原标题：房贷停贷潮蔓延：多集中在股份制银行 四大行有额度

　　近日，一在线金融搜索平台“融360”发布的报告表示，进入四季度，“房贷荒”蔓延，一线城市首套房贷利率优惠已基本绝迹，二套房利率上浮10%-20%，银行出现惜贷停贷潮。该报告对全国32个重点城市近500家银行进行了一次调查，结果显示全国有16.8%的银行停止提供二套房的按揭贷款。

　　媒体引述表示，11月以来，房贷市场停贷的城市逐渐由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。截至目前，全国已有北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、合肥、无锡、武汉等城市相继出现暂停房贷现象。

　　事实上，每年一到年底，停贷潮便会袭来，由于银行全年贷款任务已经完成，额度也基本消耗完。不过，南方日报记者昨日调查显示，虽然银行年底额度一如往年紧张，但是情况并不比三季度差多少，而且不同银行间差异较大。广州的市民若想尽早贷到款，可多咨询几家银行。

　　调查：四大行、邮储、光大有额度

　　“现在还是有不少银行可以放首套房商业贷款的。虽然银行年底额度紧张，对总额较高的纯商业房贷申请很多银行都会压到明年做，但是不同银行情况不一样，邮储和四大行额度会相对宽松。”广州一大型按揭公司贷款经理对记者表示。

　　另外一家按揭公司负责也人表示，目前广州范围内，二手按揭在邮政储蓄银行可以申请到基准利率，而且有额度。此外，光大银行(601818,股吧)广州分行相关负责人也表示，年底光大银行广州分行房贷额度依然充足，只要抵押等手续都办好，银行就能按照程序正常放款，且利率依然“我们现在商业贷款放款都比较快”。

　　此外，国有大行情况虽不尽相同，但总体上额度还有。其中，工商银行和中国银行额度较为宽松，而农行部分网点则表示估计放款最早都要到明年一月份。中国建设银行方面表示，放款比较快，手续也很快就会办下来。

　　不过，购房者即便到四大行申请贷款，也要面临高利率，目前市面上的基准利率越来越难寻。据了解，目前广州市内，四大行首套房贷基本执行基准至上浮3%－5%的利率。“现在我们申请一般都是基准上浮5%，最近放款一直没有停过，前段时间压着的较低利率申请也基本已经全清了。”工行某支行人士告诉记者。此外，中国银行广东省分行也回复表示，年底房贷放款依然正常，“我们应该是四大行中额度最为宽裕的了。”中行一信贷工作人员表示。

　　多数股份制银行贷款难

　　但是，今年以来资金紧张，的确是不少股份制银行额度紧张甚至已经早就停止发放贷款，年底这一情况也有过之而无不及。像民生银行(600016,股吧)、平安银行(000001,股吧)等多家股份制银行早已压缩房贷业务。“我的一手楼指定银行是民生银行，早早就递交了材料和申请，但是银行很早就暂缓贷款发放，回复要等到明年才能放款。”某最近购入一新楼的国有企业白领蔡俊（化名）表示。

　　记者以贷款人身份咨询其他股份制银行网点，其中广发银行客户经理表示，该行今年8月份已经暂停接受个人房贷业务，因为没有放款额度。放款可能要到明年初，要等总行的消息。工作人员表示，如果有公积金的话，可以去四大行，额度会充足一些。

　　招商银行(600036,股吧)工作人员也称，大概今年9月份时，银行已经基本没做个人房贷业务，目前贷款只针对小微企业贷款。并表示，目前广州大部分商业银行都已经暂停了个人房贷，具体原因是风险高、额度紧。

　　此外，即便是一直有放款的股份制银行，年底也因额度紧张而“惜贷”。其中，某股份制银行广州分行个贷部总经理告诉记者，目前该行已经基本上暂停发放利率上浮少于10%的房贷，即使上浮超额10%，额度也异常紧张，很难保证放款时间。

　　然而，这并不是个案，到年底不少银行都这样的。浦发银行(600000,股吧)一网点的工作人员表示，二手房首贷商业贷款利率上浮15%，因为银行额度紧张放款较难，可能要等到明年1、2月份。

　　广州农商银行方面则表示，目前二手房首贷利率上浮10%，二套上浮20%。放款要到明年1月份，另外还得排队申请。

　　趋势：房贷利率易涨难跌

　　对于明年的贷款市场情况，上述股份制银行个贷部负责人分析认为个市场走向比较不明朗，“虽然年初额度肯定会多很多，但是房贷现在非常敏感，不知道明年开春后房地产会有什么政策出台，因此都不太好预计明年房贷到底是松还是紧，利率是会进一步上浮还是略有下降。但是现在利率市场化资金成本压力很大，银行房贷打折估计很难再有了。”

　　另外一方面，随着今年房价节节升高，房地产风险也愈发加大。采访中不少银行人士都表示，除了贷款额度紧张之外，压缩房地产相关贷款，银行也是出于风险的考量。加上银行贷款结构调整，银行差异化也将愈发明显，以民生银行为代表的多家专注于企业小微业务的银行大多压缩甚至暂停了房贷业务。

　　而侧重个贷业务的银行也将重点放在个人消费贷款上等利率较高，期限相对较短的业务上。此外，据记者了解，目前有股份制银行也进行房贷业务创新，如以房抵贷等，对房贷业务进行重新调整定价。

　　业内人士分析表示，可以预见，未来对贷款业务进行更灵活的风险定价是必然的趋势，银行之间的定价和额度分化也会愈发明显。

　　穗二套房贷昨起执行首付七成

　　昨日，广州各家银行首日正式执行二套房贷款首付七成。记者以贷款人身份咨询银行时，各家银行已经严格按照要求告知首付的新政。

　　上周二，广州市出台“穗六条”进一步收紧房地产政策，其中广州人民银行要求各家商业银行将二套房贷首付提至七成，是继北京、深圳和上海后的又一个进一步收缩二套房贷首付的城市。

　　对于首付提至七成，昨日有国有银行人士表示，目前看来对银行影响并不大，“一般而言，有能力支付六成首购买二套房的贷款人，都不会因为要多付一成而放弃购房和贷款。加上二套房本来需求量就远少于一套房，新政对银行基本没有什么影响。”

市场上面对有房产人群的贷款产品，分为房产抵押贷款和无抵押贷款。

“业主贷”是业内俗称，又称为“物业贷”，是机构针对有房产或房贷人群而推出的一款无需抵押和担保的纯信用类贷款产品。

贷款产品由于是机构自行定义及命名，不少机构的“业主贷”、“物业贷”中又细分为抵押和无抵押两种，只看名称不看产品内容极易混淆。招商银行曾经推出的“有房就贷”产品，与现在市场上无抵押的业主贷产品宣传口号看起来很像，其实是一款按揭住房二次抵押贷款产品。

业主贷名义上“有房就贷”，但这类产品不需要房产抵押，资金流向也往往明确规定不得用于房产交易

1、业主贷和房抵贷四大区别：

2）期限短。业主贷期限一般为1-3年，而房抵贷最高可达30年。

3）利率高。业主贷属无抵押信贷，定价较高。如中信银行“业主贷”月费率达1.45%，而中信银行房抵贷月费率仅为0.75%。

4）额度低。业主贷额度远低于房抵贷，最高额度一般在二三十万元，属于中等额度信贷。

针对有房贷的客户群体，曾经还有一类无抵押信用贷款产品较为流行，即“月供贷”。月供贷是依据借款人现有月供进行的一款无抵押贷款，该产品主要针对已在银行办理按揭或抵押贷款的房主或车主。

月供贷区别于业主贷的特征是额度与月供金额高度挂钩，最高达到房贷月供的45倍，明显高于业主贷。

月供贷因为这一特点，很早就被认为是可以帮助房产交易加杠杆的“涉房”产品类型之一。由于监管压力，提供这类产品的机构越来越少，未来可能逐渐被其他无抵押信贷产品取代或者改头换面。例如平安银行官网没有月供贷产品，但借款人提供房贷材料进件的话，实际可通过无抵押信贷的“新一贷”产品来做，最高额度50万。

二、在机构产品结构中的定位

当个人信贷市场逐步覆盖长尾市场时，面对海量个人客户，很多个人信贷机构通过提供标准化产品来提高运营效率。但随着市场的不断成熟以及数据技术的持续发展，互联网端“千人千面”的特征逐渐体现，因为不同客户群体的关键需求是差异化的，管理理念也逐渐从“以产品为中心”向“以客户为中心”转变，根据不同客群的客户需求不断丰富产品体系，在贷款产品上为客户提供多种额度、多种期限、多种还款方式的选择。

目前市场上主要机构开始按不同的客群来设计产品，以不同的产品来覆盖多种客群。其中针对有房产的客群，提供了房产抵押借款和无抵押信贷两种方式选择，即房抵贷和业主贷。

有房产的客群有几大特点：1、稳定 2、有信用记录 3、有授信参考 4、有资产证明

这类客户群体在客群普遍定位较低的P2P、小贷公司等机构中是客群结构金字塔的顶层。

业主贷产品主要由小贷公司、P2P提供，商业银行、消费金融公司开展此类业务的较少，可能与监管高压有关。但不少银行通过丰富其他无抵押信贷产品的进件条件，实际上也在做业主贷业务，如平安银行。

银行“涉房”业务最积极的是中信银行，拥有最全面的房屋抵押、无抵押产品线，其中较激进的房抵贷产品已经开始收缩，如降低贷款期限、限制地区等。业主贷产品定价较高，实际费率与非银机构相比并无优势。

业主贷产品面临银行针对房贷客群的消费贷产品的强烈竞争。这类产品定价更低，额度与业主贷相当，资金流向银行并不严格监控。并且银行普遍积极地针对已办理房贷业务的客户定向推广，对用户有较高的吸引力。正是因为这类产品政策风险不高，但对“涉房”产品有很强的替代性，所以很多银行并不开展业主贷业务。

小贷公司中平安普惠拥有小贷公司中最全面的产品线，覆盖各类人群。平安普惠副总裁兼首席产品官倪荣庆曾透露，无抵押贷款、互联网贷款和有抵押贷款的比例大概为4：3：3。也就是说，平安普惠以无抵押中额贷款产品为主，占比高达40%。平安普惠无抵押贷款根据不同的申请条件又分为薪金贷、业主贷、寿险贷、车主贷等细分产品，其中业主贷进件条件最高，覆盖的有房客群最为高端。进一步细分为“优房贷”、“业主贷”，分别覆盖有按揭房、有房无按揭的客群。2017年底，平安普惠突然宣布暂停的房抵类贷款宅e贷，至今仍在处在全面暂停状态。这样包括业主贷在内的中等额度无抵押贷款业务占比和重要性进一步提升。

业主贷产品虽然与房产关联度不高，但因为不限制资金流向，仍然存在监管风险。目前主要机构在产品设计上的主要防范手段如下：

业主贷产品期限多为3年以内，不适合房产投资。

额度多在20万以下，不适合房产投资。

银行的业主贷产品定价高，提高炒房资金成本。

例如平安银行 “新一贷”产品，看似普通的无抵押信贷产品，通过丰富进件条件，借款人提供房贷材料，实际上能变身为业主贷、月供贷。

目前银行的业主贷产品多数归类为消费贷，规定资金不可用于房产，但与消费贷不同，并不会实质上监控资金流向，例如提供消费发票。

各主要机构的业主贷产品普遍不是全国范围内推广，有产品地域限制，这也有风控方面的考虑。

1、对来非持牌机构来说，开展业主贷能覆盖优质客群，达到客群上移的效果。

2、产品设计建议参考平安普惠，对有房、房贷客群进一步细分。

3、建议开展此类业务采取措施回避“涉房”风险，可参考的方式有平安银行的“新一贷”。

2月21日，广州多家国有银行同步下调，实际上，深圳多家银行已于1月份将贷加点由45BP调低为30BP。目前，深圳市场主流房贷利率是首套最低4.9%（LPR+30BP）、二套房贷利率最低5.2%（LPR+60BP）。

四大行中的中国银行、工商银行、农业银行，以及邮储银行、招商银行、平安银行、江苏银行等多家商业银行都已按此执行。

农业银行深圳某支行工作人员告诉经济观察网，在1月20日左右，农行已将深圳首套房贷利率调低为4.9%，即加点部分下调15BP，是四大行中最先行动的深圳四大行房贷利率(深圳房贷利率)，只不过没有向市场公布，她补充：“所有利率都是跟着市场走的，我们也是跟着深圳市场调整。”

另外，中国银行以及工商银行深圳支行的相关工作人员透露，他们的调整时间都在农历春节前不久，即1月底。中小商业银行的调整动作更早，部分在今年1月初甚至去年年底就已调低加点。

到目前为止，在四个一线城市中，深圳的房贷利率最低。

据经济观察网了解，21日广州多家银行同步下调房贷利率后，首套房贷利率不低于5.4%（LPR+80BP）、二套房贷利率不低于5.6%（LPR+100BP）；而在1月份LPR下调的基础上，目前北京首套及二套主流房贷利率分别为5.15%和5.65%，上海则为4.95%和5.65%。

事实上深圳四大行房贷利率， 2020年6月至2021年4月，深圳首套房主流房贷利率一直维持在4.95%，加点幅度为30BP，但在去年5月深圳四大行房贷利率，各大行陆续将首套房贷款利率上调15BP至5.1%，二套房贷款利率上调35BP至5.6%。

而今年此番下调加点叠加五年期以上LPR下降，令深圳首套房主流贷款利率低至4.9%。多名个贷经理向经济观察网表示，4.9%的利率为多年来最低。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期各地利率调整的主导原则是逆周期调节，即通过金融手段，刺激交易量。另一方面，深圳的房产交易量已经创下新低，因此对按揭的需求也随之下降，在供大于求的情况下深圳四大行房贷利率(深圳房贷利率)，利率即资金的价格也会下降。

据乐有家研究中心数据，2021年，深圳二手住宅成交4.1万套，同比2020年的9.5万套，降幅达57%，创下十年来新低。另据国家统计局数据，深圳1月份二手房价格环比降0.5%，跌势已持续9个月。

杭金柚()-专注于：杭州贷款公司，银行抵押贷款，无抵押信用贷款，别墅抵押贷款，杭州抵押贷款，房产抵押贷款，汽车抵押贷款，无抵押贷款，企业贷款、杭州垫资等贷款服务，可以在线申请贷款，也可以拨打电话： 手机：进行相关资讯，希望我们杭州老杨见闻的相关分享可以帮助到您！