为什么说房子是负债住宅是负债，公寓是资产？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-09-04 02:18 标签： 为什么说房子是负债
公寓是一种特殊的住宅，属于商业或商办性质，多以商住两用为主。不建议买公寓、商办之类的房子，除非钱多没地方花，公司资产多，可以通过购入固定资产减税。具体如下：
1、公寓贷款政策公寓：首付5成，并且只能商贷，最多贷10年。很多住宅的购买优惠享受不了，例如首套房优惠，贷款利率打折等。住宅：有首套房优惠政策，最低首付，最长可贷30年，商贷公积金均可。2、公寓是否能落户公寓：多数不能落户，子女上学也无法享受周边学校的教育资源的资格。住宅：可落户，可享受周边教育资源。
3、公寓日常费用公寓：物业费、水电费全是商用标准，贵！且不能同天然气。住宅：物业费、水电很便宜，且能使用天然气。
4、公寓出租公寓：一般面积都小，属于单身公寓，租的群体受限，即使自用，人多也住不下。住宅：多大面积的都有，选择范围广，购买后租的群体选择性高。
5、公寓杠杆使用率买房最关键的核心就是负债，且尽可能高的运用良性债务杠杆。公寓：杠杆使用率过低，杠杆利用率过低，会导致资产规模膨胀太慢，且无法加快财富自由。住宅：可以用最低的首付，最长的年限进行贷款，充分利用杠杆原理，抵御通货膨胀。6、公寓交易税费公寓这么高的卖出税费成本一般人不知道，买入时开发商和中介更不会告诉你。公寓：商办最大的好处是，不限购不限贷，但一旦日后想要置换或者回收资金，高额的税费就会大大影响产品的流通性。公寓转让税费怎么算？1）增值税（业主缴纳）：（过户价-登记价）/1.05x5.0%2）城市维护建设及教育附加费（业主缴纳）：增值税x12%3）契税（客户缴纳）：（过户价-登记价）x3%4）个税（业主缴纳）：（过户价-增值税）x15%或者（过户价-登记价-增值税）x20%5）土地增值税（业主缴纳）：（过户价-增值税）x5%或者（过户价-登记价-增值税）x（30%-60%）6）印花税（双方各半）：（过户价-增值税）x0.1%7）转移登记费（客户缴纳）：550元8）交易手续费（双方各半）：4元/㎡9、贴花（客户缴纳）：5元7、房产投资路上你千万不能买的三大类房产分别是别墅类，商办类、文旅养老类。8、买公寓收租不如做二房东把闲置空房，说服房东交给二房东管理，签订5到10年的租约，接下來会把房子做一番装修翻新改造，再以整租或分租的形式转租出去。老旧、屋况不佳的房子，经过整修之后，变得美轮美奂。让年轻人、上班族可以住进像家一样的公寓，这不但是让空屋重新产生了居住加值，而二房东，则是赚进为房子租金增值后的价差，简直一举多得。【不需要买房就拥有收租权】的房地产盈利方式，叫做【轻资产包租】模式，现在国内在房价不断上涨、近乎泡沫的时代，【拥有产权】不再是主流价值，转而提倡的是【使用权】。二房东向房东取得转租同意、装修同意，并且签订长期租约，就是【使用权】的具体展现。我们不一定要【买】下这间房子，才能使它创造收益，藉由【经营方式】的改变，就能使房子为自己带来收益。并且，因为不需要买房的首付款，装修也使用成本低、工期快的【轻装修】工法，使得每一间房子投入的现金降到买房的十分之一以下，是进入房地产投资领域最低门槛的方式；因为沒有产权，所以退场的风险也低，万一遇到危房、烂尾房等有问题的房子，最多就是赔1个月押金和一些装潢费用，而不必像买房一样赔掉几百万的首付款，还留下一间卖不掉的房子！就说个30W月租1000的公寓的例子：与其买公寓做房东收租，不如租公寓做二房东收租，照样赚钱，赚的不比拥有公寓的人少。“只要支配权，不要拥有权”,可以极大节省开支。买套房做包租公包租婆需要30W，交个月供+费用（契税3%，维修基金每平米120元或2%-3%）算11.2W吧；二手包租公包租婆，就是二房东咯，只需要押一付二，中介费，装修费（算1-2个月房租吧），5-6个月房租开干，1000房租的房子启动成本5-6K可以控制房东30W资产，其中杠杆是50-60倍。房东买房收租是3.3倍杠杆（公寓2倍杠杆），二房东租房收租是5-60倍杠杆，一个重资产一个轻资产。包租房一套赚300，利润30%，二房东收3-4套房可以收租跟房东一样多，重要还不需要还月供，自然不是跟房东一样躺赚，因为二房东被动收入也需要投入金钱和精力。实际上，买公寓也无法躺赢，因为房价翻倍极其困难，保值也不一定好。这个增值属性，公寓远远比不上住宅，也是最不提倡买公寓的原因。租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(1000*12)/30万=4%，公寓投资的租金回报率在3％－5％之间，但也有不错的公寓回报率可达6％。做二房东也是为了做房东，二房东n套包租房的租金差，n套房现金流加乘，收获是很大的，就有了买住宅的首付或月供了，就可以一手现金流一手滚雪球了。重资产（住宅）还是比轻资产赚的多，房价涨的比租金块，房价涨的比租金高，才有二房东不想做房东日涨房租夜涨房价不是好的二房东。包租有风险，投资需谨慎二房东包租案例分享北京包租房案例一帝都是个付出就有收获的地方，2000多万人口，很有大量的中高端消费人群，很多能长租的公寓能短租的民宿，租金很高，老房旧房破房装修翻新改造美化后租金还能溢价20%-50%，来自世界各地五湖四海的高收入群体，租客购买力高。很多房子美化到位，多金的小姐姐小哥哥，爱不释手，租房本来就是个消费行为，消费容易冲动，愿意为爱月付租金过万。北京包租房案例二老的出租房观念：叔叔阿姨大妈大爷把嫁妆古董大柜子放屋子里，还规定不能扔O(∩_∩)O哈哈~，马桶脏兮兮，橱柜门快掉了……惨不忍睹啊老观念不受年轻的俊男美女喜欢啦，他们不喜欢破破烂烂，不喜欢黯淡无光，不喜欢没有风格，不喜欢出门……喜欢宅家，喜欢晒，喜欢装B……好房子真的很抢手，看的人多了自然租得贵；一个破烂房子越没人看越租不上价，最后剩下啦！买房投资不适合买公寓，但是包租别人的公寓收租是挺不错的。再搞整齐一些再拍照就更好看了海南小伙伴包租房案例三简简单单，高效低成本装修翻新改造美化出租房，小伙伴用了2000-3000装修费用，就能溢价1000（收房价2000左右）。网红或美女小姐姐特别喜欢，房租贵点又算得了什么呢，包包有一百的，也有一万的。租房需求永远在，优质租客始终都有。推荐阅读：
尽信书不如无书。不能机械照搬作者的做法。按作者的说法，资产是能持续带来正收益的。如果拿房产举例的话，简单的可以认为就是房租减去房贷之后还有剩余。所以同样是房子，如果能以租养贷，也是资产，如果不能，则算作负债。作者的几次投资，都是能以租养贷，然后坐等增值后卖掉的。作者还有一次投资，则是相当于不能取现的存款，但是收益率非常高，每年有16%的收益。理解了作者的想法，还要再接合实际情况。我国目前的经济发展速度还是很快的，经济发展快，各种商品涨价就快，房子也是商品，也跟着涨价。所以如果未来可期，当前房租不能抵月供，但是过个几年就可以了，这时房子是资产还是负债，就不能简单地以能带来正收益来判断了。

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