出品 l 观点财经作者 l 橙子刚上市两个多月的港龙中国地产（06968·HK）上个月底公布了半年报，这也是港龙中国上市以来首份正式半年报，整个上半年以来，港龙中国业绩表现十分炸眼。根据半年报数据，得益于良好的销售表现，截止到2020年6月底：港龙中国实现营收17.13亿元，同比暴增190%；实现毛利润6.56亿元，同比增长158%；实现归母净利润4.72亿元，同比暴增402%。图片来源：东方财富这样的业绩表现，应该不输给当前任何一家房地产企业了。而从经营数据来看，截止到今年7月底：港龙中国实现合同销售金额102.09亿元，同比增长156%；其中7月当月实现合同销售金额23.99亿元，同比增长287%。图片来源：港龙中国官方公告合作开发带动业绩暴增权益占比过低也值得注意根据历年财报，从2018年，港龙中国开始迅速做大规模，只用了一年时间，就把营收规模做到16.6亿元，较2017年的4.34亿元，同比增长282%；归母净利润也从2017年的3136万增至2018年的3.55亿元。图片来源：东方财富带动港龙中国营收净利迅速增长的根本原因，主要来自两方面，一方面在于拿地成本不高。根据观点地产新媒体整理数据，截至2020年6月30日止六个月，港龙中国于海门、宜兴、芜湖及常州购入五块新的优质土地，提供了约84.78万平方米的可供出售的总建筑面积，土地成本均价只有3225元/平方米。但更主要的原因在于港龙中国调整了房地产开发模式，从以前独自拿地，独自开发销售，转变为合作开发。2015年，港龙与碧桂园展开合作，收购“碧桂园领誉”40%权益。此后又陆续跟融创中国、中南建设、弘阳地产、正荣地产等开发商合作开发楼盘。根据公开信息披露，截至6月底，港龙中国与其他开发商合作开发的项目达93个，占总开发项目的75%。尽管权益占比不高，但不可否认，通过合作开发，港龙中国的整体销售规模成倍增长，由此带动2018年营收净利的爆炸式攀升。但从权益占比来看，港龙中国似乎没有优势。以跟港龙中国合作规模最大的三家房企为例，根据其招股书相关数据，从2017-2019年，港龙中国与这三家房企共同合作开发项目分别达到18个、21个及29个，合计68个。但港龙中国的权益占比一般，在与这三大开发商的合作过程中，港龙中国权益占比不到30%的项目多达21个，数量最多，权益占比50%以下的则超过一半。图片来源：证券之星地产整理倚靠其他开发商的土地优势，港龙中国从“单干”切换为“抱团”模式后，实现业绩大幅增长，但港龙中国开发能力还有待提高。根据观点地产网整理数据，截至到今年上半年，港龙中国的土地储备为540万平方米，其中江苏省占比68.1%，浙江省占比20.8%，河南、安徽、贵州、上海合计占比约11.1%。但张鸿光在业绩会上表示，截至2020年6月底，公司完工存货大概是15万平方米，占总土储比例约2.7%，而这一数据在2019年末为4.9%。此外，年中报显示，于2020年6月30日，公司尚未履行的物业销售约为172.18亿元，于2019年末则约为116.19亿元，增加约48%。这意味着，尽管有近180亿已售未结转的项目，但公司大部分土储项目未完工或待开发，周转速度有待进一步提高。这就导致一个问题，对照近年来跟业绩同步增长的债务规模，如果周转速度不能有效提升，恐怕会面临中长期债务的偿还问题，从而拖累港龙中国的经营节奏。负债规模不断攀升账面资金勉强覆盖由于港龙中国在2018年之前，发展速度相对偏缓，因此债务规模也属于总体可控，但近年来，随着港龙中国发展提速，在扩大销售规模的同时，对资金需求也更高，由此导致负债规模不断攀升。2017年，港龙中国负债总额为49.45亿元；2018年，这一数字增至87.4亿元，同比增长77%；2019年，负债总额则巨幅攀升至212.39亿元，同比增长143%。截止到今年上半年，港龙中国的负债规模较2019年末再度增加了77.11亿元，达289.5亿元。图片来源：东方财富由此也导致港龙中国近年来资产负债率一直维持在90%以上的高位，截止到今年上半年，港龙中国资产负债率达到92.83%。图片来源：东方财富在所有待偿负债中，截止到今年6月30日，港龙中国从银行、信托等机构获得贷款规模高达69.36亿元，较2019年的28.53亿元增加了143%。其中一年内到期的负债规模为20.52亿元，较2019年末的11.44亿元，增加了9.08亿元。图片来源：港龙中国半年报好在公司目前账面可支配现金在扣除受限资金后，还有28.7亿元，足以覆盖短期债务。但考虑到港龙中国进一步扩大规模的发展计划，公司在资金层面恐怕并没有那么宽裕。图片来源：东方财富而且债务规模成倍增长的同时，近年来港龙中国的营收增速却没有同步大幅增长。2018年，港龙中国营收破两位数，达到16.6亿元，同比增长282%；但到2019年，负债总额同比增长了143%，但同期营收仅实现19.78亿元，同比增长19%。由此导致港龙中国ROIC（资本回报率）只有1.92%，大幅低于7%的行业平均水平，盈利质量其实不高。图片来源：万得股票土地布局过于集中江苏浙江占比近9成在盈利质量问题上，截止到上半年，港龙中国的资产周转率只有0.06次，跟20.8次的行业平均资产周转速度相比，相对较低。当然这里面也跟上半年疫情影响房地产公司去化有关，但从根本上来讲，还在于港龙中国开发能力有待提高。前面也提到，截至2020年6月底，公司完工存货大概是15万平方米，占总土储比例约2.7%，而这一数据在2019年末为4.9%，占比较低。而且在城市布局问题上，港龙中国的土储分布也过于集中在江苏和浙江地区。根据半年报数据，在540.36万平方米的总土储规模里，江苏占比高达68%，其次是浙江，占比达21%。图片来源：港龙中国半年报可见港龙中国在项目分布上仍集中在大本营江苏，并未平均覆盖到整个长三角区域，离全国布局更是相当遥远。而且在城市分布上，也以二三线城市为主。根据半年报披露数据，截止到今年6月底，整个上半年17.13亿元的营收构成中，常州和常熟营收规模达16.86亿元，占比近98%。图片来源：港龙中国半年报近年来包括江浙沪等在内的一二线及沿海城市，一直处于房地产调控的严监管地带，让一二线城市的去化和提价难度大增。今年7月中，深圳还再度加码楼市限购，很多刚落户不满3年的新深圳人，一夜之间失去购房资格。而三四线及以下城市，尽管大多数调控政策依然维持原有调性，但受人口净流出，以及棚改政策停滞影响，三四线城市的房价已经出现不同程度的下跌。如此一来，主要布局二三线城市的港龙中国，则面临更大的出货压力。不过跟其他规模房企相比，港龙中国目前刚进入百亿销售规模，未来还有较大的增长空间，即便是薄利多销，也可能会呈现不错的业绩表现。只是在城市布局问题上，港龙中国还需要再分散一些，或许上市之后，随着资金压力得到缓解，会有一个相对较好的改善吧。

本研究报告由智研咨询出品，首先介绍了寿险行业市场发展环境、寿险整体运行态势等，接着分析了寿险行业市场运行的现状，然后介绍了寿险市场竞争格局。随后，报告对寿险做了重点企业经营状况分析，最后分析了寿险行业发展趋势与投资预测。您若想对寿险产业有个系统的了解或者想投资寿险行业，本报告是您不可或缺的重要工具。
智研咨询是中国产业咨询领域的信息与情报综合提供商。公司以“用信息驱动产业发展，为企业投资决策赋能”为品牌理念。为企业提供专业的产业咨询服务，主要服务包含精品行研报告、专项定制、月度专题、可研报告、商业计划书、产业规划等。提供周报/月报/季报/年报等定期报告和定制数据，内容涵盖政策监测、企业动态、行业数据、产品价格变化、投融资概览、市场机遇及风险分析等。
报告目录：
第一章 2018-2022年国际寿险业运行动态分析
第一节 2018-2022年国际寿险业运行分析
一、各国寿险公司利率风险和利差损有关情况介绍
二、国际寿险业资产管理发展分析
三、对中国寿险业的启示
第二节 2018-2022年西欧国家民众对商业寿险需求分析
一、作为社会保险的补充
二、避税
三、信贷担保
四、储蓄与投资
第三节 2018-2022年美国寿险业发展分析
一、产品转型推动寿险发展
二、营销理念是向客户推销计划而不是产品
三、绿色营销助推业务发展
四、锁定专属客户群的蓝海战略是公司跨越式发展的制胜法宝
五、独立代理人的制度设计成为保险发展的必然趋势
第四节 2018-2022年英国寿险业发展分析
一、英国寿险偿付能力监管变化及影响
二、英国寿险公司面临的风险
第五节 2018-2022年日本寿险业发展分析
一、日本寿险业的盛衰变迁
二、日本寿险市场衰退因素分析
三、日本寿险商品的发展变迁及现状
四、日本个人寿险商品的构成及其特点
第二章 外资寿险在华发展概览
第一节 外资寿险公司的特点和经营理念
一、外资保险历史悠久，实力雄厚
二、外资保险进入和占领我国保险市场的速度较快
三、外资保险公司注重产品创新，险种结构合理
第二节 外资寿险在中国的发展
一、外资寿险在中国的发展概况
二、外资保险公司进入中国起到了积极作用
三、外资保险在中国内地的发展面临困难
第三节 国际寿险公司在中国发展的优势
一、体制上的优势
二、资金运用上的优势
三、规模方面的优势
第四节 国际寿险公司在中国发展的劣势
一、东西方文化差异造成的劣势
二、外资保险公司网点少，业务范围受到一定限制
第五节 外资保险经纪加速拓展中国市场
第六节 外资保险中国市场发展前景
一、寿险业的中国发展前景
二、外资保险在华的发展前景
第三章 2018-2022年中国人寿保险业运行态势分析
第一节 2018-2022年中国人寿保险业运行动态分析
一、中国寿险业结构调整取得成效
二、中国寿险业第二梯队控制风险保增长
三、个人代理重新成为国内寿险销售第一渠道
四、中国寿险业偿付能力分析
第二节 2018-2022年中国人寿保险信托制及创新分析
一、人寿保险信托的发展背景和现状
二、中国发展人寿保险信托的必要性分析
三、中国发展人寿保险信托的可行性分析
四、中国发展人寿保险信托的策略建议
第三节 2018-2022年中国未成年人人寿保险规定的分析
一、对未成年人人寿保险进行限定的原因
二、不同国家、地区对未成年人人寿保险的规定
三、中国未成年人人寿保险的现行有关规定
四、中国未成年人人寿保险规定的思考
第四节 2018-2022年中国寿险保费收入与金融资产关联性的实证分析
一、影响人寿保费增长的特殊因素
二、金融资产和寿险保费关联性的理论分析
三、金融市场影响寿险收入因素的实证分析
四、政策应用与结论
第五节 2018-2022年中国寿险公司偿付能力监管的有效性分析
一、寿险公司的偿付能力监管的重要性
二、有效性是监管成本和监管权益的权衡
三、寿险公司偿付能力监管有效性研究的主要方法及相关结论
第六节 2022年中国人寿保险业存在的问题及对策
一、中国寿险市场面临三大挑战
二、中国人寿保险业还没有普及
三、我国寿险业高速增长态势下暗含隐忧
四、中国寿险业体质孱弱应建立退场机制
第四章 2018-2022年中国寿险市场影响因素分析
第一节 低利率对中国寿险业发展的影响
第二节 医疗卫生制度改革对寿险经营的影响
一、现有医疗制度的弊病
二、医疗制度改革的方向
三、寿险在健康风险管理方面的难点
四、医疗制度改革对寿险健康风险管理可能产生的影响
五、未来寿险在健康风险管理上的措施
第三节 新《保险法》对寿险公司的影响
一、新《保险法》的主要变化
二、寿险公司应对新法的当务之急
第四节 会计准则调整对中国寿险公司偿付能力额度的影响
一、新旧会计准则的主要差异及变化
二、新准则对寿险公司偿付能力额度的影响
三、实证分析
第五章 2018-2022年中国寿险业结构调整发展分析
第一节 寿险业结构调整取得的成绩
一、寿险行业保费收入实现平稳增长
二、结构调整成为全保险行业共同任务
三、业务结构不断优化
四、行业风险得到有效防范
第二节 寿险业结构调整存在的问题
一、对结构调整的本质理解不足
二、推进结构调整的方法比较简单
三、产品结构调整离预期目标尚有差距
四、评价指标不科学
五、缺乏长效机制
第三节 我国寿险业结构调整面临的主要矛盾
一、市场主体追求规模与优化结构的矛盾
二、销售人员短期利益与公司长远利益的矛盾
三、行业期望值高与外部配合度低的矛盾
第四节 2018-2022年中国寿险业结构调整的思路
一、拓宽调整思想观念，科学推进结构调整
二、坚持调整中心思想，继续推进回归保障
三、保费收入增速降低，必须正确客观看待
四、销售渠道平衡发展，提高产品创新能力
五、提高代理团队素质，引导社会舆论方向
六、建立长效制度体系，保障调整稳步推行
第六章 2018-2022年中国寿险预定利率市场化分析
第一节 预定利率市场化的背景分析
第二节 预定利率市场化的必要性与可行性分析
一、预定利率市场化的必要性分析
二、预定利率市场化的可行性分析
第三节 预定利率放开对我国寿险市场的影响
一、正面影响
二、负面影响
第四节 利率市场化是否会产生新的利差损
第五节 传统寿险利率市场化已经完全具备条件
一、从监管环境来看
二、从产品形态来看
三、从产品结构来看
四、从市场竞争来看
五、从盈利能力来看
六、从经营的角度来看
七、从保险业的社会职能来看
第六节 预定利率市场化的风险分析
第七节 预定利率市场化的建议
第七章 2018-2022年中国寿险业市场营销分析
第一节 寿险营销体制转型分析
一、法律地位尴尬
二、体制弊端集中暴露
三、监管机构多方协调
四、体制改革四路突围
五、业界的不同声音
第二节 我国寿险营销存在主要问题与改革路径
一、主要问题
二、改革路径
第三节 我国寿险营销模式的创新分析
一、寿险营销模式的涵义
二、中国现有寿险营销模式与面临的问题
三、寿险营销模式创新的思路
第四节 寿险营销管理“瓶颈”分析
一、寿险营销管理“瓶颈”
二、形成“瓶颈”的原因
三、如何突破“瓶颈”
第五节 代理制寿险营销模式分析
一、代理制寿险营销模式正处在十字路口
二、代理制寿险营销模式仍将占主导地位
三、代理制寿险营销模式应告别粗放式经营的做法
四、代理制寿险营销模式须与营销员建立劳动关系
第六节 从业务结构调整看寿险代理人营销制度改革
一、寿险代理人营销制度存在缺陷的原因及其对寿险业务结构的影响
二、寿险代理人营销制度的改革方向及其对寿险业务结构的影响
第七节 寿险整合营销的战略选择
一、组织市场调研，是寿险整合营销的基础
二、进行市场细分，是寿险整合营销的前提
三、确立险种定位，是寿险整合营销的关键
四、整合营销渠道，是寿险整合营销的目标
五、差异化战略，是寿险整合营销的核心
六、评估财务效果，是寿险整合营销的检验标准
第八节 当前寿险消费者的心态及营销对策分析
一、科学的产品创新策略
二、奇特的产品宣传策略
三、优质的产品服务策略
第九节 寿险营销十大难题
一、功能与定位
二、结构与速度
三、规模与效益
四、服务与管理
五、合规与内控
六、城市与村镇
七、渠道与市场
八、公司与属员
九、队伍与培训
十、创新与发展
第八章 2018-2022年中国寿险业内含价值分析
第一节 寿险公司内含价值评估理论
一、传统评估方法的局限性
二、内含价值评估方法原理
第二节 内含价值评估方法的运用
一、国内上市保险公司内含价值假设
二、国内上市保险公司内含价值分析
第三节 内含价值评估对寿险监管的影响
一、引入内含价值评估有助于引导行业健康发展
二、引入内含价值评估对于偿付能力监管具有补充作用
三、内含价值评估有助于维护寿险市场秩序
第四节 内含价值不能作为寿险监管的决定性指标
一、内含价值的主要服务对象不是寿险监管者
二、内含价值的自身局限决定了其不能作为寿险监管的决定性指标
三、寿险监管者不能将内含价值作为决定性的监管指标
第九章 2018-2022年中国寿险业的竞争格局分析
第一节 我国寿险市场竞争现状
一、寿险业竞争激烈保险产品以“新”取胜
二、中国寿险市场过于依赖价格竞争
三、寿险公司竞争比拼分红险
四、中资寿险保费竞争格局未定
第二节 中国寿险企业核心竞争力的提升
一、核心竞争力特征及其内容
二、确定寿险公司的核心竞争力，提高相关能力和水平
第三节 打造中国寿险业核心竞争力
一、核心竞争力的基本内涵
二、核心竞争力的主要特性
三、打造核心竞争力的路径
第四节 中资寿险公司的市场竞争战略分析
一、中国寿险市场的发展特征和趋势
二、中资寿险公司市场战略
第十章 中国保险市场三巨头分析
第一节 中国人寿保险股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
第二节 中国平安人寿保险股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
第三节 中国太平洋保险（集团）股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
第十一章 2023-2029年中国寿险业的发展前景、风险及应对措施
第一节 2023-2029年中国寿险业发展前景展望
一、寿险业发展前景分析
二、研究机构对保险业发展前景的预测
第二节 2023-2029年中国寿险业面临的风险预警
一、偿付能力风险
二、定价风险
三、投资风险
四、误导风险
第三节 2023-2029年中国寿险业应对风险的措施
一、强化资本约束，坚持疏堵并举
二、审慎推进费率市场化改革
三、始终关注投资风险
四、完善被保险人的保护机制，增强保险消费者对行业的信心
第十二章 2023-2029年中国寿险业的发展策略分析
第一节 寿险市场发展亟须制度改革
一、推动寿险产品预定利率市场化改革
二、警惕对结构调整的认识误区
三、多举措治理违规行为
四、加强资本管理以保证偿付能力
第二节 转变发展方式是中国寿险业的战略选择
一、坚持发展为第一要务是转变发展方式的前提
二、转变发展方式就必须对发展方式进行全面理解
三、转变发展方式必须以提高效益为中心，做大必须也要做强
四、转变发展方式要统筹兼顾，全方位地满足消费者的需求
五、转变发展方式要立足于以人为本
第三节 寿险业急需转变策略回归根本
一、寿险市场开念“紧箍咒”：业务规范刻不容缓
二、转变vs回归：新战略将改变寿险市场新局面
三、入乡随俗：合资险企在中国市场的发展之道
第四节 提升寿险公司综合管理能力必须统筹好六大关系
一、统筹好规模速度与质量效益之间的关系
二、统筹好城区市场和农村市场之间的关系
三、统筹好业务发展与队伍建设之间的关系
四、统筹好公司发展与风险管控之间的关系
五、统筹好经营管理与党的建设之间的关系
六、统筹好企业公民与社会责任之间的关系
第五节 强化寿险公司内控机制的对策
一、强化管理层对内部控制的责任
二、推进内部控制制度体系的建设
三、强化执行力建设
四、强化内部审计监督约束
五、建立良好的内部控制文化
六、推进风险管理的预警体系建设
第六节 拓展农村寿险市场策略
数据说明：
1、研究报告核心数据以中国大陆地区数据为主，少量涉及全球及相关地区数据；
2、除一手调研信息和数据外，国家统计局、中国海关、行业协会、上市公司公开报告（招股说明书、转让说明书、年版、问询报告等）等权威数据源亦共同构成本报告的数据来源。1）一手资料来源于研究团队对行业内重点企业访谈获取的一手信息数据，主要采访对象有企业高管、行业专家、技术负责人、下游客户、分销商、代理商、经销商以及上游原料供应商等；2）二手资料来源主要包括全球范围相关行业新闻、公司年报、非盈利性组织、行业协会、政府机构及第三方数据库等；
3、报告核心数据基于公司严格的数据采集、筛选、加工、分析体系以及自主测算模型，确保统计数据的准确可靠；
4、本报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于智研团队的专业理解，清晰准确地反映了分析师的研究观点。
智研咨询作为中国产业咨询领域领导品牌，以“用信息驱动产业发展，为企业投资决策赋能”为品牌理念。公司融合定量分析与定性分析方法，用自主研发算法，结合行业交叉大数据，通过多元化分析，挖掘定量数据背后根因，剖析定性内容背后逻辑，客观真实地阐述行业现状，审慎地预测行业未来发展趋势，为客户提供专业的行业分析、市场研究、数据洞察、战略咨询及相关解决方案，助力客户提升认知水平、盈利能力和综合竞争力。主要服务包含精品行研报告、专项定制、月度专题、可研报告、商业计划书、产业规划等。提供周报/月报/季报/年报等定期报告和定制数据，内容涵盖政策监测、企业动态、行业数据、产品价格变化、投融资概览、市场机遇及风险分析等。返回搜狐，查看更多
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