求投资性房地产的年投资收益率、年投资报酬率、年资本利得收益率分别为多少？

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求投资性房地产的年投资收益率、年投资报酬率、年资本利得收益率分别为多少？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-05 14:48 标签：资产收益率和资本收益率

美国地产投资主要指的就是商业地产。出租公寓虽然是住宅，但是归属于商业地产。

美国的商业地产投资从大类上来说，属于非公开市场另类投资范畴。不在公开市场交易，是属于一个中长线投资。如果你的产品是短线，投资成本就会很高，波动也会很大。而美国的商业地产和股市相对来说是脱节的，美股对我们的冲击很小，基本是没有影响的。很多家族，会配置20%甚至30%在商业地产领域，很大的原因就在于它和公开市场可以对冲。

那么，在海外做房产投资，“租金收入”和“资产增值”，哪个更赚钱呢？

虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况，可以真实反映市场的真实需求。租金收入很重要，因为它们可以帮助还贷款，这是购买投资房之初的主要目的。

租金的优点是投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。

当然，在房产出售时，资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低，特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内，这是其最明显的劣势。

即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产)，在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。

在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看，要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%，因此考虑的资本增值率应保持在6.5 - 7.5%之间。资本增值空间较大的一般是独立屋。

资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，您很可能要向房贷月供贴钱。

总体来讲，如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流，则“租金”更适合你。如果投资多套房屋，选择其中几套高租金的房屋，使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支；如果资金充裕，当然是“资本增值”为更好的选择。

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（农六师五家渠市信息中心,新疆五家渠831300）

【摘要】主要从新准则下利润表的理念变化、计量变化、列报变化以及营业利润、利润总额、净利润内涵变化等四个方面进行阐述.提出在分析新企业会计准则下的利润表时,要在经常性收益与非经常性收益、已确认已实现收益与已确认未实现收益、计入损益的利得和损失与计入所有者权益的利得和损失等三个方面加以关注.

【关键词】新准则；资产负债表；利润表

我国财政部2006 年发布的新企业会计准则体系,按照国际通行的规则和惯例,严格界定了资产、负债、所有者权益、收入、论文范文、利润等会计要素的定义,明确规定了有关会计要素的确认条件、计量原则,引入了资产负债表观的理念,凸显了资产负债表的核心地位,改变了收入论文范文观下利润表在企业财务报告体系中占主导地位的情况.因此,在新企业会计准则下,企业的利润表发生了很大的变化.

一、新企业会计准则下利润表的变化

1．理念的变化：收入论文范文观——资产负债表观.多年来.我国的会计准则遵循的是收入论文范文观.在收入论文范文观下,收益是一定时期的收入减去各类相关成本论文范文后的差额.即收益等于收入-论文范文.1993 年7 月1 日开始施行的《企业会计准则—基本准则》第五十四条明确：“利润是企业在一定期间的经营成果.包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额.”也就是说,利润表和资产负债表各项目的数据都是考虑到收入确认和论文范文配比之后的结果.在收入论文范文观下资产负债表是利润表的副产品.2006 年发布的新企业会计准则体系引入了资产负债表观的理念,即会计准则的制定者在制定规范某类交易或事项的会计准则时.应首先定义并规范由此类交易产生的资产或负债的计量；然后,再根据所定义的资产和负债的变化来确认收益.新《企业会计准则—基本准则》第三十七条规定：“利润是指企业在一定会计期间的经营成果.利润包括收入减去论文范文后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等.”“直接计入当期利润的利得和损失”就是指应当计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失.简单的说,利润表中利润的度量主要取决于资产和负债的计量,利润表可以被看作反映企业一定期间净资产的变动表.

2．计量的变化：历史成本——公允价值.1993 年《企业会计准则——基本准则》的第十九条明确“各项财产物资应当按取得时的实际成本计价.物价变动时,除国家另有规定者外,不得调整其账面价值”,也就是说历史成本是会计计量的基本属性.2006 年发布的新准则不再单纯强调历史成本为基本计量属性,而是适度、谨慎地引入公允价值,在投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、金融工具、套期保值、非同一控制下的企业合并等方面都引入了公允价值计量模式,并且将符合一定条件的公允价值的变动直接计入了损益,进入利润表.按照公允价值进行会计计量,能够更加客观地反映企业的财务状况和经营成果,从而向投资者提供更加相关的信息,有利于提升会计信息的有用性,符合财务会计报告的目标.

3．报表列报的变化.新旧准则下的利润表的列报也发生了很大变化.（1）新准则下的利润表不再区分主营业务与其他业务.而是统一在“营业收入”、“营业成本”、“营业税金及附加”中进行列报.这一方面是基于市场经济中企业经营规模不断扩大,经营内容呈多元化发展,不同经营业务收入相当,主营业务与其他业务的界限已经很模糊；另一方面也是我国新会计准则体系与国际准则的趋同.（2）由于新准则引入了公允价值计量模式.新准则下的利润表增加了“公允价值变动收益”项目；新准则下的利润表还单独列报“资产减值损失”项目,明细列报“对联营企业和合营企业的投资收益”、“非流动资产处置损失”项目等,并将“营业论文范文”改为“销售论文范文”、将“投资收益”纳入营业利润的范围,使会计信息更加简洁透明.便于财务报告使用者充分了解企业的财务状况和经营成果.

4．营业利润、利润总额、净利润内涵的变化.由于新企业会计准则体系凸现了资产负债表观的理念.引入了公允价值计量模式、所得税会计处理采用资产负债表债务法以及列报变化等因素,使得新准则下的利润表中的营业利润、利润总额、净利润内涵发生了很大的变化.准则下的利润表将“投资收益”项目列入营业利润的范围,改变了旧准则下的营业利润仅反映企业正常营业活动所产生的经常性收益的状况,即企业利用资产对外投资所获得的报酬也属于营业利润,符合资产负债表观的理念.新准则下的利润表增加了“公允价值变动收益”项目,将未实现的资本利得和损失纳入了利润表,使得营业利润、利润总额、净利润中包含了部分资本性收益,符合综合收益观点,同样符合资产负债表观的理念.

所得税的会计处理采用资产负债表债务法.即企业在取得资产和负债时,应当首先确定其计税基础,资产和负债的账面价值与其计税基础之间的差额为（应纳税或可抵扣）暂时性差异,然后确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债,资产负债表债务法实质上就是资产负债表观的体现.同时,资产负债表债务法所得税会计的实施使得新准则下的利润表中列示的所得税论文范文与当期会计利润相配比.减少了由于税法规定与会计准则不一致产生的税后利润的波动.

二、对新企业会计准则下利润表的分析

新企业会计准则体系与旧准则相比,理念更先进,体系更完整,内容更丰富.新准则按照国际会计惯例对会计信息的生成和披露作了更加严格和科学的规定,强调了财务报表列报项目的真实性和可靠性,在主要方面和关键环节实现了与国际会计准则的趋同.在实务中分析新准则下的利润表时,以下三个方面值得关注.

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