日前，佛山市住房公积金管理中心发布通知，明确佛山公积金贷款额度个人最高不超过30万元（点击回顾）。
贷款额度为什么降？已提交申请但未完成流程是否影响额度？发布君联系了佛山市住房公积金管理中心，热点问题一一为您权威解答！
关于公积金放款
1、公积金额度调整了，还需要轮候放款吗？
住房公积金贷款额度的调整，对我市住房公积金资金压力不能起到“立竿见影”的作用，在一定时期内住房公积金贷款放款还是需要轮候。
2、银行已经核定贷款额度，还在排队放款的，受影响吗？
新《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》（以下简称《办法》）从2021年5月1日起执行，2021年5月1日起受委托银行受理的贷款申请按新《办法》执行。2021年5月1日（不含）前受委托银行受理的贷款申请按旧《办法》执行。换言之，5月1日（不含）前受委托银行已受理，或管理中心已审批，或已进入轮候的贷款均按旧《办法》执行。
3、商贷部分已经批了，公积金前几天提交银行审核还没送中心审批，受影响吗？
新《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》（以下简称《办法》）从2021年5月1日起执行，2021年5月1日起受委托银行受理的贷款申请按新《办法》执行。2021年5月1日（不含）前受委托银行受理的贷款申请按旧《办法》执行。换言之，5月1日（不含）前受委托银行已受理，或管理中心已审批，或已进入轮候的贷款均按旧《办法》执行。
关于贷款额度
1、公积金贷款额度为什么降了？
2017年至2020年期间，我市住房公积金缴存及贷款本金回收流入平稳增长，但职工对住房公积金的使用需求一直处于高位，致使我市住房公积金资金流动性不足，虽然已实行了贷款轮候发放，但仍未能解决贷款资金缺口逐渐增大的问题，为防范资金流动性风险，根据国务院《住房公积金管理条例》适时调整最高贷款额。
2、5月1日前，已经提交申请但未完成流程的，贷款额度为多少？
2021年5月1日（不含）前受委托银行受理的住房公积金贷款申请，贷款额度按旧《办法》执行。
3、异地公积金可否在佛山办理公积金贷款？额度有限制吗？
非我市缴存住房公积金的（异地缴存职工），如借款人和配偶中任一方为我市户籍，或借款人配偶在我市缴存住房公积金并且符合申请之月起前6个月连续依时足额缴存，且累计依时足额缴存满1年的，可申请办理，贷款额度的相关规定与本地缴存职工一致。贷款申请的条件详见《办法》。
4、已使用过一次公积金但已还完，再次买房可以用吗？额度有没有影响？
根据新《办法》第十六条“停止向已有两套住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）发放贷款。缴存职工家庭公积金贷款没有还清前，不得再次申请。住房套数认定标准，以房屋交易记录、房屋权属登记和住房公积金贷款记录为准。”，公积金贷款已结清不是再次申请贷款的唯一条件，还须结合缴存职工家庭的住房套数审核。但公积金贷款未结清的，则不得再次申请。个人最高贷款额度与贷款次数不关联。
5、新政中，无房提取额度有提高吗？
贷款新政，不涉及无房提取额度内容。
6、请问夫妻公积金合起来能贷多少万？
按新《办法》规定，个人最高贷款额度不超过30万元，即夫妻双方最高可贷额度不超60万元。
关于商业贷与公积金贷款
1、现在是商业贷，能不能转成公积金贷的？
不能。
2、公积金贷款与商贷冲突吗？
不冲突。《办法》规定申请贷款时如住房公积金贷款不足够的，且个人有偿还能力，可同时申请组合贷款（住房公积金贷款+商业贷款）。商业贷款的资格与条件以商业银行规定为准。
其他问题
1、可以二次贷款吗？
根据新《办法》第十六条“停止向已有两套住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）发放贷款。缴存职工家庭公积金贷款没有还清前，不得再次申请。住房套数认定标准，以房屋交易记录、房屋权属登记和住房公积金贷款记录为准。”，能否申请公积金贷款（不管一次还是二次），须结合缴存职工家庭的住房套数审核。住房套数认定标准，以房屋交易记录、房屋权属登记和住房公积金贷款记录为准。
2、已成年子女没分户在同一个户口本，已有2套住房，再购买改善型住房的话能不能贷公积金呢？
根据新《办法》第十六条“停止向已有两套住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）发放贷款。缴存职工家庭公积金贷款没有还清前，不得再次申请。住房套数认定标准，以房屋交易记录、房屋权属登记和住房公积金贷款记录为准。”，房屋套数计算范围以申请时“职工家庭”为单位，家庭包括借款人、配偶及未成年子女，不以“户口本”为单位。
3、粤省事上显示佛山公积金管理系统维修几个月了，什么时候修好？
2021年2月27日至3月14日我中心进行住房公积金业务系统升级的切换工作，因此全面暂停对外服务。2021年3月15日系统升级完成后，我中心网上服务大厅以及微信公众号“佛山公积金”均已全面恢复了正常使用。同时，粤省事也于3月15日恢复了查询功能，但因粤省事的办事功能正在与省对接中，现暂无法使用，预计该模块升级于4月底完成。对此造成不便，望见谅。
4、公积金能否提取出来？怎么取？
公积金提取可登录我市公积金管理中心网站：办事指南→其他→住房公积金提取业务查看手续须知。符合提取条件的职工根据手续须知指引申报即可。
佛山发布编辑部
来源：佛山市住房公积金管理中心
原标题：《佛山公积金最新回应！贷款额度为何下降？》

1、中国公民在广州的购房政策是什么？
答：以家庭为单位，广州户籍已婚在广州市限购区可以购买2套住宅，未婚在广州市限购区可以购买1套住宅，非广州户籍（无论已婚或未婚）可以购买1套（需提供广州市最近连续五年的社保或纳税证明）。
2、增城、从化算限购区吗？
答：不算。在增城、从化有2套以上住宅，在广州市区仍有购房资格——
单身及外地户口已婚家庭：不限购区域（增城、从化）查册显示有一套住房但无房贷，再购买限购区域房产需一次性付款；如广州范围外（全国内）有一套在供房贷且广州范围内查册无房，首付7成。
广州市户口已婚：不论是否在不限购区域内，只要查册显示有一套住房无房贷，首付5成，房贷没结清首付7成；有两套住房，购买第三套不能按揭，需全款。
3、婚前已购的房产属于限购范围吗？
答：无论婚前还是婚后财产，只要查册有显示，均计算入套数。
4、军人在广州的购房政策是？
答：军人以家庭为单位可在广州市限购区购买1套住宅（业主必须要在广州市部队服役或原属广州户籍），提供身份证、军官证和部队开具的（服役证明、同属一人证明、部队开具的无房证明）；配偶是广州市户籍,一起下名可以有2套。
5、港澳台及外籍人士能否在广州购买商业性房屋？
答：不能。
6、港澳台及外籍人士能否在广州购买非商业性住房？
答：在中国境内只能购买一套住房，除正常按揭资料外需要提供公司的营业执照，一年的在职证明，在职单位的劳务合同，一年临时住宿登记证明，签证类型是要商务或者工作才行，还要留意签证的有效期有多长。需要提供港澳台通行证、身份证，外籍人士提供护照（需翻译公证），台湾的最好提供誊本（户口本）。（部分楼盘限制购买人群的除外）
7、以家庭为单位购房的意思是指？
答：包括配偶、未成年子女为一个家庭。
8、查册显示有1套“经济适用房”、“限价房”的话，能否在广州再购买普通住房？
答：需要查看原买卖合同的约定并与房管、银行落实才能确定。
9、广州按揭贷款利率折扣？
答：目前执行LPR利率加点，每个月20号都有可能变动，实际贷款利率以银行放款为准。
10、商业贷款年限？
答：≤69周岁，最长不超过30年，申请贷款时需未退休。
（工商银行≤74周岁，最长不超过30年，申请贷款时需未退休。）
11、申请按揭贷款需要提供的资料是什么？
答：提供以家庭为单位的人行详细版征信报告、身份证、户口本、婚姻证明、出生证明（户口本不能显示直系亲属关系的）、收入证明原件（覆盖家庭所有负债的2.2倍）、银行流水原件（覆盖家庭所有负债的2.2倍）、查册原件（含未成年小朋友及曾用名）；认购书、确认单、首期收据、pos单/转账单、每笔首付前半年的自有资金的流水（详见第49问）、供楼卡（一类卡）、在供房产（商铺、公寓、写字楼或住宅）贷款合同、结清证明及提前还款流水（房贷、消费贷、信用贷、车贷等）、公积金缴存信息表及缴存证明等。
非广州户籍还需要提供近5年来且要连续缴存5年的社保或纳税证明，根据客户的情况可能需要提供其他资料，具体以银行审批为准。
12、身份证明有哪些？
答：居民身份证原件；港澳身份证及通行证原件；护照经公证处翻译的译本原件；军官证原件；人才绿卡原件。
13、集体户口如何提供户口本？
答：集体户口的提供盖有公章的集体户口首页+个人页原件。
14、婚姻证明指哪些？
答：已婚的提供结婚证原件；单身的银行只需要签署银行单身声明即可（特殊客户除外），离异的提供离婚证原件+民政局盖章的离婚协议或法院判决书。
15、离婚不满一年客户有什么特殊要求？
答：视同查册有一套住房，支付首付成数，首付至少5成，144方以上住房首付7成，可能追加前配偶为共同借款人，具体以审批结果为准。
16、收入证明有什么要求？
答：至少要覆盖家庭负债2.2倍，外地户籍外地收入证明需与银行沟通。
17、银行流水有什么要求？
答：广州户籍正常只需提供近半年完整版的流水（建议提供到有显示年终奖、奖金的流水），外地户籍需要提供近一年完整版的流水，至少要覆盖家庭负债的2.2倍。建议销售与律所提前沟通判断。
18、支付宝和微信流水能不能认？
答：支付宝和微信流水，只能作为辅助。
19、查册有什么要求？
答：提供家庭包括未成年小朋友在内的查册证明原件，有曾用名的也需要提供曾用名的查册；军官除了提供身份证的查册外还需要提供军官证的查册；港澳台需提供身份证及通行证的查册原件；护照需要提供护照及护照翻译译本的查册原件。
20、认购书需要注意什么事项？
答：认购书需要与业主核对姓名、房号、成交总金额、按揭总金额、核对建筑面积、套内面积是否正确，有修改的地方发展商签约组是否已盖核对章。
21、首期收据、刷卡凭证需要注意什么事项？
答：首期收据及刷卡凭证必须要对得上购房合同的首期金额，而且缴款必须由业主或者配偶付款，不能代付。
22、已婚的单独购房，是否不需要配偶到场签署贷款合同？
答：不能。无论单独购房还是夫妻联名购房，均需要配偶到场签署贷款合同。
23、能不能委托办理按揭？
答：不能，业主本人及配偶（如有担保人，担保人本人及配偶）均需要到场签署申请办理贷款及签署合同。
24、客户收入证明及流水不足该如何处理？
答：可增加除配偶外的其他人做担保人。
担保人正常情况下是直系亲属关系的人（个别银行可以是亲兄弟姐妹，具体情况请咨询按揭律所），担保人家庭要查征信。担保人家庭需要提供身份证、户口本、结婚证、收入证明、流水、房产证（如有）、与借款人的关系证明即可。增加担保的需要担保人夫妻双方到场签署资料。担保人、借款人家庭的收入证明不能叠加计算，需要覆盖担保人家庭和借款人家庭总月供的2.2倍。
25、可以办理公积金的银行是？
答：办理公积金贷款需要对应该楼栋的监控银行，具体请咨询按揭律所或以按揭律所发布的为准。
26、公积金贷款年限、贷款额度、贷款资格？
答：
1、贷款年限：男≤64周岁，女≤59周岁；
2、贷款额度的计算方式：余额x8+每个月缴存额（单位+个人）x退休月份数（目前女的退休年龄是55周岁，男的退休年龄是60周岁）。最终以公积金审批为准。
3、贷款资格：广州户口需连续缴存一年，外地户口需要连续缴存两年，一个人可以用两次公积金贷款（全国范围计算），如家庭名下有一套住房在供且是公积金贷款需结清在供这套才可以再用公积金。
27、公积金的利率折扣是？
答：目前公积金贷款的基准利率是3.25%。若已有1套房，无论是否已结清，申请公积金贷款的，利率上浮10%。普通住宅：已结清无房的，四成首付，六成按揭；查册显示有1套房未有在供房贷的，五成首付，五成按揭；未结清的，七成首付，三成按揭。
28、申请公积金按揭时，缴款基数有什么影响吗？
答：公积金缴款基数是公积金月还款额的2倍。
29、个人申请公积金的额度是多少？
答：一个业主最高可贷60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。
30、征信报告怎么查？
答：到人行打印详细版的征信报告，人行征信报告可提前在微信app预约成功之后直接到自助机打印。简版征信不能受理。
31、征信太差，是否会对申请公积金有影响？
答：近五年单笔贷款累计6次逾期，单张信用卡最近2年累计6次逾期公积金不受理，具体要看到征信报告才能判断。
32、本人或配偶、担保人或共借人家庭、商业性质贷款公司股东或法人有涉及诉讼案件或失信记录能申请按揭贷款吗？
答：不能受理。
33、征信上显示担保代偿能申请按揭吗？
答：不能受理。
34、缺资料能签吗？
答：不能签，需资料齐备之后才能办理。
35、收据内容填写意向金的需要更换吗？
答：需要到财务处更换。
36、增加担保人成数？
答：建筑面积144方以下的（普通住宅），最高贷5成，5成首期；建筑面积144方以上的（非普通住宅），最高贷3成，7成首期。
如客户资质比较好的，无房无贷的，符合3成首付要求的部分银行可以首付3成，需要提供资料先跟银行沟通。
如增加父母担保，业主必须开具足额的收入证明，以及有最少能覆盖月供1倍及负债的流水并且担保人资质收入及流水能否覆盖自身负债以及这笔贷款的2.2倍，才可以尝试首付比例三成或四成，具体以客户以及担保人的资质为准，增加担保人只担保流水部分，业主家庭和担保人家庭的收入证明部分不叠加。
37、担保接力贷等贷款的条件要求，是否还是和之前一样？
答：目前没有银行做接力贷，已停止。
38、公积金缴款单位与收入证明开具单位不一致，办理组合贷有影响吗？
答：有影响，需要与客户了解清楚为什么不一致，并把情况告知按揭律所，由按揭律所回复与银行沟通的结果，最终以银行回复为准。若客户是委托代缴的，需要单位出具代缴证明。申请公积金贷款期间不能更换其他工作，待公积金放款后更换工作就不会影响公积金贷款。
39、异地公积金能做吗？
答：异地公积金只能是广州户口，且只能首次使用，有在供房贷不能用。
40、公积金不予贷款情况？
答：1、用途为非居住用房及低密度商品住房；2、已使用两次住房公积金贷款。3、征信状况不满足贷款条件或者是公积金中心认为不符合条件。
41、非普通住宅能否申请公积金贷款？可以贷几成？利率是多少？
答：可以申请公积金贷款。首付款一律不低于7成。若家庭名下查册无房且无未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率；若查册显示有1套住房或有1套未未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
42、广州查册显示一套已结清或未贷过款，外地有一套住房在供（商业按揭），在限购区再购能否申请公积金贷款？
答：不能。
43、公积金登录网址是什么？
答：https://gr.gzgjj.gov.cn/center/login.html
只能使用qq浏览器才能在网上打印公积金个人信息表及缴存明细表。
44、公积金贷款合同需要面签（微信预约或者现场取号）。
答：公积金中心全面推广微信公众号中的“面签受理预约”功能。以后需客户提前（审批通过前）进行公众号面签预约。公众号会在审批通过当天向主借款人推送“可面签通知”的微信消息的。
公积金中心辖下网点试行网上预约办理服务，并实行预约优先办理原则。让主借款人办理审批前务必关注“广州住房置业融资担保有限公司”的微信公众号并且用预留贷款申请的手机号注册。
45、公积金贷款合同面签需要资料（收到短信或者电话通知后）。
答：
1、请买方所有产权人前来办理。
2、买方所有产权人请带齐：本人以及配偶的身份证、户口簿（首页和个人信息页）、结婚证（如已婚），离异的还需提供离婚证，所有证件均为原件，不需要复印件。若配偶不是产权人，配偶可以不到场，但是上述所有证件必须由产权人带过来。
3、办公时间：周一至周五，上午：9:00至11:30；下午：13:00至17:00。
4、办公地址：珠江新城华就路12号三银大厦3楼。如有疑问请致电：85503925。
46、异地公积金缴存证明
答：在广州购房用异地公积金的客户，在深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门、肇庆缴存公积金的职工，在广州购房申请公积金贷款，可不再提交《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。其他地区的异地公积金还是需要继续提交《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
47、在校学生能申请房贷吗？
答：不能，客户提供的学校集体户口，征信，收入证明，流水等资料显示是在校学生，银行都不能受理按揭贷款申请。
48、首付资金直系亲属的资金是否认，查资金来源往前查多久？
答：若直系亲属（父母、子女）转入的，提供关系证明和直系亲属（父母、子女）转入的银行流水，证明首付资金是自有，需要追查转入账户的对应近半年以上的流水。
49、查首付贷来源的有几家银行？
答：所有银行都需要查首付来源。
50、是否有银行可以不提供流水审批按揭？
答：没有，所有银行都要提供流水审批。
51、首付资金风险详细规则
答：购房首付必须为家庭自有资金
一、【提供首付流水】
(1)提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水;可以是活期存款、理财赎回、保险余额、支付宝余额、股票余额等资金。
(2)对于半年前已持有80%首付资金的可视为具备资质;对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。
(3)对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水，如亲属半年前已持有可认定，如断续存入的，需核实为合理收入所得。
二、【严禁准入】对于经核实首付来源为借贷、借款、垫资过桥、他人借名的严禁准入。
二、【近半年征信】
(1)对于消费类贷款及信用卡分期(汽车分期除外，需提供购车借款合同佐证)，需提供合理消费用途证明及付款凭证，否则需结清并提供结清证明和结清流水；
(2)对于经营类贷款，需提供经营背景材料(企业营业执照、贷款合同及付款凭证)作为佐证；
(3)对于信用卡使用的，总透支额不能超10万(有信用卡分期的除外，参照上述关于信用卡分期要求)。
52、银行预审通过并签按揭合同后，是否会拒贷？有什么原因会在签按揭合同后拒贷？
答：若因提供资料存在不真实、隐瞒而未提交银行贷款需要的相关资料的，及其他足以影响银行贷款资金安全的情形，银行有权直接不予审批或取消贷款。
贷款过程中，如新增信用卡或贷款逾期、消费贷、其他贷款、对外担保、不符合银行放款条件等情况，而导致银行要求你方结清贷款或退件处理。
53、放款前能否新增消费贷款、抵押贷款或者其他小额贷款？
答：不能，新增贷款会影响银行放款。
54、黄埔、南沙人才政策客户贷款要求
答：需要提供黄埔、南沙真实收入证明、流水、征信上工作信息等资料，跟社保或者劳动合同资料信息一致银行才能受理。
55、番禺人才绿卡购房，可以贷款吗？
答：目前中行、农行、邮储可以受理番禺人才卡；没有一个明确的标准，需要根据各位客户提供按揭资料作综合判断。
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1 上海限购政策
沪籍单身人士
一、单独名下有房，限购。
二、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。
三、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套（含3套），限购。
沪籍已婚人士
一、夫妻双方都是上海户籍
a、夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。
b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。
c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。
d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。
e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套（含4套），限购。
二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购
注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。
离异情况分析：
一、婚姻存续期间所出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期需在离婚日期前)
二、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数
三、离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内(离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准)
四、其余限购政策不限(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)
五、离异已满3年，不受新政影响
六、离异后复婚按新政策执行
注：具体详细情况以各区房地产交易中心限购口径为准或电话咨询962269
非沪籍购房政策
外地人在上海购房需要什么条件？
1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
3、 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！
4、 居住证满三年（免交房产税）
所需证明：1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证
特殊客群
o1
本市集体户口
按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。
o2
外国籍或港澳台同胞
提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单！可购买一套住房。（要求劳务合同和税单公司必须一致）
o3
在读博士、博士后
要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
o4
部队人员购买住房
a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。
b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
注：1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、 有无未成年子女，出生证编号。
2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
临港购房政策分析
1、上海临港购房新政发布：
2019年8月6日，上海自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。
2、落户新政：
缩短人才“居转户”年限，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。
3、购房资格：
非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；社保年限由原有的5年缩短至3年。
也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！
以公司名义在沪购房的限购政策
(一) 境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件 (购房时间以合同网签备案日期为准) 。
1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：
a：企业设立年限已满5年；
b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；
c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。
注：目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。
(二) 境外注册的公司在沪不能购买商品房。
直系亲属更名可采用买卖、赠与、继承！
一、买卖更名
买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。
二、继承
1、继承会产生哪些费用？
直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。
房屋继承过来在出售时契税、增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房款20%个税。
2、房屋的继承顺序是什么？
继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）
3、房屋继承的流程是什么？
流程：先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。
4、房屋继承的时效为多久？
时效：继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为 2 个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）
5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？
房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理20 个自然日（法定节假日除外）出产证。
三、赠与
2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？
契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征
受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。
2、办理房屋赠与的方式有几种？
1）通过办理赠与公证书进行赠与；
2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？
1）财产应当是公民的个人合法财产；
2）房产中有抵押不可赠与；
3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与；
4）赠与合同不可委托签署；
5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）。
注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易。
4、赠与费用如何计算
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：
赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
赠与过户免征营业税， 但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）
契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）
其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）
上海购房贷款政策
上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。
商业贷款
上海自2022年1月20日起房贷利率
1、五年期及以下基准3.7%：
首套4.55%，二套5.25%
2、五年期以上基准4.6%：
首套4.95%(之前5%)，二套5.65%(之前5.7%)
1、居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
2、在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。
贷款政策变化
1、银行严查客户的首付款来源，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）
2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。
3、审批时间延长，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。
4、放款时间延长，目前放款时间平均在新产证出来后2个月至4个月左右，可能会更长。
5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。
6、父母上产证，子女参贷，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。
7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。
8、定金审批目前银行暂停受理，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）
9、上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。具体而言，合同网签价是指房屋买卖双方达成一致意见后，通过网上房地产进行在线合同签约，网签价由双方协商而成；银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值；涉税评估价是指二手房买卖交易时，由符合条件的评估公司按规评估，通过相关管理机构向商业银行提供。银行审批二手房贷款额度时，已经以此“三价”中的最低价作为依据开始实施。
公积金最大的优势：
1：利率低
2：可以年冲或是月冲（减少月供压力和本金）
3：区别于商业贷款，首套和二套标准不一样。
4：可以用于租房
①在上海缴纳住房公积金的人。
②申请住房公积金贷款前已经连续缴纳公积金不少于6个月。
③借款人夫妻双方都无正在还贷（使用）的公积金贷款。
若在申请公积金贷款前6个月之间缴纳有断缴记录且已补缴的客户，可申请公积金复议，复议通过了，也是可以贷公积金贷款的。
例如，在上海工作的汤先生，已经缴纳公积金6年了，他在2019年7月份的时候申请公积金贷款，1月-6月之间，3月份因换工作导致断了，但新单位补缴上了，汤先生在申请公积金贷款之前，需要先申请公积金复议，复议通过了公积金贷款就可办理了。
首套房：
①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。
②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。
二套房：
①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。
②在上海有1套房，人均面积≤37.2m，无上海公积金贷款在使用。
限贷的认定方式
①在上海有1套房，人均面积＞37.2m。
②在上海有2套或以上的房产。
③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。
家庭名下的房产，人均面积计算人数为：
家庭夫妻+未成年小孩（最多可以算两个未成年小孩，小孩必须上户口，有出生证）
相比商业贷款，公积金贷款更加优惠。
公积金贷款利率
首套房利率：
1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。
5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。
第二套房利率：
1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。
5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。
可贷额度
基本账户：
月缴额≥980元，余额≥16667元
补充账户：
余额≥10000（只看余额不看月缴额）
在基本和补充都缴纳的情况下：
①首套个人60万，家庭120万；
②二套个人50万，家庭100万；
在只缴纳基本公积金的情况下：
①首套个人50万，家庭100万；
②二套个人40万，家庭80万；
在月缴额缴纳不满足的情况下：
基本账户：
(A)月缴额 ÷0.14 × 4.8 ×可贷年限=可贷金额。
(B) 基本账户余额×30=可贷金额。
A 和 B 选低值，贷款额度不大于50万。
补充账户：
(C)补充账户余额×10=可贷金额。
贷款额度不大于10万。
公式计算出来的金额也是大概的可贷额度，具体可贷额度以公积金审批为准。
可贷年限
A房龄计算：
①五年内的房龄：可贷30年
②6-19年的房龄：35-房龄
③超过20年房龄：可贷15年
房龄=2020-竣工日期
B主贷人年龄计算：
男性：65-年龄=可贷年限
女性：60-年龄=可贷年限
A和B的计算结果取低值就是该房屋公积金可贷年限。
我们可以算笔帐，如果李先生首次想要在上海买一套100万的房子，贷款期限都是30年，来看看公积金贷款和商贷差多少钱：
使用公积金贷款，利率是3.25%，等额本息还款方式，每个月需要还款4352块钱，支付的总利息是56万元；
如果是商业银行贷款，现在的利率是4.65%，需要每个月还款5156元，总利息是85万。
与公积金贷款比，商贷每个月要多还800多块，总利息多出29万！
因此，对于购房者而言，住房公积金很大程度上减轻房贷支出。
还款方式：
按月等额本息还款法：借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。
公式为：
按月等额本金还款法：借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。
公式为：
个人住房公积金贷款额度、首付及利率政策表
个人购买共有产权保障住房公积金贷款额度、首付及利率政策表
单身的情况下，个人可使用2次；已婚的情况下，家庭可使用2次。
若夫妻二人在单身的时候，各自使用过1次公积金贷款，那已婚以后，是不可贷公积金贷款的；若已婚情况下，一人正在使用公积金贷款，另一人公积金从未使用，购买二套住房，是不可贷公积金贷款的。
公积金冲还贷次数没有限制。
举个例子：
夏先生和父母在上海共有一套房产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），徐小姐和父母在苏州共有一套房产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），夏先生和徐小姐今年领证，2人无公积金贷款记录，现在想买一套普通住宅作为婚房。
在办理公积金贷款的时候很困惑，不知道是按照首套还是二套，后来相关人士给了专业的解答，夏先生和徐小姐的婚房可以按照首套贷款，因为夏先生和父母婚前的房产可剔除一套，徐小姐和父母在外地（非上海）共有的房产不计算在内。
对申请住房公积金个人住房贷款的借款申请人进行信用条件审核
个人信用报告显示借款申请人、共同借款申请人当前逾期尚未偿还，或者最近5年存在连续6次（含）或累计超12次（含）的逾期记录的，不予申请公积金贷款。
最近5年存在连续6次（含）记录：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示最高逾期次数“6”不予以申请；累计超12次（含）：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示有逾期，且累计次数大于等于12次，不予以申请。
征信报告极其重要，请大家使用信用卡或者贷款还款过程中，一定要养成良好的还款习惯。
对于信用卡有年费的客户，更要注意了，年费还款，不会有任何短信提醒的，需要时刻关注账单（我们的经纪人遇到过好几个客户因为信用卡年费导致逾期二三十次而申请不了公积金贷款，真是太可惜了~）
有3种使用方式：1.月冲 2.年冲 3.提现
月冲：每月直接从公积金账户中扣除当月应还的本金+利息（公积金和商业）不是只扣除公积金的月供，而是公积金+商业的月供一起扣除。
当公积金账户里的余额不足时，每月还款额先扣除公积金月缴额，不足部分从还款银行卡内扣除。
年冲：每年只一次提取公积金账户余额并一次性冲还公积金贷款本金。
每月的月还款额需要使用客户自有资金，不能用公积金账户里的钱去还贷款月供。
年冲还贷后的剩余贷款本金重新计算月还款额。
年冲只能每年的4月或9月冲公积金本金，一年只能冲一次。
提现：对于一次性付款买房或者纯商业贷款买房的客户是可以提取公积金账户里的余额。
凭新产证+相关材料5年内可提取现金一次。
过户流程走完，客户拿到新产证以后，才可以办理提取手续哦。
上海房产税征收标准
上海2022年度房产税
税率分界线更新
新购房单价≤81948元，税率为0.4%
新购房单价>81948元，税率为0.6%
（税费分界线，上海市统计局公布上年度新建住宅销售均价*2）
近十年上海税费分界线
1
上海房产税征收对象
1、非上海居民新购住房；
2、上海居民新购且属于二套以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。
1
第一套房200平要征收房产税吗？
根据房产税征收政策，是对本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房产税的，第一套住房并不征收房产税，和面积无关。
2
所有第二套房子都要征收房产税吗？
不是。
是根据居民家庭人均住房面积来计算。家庭成员人均免税面积均为60平米。
3
什么是居民家庭？
包括夫妻双方及其未成年子女。
2
应纳房产税额计算方式
应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率（税率暂定0.6%）
1
房产税缴纳时间什么时候？
每年12月31日前缴纳。
过期不交纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。
2
买好了房，什么时候起征房产税？
产证登记日期的次月开始征收。
1
税率是怎么算出的？
税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下
跟着线图走
一秒明白房产税
1、沪籍单身
2、沪籍已婚家庭
3、外地户籍
外地单身：为限购状态
注：若购入司法委托拍卖等非限购类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。
外地家庭：
若持有《上海市居住证》有效期内已连续满 3 年或积分达到 120 分，则本次购房可直接申请免征房产税；
若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满 3 年或积分未达到 120 分的，可先全额缴纳房产税，待满 3 年或积分达到 120 分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；
4、境外个人、港澳台居民
境
外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请退税，或持有 B 类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；
台
湾居民在沪的“居留签注”连续满 3 年并在有效期内的，或持有连续满 3 年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税
港
澳居民持有连续满 3 年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税 ；
（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！）
3
房产税减免政策
4
未满一年怎么付房产税?
当年度应纳税额 = 年应纳税额 12个月 当年度应纳税月份数
关于缴纳2021年度个人住房房产税有关事项的提示
缴纳房产税方式：
（一）电子税务局
　　1.电脑端：即日起，纳税人可登录上海市电子税务局（网址：https://etax.shanghai.chinatax.gov.cn，栏目：我要办税/税费申报及缴纳/税费缴纳/个人住房房产税缴纳），按照网上流程缴税。
　　2.移动端：即日起，可通过“随申办”APP（含“随申办”支付宝、微信小程序）在线缴纳税款，进入服务有三种方式。
　　（1）搜索“个人住房房产税缴纳”；（2）“办事频道-服务大厅-按部门-市税务局-个人住房房产税缴纳”；（3）首页“精选主题-生活服务-个人住房房产税缴纳”（仅限“随申办”APP）。
　　（二）付费通网站
　　即日起，纳税人可登录付费通网站（网址：www.shfft.com）或使用付费通APP、“付费通账单查缴”微信公众号，按照网上流程缴税。
　　（三）有关银行
　　1.即日起至2021年12月31日，纳税人可到就近的上海银行、上海农商银行在本市办理个人业务的营业网点，使用银行卡或现金缴税。
　　2.银行网点的服务时间与日常办理个人业务的时间相同，具体可咨询有关银行。
　　（四）税务专窗
　　1.应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口，服务时间为周一至周日办公时间。
　　2.应税住房所在区税务局办税服务厅个人住房房产税专窗，服务时间为周一至周五办公时间。
　　纳税人到税务专窗缴税的，用带有银联标志的银行卡，通过POS机当场缴纳税款。
查询个人住房房产税的应税和缴税信息
（一）登录上海税务网站（shanghai.chinatax.gov.cn），打开“个人住房房产税应税及已缴税情况查询”模块进行查询。
　　（二）使用“上海税务”微信公众号，打开“涉税查询/房产税查询”进行查询。
　　（三）使用“随申办”APP，打开“生活服务/房产税查询”进行查询。
　　（四）使用“支付宝”APP，打开“市民中心/税务/房产税查询”进行查询。
　　（五）携带产权人之一的居民身份证原件，没有居民身份证的应携带产权人之一的有效身份证明（原件）以及应税住房的房地产权证或不动产权证（原件或复印件），到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口，向税务机关工作人员进行查询。
一手房买房流程
一 .取证
1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。
二 .认筹
1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。
2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三 . 审查资料
1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
3、主要审查资料
（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）
（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）
四 .上海新房摇号“计分制”
在家庭结构方面：在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是包括未成年子女），此项不得分。
在户籍方面：认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。
在名下房产方面：认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。解:外地住房不算；按照住房限购政策规定执行，上海户籍在2011年1月28日之前与父母共有的房产，算作无房；夫妻离异，追溯离异之日起3年内，住房总套数。
此外需要注意的是：认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋（使用权房）的记入认购对象名下。
在5年内购房记录方面：认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。
认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。
2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月，2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。
社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。因盘而异。
高系数的楼盘
倾斜于社保时长更多的人
低系数的楼盘
更利于在沪无房，无购房记录的人
新政后最新认筹还有几大重点：
①认购开始至摇号结果公布期间，只能认购一个新盘。
②积分制入围比例依旧是1.3:1。
③一旦触发积分制，所有房源都限售5年。
④ 项目社保缴纳系数依旧为0.1分/月。
⑤ 触发积分制，优先选房后的剩余房源，将按积分高低和认购登记日期先后选房。
⑥ 由于新房认购结束后，房管局严查每一位认购客户的购房资质，一般认购结束至开盘间隔20-25天（具体项目，具体分析）
新房摇号步骤摇号规则改变：
认购打分摇号
第一步，认购。购房者在新房认筹时，提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。
第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。
第三步，摇号。根据130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号，最后一位平行分都可以入围第一轮。如，某楼盘即将推出230套房源，那么根据130%的认筹上限计算，只有总分排名前299名（230*130%）的购房人才有资格入场摇号。如果第299名的分值为50分，则所有50分的购房者都可以参与摇号，所以实际摇号人数可能会超过299。
新房摇号常见问题
Q1：满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？
答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。
Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗？
答：仅限于上海范围，算无房户。
Q3：怎么界定购房记录？
答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。
Q4：离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策上，有哪些限制？
答：离婚，要倒推3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。若再婚，社保将计算两个家庭，计算少数。
Q5：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
Q6：认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
Q7：上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？
答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
Q8：积分高，可以优先选房吗？
答：虽然拥有较高积分的购房者会更容易被划入摇号对象，但这并不意味着一定能优先选房。因为进入摇号系统之后，所有积分会被机器完全打乱。也就是说，分数高低只能决定你入不入围，摇中几率其实是一样的。摇号是机器来排序的，会把计分分值打乱，不是说高分都排在前面摇，低分就排在后面摇。
五 .摇号开盘
1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2、根据摇号顺序选房。
3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。
4、没选房，没签订认购书，全额退筹。
5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
相 关 问 答
一.认筹可以授权他人吗？
理论上可以委托，以售楼处为准。
二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？
不会。按照公示的时间来进行认筹。
三.可以一家三口分别参与认筹吗？
理论上可以，以售楼处为准！
但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致
四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？
外场看不到，进入内场才能知道。
五.摇号到选房一般间隔多久？
看情况，有马上选房的，也有次日选房的。
六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？
理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。
七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？
不需要摇号，开发商自行安排。
八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？
《摇号规则》明确规定了不可以。
九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？
1.没批下来，可以换银行。
2.没批够， 补房款给开发商。
上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。
（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
上海二手房交易流程
二手房交易税费
什么是非住宅呢？
非住宅是指除了住宅以外的非居住用途的房屋。一般是指用途为商业、办公写字楼、配套公建、非配套公建、综合楼、厂房、仓库等用途的房屋。
非住宅使用年限一般是40年、50年，部分拿地70年。
非住宅上市交易都要交哪些税呢？
需要缴纳契税、增值税及附加税、个人所得税、印花税、土地增值税。
每种税费都如何计算呢？
01
契税
契税是以所有权发生转移、变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税。应缴税范围包括：房屋赠与和交换、买卖等。
计算方法 ：税率统一为3%。
02
增值税及附加税
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为依据而征收的一种税。
附加税是对应于增值税的，按照增值税税额的一定比例征收的税。通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加。
增值税及附加税计算方法：
①无原值票据：全额×5.3%（郊区税率是5.25%）；
②有原值票据：差额×5.3%（郊区税率是5.25%）。
03
个人所得税
个人所得税是以纳税人个人在财产转让过程中所获得的收益为依据而征收的一种税。
计算方法：
①无原值票据：全额×20%；
②有原值票据：差额×20%。
差额=计税价-本次增值税及附加税—房屋原值—原契税-本次土地增值税-本次印花税
04
印花税
在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，有交易双方分别按 照书据所载金额万分之五缴纳印花税。目前个人销售住宅类用途的房屋，免征印花税。
计算方法： 全额*0.05%，买卖双方各一半。
住宅类房屋和非住宅类房屋房本都有贴花费 5 元。
05
土地增值税
土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。目前个人销售住宅类用途的房屋，免征土地增值税。
计算方法：
①无原值票据：全额×5%；
②有原值票据：差额×30%-60%。
按差额计算土地增值税公式比较复杂：
差额土地增值税=（计税价-本次增值税及附加-房屋原值-原契税-5%*年限*原值）×（30%-60%）-（本次增值税及附加+房屋原值+原契税+5%*年限*原值） ×税率所对应的系数
税率及对应系数：
增值率在50%以下， 税率30%，系数是0；
增值率 50%-100%，税率40%，系数是5%；
增值率100%-200% 税率50%，系数是15%；
增值率 200%以上， 税率60%，系数是35%。
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