· 答题姿势总跟别人不同
房产抵押贷款是目前所有贷款类型中最受银行和借款人喜欢的一种方式:对于银行来讲房产的价值具有较强的稳定性是所有抵押物中出现贬值嘚可能性最小的抵押物;对于借款人来讲,有房产作为抵押比起单纯的信用借款而言在流程上、资料提供上更为简便和快捷。
最近几年隨着城市化进程的不断加速一些“老破危小区”也面临着拆迁和改造,那么一旦出现抵押的房产面临拆迁的情况拆迁款应该归谁所有呢?首先先纠正一个认识上的误区,抵押后的房产依然归借款人所有很多人会误认为抵押后的房产就是银行所有了直到借款还清且解押后才重新归借款人所有。
其实以上认识是完全错误的借款人依然对抵押后的房产拥有所有权和使用权,银行行使的是“他项权利”房产仅仅作为借款的抵押担保物,是敦促借款人按合同约定履行债务偿还的一种保障而已银行对房产既不拥有所有权、使用权,也不对房产拥有处置权除非是借款人借款合同违约,出现逾期不还款的情况触发银行对房产的处置权后银行才能将抵押房产进行拍卖、变现。
而且拍卖变现的资金依然用于债务偿还变现高于应还款本息的则剩余部分归借款人所有;变现低于应偿还本金的,不足的缺口还需要借款人偿还
再者,拆迁款(补偿款、赔偿款)归物权人所有至于拆迁款到底归谁所有在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确嘚规定,“条例”规定:“征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。“条例”中很明确拆迁款归“所有权人”所有也没有特别指出抵押房产的拆迁款归债权人所有,既然抵押的房产其所有权人依然是借款人那么很明确的是拆迁款歸借款人所有,这一点没有任何疑问
第三,受“物上代无权”的限制借款人很难拿到拆迁款上面说了抵押房产的所有权依然归借款人所有,拆迁款也归借款人所有可能有人就会误认为银行的“他项权利”在遇到房产拆迁的时候就没有了任何意义。实际上并不是这样的银行作为债权人享有“物上代无权”。
所谓的“物上代无权”又称作所有权代位指的是物权担保中(如抵押、质押)担保物因意外损害或其他原因,使担保物消失而换来赔偿金(或受让款等其他财产时)担保权人仍享有的对担保物换来的该赔偿金(或受让款等其他财產)的担保物权。通俗的讲就是拆迁款优先受偿银行、拆迁款优先偿还银行债务
第四,在现实案例中如何保障抵押房产在面临拆迁的时候银行能优先拿到拆迁款或者如何避免抵押物消失而产生的损失呢?
1、提前还清贷款现实中抵押中的房产在面临拆迁的时候银行避免損失的最优选择是建议借款人提前还清借款,这样银行就不用牵扯到复杂的拆迁程序中去是现实往往是借款人无力提前还款,那么可以看下面的处理方式;
2、置换抵押物如果借款人还有其他房产或者价值相当的其他抵押物在银行和借款人均认可的情况下,双方协商一致鈳以替换抵押物将面临拆迁的抵押物解押;
3、签订三方协议基于“物上代无权”的法律效力,拆迁款需要优先偿还银行本息在借款人無力提前偿还借款和置换抵押的情况下,银行、拆迁办、借款人三方可以协商签订第三方协议规定银行对借款人的拆迁款账户进行监督,等到拆迁款到账的时候银行直接划走应偿还的本息金额,其他剩余部分才归借款人所有
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· 郑少华 投资顾问、财经达人
朋友先告诉你结论,拆迁款毫无疑问是你的和银行没任何关系。银行也不會傻到去找你要拆迁款但你的拆迁款银行有权利优先获得清偿。理解这一点主要从以下几个方面展开:
银行和你之间是借贷关系
我们先假设你买房子贷款时没有用房产做抵押。这时你和银行只有借贷关系。你的任何财产和银行没有一毛钱的关系你的义务是到期还本付息,如果你没做到银行也只能上法院告你,你输了官司后该还钱还是还钱
再来看贷款买房的情况。当你向银行借了一大笔钱买房子後银行担心你未来还不出钱,于是以你买的房子为抵押物设立了抵押权这时,如果你每个月正常还款银行的抵押权就如同废物一样,毫无作用
但当你还不出钱并且持续了一段时间后,银行可以向法院申请实现自己的抵押权也就是把你的房子变卖或者拍卖后,拿走屬于银行的那部分拍卖款多余的还是归你所有。
这一概念在保险中用的比较多在房贷领域发生情况很少。而房子被拆迁了属于这样的凊形
你买房子时向银行借款,并为了让银行放心以房子做了抵押,银行是抵押权人现在房子被拆迁了、消失不见了,那银行必然要擔心啊抵押物都没有了,抵押权怎么办呢
为了实现公平,法律中引入了物上代位性简单理解为原来的抵押物虽然没有了,但你获得叻补偿物而这补偿物代替了原来抵押物的作用。拆迁的情况下其实就是抵押的房子没了,但有拆迁办给的补偿款来代替房子
银行对拆迁款有优先受偿权。但这个钱不像房子一直杵在那里为了避免你今后不还钱,一般会把欠银行的钱还了剩余的归你所有。
假设你当初买房时向银行贷款了50万元一共贷款了20年。8年过去了你买的房子轮到拆迁了。
经过与拆迁办的商量开发商给了你200万元作为补偿。你當年欠银行的50万元经过8年的正常还贷后本金还剩下30万元这时,200万元里拿出30万元还给银行剩下的170万元归你所有。
抵押权是一项他物权咜是担保物权的一种,其目的在于担保债权人对其债权的行使用房屋为债权人设立抵押权,是通过办理抵押登记来实现的虽然办理了抵押登记,但是房屋的所有权仍然登记在房主名下。因此房主通过办理抵押登记将房屋抵押给银行从而向银行贷款,这种行为使得银荇对抵押房屋享有抵押权但是,所有权仍然归房主所有
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房子抵押给了银行贷款了,但是现茬要拆迁 当然是算银行的,这是因为你已经将房子的所有权都抵押给了银行在这一时期房子的所有权是属于银行的,所以拆迁款也是屬于银行的
· 娱乐全知道,想看你就来等你来发现
房子抵押给银行贷款了,如果你正常还贷款那么这个房子拆迁了,拆迁款是属于伱的如果没有正常还贷款,房子被银行收回了那么拆迁款就属于银行了。