同德路小学，在扩建的浮山学校，规划中的劲松三路小学、杨家群小学、国信体育场初中。
目前，浮山后已经成为青岛最大的学区，也是热点最高的学区。
这一点，从近些年市北区多个学区初中、小学在校生数量的变化就能看得出来：
这几年，因为家长们热衷浮山后，纷纷到浮山后买房落户，造成学生“人满为患”，学校不得不实行了提前一年落户的预警政策。
但，浮山后的小学仍有两所没有预警。
一是民办格兰德小学，因为民办小学报名人数超过招生人数后，会实行摇号的方式，所以没有预警的必要。
二是公立浮山小学。因为历史原因和一些其他的原因，浮山小学不如其他浮山后小学受欢迎，当然本身也不是太出色。
未来，浮山后最大的变局来自于崂山片区。
浮山九年一贯制学校位于辽阳东路原浮山小学及周边厂区地块，规划为54班九年一贯制学校，可提供义务教育优质学位2520个。计划2024年完成建设工作。
国信体育场初中规划为36班制，尚未有开建计划。
这两所学校未来将打乱浮山后崂山片区的既有现状，浮山小学、崂山二实验小学能不能上市北区初中、华东师大附中都是未知数。
浮山后学区房单价从1.8万到4万都有，总价从100万以下到上千万都有，开放式小区和高品质小区也都有，可选空间较大。如果你想找到一个价格不高、能自住、学校又好的地方，那么非浮山后莫属。
对在浮山后买学区房，我有五个建议：
一是，浮山后的几所公立小学质量差不多；崂山区的三所小学中，崂山二实验小学是公认的好学校，华东师大附中2022年的好成绩主要就来自于崂山二实验小学；合肥路小学目前还没有初中生，无法判断优劣；浮山小学底子差点。这是几所公立小学的基本情况，家长可以参考。
二是，浮山后的二实验、四实验、65中都位于市北区，二实验初中虽然紧邻崂山区的鲁信长春花园小区，但依然是市北的。现在崂山区的崂山区第二实验小学、浮山小学（部分）可以上浮山后的初中，不代表以后也能上，毕竟不是一个行政区。所以，如果你考虑上浮山后市北片区的初中，建议你在市北浮山后买学区房。
三是，浮山后100万以内的房子都是套一和阁楼（有产权），150万以内有套一、阁楼和靠北的夹岭沟、保儿东山等几个小区的套二。我不建议买阁楼，即使他有产权、能上学，孩子住在阁楼里时间长了会压抑，而且阁楼不能贷款，以后不好处理。在浮山后买学位房，优选小套二、套一，打算在浮山后长期住的话可以考虑新房和次新房，对于居住不那么讲究的可以考虑套二、套三二手房。
四是，浮山后新房和二手房严重分化。二手房房龄一批是在2000年左右（多层），如浮山后数字小区，另一批是2010年前后（高层），长期自住都不合适。少数几个2015年前后的，如保利叶公馆，学区溢价太高，等附近的新房转变成二手房可以出售时将会对保利叶公馆这种高溢价二手房造成冲击。因此，如果时间上来得及，金钱上够得上，又打算长期居住的，建议直接买新房。
关于浮山后的新盘分析，可见我的收费文章《历时14天的青岛楼盘优劣势大分析第2期来了（含踩盘报告、小料消息、避坑指南、买房建议）》，其中有些信息已过时，可以单独再找我分析。
五是格兰德小学。只要你在市北区有房子和户口，就可以通过格兰德小学上浮山后的公立初中。但格兰德的小学学费比较贵，一年6.8万，反而初中部每年3.8万，应是考虑到大家“曲线救国”的方式来定价的。
06 崂山育才
崂山育才是九年一贯制，不存在多初中摇号，这是一个优势。
崂山育才的缺点也很明显，主要在于学区房。
崂山育才周围的小区已经渐渐步入中年，建成年代多在2010年左右，而且绝大部分都是高层。
目前单价在3-5万之间，算是比较贵的学区房。
买学区房后，一般最少要住到初中毕业，连上预警1年就最少是10年的持有时间。
10年后，20多年房龄的高层确实不好处理。另一方面，崂山育才学区范围内没有新建楼盘，也就是以后没有新鲜血液来补充学区房。
随着学区房房龄的老化，居住舒适度下降。兼之，崂山区又有华东师大附中、麦岛中学、青岛实验初中崂山分校、海洋大学附属实验学校等新建学校，未来恐对崂山育才造成一定冲击。
07 启元学区
启元学校也是一所九年一贯制学校，下图中的学区范围还是我在2021年做的图，现在可能已经有所改变，大家勉强一看吧：
启元学校的质量要稍微弱于上述学校，但依然是热点学区。
启元学校最大的短板还在于周边环境，本身位于老四方，周边较为嘈杂，小区品质参差不齐。在这样的地方能够诞生新的学区，可见学校老师和家长的努力。
启元学校的学区房价格在1.5-3万之间，建议优选品质小区，如保利百合花园。启元学校基本就是保利百合花园一个小区顶起来的。
其他小区多是回迁、经适房、限价房等，品质不高。
在青岛买学区房一定要谨记一点，市南中片、东一片的青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学、嘉峪关学校学区房可以只考虑学区不考虑自住，别的片区需要同时考虑学区和自住。
也就是说，别的学校质量已经不足于为了学区而放弃居住舒适性。
在市北区，启元学区与浮山后学区实现了差异化发展。仅就学区房来说，无论是老房子还是次新房，浮山后房价的下限基本是启元学区的上限。
同样是2万多的单价，在浮山后只能买末流的老房子，在启元学区则可以买到品质小区。
08 高新区
高新区目前实行积分上学，所以没有绝对的学区房，主要看买房和落户时间，买房落户越早积分越高：
在这两年青岛实验学校的一年级入学录取中，因为报名人数太多，已经精确到户籍迁移具体的月份，可见竞争之激烈。
另一方面，高新区的公立小学录取采取两个批次，第一批次是双证齐全和集体户籍，第二批次是外来务工人员随迁子女。
高新区的民办小学面向青岛市招生，涵盖七区三市，采取电脑派位的方式录取。
由此可见，高新区在小学方面的报名录取方法和市区以及其他区市完全不同。
由于高新区初中学校尚没有升学率，所以我们只能来对小学评比。这个评比方式主要是报录情况：
从报录比来看，青岛实验学校（九年一贯制学校）、高新区实验小学（北京二实验小学分校）是高新区学校的杠把子，其次是文典路学校（九年一贯制学校）。
由于高新区实验小学（北京二实验小学分校）只有小学，需要和其他小学一起考入高新区第一实验初中（39中高新区校区），充满了不确定影响。因此，作为九年一贯制的青岛实验学校，当为高新区家长最优选择。
下表是高新区目前的学校清单：
下图是其分布图：
目前，高新区有青岛实验学校、文典路学校、高新区第一实验初中、青岛中学、银海学校共5所初中，其中青岛实验学校、文典路学校、高新区第一实验初中是公办，青岛中学、银海学校是民办。
清华附中已经公示，未来几年也会加入进来，这是一所公办学校。
前面说过，受制于优质师资和生源，每个区市最多只能诞生一两个优质学校。高新区名头大的学校太多，若是把优质师资和生源平均分配到每个学校，那么优质师资和生源过度分散，高新区反而不会产生任何一个好学校。
如今没有向我以前担心的那种方向发展，高新区学校之间分化了，有了层级，虽然从教育公平的角度来说这是一个坏事，但从学区角度来说这又是一个好事。
以后，高新区有可能会走就近划片的路子，因为学校太多了，不好管理。而且，若分到距离居住小区远的学校，通勤距离就太长了。
划片就会产生学区，好学校的学区房一定是大家热衷的。
根据这些学校的位置，参考既有主干道的隔离，大体可以分为下图3个区域：
①区域其实就是高新区东片，因为开发时间早，小区比较多，所以学校也多，有高新区实验小学、高新区第一实验初中、高新区第二实验小学（泰祥路）、高新区第三实验小学（华贯路），以及民办银海学校。其中比较优质的是高新区实验小学、高新区第一实验初中。
②区域是高新区的CBD，商业办公多一些，住宅少一些，目前只有文典路学校这一所九年一贯制。其实倒不用担心文典路学校这一所学校能不能承担起一个片区，从上面2022年招生计划来看，文典路学校在高新区是规模最大的，一年级招生450人，已经是其他学校的2倍了。
③区域有青岛实验学校、清华附中、高新区实验小学新业路校区以及民办青岛中学，无论公立还是民办，这一区域的优势都是最大的。
说到这里其实已经很明了，以后高新区若实行就近划片入学的话，③区域肯定是高新区最好的学区，而这一区域也是我建议大家买房的地方。
09 郊区如何选学区房
我认为，城阳、黄岛、即墨、胶州、平度、莱西的家长没有必要为孩子专门买市区的学区房，买一个本区市排名靠前的初中、小学学区房即可。
因为，青岛郊区的高中也非常不错。
我认识不少青岛市区的家长，在孩子中考时找关系去平度、莱西的高中上学、高考。所以说，市区人费力挤进去的学区，郊区人还真不一定看得上。
10 民办学校
青岛现在实行公民同招。
公民同招是指民办与公办学校同步招生，公办、民办学校报名人数超额的实行摇号。
青岛2020年开始实行公民同招，在这之前，民办学校招生时间早于公办学校，家长们对好的民办学校趋之若鹜，反正不被民办学校录取，还可以在稍晚的公办学校招生中进入户口对应的学校。
民办学校也对报名学生进行挑选，不仅考学生还要“考”家长，掐尖录取好的生源，把差点的生源退回公办学校。
公民同招可谓打了民办学校的七寸，超过报名人数要采取摇号方式，断绝了民办学校掐尖的行为；和公办学校同步招生，断了家长们民办录取不了还有公办兜底的念想。
青岛实行公民同招，让公办学校与民办学校在同一个起跑线上，机会均等、公平竞争，将可以形成更好的教育生态，使学校重点在于如何“教好学生”，而非“抢好学生”。
因此，青岛的民办学校这几年是江河日下。尤其是教育部等八部门2021年发布《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》：
虽然没有明说，但之后各省市的政策是：将民办初中小学在校生人数占义务教育的比重调减至5%以下；原则上不再审批新的民办义务教育学校。
因此，我们看到西海岸新区的北京21世纪学校转为公办学校，市北区金沙路超银小学、国开实验学校小学部2022年也都不再招生小学一年级学生。
所以，不买学区房，上优质民办学校的可能越来越低。未来，说不定哪一所民办学校就转公了。
我们再来看一组数据，2022年青岛的优质民办小学要么不招生了，要么就是爆满了：
优质民办初中更甚：
所以，无论你是选择民办小学+民办初中，还是公立小学+民办初中的方式，能不能被优质民办学校摇上都要看命。
而中国家长恰恰非常重视孩子教育，很少愿意做有风险的选择。这也是我建议大家在时间上来得及的前提下，优先考虑优质公立学校的原因。
11 青岛4种上优质学校的方法
通过上面的分析，会发现有4种上优质初中的方法，即民办小学+公立初中、公立小学+民办初中、民办小学+民办初中、公立小学+公立初中，
民办小学+公立初中，主要就是榉园学校、格兰德小学这种位于优质公立学区内的民办小学，可以就近报优质公立初中。
公立小学+民办初中，只能报同行政区的民办初中，适合于公立小学一般的学生。这个方式的摇号是在小升初。
民办小学+民办初中，一般都是选择同一系统的中小学，像超银小学+超银初中，新世纪小学+青大附中等。这个方式的摇号是在幼升小，小升初是直升。
公立小学+公立初中，就是我们平常说的买学区房，上划片的小学和对口初中。
我对上述四种方式的优劣势进行了对比：
上述排名顺序，也是我建议的选择顺序，其中买学区房还是最稳定靠谱的方式，毕竟孩子的事不容冒险。
“民办小学+公立初中”和“民办小学+民办初中”这两种方式总体差不多，只是“民办小学+民办初中”费用较高，不过“民办小学+公立初中”里的格兰德小学费用也不低。
“公立小学+民办初中”的风险最大，可以一试，尤其是已经上小学、对应公立初中又很一般的情况下。毕竟，民办初中不能录取的话，再调剂又能差哪去。
好了，这一片“鸿篇巨制”到此结束。返回搜狐，查看更多
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有人说，“DS逆袭”的本质是“阶层跨越”，这个我不同意。前者更为广泛，后者更为稀缺；前者更代表着过程，后者更多是超乎逆袭的结果。2017年前在青岛买2套房，或者找个崂山拆迁户的女儿结婚，可以叫做“DS逆袭”，但“阶层跨越”靠这两种方式很难实现，即便是买彩票中1000万的奖，也很难实现。这回主要聊聊“刚需逆袭”这个事儿，看看当下刚需买房人能不能通过入手青岛高新区的房子而实现逆袭？首先，声明一件事，“DS”和穷是两回事，穷不一定是“DS”，DS除了经济上的穷，更多认知、视野、审美、习惯、教育孩子等方面都比较贫乏、空虚。如果把200万以内的刚需买房人和“DS”划等号，这是不负责任的，因此本文标题还是把DS两字去掉了。但是，200万以内的刚需能实现更多的生活、居住、事业上的提升，这也叫逆袭，主要来聊聊这个。Part1 高新区的邻居圈更多代表的是“年轻”、“外来人口”、“积极向上”近10年内，青岛算得上后起之秀的新区，唯一没有回迁户的板块就属高新区东片、中片区了。早年这里大多是盐碱地和虾池子，没有太多原始的村落，自然没有回迁到这里村民。没有回迁房意味着什么？这一片居民多是从外地过来的新市民，共同营造一个新的居住生态和习惯，经济配套的格局和内部圈子也是重新建立。不是说青岛土著和回迁户多的地方就不适合外来人群居住，而是邻里关系和生活习惯的重新建立方面，像高新区这种外地人汇集的板块，更为开放、包容、融合。临近回迁房有哪些“楼市故事”呢？青岛有几个新建商品房，回迁房底商下面有快递代收点，旁边的商品房底商下面没有代收点，连商品房门口的“丰巢箱子”从空空如也到直接撤走；紧邻回迁社区的新建商品房，旁边开个菜市场，结果菜市场刚开始靠打折鸡蛋引流到最后开不下去的局面；新建商品房紧邻回迁房，每天早上起来听到的是对面回迁社区楼下的超市促销蔬菜大喇叭的叫卖声或者“烤鸡架、烤鸡腿”、“磨剪子、戗菜刀”等声音；更多深层的不聊了，这还是和回迁不同在一个社区居住的情况，有的新建商品房和回迁房、人才公寓混合在一个小区的老小区的话，那故事更多了。因生活习惯、买房价格不同居住一起产生问题的楼盘不少，当年万科紫台保障房业主和商品房业主混合在一起，然后商品房通过设置绿植和铁门将其隔开，至于什么原因咱们就不说了。这个问题就点到为止，懂的都懂。青岛东李和张村河是多么看好的楼市板块，都无法避免商品房挨着回迁社区，华润崂山悦府紧邻李家下庄帮着挡住了高速的噪音，印象品跟车宋社区也是如此，东李有些新地块东西两侧都是回迁社区。你再回头看青岛高新区东片、中片，几乎没有这种现象出现。曾经有位楼市评论者讲过，好的社区看不到“红白喜事”，其实好的社区内最好不要听到这些以及唢呐、喇叭声音。当然老破小也是如此，挨着也有很多故事。那很多人问了，市南有多少老破小和安置回迁房，人家豪宅高楼大厦不也挨着吗？这个问题很好，挨着几十年的回迁房和城中村改造的社区跟刚回迁的社区，这两者也有不同，自品吧。胡Sir在这里客观聊聊，青岛有不少典范回迁社区，住户并不缺钱，各种习惯并不一定比商品房住户差。要么人家社区有不少营收，每年发大量福利，要么有些业主靠拆迁赚了不少钱，反而比很多商品房住户富裕不少。但是，更多的商品房业主还是更倾向于把自己的孩子送进更多外来人口居多的学校中去，这就是接下来重点聊到的“高新区领先的配套资源”。Part2 高新区的配套设施更为“现代化”、“时代化”，错配的资源成了高新区的成长福利有很多人包括胡Sir自己也说青岛高新区的配套更多是服务大青岛范围的，并非高新区本身的。搞这么多医院、学校、体育馆放个没大有人的高新干啥，这不是“错配”吗？这句话，说难听是“看似很多配套跟高新区业主生活无关，有些浪费”，可换句话说是什么呢？是高新区的资源错配还是高新区业主不配？这么高大上的配套，为何高新区的业主不能好好享受呢？首先是教育资源，学校就不罗列了，基本上新建商品房周围都有。学校都叫啥名，什么北京第二实验小学、58中、青岛中学什么的，还有后面更多的，也不罗列了，至少都是新学校，而且还不错。还不错是什么标准？市南中片老破小和浮山后那边的学校本身也不是这些高新区买房人对比的地方，因此不去比较。但是，高新区的教育资源和条件，是优于夏庄、流亭等非城阳街道外的城阳区域，弱于开发区和胶南重点学校的，这个概念大概有个体会。但是开发区房价也不是高新区买房人能接受的，不管改善还是刚需，都是接受不了，包括通勤时间和活动范围更不同。然而，高新区比开发区和城阳街道强的一个优势在于——可以考市内四区的高中。不管怎么样，给了一次考青岛二中、58中的机会。别说这俩学校的考入率问题，也别谈普高录取率和升学情况。至少这个报考的资格还是给了。有很多人不解，城阳教育差吗？其实城阳街道的普高录取率已经不低了，实验中学85%~95%、实验二中的数据已经达到75%了，高分人数今年也有增多。甚至有些城阳家长还是不满意的话可以把孩子送到市区上学，城阳有钱人买市区学区房也不是没这个条件。但是，对于很多想不明白的或者自身经济条件也不允许的家长而言，高新区教育资源丰富、接轨市区、能考市区高中，这就是一个不用过多解释的硬性优势啊！你拿一堆数据给买房人看城阳教育如何进步，人家拿这一条能考二中、58中，对于认知并不全、为学区买房的刚需购房人而言，选哪个？说完了教育，再说说别的。高新区说到底，除了地铁，其他真的挺全的。世贸52＋开业3年多了，览秀城去年年底也开业了，国信搞个商业也估计3年内差不多，奥特莱斯大卖场也开业了。数数，就鲁商蓝岸新城说的那个商场没开，其实也无所D谓。当然了，不能否定的是，高新区的高端餐饮除了甄海鱼宴外，没太多中高档餐饮，甚至连鑫复盛都没有。中高档烤肉、火锅、炒菜方面跟李村、市北、开发区、城阳还差不少。高端酒店和住宿也是比较少，有规划进展，但还没形成市场基础。鑫复盛饭店和亚朵酒店算是青岛中等偏上的旅游食住场所，高新区显然还没有，别说什么“铭家”、“新荣记”、“鮨”等高端餐饮和雅高、洲际等高端酒店了。览秀城的消费档次暂时也不太高，里面丽达超市的商品确实比不上其他地方的丽达，但像大渔铁板烧、面宴等连锁品牌也跟城阳的商场隔开了差异化，比城阳万达还是稍微好一点。宠物市场和医美市场，高新区更没有成规模。但是，你去看看上合、蓝谷、古镇口，白沙湾、未来之城，哪有这些商场阵容？公园绿地更不用多谈，祥茂河公园、智力岛那一片公园，还有那个伊甸大棚、国信旁边的湿地公园。放心吧，高新区有大量的湿地，除了盖房子，剩下的边角土地搞点公园问题还是不大的。同时，像医疗条件也不差，康复大学马上了，胸科医院年底差不多也完成了，眼科、精神医院也快了。这医疗资源，真不错。你想想，现在城阳街道内还只有一个“名声在外”的城阳医院，还得等着中医院那个唯一的三甲，跟高新区真没法比。至于那几个什么中心，市民健身中心，长得跟UFO似的体育馆，时不时来些赛事或者演唱会；离的不远处的红岛街道内还有科技馆，也能带孩子开开眼。9000每平起步的房价，高新区有这么多资源，还要啥自行车？Part3 高新区的楼市更为健康，价格更为亲民，动荡幅度更小；低房价之下，租房、购置厂房、商办的创业成本更低青岛高新区的房价没腾飞，一个是跟青岛房价宏观形势和高新区的发展过程有关系，再就是跟高新区的新房结构有关系。限价有点用，不能说没用，刚需房多也有用。真正在青岛高新区买房赔钱入手的新楼盘其实不算多，数数也就融创红岛壹号院和星雨华府，像2018年到现在入手的新房顶多算是没赚钱。像卓越嘉悦、和悦、鲁商蓝岸新城等楼盘只能说就亏了些利息和持有成本。真正账面上比买入时价格低的楼盘，不算太多。没有说赔个50万以上的楼盘，这可比上合、蓝谷、古镇口踏实的多。高新区房价真正出现所谓的“崩塌”的原因还是存量刚需楼盘太多了，而且人才公寓暗流涌动的出现，导致现在刚需新房价格只能在1万左右。高新区购房人群的思想独立性也是值得一提，比如某些楼盘准备降标结果业主们各种互联网舆论反对最后得到“胜利”、珊瑚湾4号地块换物业等等事件。虽说换的物业不一定好、钱也不一定让谁赚走了，包括说开发商准备降标也好，人家开发商可能也就是那个“标”。但种种事件说明高新区的业主确实更为独立和团结，少不了外来人群的那股“市场”劲。二手房市场里，高新区的改善房源并不多，大部分存量刚需房的价格也在1万左右，三层LOFT似的叠拼和联排的单价也已经在2万以内。之前聊过融创红岛壹号院的二手房，中等户型的价格在1万3左右带精装，大户型卖不出去，之后像中海红著等所谓的改善房源大概率也步其后尘。但这么低的房价基础就给了高新区买房人更多的幸福感：100多万入手配套齐备的学区房，积分上学，这个价格比起浮山后的套二、市南中片的老破小，你选哪个？就连开发区挨着好学校的学区房还得2万左右起，你在高新区还能考市区高中，还不行？2万以内入手全国价格最便宜的金茂府，恒温恒湿，中欧金茂府就是很好的案例，接下来金茂代建合作的高实金茂府也才1万5起步。精装修，恒温恒湿，别的区域，你去哪儿找去？像中欧青特滨湖国际那种改善房，超出了传统的楼盘外立面设计，比肩崂山前海一线的会所的改善房，你花1万56就可以入手，还能上好学校，不比你去老四方买个鸽子笼舒服？除了住宅便宜，高新区的创业成本也不高。商业办公楼的租金同面积比城阳中心几乎便宜一半，厂房价格也比其他板块实惠，难道这不是很好的优势吗？你来青岛高新区，创业、工作、买房就是比其他区域划算，逆袭的可能性是不是更大？200万以内的刚需能实现更多的生活、居住、事业上的提升；改善买房入手的门槛也比其他区域低很多，拥有更多生活资源和惊喜，难道这不是逆袭吗？欢迎“赞同”、“在看”，一定转发给需要的朋友，给买房人一个真实客观有效的价值输出。