改革开放以来，中国资本市场不论是产品结构还是市场规模，不论是交易模式还是投资者数量，其广度、深度、开放度都在不断拓展，我国经济正在从高速增长转向高质量发展。经济转型升级离不开以直接融资为主的资本市场。债券作为直接融资中的一种重要工具，为投资者提供广泛的融资渠道，优化资本机构，提高公司治理效果。
然而，在经济形式愈加复杂多变、信用风险逐渐显现的大环境下，我国债券市场信用违约事件愈演愈烈，债券违约逐渐进入常态化。文章将以华夏幸福房地产企业为例，从企业发展角度，提出一些风险防范建议。
一、融资规划更合理，防止债务规模过大
大公司的持续运转离不开资金支持，华夏幸福作为房地产企业，其产业新城业务和房地产开发业务均需投入大量资金。本文研究发现华夏幸福上市十年以来共采用了三十余种融资方法，前期的大规模融资为公司规模扩张和外埠布局提供了充足的资本支持，但是利息支出连年升高，偿债压力较大，频繁借新还旧使企业难以健康发展。
加上外部融资环境整体收缩，融资形势更加严峻，最终导致债券违约。在这种经营模式下，华夏幸福首先应当转变融资思路，不应过度依赖债务融资方式，从源头上降低债务成本及风险。重视企业内部融资，着力提升主营业务经营和盈利水平，努力实现内涵式增长，保持稳健的财务状况。
其次，优化债务机构，保证短期债务和长期债务比例适当，实施“债务瘦身计划”，防止债务规模过大，缓解偿债压力。对于将短期债务投入到长期资产中的行为应加以限制和严格监管，避免债务期限结构错配。关注资金的来源结构，将多种融资方式结合使用，保证资金流动稳定、负债成本适当。同时建立专业的融资资金使用与偿还机制，保证借款人专款专用与按时偿还。
最后，可以将股权融资和债券融资相结合，直接融资和间接融资并行，打好“融资组合拳”，构建多渠道、多期限的组合融资结构。但同时也要避免盲目扩张融资和大举明股实债，在科学管理的方法下，让有限的资金合理配置，从而达到价值最大化。
二、公司战略更实际，避免盲目无序扩张
华夏幸福自 2016 年以来，进行大规模异地扩张和融资开发项目。这些项目不但没有为华夏幸福带来丰厚的业绩，反而带来了沉重的偿债负担，加剧华夏幸福债券违约风险。不论是昂贵的拿地价格，还是待遇非常高的招商队伍，华夏幸福都在表露出“膨胀”。虽然中国平安在 2018 年作为二股东后，裁撤产业小镇等业务、对项目实施严格的财务预算，债务危机稍有缓解，但是商业地产投资大、回报慢这一特点并没有被重视。
华夏幸福仍把有限的资金投资商业地产而不狠抓销售回款、集中发展产业园形成稳定现金流，最终导致债券违约。首先，企业应当及时关注外部环境，调整战略。新冠疫情的到来冲击房地产市场，政策调控基调频频变动、行业景气低迷，华夏幸福营收情况并不乐观。当企业主营业务收入减少，盈利能力与质量下降时，企业的现金流入速度也会变缓，导致公司偿债能力减弱。
在盈利能力下降的情况下，如果仍选择激进扩张战略，其占用的资金将会给企业带来更大的现金流压力。企业应当积极应对环境变化，分析业务构成和各项业务的敏感性，估计企业未来现金流，进而在巩固主业的基础上，调整企业战略，使其更加实际。其次，分析内部情况，调整战略重点。产业新城 PPP 业务模式会使企业过多依赖债务融资，加剧财务风险。
尽管经营 PPP 项目前景较好，可以增加利润，但在项目的前期，与利润对应的是应收账款、存货大幅增加，但是这部分并不是真正的现金。企业并不是用资产投资项目，而是用负债投资长周期、高投入的 PPP 项目，易加剧资金链断裂，加剧信用风险。因此，企业应当根据产业发展情况，结合产业未来发展趋势和特点，适度调整战略方针，降低经营风险。
最后，避免盲目扩张。许多民营企业认为多元化战略能够扩大企业经营规模，实现新的经济增长点，所以 2015 年华夏幸福提出“三年百园、三年百城、三年百镇”口号，以“投资+EPC”形式介入片区开发的建筑企业进行大规模扩张。
在这种模式下，企业不仅要负责工程检验，还要负责投资出资、招商引资、融资还款等。如此快速的扩张和拿地速度，难以与华夏幸福的能力增长速度相匹配。企业应当根据公司实际情况作出符合公司实际发展需求的战略规划，考虑战略的适配性和可行性，避免因盲目扩张、战略判断失误而使企业陷入困境。
三、加强存货与应收账款管理的房地产企业
由于其行业特殊性会产生大量的存货和应收账款，一方面是存货中存在大量开发产品和在建开发产品，另一方面是客户大多以按揭、分期付款方式购买房产，企业存在大量应收账款。华夏幸福前期大量承接项目，购买土地，但是获利不高，影响企业现金流，财务压力较大，而应收账款连年增加带来的最大问题就是坏账风险增加。因此，就存货管理而言，企业应当做好存货水平管理，控制存货价值比率。
虽然从我国房地产市场规律出发，大量存货可以获取更大的等待期权溢价，提升企业盈利能力，但是较高的存货价值比率很可能会使企业偿债能力下降，加剧信用风险。因此为了保持企业健康持续运行，应当注重存货水平管理，防止大量存货挤压占用资金。就应收账款管理而言，企业应当加强应收账款管理，完善内部控制。
首先应当建立健全应收账款内部控制制度，做到职责控制和监督控制，定期对应收账款进行追踪，分析账龄，对未能按时偿付的客户及时采取相应的措施，保持应收账款在合理区间。其次，做好应收账款事前风险控制，通过合同设计预防违约风险，并将回款情况与考核挂钩，完善激励机制。
然后加强事中控制，通过跟踪、反馈、分析等视情况对应收账款进行催收，快速回笼资金。最后，设置应收账款分级预警机制，按照规定对逾期应收账款采取不同处理方式，保障应收账款回收速度和力度。
四、财务预警更完善，减少风险发生的概率
企业各项经营活动均存在财务风险，给企业发展带来不确定性。财务风险客观存在，不能完全避免，但是企业可以主动分析财务风险的主要特征及其发生的原因，制定科学的风险预警机制和防范措施。首先，企业应根据宏观、行业、企业自身发展情况设置财务预警临界值，跟踪重点财务指标变动，做到提前预测。
其次，建立财务预警机制，衡量上市公司信用风险变化，进行风险预警。制定财务风险预警机制还要求财务人员懂得业财融合，全面系统了解企业运营流程，科学合理制定财务预警体系。另外，对于财务预警机制的建立也可以聘请机构专业人员或高校老师参与，使得机制更适配、更完善、更准确。针对非上市公司还可以选择改进的 BP-KMV 模型、人工神经网络模型等进行测量信用风险。
最后，建立风险监督机制，下设监管部门和人员，主要从资金管理、信用销售、套期保值、基础工作财务风险预警这四个方面展开。同时，企业也要对自身风险管理情况进行自查，与其他单位对标并适时改进，从而实现业财融合，构建财务业务命运共同体。
五、引入国有战略投资人
纵观全球科技业界，几乎所有优秀的企业都有一个共同的特征——股权分散，国外如苹果、微软、亚马逊、Facebook，国内如京东、拼多多、携程等股权都很分散。“股权分散”意味着很多人能够直观享受公司发展带来的红利。只有“股散”才会“人聚”，各方的主观能动性才会被带动起来，提高生产和服务的积极性，创造更大的价值。
企业可以通过优化股权结构和公司治理模式，引入国有战略投资人。这样不仅能够得到充足的资金支持，还可以在产业新城开发、市场运营、人事建设等方面继续做出一些探索，而且国有战略投资人本身也有背书价值，对稳定股价和供应链也能起到积极作用。
民营企业至今仍面临融资难、融资贵这个难题，引入国有战略投资人，企业融资通道将会被打通，融资成本将会大大下降。若上市公司引入国资背景，一方面可以缓解债务困境，避免退市。另一方面，国资入场，寻求深度合作，能够突破企业增长瓶颈。
2020年是房地产企业的战略投资者年，万科引入中国信达资产管理等 7 家族公司、大悦城引入太平人寿保险有限公司等都显示出房企正在寻求新的合作方式，促进企业发展。引入国有资本也是互惠互利的，国有企业能在充分发挥社会责任的同时为双方共同创造了新的利润增长点，实现共赢。
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《风变编程是如何学习的？》
----系列之学习列车是个什么东东
风变的运营有三大角色，[跪][跪][跪]
1、售前助教：负责转化
2、教务助理：负责非学习类问题解答，预约车次等
3、课程助教：负责某阶段的学习
学习列车里面出现的角色就是课程助教，也就是列车长。关于学习列车的拆分如图所示，
其中比较有特色的是：[赞][赞]
1、Gx次列车：在每个学习阶段都有不同的学习环境，上阶段学不完就到不了下阶段，每个阶段的同学学习能力差不多，差异化小
2、车票：严控时间和次数，强调及时完成学习目标
总结下来，学习列车说白了就是在【分阶段集中辅导学员的学习】
1、于风变，能降低学习辅导成本，同时建立短期浓厚的学习氛围
2、于学员，能灵活安排学习，同时也能督促自己达成学习目标
但这种模式下肯定有人下车，不过这个数据我摸不到。就我个人而言，这个模式还ok，挺保证学习效果的
规格、型号、日报价、厂家源头货源。
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原标题：金地画风突变：逆势扩张激进拿地 净负债率升至78%
一向稳健的传统龙头房企金地集团，在行业调整周期却逆势发力，进取扩张。
8月27日，金地集团公布2019年中报，上半年签约金额855.7亿，同比增长35.68%；营业收入224.83亿，同比上升48.78%；归属股东的净利润36.32亿，同比增长51.65%，明显高于同业。
作为老牌龙头房企“招保万金”之一的金地，曾因错失三四线扩张红利而沉寂数年，近三年来，金地规模增速重新加快，带动营收和利润增速也同步上扬。
与此同时，金地在土储和投资上也更显进取，上半年斥资298亿拿地46宗，净负债率升至78%，为近五年来最高水平，也逼近公司此前80%的红线。
值得注意的是，在母公司不断的资产注入之下，金地商置增速更快。上半年销售261.7亿的金地商置，拿地已超250亿，双方的同业竞争隐忧凸显。
借上半年市场回暖，金地销售规模大幅增长。
其中，一二线城市的销售占比达到70%，南京、上海的销售额均超过60亿元，杭州单城销售更接近70亿元。
财报显示，为应对未来难以预测的市场环境，金地于2019年初就已启动销售激励行动，抓住市场窗口努力回款，回款率超过80%。
天风证券分析师陈天诚认为，业绩快速增长主要源于房地产结算收入快速增长。过去两年公司处于销售规模扩张期，当期房地产业务的结转量显著提升。
上半年，金地确认结转收入 200.33 亿元，同比增加54.04%，实现结算均1.46万元/平方米，同比大幅提升41.4%，带动房地产业务毛利率40.37%，同比增加 2.13 个百分点。
“不唯规模论”的金地，上半年强劲的拿地姿态，却充分显示了对规模的渴望。
上半年，金地获取了46宗土地，总投资额约554亿元，权益投资额298亿元，权益金额占比约54%；公司新拓展了土地储备约675万平方米，其中权益储备约399万平方米，权益面积占比约59%。
从城市线分布来看，一二线城市的总投资额占比约 77%，总拓展储备面积占比约 68%。
目前，金地土地储备达到4760万平米，权益土地储备2550万平米，其中一二线城市土地储备占比80%，在一定程度上保障了金地未来规模的增长。
激进的土储策略导致负债率大幅升高。金地董事长凌克曾向21经济报道表示，金地并不会把资产负债率推得太高；一般总资产负债率在60%-70%之间，净资产负债率在50%-80%之间。
目前看来，两者已然逼近红线。上半年，金地的资产负债率为 69.56%，净负债率大幅上升至78.01%，去年年末仅为57.36%，为近五年来最高。
不容乐观的是，下半年房地产市场面临放缓。
招商证券分析师李洋认为，全年来看，金地收入增速或有回落。2018年结算均价大致1.8万元/平方米，考虑到前两年不含税销售均价不到1.7万元/平方米，所以2019年结算均价或有个位数回落，预计全年收入增速或收敛至20%上下。
与母公司步伐一致甚至更快，作为金地旗下子公司，自2012年金地集团收购星狮地产并改名为金地商置以来发展堪称迅猛。
财报显示，2019年上半年，金地商置实现销售额261.68亿元，同比增长64%，营业收入30.62亿元，同比增长77%；实现归母净利润11.58亿元，同比增长93%。
金地商置迅猛发展的背后，闪现着金地集团不断资产注入的身影。
2013年，金地商置发布公告称，计划以12.73亿港元向母公司金地集团收购沈阳、西安、宁波、天津及北京多项物业权益，近150万平米土地储备。
得到母公司支持的金地商置此后一路高歌，在进行了一系列的收并购动作之后，日益发展壮大。
金地集团设立金地商置的初衷是发展商业板块，作为商业地产平台，但从金地集团注入项目，以及金地商置收并购的一系列动作来看，仍以开发业务为主。
翻阅往年财报发现，2012年销售为零的金地商置，2013年取得42亿元的销售额，年，金地商置分别取得201.5亿元、452.76亿元、490.29亿元的销售额。
不到十年的金地商置，销售增速却已超10倍。虽金地集团近些年来销售额也有上升，但增速远不及金地商置。
且从金地商置的土储资源来看，绝大部分位于一二线城市，属于优质地块。
财报显示，截至2019年6月30日，金地商置拥有土地储备1541万平方米，同比增长15%，其中90%位于一二线城市，而位于三线城市的土地储备仅有10%。
同时在A股和H股拥有双平台、多平台的公司，在房地产业内大量存在，如万科、招商、绿地、金地等。这与A股更看好住宅业务，而H股更有利于持有类地产有关，也是拓展更多的融资渠道。
但双平台为企业带来便利的同时，也存在同业竞争困扰。
目前，定位商业地产平台的商置，住宅开发业务越来越大，金地集团和商置的开发业务在很多城市都有重合。
易居研究院智库中心总监严跃进表示，一般来讲集团下面的公司不会分走集团利益，但如果子公司和集团的业务发展出现冲突，可能会引起部分企业的内部竞争。
金地商置董事长徐家俊表示，成立商置的初衷，是为集团的商业地产找到发展路径和载体，但随后在市场和公司发展中，这一定位受到了挑战。
众所周知，在中国单纯发展持有物业如果没有金融作为支撑，很难运转，因此，早在几年前，商置就将定位调整为持有物业和销售物业并重，以销售的高周转资金，促进持有型物业发展，从而进一步扩大公司规模。
金地商置从一开始就具有强烈的金融、资本化特征。从开发业务的并购，到持有商业、产业地产、长租公寓等业务，商置都将谋求持有物业的资本化，未来要做资产管理平台和城市运营商。
凌克表示，在金地的整个盘子中，金地集团偏重做住宅开发，金地商置则集地产综合开发和资产管理平台为一体，是代表未来商业模式的城市价值集成商。
未来，实现金地集团和金地商置之间的协调发展也显得愈发重要。
