房屋购买网签合同，为什么还要去房管局备案？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-05-21 08:39 标签： 购房合同已备案就是网签吗

  • 裙房形象地说是商品房的底盘,比标准层的单层面积大,也有的把几栋相邻的单体在底下几层连起来,一般是八层以下,用于对外经营或部分作为小区配套服务设施.只要你留心观察,一般的小区或商住楼外围都有裙房的,也称裙楼. 我画了一个示意图,底下两层用虚线框起来的就称为裙楼.

  • 新房在之前就要了解　 １．房地产商的实力　名誉　都盖过什么楼　 ２．物业是什么地方的　名誉如何 ３．去该小区业主论坛咨询 看房时着重看 １．朝向　楼层 ２．地段（交通＼商业＼医院等等等） ３．房子内部（什么结构＼什么材质＼有没有死角＼已有的装修时不能改变的一些设施是否安排合理　如什么窗户呀　煤气管道呀　地下水呀） 走的时候一定要看看小区内环境（是否会再盖新楼＼业主大都是什么层次的＼保安看上去是否安全等） 如果是看２手房 最好找正规中介　比较安全和省事　他会告诉你要注意些什么事情 一定要有对方的所有应出视证件的复印件！

  • “诚意金”买断委托有陷阱 可供房源少，中介企业多，这是目前房地产中介业务的困境。近来就有不少小中介相继使用“抢付诚意金”的方式以取得小业主的“独家委托”，增加业务量。 　　 所谓的“抢付诚意金”分为两种。有的小中介打出“快速成交”的旗号，凡是上家挂牌委托，小中介就付1万元至2万元诚意金，并承诺两个月内成交，否则上家可不予退还诚意金。还有的在接到上家委托后，短期内迅速告知上家已有一些诚意客户，并代为付出数千元至上万元不等的意向金。两种操作方式让买卖双方感觉到这些公司房源多、客户资源广，而且对成交把握十足，于是相当一部分人自然而然地选择这类公司进行交易。 　　 “抢付诚意金”，其实质是小中介欲取得“独家委托”所采取的一种竞争手段。上家收到中介诚意金后不可多家挂牌委托，只能由过去的一般委托转变为独家委托。一旦上家收取了中介意向金，其他中介公司就不能参与交易，即便大中介公司有下家客源也对其奈何不得。小中介即使在短期内找不到下家，也不怕业务丢掉。有的选择与其他中介公司合作，佣金对半，这意味着小中介自己找不到下家也能获利。 　　 部分大公司则表示，这种操作方式风险性高，不利于二手房公平交易。大公司视独家委托为双方的信任委托，在交易前，大公司会将不同委托方式的利弊明示，让上家自由选择。 　　 小中介“抢付诚意金”，会损害上下家利益。通常，小中介为急于快速推销产品，会过于夸大产品的优势，对房屋所存在的一些隐患因素往往对下家隐瞒；还往往利用上家对市场行情不熟，通过“诚意金”方式引诱客户，压低委托价格，然后自行收购从中赚取差价。 定金改为“诚意金” 　　现象： 　　房地产中介公司要求买方支付“诚意金”，并说明“诚意金”并非定金。如果买方提出不买，中介就会没收“诚意金”。 　　案例： 　　去年11月8日，市民林女士与某房产中介签订经纪合同。双方约定：林女士支付“诚意金”一万元，作为中介与卖方谈判及进行价格条件确认的凭据。第三天，由于个人原因林女士决定不买了，当她想要回“诚意金”时，中介出示卖方的确认，拒绝返还“诚意金”。 　　律师支招： 　　表面看来买方付出的不是定金，产生纠纷也不会有损失。但实际上“诚意金”具备定金性质。购房者应详细了解“诚意金”的处理方式，并留底所签订的协议。 购房注意：视点：购房诚意金到底是在表达谁的“诚意”？ 栏 今年“五一”期间，广州的楼市出现一种怪现象：一些楼盘的售楼部只收诚意 金派发一个或多个排队号码，却并不开盘销售，也没有具 体的销售价目表。这种吊购房者胃口的做法，将诚意金这个本来不起眼的事 物，推向了公众关注的前台。 而所谓诚意金，原本是表达购房者买房诚意的一种手段，由购房者交给销售 商，一般在几千元到数万元之间。如果事后不想认购，诚意 金会在规定的时间内退回。一旦认购，诚意金即转为定金，随后进行购房签 约。 走马当前楼市，人们的一个切身感受是，相当部分楼盘在开盘前收取诚意金， 在当前楼价高涨的情形下，诚意金不但无法扮演诚意的角 色，而且成为开发商用来操纵市场的工具。 一方面，诚意金无法或不能实现购房者的诚意。一路上涨的楼价，正在强化购 房者买涨不买跌的心态，并催生楼市的跟风效应。跟“诚 意”相比，真正的购房者在交付诚意金时的心情更多的是：对楼市走势的迷 茫，不交怕买不着合适房子的慌张，交了怕房子涨价的无奈 。记者还发现，有些人怕买不到房子，一下子交了10多份诚意金。但是即使交 付了诚意金，这些准购房者仍然无法把握买与不买的命运 。一般说来，开发商收取诚意金之后，会与交付者签诚意金协议，或者出具诚 意排号声明，甚至有些开发商只打一张白条给交付者。交 付者能得到的只是一些虚拟的优惠说明，但到底房价多少、有多少套房子可选 则要等到开盘。 法律界人士指出，开发商收取的诚意金，在现有的法律法规中没有相关的条 文，不具备有实质的约定和担保作用。更何况大多数商家都 把“保留对诚意金的最终解释权”写在相关约定中，购房者处于被动、从属状 态。 视点：购房诚意金到底是在表达谁的“诚意 ，诚意金更是无法换取开发商的诚意。 自去年以来，全国各地明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前，不得 进行销售或以内部认购、内部登记、内部认筹等形式变相 销售商品房。 这一规定使楼盘以前的派筹期、储客期被迫“消失”了，商家无法测试市场底 线了，楼价也不好操纵了。但主管部门这一调控楼市的举 措，还是被开发商巧妙地绕开和“化解”了，于是出现了“惜售期”、“捂盘 期”：领证前不让卖，领证后让卖我偏不卖。 一些专家分析认为，在领取预售许可证后，收取诚意金不开盘，其实是开发商 在内部认购等行为遭遇政策碰壁后，出现的一种新的操作 市场行为。如果说以前的内部认购可能给购房者带来个人资金风险，那么诚意 金的大量收取则可能给整个楼市带来虚高的风险。 黄金周期间，许多楼盘收取的诚意金份数已经远远超过了开发房屋的套数，新 的供不应求的局面正在被“炮制”出来。这其中并不乏投 机者、炒房者，他们甚至雇人排队交付大量诚意金造势。 而真正对市场行情心知肚明的开发商，却远远地躲在幕后，像姜太公一样悠然 观察。他们可以根据诚意金交纳的多寡，“看碟下菜”使 得利润最大化，另外还可以凭借信息的不对称，依靠拖长距离开盘的时间来营 造楼盘的虚假繁荣。由此看来，诚意金的确表达了开发商 控制市场的“诚意”。 房屋是特殊的耐用消费品，房价牵一发而动全身，是涉及国计民生的大事。各 地主管部门在加强对房屋销售、空置信息公布的同时，还 要对各式各样的捂盘、惜售行为采取有力措施，让楼市走向清晰、明朗。

  • 北京的小区太多了：以下是十月份以后入住（2006.8月登出的）未刊登的和已入住的不在内。 龙冠润景、丰侨公寓、国瑞城、嘉林海德大道、第七街区、样品、工体3号、京城雅居、山的理想、贵仁居、大溪地、状元城、奈伦熙府、彩虹街区、时代国际、山水文园、A—Z TOWN、富力又一城、新保利大厦、悦景轩、西钓鱼台嘉园、百旺新城、北苑近邻、国兴观湖、花涧溪、壹线国际、花园公寓、银海兴涛、56号公寓、富力爱丁堡、大?D楼、世界观、世界名园、班加罗尔中心、嘉美风尚中心、融城、工体3号、长河湾、莱镇香格里、千湖庭院、鲁艺上河村、潼关小区、燕尚园、信和嘉园、永丰家园、傲城尊府、朝阳旺角、怡海花园、梧桐道、碧海方舟、本案、枫南世家、威尔夏大道、水木天成、格拉斯小镇、兰德华庭、华纺易城、新永外文化、逸翠园、富锦家园良工佳苑、美然绿色家园、融科橄榄城、翠园、华美橡树岭、公园2008、金都杭城、沿海赛洛城、华发颐园、苹果派、九号公寓、凤凰城、世茂奥临花园、主语城、水郡长安、卓景万代、海赋国际、福胜家园、巴克寓所、富锦嘉园、CBD传奇、皇城国际、第五广场、华业.玫瑰东方、旺角铭座、天鹅湾、A—Z．Town、诺亚新洲、北京香颂、富贵园、西马金润、翠园、锦鸿阁、上层上东、香花畦、金润观景阁 、欣桥家园、景熙国际、远洋自然、莫奈花园、富锦家园、中景理想家、金汉绿港、优筑、亚运新新家、金隅润景阁左邻右舍、华富丽苑、万科东第、瑞都国际、天恒嘉丽家园、桐城国际、融泽府、金城尚品、亿城天筑、新龙城、观山亲庭、滨水雅园、曦景长安、大城小镇、梧杖爱、白领居易博客园、复地天赋、中海城中天国际公寓、玉泉小区、丽水莲花、主场、合生国际花园、财富东方、中天国际公寓、新成阳光、颐慧佳园、数码国际公寓、傲城国际公寓、阳光上东、领秀新硅谷、朝廷公寓、幸福村、风景Clud 、天鸿美域、和风四季、环湖小镇、观缘、辉煌国际广场、华联丽景珊瑚湾、HOA中心、第七街区、加洲水郡、中央公馆、时代紫芳、流星花园、华人一品、左安雅邻、圣淘沙、熙湖、苹果蒙太奇公寓、悦景轩、北京太阳城、明天第一城、东方太阳城 、亿城天筑、上地MOMA、缘溪堂、都城、心屿、北奥林城、鼎立水岸家园、阿曼寓所、新华联丽港、万科紫台、东瑞丽景、海华堂、新天地、北京北、北岸布鲁斯、万年花城世纪星城、观湖大道、润枫水尚、沸城、瑞信国际、远洋山水、芭桑诺瓦、柏林爱乐、华美橡树岭、考拉社区、矩阵、清河新城、东湖湾 、橡树湾、园墅、华尔街观典、西城晶华、保利蔷薇、合生橄榄季、优唐U—TOWN、US联邦公寓、万瑞国际公寓、天作国际中心、波菲特行政公寓、海华堂、金唐国际、一品亦庄、东亚奥北中心、泛海国际、东岸、上元.君庭、立方庭、富林中心、裘马都、珠江峰景、福街丽坊、北京染料厂地块、苏家坨地块、石门营地块、衙门口地块、富丽湾、和园居、金水利苑、金苑小区、菊源里、丽景国际、庐狮山庄、赢家、北京新天地、中海天地、博客雅居、大西洋新城、东亚奥北中心、富力西三旗、首开幸福广场、桃花岛、天秀、澄秀、万科四季花城、珠江御景、文津国际公寓、TIMES、A派公寓、u_center、世界城、博泰国际（以上还不包括五环以外的、经装修的、经济适用房的信息） 所以，你说的那得越详细的要求，只能另外探讨了。

  • 高档住宅:棕榈泉,公园大道,观湖国际,高尔公寓,公园9号等等 普通住宅:甜水园小区,水锥子,马道口小区,六里屯等等

去任意一个售楼处看房，一定要问房产销售这13个问题，收藏好备用

如今大型房企接连暴雷，为了让房地产行业回血，政府的救市措施不断涌现，已经从最开始的限制房价下跌等托底手段，调整为降低首付比例、发放购房补贴、放松限购限售限贷、降低房贷利率等刺激措施，这对于刚需购房者来说，是难得的入市时机，但面对琳琅满目的商品房，足以让购房者挑花了眼，提醒准备买房的人，去任意一个售楼处看房，一定要问房产销售这13个问题，尤其是新手朋友一定要收藏好备用：

第一，问当地的购房资格

为了防止炒房客囤房、推高房价，全国各地都出台了限购政策，大多数城市的要求是本地人最多购买两套，外地人最多购买一套，同时对社保或个税缴费年限也有限制，如果交定金和首付后才得知自己没有购房资格，购房者要承担相应的违约责任，最终不仅定金打了水漂，想要回首付款也需要漫长的周期，因此，提醒购房者一定要提前咨询自己是否具备购房资格。

第二，问五证公示在哪里

所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。只有五证齐全的房子，建造和交易才是合法的，通常开发商会把五证展示在售楼处最显眼的位置，如果没亲眼看到一定要主动询问，如果置业顾问支支吾吾或答非所问，很大概率是证件不齐、违规销售，这种情况下一定别买房。

第三，问房企的拿地时间

住宅用地产权年限是70年，工业用地是50年，商业用地是40年，从表达方式上就能看出来，所谓的产权年限指的是土地的使用年限，计算产权的起始时间是开发商的拿地时间，如果土地闲置时间或者施工时间过长，那么购房者实际到手繁荣产权年限会大大缩水，目前住宅用地到期能自动续期，续期费不明；非住宅用地都不一定能续期，所以，一定要咨询拿地时间。

第四，问交房时间以及违约责任

目前在售房源大多是期房，交房时间成为决定购房者买房与否的关键因素，交房时间已成为售楼处的核心卖点之一，为了避免开发商在交房时间上打马虎眼，购房者一定要咨询好交房的具体时间并落实到合同中，还要约定好相关的违约责任，只有这样，将来维权才有证据，否则只能吃哑巴亏。

第五，问公摊面积的比例

房屋总价由单价乘建筑面积得出，建筑面积由实用面积和公摊面积构成，公摊面积无法精准测量，一直以来就是一笔糊涂账，业主要为这部分不属于自己的面积，缴纳几十万的购房款，还有物业费、暖气费等等，如果不想多花冤枉钱，在买房之前问清楚公摊占比很有必要，而且要远离公摊占比太大的房子。

第六，问房子差价的原因

同一地段不同楼盘，同一楼盘不同房源都有差价，购房者很难知道其中奥秘，最好的办法就是咨询销售，他们会为你仔细分析差价的原因，比如是楼盘知名度、配套设施、楼栋位置、户型、楼层导致的差价，详细了解房源的利弊之后，有利于购房者做出最适合自己的选择。

第七，问面积误差的处理方式

《商品房销售管理办法》第20条明确规定，房子面积误差如果在3%之内，按照多退少补的办法处理。如果面积误差超过3%，实际面积大了，购房者补齐3%的差价，超过3%的部分开发商送给购房者；如果实际面积小了，3%的部分按实际价格退差价，超过3%的部分开发商双倍返还。但是如果购房者和开发商另有约定的，要按照合同约定的办法处理，所以一定要咨询面积误差的处理办法，防止出现任何情况下都是多退少补的霸王条约。

随着收入和生活品质的提升，现在家家户户都有汽车，有的家庭不止一辆，相应地，对停车位数量的需求也越来越高，这就要求，小区的车位配比最好保证一户一个车位，否则后期就会出现车位难租、难买的情况，所以提前咨询车位配比很有必要。

容积率简单理解就是同等面积下能容纳多少人，容积率越高，楼栋越密集，容纳的人口越多，小区的公共设施越拥挤，房子的采光和通风效果越差，所以容积率直接决定着居住品质和小区的档次，建议在条件允许的情况下，尽量选择低容积率的房子。

物业的服务质量决定着长久的居住品质，也是房子保值和升值力的重要保障，通常知名度高的物业公司，会严格规范员工的言行，提高物业服务的质量，树立良好的企业形象，反之，小物业公司唯利是图，想方设法收取物业费但遇事不作为的现象屡见不鲜，所以要提前了解入驻的物业公司，并选择口碑好的物业。

常见的贷款方式有三种，纯商业贷款、公积金贷款和组合贷款，有的楼盘不接受公积金贷款的方式，这将导致一些客户空有公积金但无用武之地，所以一定要咨询好贷款方式，如果缴存过公积金，最好选择能够接受公积金贷款的楼盘，公积金贷款利率远低于商业贷款利率，可以节省不少购房款。

第十二，问贷款失败的处理办法

有时候购房者会因为个人征信和流水原因导致贷款失败；有时候售楼处会承诺帮购房者办理贷款资料并收取一定的费用，尽管如此也存在贷款失败的可能，一定要提前咨询贷款失败的处理办法，比如贷款失败定金和首付是否能全额退还，退还的周期是多久？目的就是要避免贷款失败的锅都由购房者背。

第十三，问网签和备案的时间

网签和备案是将购房者和开发商签订的草签合同在房管局备案，备案后房管局官网就会展示该套房源的交易信息，这两个操作可以避免开发商一房多卖，让房产交易更加透明化，同时也是核实楼盘五证齐全的重要参考条件，所以，购房者要提前咨询网签和备案的时间，办理首期越快的楼盘，购房风险越小。

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