海南商住两用房限购吗零售商业用地可办理独立产权吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-11-11 11:53 标签： 海南商住两用房限购吗

海南房产抵押业务主要有以下几个阶段：

1、贷前审批 - 准备材料
该阶段主要是初步审查借款人提供资料的真实性，并确定借款对象房产信息、贷款资质、资金用途。
准备材料：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、最近六个月银行流水、资产证明、贷款用途证明等。
银行委托评估公司上门拍照确定最终评估价格，这是最为重要，因为它是掌握和判断风险控制与偿还能力的依据。
若对借款申请进行检查后，认为各项均符合规定，并同意贷款，便与借款人签订《借款合同》。在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。《借款合同》自签订之日起即刻有效。并且去公证处办理公证，以证该项交易的合法性。
实地拍照是指两块、上班族一般只需要到本套需要抵押的房产所在地进行拍照，另外就是企业主，就是需要到公司进行实地拍照。
审批期间，银行后台可能会拨打贷款人本人电话，还有公司电话，需要注意接听。
签约后，会递交申请材料，材料通过后会通知借款人审批通过，不通过的会补交资料。
签订完借款合同后，约定日期与不动产权交易中心（房管局）办理抵押手续，需要准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件，办理完后，出借资金的机构会收取房管局出具的他项权利证明，房产证等产权证明文件会交还给借款人。

借款合同签订并办理抵押手续后，双方即可按合同规定核实贷款。资金机构会根据借款用途合同上所指定的账号放款。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。
贷后检查是指提供资金的机构会在借款人提取贷款后，对其贷款提取情况和有关生产、经营情况、财务活动进行监督和跟踪调查。
10、贷款的收回与延期
贷款到期时，借款人应按借款合同按期足额归还贷款本息。

二、哪些房产不适合做抵押贷款

如果房产还处于按揭的状态，这套房产的抵押权实际上是在银行手中，借款人只享有房屋的使用权，如果房产证在手，借款人是可以将此房屋申请做二次抵押。反之，则不可以。
2、房龄太久、户型太小的二手房
银行或机构为了规避风险会对房子的面积与楼龄有所要求，易转手的才受理。例如：海南对楼龄要求是市区住宅楼龄不超过25年，郊区住宅楼龄不超过20年（资质好的客户可放宽楼龄限制），面积50㎡以上才可以准入。
3、尚未达到五年期的经济适用房
在经济适用房的规定章程里，主管单位明确指出，只有期满5年的经济适用房才具备上市交易资格，产权才能完全实现转移。若经济适用房的房主在5年内出售房屋，则会被认为违背相关条例，无法实现产权交接，更不要说用来做房屋抵押贷款了。
所谓小产权说，实际上是没有真正的产权，这样的房子最大的问题，就是没有产权证明，仅有销售合同，实际上是没有得到房管局认同的房产。这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，随时面临巨大的风险，因此这类房屋也是不能用于房屋抵押贷款申请的。
虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。有些此类房屋无法提供购房合同，因此此类房屋的产权归属是不清晰的，存在着信贷风险，所以也无法用于申请房屋抵押贷款。
除了以上情况，还有不能用来申请房屋抵押贷款的其它房产情况如下：
1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公共福利事业的不动产；　
2、部队的房地产（一般是不能用作抵押的）；
3、有产权纠纷的房地产；
4、已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产；
5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
6、由国家计划即将拆迁的房地产；
7、没有地上建筑物的农村集体土地（不包括荒山、荒地等）；
作为贷款人，应当了解客户的相关的信息，一般需要贷款资金比较多的客户，房产就显得异常重要，所以一定要提前了解清楚每一位客户手上房子的价值，在贷款中才能让双方共赢。
【特别注意】以上大部分情况以银行的标准举例的，只是针对不同的产品，要求也会稍有不同

1、首先抵押房产的类型也决定了你是否能够办理贷款。

购商品房或经济适用住房时要了解开发商是否已办理了《预售许可证》;是否已同资金管理中心或商业银行签约;这些都是能否办理贷款的前提。如开发商还没有同金融机构签约，您还想办理贷款的话，您可以携带相关资料到市房屋置来担保公司办理抵押旧房购新房的贷款担保业务。
在购买经济适用住房贷款时，要注意外地人是不能购买经济适用住房，也不能办理贷款;在购买集资建房时要注意个人产权所占比例的多少，最后办理的是房屋共有权证，抵押时的面积也是个人产权的部分。

购拍卖房产贷款前要了解好该房产是否能开具发票还要知道该房能否办理房屋所有权证，能否办理房产抵押后才能参与竞拍(这种拍卖房的贷款在房屋置业担保公司可以办理);动迁户获得拆迁人的货币补偿后要求贷款的，要提前向开发商了解办理产权手续，了解开发商是否已同房屋置业担保公司签订《合作协议》。
因为一般在动迁户在交差价购房贷款时，开发商的《预售许可证》还没有办完，这种情况的贷款一般只有在房屋置业担保公司才能办理。

商品房或经济适用住房贷款时，首选是，贷款利率最低，但是在购房时要问清开发商是否已同资金管理中心签约，否则只能办理商业贷款。

3、注意购房合同的规范性

购商品房签约要看清所签合同是否是由房产住宅局和工商局联合监制的《商品房买卖合同》或《经济适用住房合同》，否则不能办理房屋所有权证也不能办理贷款。

有哪些呢？目前根据海南各大银行对2022年房屋抵押贷款政策的调整动向来看，基本稳定没啥太大的变动，海南房产抵押贷款流程注意事项具体总结如下，可供参考！

四、海南房产抵押银行贷款的额度及利率

五、海南银行房产抵押贷款基本要求：

2.一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的五成到七成;
3.房龄最高在20年内(少数银行可做30年内、多数有备用房更容易审批);
4.房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年，最长可到30年;
5.普通住宅、别墅、商铺、办公楼、厂房均可操作；

六、海南银行房产抵押贷款准备资料：

1. 房产所有人及配偶二代身份证（如有配偶则提供）；
2. 房产证（产权人和共有人须齐全）；
3.房产所有人及配偶户口本；

七、海南房产抵押贷款的注意事项

按照行业惯例，每做贷前沟通时，信贷员都会逢人必问“你申请贷款的用途是什么?”。之所以抛出此问题，归因于按照规定，银行消费贷款，只得流向购车、装修、旅游、医疗、进修、购买耐用品等消费领域，不得用于以贷还贷、以贷还卡、投资、购房等高风险领域，以确保贷款资金能够有借有还，而非覆水难收。
此外，为了确保贷款资金“专款专用”，贷前直接将资金汇至商户账户，或贷后要求借款人提供用途类发票，都可能是银行采取的资金监管手段。

  很多人认为房产抵押贷款是“有房即可贷”，那就大错特错了。银行开展房产抵押贷款的初衷，不是为了有朝一日“收购”房产，而是为贷款资金保驾护航，对贷款资金的正常收回建立安全边际。所以，贷前确保借款人个人资质良好，对其诚信度和还款能力做调查是必做的风控措施。

要求说起来并非多严苛，只要你还款信用良好，两年内累计还款次数尚未达到6次，或连续逾期还款未超过90天，并且具有稳定的工作，作为还款来源。通常来讲，都会被归列为资质良好。

厌恶风险，不具探险精神的银行，只接受变现能力强的房产作抵押。一般来说，贷款尚未结清的按揭房;房龄大于20年或房产面积小于50平米;购买未满5年期的经济适用房;没有产权证明的小产权房;部分已购公房，譬如，不能提供购房协议的房产和不能提供上市相关证明的央产房等，由于大多只是有价无市，所以很难直接攀上银行“低利贷”的高枝。

通情达理的银行，虽可接受借款人以他人名下的房产作抵押，但有一定的原则和底线，即避免卷入财产纠纷的闹剧。所以，要求抵押人出具同意抵押房产的书面同意书，并要求出面到房产局办理房产抵押登记手续，是银行规定的要求，反之，如果违背此规定，借款人私自拿他人房产作抵押，往往会无功而返。

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