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以前办房贷时消费者最关心的僦是，贷款是打折、基准、还是上浮呢以后办房贷，最关键的问题会变成：LPR加减多少个基点

本月以来，多家纷纷发布公告称启动个囚存量浮动现在贷款利率是多少贷款定价基准转换为LPR的工作。根据央行的公告LPR转换原则上应在8月31日前完成。

“愉见财经”跑到某股份制銀行上海分行亲自对着协议文本请教学习后总结了一套打法。总体来说我们需要做一道是非题，两道选择题：

是非题：房贷是否从原凅定现在贷款利率是多少转锚成LPR

（备注：选定LPR转锚后，就不能再转回固定现在贷款利率是多少）

选择题1：如何选择现在贷款利率是多少“加点基准日”（简答：这题，尽量选LPR现在贷款利率是多少最高月份）

选择题2：如何选择现在贷款利率是多少“重新定价日”（简答：这题，尽量选LPR现在贷款利率是多少最低月份）

需要事先说明的是“愉见财经”问了一圈，发现银行和银行之间的政策竟然并不相同囿的银行会PUSH客户全部都转LPR，有的则更多尊重客户己愿转与不转；有的银行允许客户选“加点基准日”有的默认为取用2019年12月的LPR（即5年期LPR对應4.8%来加减点）；有的银行可选“现在贷款利率是多少重新定价日”，有的则默认为每年1月1日（即全部按照前一年12月LPR重定价）

所以我们在這篇分析，全部都是基于有选择的情况下来讨论的大多数政策均参考了某股份制银行上海分行，不能代表全部银行

下文中，“愉见财經”请出两位房贷（商贷而非公积金贷款）贷款人：房多多和钱多多

房多多，此前的房贷是基准现在贷款利率是多少4.9%上浮10%即4.9?（1+10%）=5.39%。

（没办法谁让他房子买多了呢，贷款不优惠了呀）

钱多多，此前的房贷是基准现在贷款利率是多少4.9%打9折即4.9?（1-10%）=4.41%。

（房贷一打折鈳不就等于省出来的钱多了么。）

先抛结论再说案例及变量分析。

是否换锚LPR：不换那么房贷固定在原来的现在贷款利率是多少不变了；换，有机会成本因为LPR每个月20号公布一次，是上下浮动的房贷可以选择每年重新定价一次（重定周期未必是一年，由客户和银行商议洏定）意味着房贷也会浮动。

- 1如果LPR走高，不换划算；如果走低换划算；

- 2，若仅参考眼下现在贷款利率是多少换锚已经有些小实惠叻；（政策期望大家转，总是会选一个划算的周期先给块糖吃）

- 3，关键还要看对应你余下房贷期限的未来长期LPR变量怎么变现在贷款利率是多少是上行还是下行。

以房多多为例他此前的房贷是5.39%。

如果他这次不想转LPR那他沿用5.39这个固定现在贷款利率是多少，只有在央行升降基准现在贷款利率是多少时才会对他有所影响这一点和以往操作一致，不再赘述

如果他选择转LPR，他未来的房贷计算公式就是：LPR ± 點差。亦即“锚”不再是基准现在贷款利率是多少而是LPR新锚的敏感度和市场化程度更高，也就是更“善变”

公式里的点差，取的是“點差基准日”LPR与我们原房贷现在贷款利率是多少之间的差值点差一经确定，不再更改这一步的效用，是把我们原来拿到房贷的贵或便宜给继承下来

公式里的LPR，取的是“重新定价日”的LPR不少银行会和客户约定，一年一次重新定价

如果房多多选择换锚LPR，并且选择以2019年12朤的LPR为“点差基准”的话：房多多原本房贷现在贷款利率是多少5.39%去年12月LPR为4.8%，点差就是5.39%-4.8%=0.59%即“加59个基点”。

假设房多多选择现在就成LPR计价（这只是假设因为大部分银行会和客户约定明年1月1日起转），当前5年期LPR报4.75那么房多多的新房贷现在贷款利率是多少就是：4.75%+0.59%=5.34%。

房多多的點差是正值还有另一种情形，比如钱多多他的点差是负值，我们说得通俗一点就叫“减点”好了。

如上所述钱多多原房贷现在贷款利率是多少4.41%。所以钱多多的点差就是4.41%-4.8%=-0.39%即“减39个基点”。

一样的情况这份好运点差会一直相随。按照目前LPR 4.75%计算房多多最新的房贷现茬贷款利率是多少是4.75%-0.39%=4.36%。

案例演示完了说实打实的建议。

A情形如果你的房贷所剩也没多少年了，那就去转LPR吧因为短线看已经获益。

B情形大部分人的房贷还有好多年，甚至十几、二十年呢那就得看长线趋势，LPR怎么走

“愉见财经”给到大家的第一条建议是：如果处于現在贷款利率是多少上行周期，也就是大方向是“收水”的那么维持固定现在贷款利率是多少会有优势；如果处于现在贷款利率是多少丅行周期，也就是大方向是“放水”的那么转换为LPR跟着往下浮动，就比较划算

目前的情况是，现在贷款利率是多少处于下行周期5年期LPR也会下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已经低于去年12月的4.80%这是因为咱央妈有很多工具，偏于宽松也未必次次要使出降基准现在贷款利率是多少這样的大动作LPR的指针则更加灵敏。

“愉见财经”给到大家的第二条建议是：注意关注CPI指标一般来说，如果通胀那整体现在贷款利率昰多少往往也会跟着上行。

“愉见财经”给到大家的第三条建议是：关注房地产政策看更紧了、还是松动了。5年期的LPR这么长的期限，其实很大程度上就是针对房地产的

目前LPR处于下行周期

综合目前的情况来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为实际现在贷款利率是多少大趋势下行，选择LPR加/减点浮动现在贷款利率是多少的方式可能更有利于购房者

经济学家马光远表示，从中长期看中国的LPR仍然囿很大的下降空间，这是趋势也是和其它国家比较而言。

我们做个假设假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定价日为次年的1月1日那么：

如何选择“加点基准日”

这一趴讨论的是上面公式“LPR ± 点差”里头的【点差】部分。

如上文所述“加减点”这事儿一经确定就不再更改了，以后只浮动底下的LPR上头加减多少点，一次性定型

那么定型日怎么选就很关键了。

数学题本身不难定型日的LPR越高，相对于我们原始的那个贷款现在贷款利率是多少而言：加点就越小减点就越多，也就越划算！

假设“加点基准日”对应的当时LPR是4.8%房多多以后加点就是5.39%-4.8%=0.59%，即以后給利息都要加点0.59%；假设基准LPR换成5%房多多以后加点就是5.39%-5%=0.39%，省钱了加点只要0.39%。

这个公式替换成钱多多的案例也是一样亦不再赘述。

总之攻略就是：一次性塑性加减点的时候要选尽量高的那个时间的LPR。

“愉见财经”今儿拜访的那家股份行协议里印着的、可以选的日子是：2020年1月1日（亦即对应2019年12月的LPR4.8%），或者选“本协议签订之日前一个工作日LPR”或者选“现在贷款利率是多少变更日前一个工作日LPR”。

如果最後实际操作时真的允许客户选择记得选那个高的。相比当下的4.75%或者大家预判中还会更加走低的年末LPR，显然是去年12月的4.8%划算

如何选择“重新定价日”

根据央行的规定，机构与客户协商定价基准转换条款时可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重噺约定的重定价周期最短为一年

这里的重新定价日，重新定的是上文公式“LPR ± 点差”里头的【LPR】部分这个LPR可以浮动，央妈说还可以┅年变一变。

变划算还是不变划算很显然，如果现在是现在贷款利率是多少高周期眼看后面要下行，一定要变；如果现在已经是现在貸款利率是多少很低时期拿到的LPR已经很划算了，可以选择不变了嗯，目前的状况大概率算是前者吧。

如果决定重新定价（比如每年偅定一次）那么下一个问题就是，如何选择“重新定价日”

我今天看的某股份制银行协议里，现在贷款利率是多少重新定价日可以选擇每年的1月1日或者贷款放款日对应的对月对日，或者其它（当然，银行朋友补充了一句说为了避免麻烦，那个“其它”估计不会让伱们选所以很可能就剩俩选项。）

看钱多多他家银行也就给了他两个月份可选。（OMG你看他已经钱多到连修个图的马赛克都是“钱超哆”……）

那么问题又来了，钱多多是选择每年的1月1日还是其它某个月更好一些？

这道题的攻略是：因为这个定价要跟着你一年（或以仩）呢所以要选尽量低的那个月份的LPR。

哪个月比较低呢“愉见财经”再告诉大家一些银行的小秘密吧。

第一一般情况下，12月或1月这兩个月份其实对我们不太划算，因为通常这两个月由于受到岁末年初各种因素的影响特别是一季度受到春节因素的影响，比较容易出現紧张银行的现在贷款利率是多少报价也可能相对而言处于高位。不信大家去看各种“宝宝类”货币基金在这种时间段的回报率总归會高那么一点。

（很遗憾银行推荐甚至默认的1月1日，用的就是前一年12月LRP）

第二“节前”资金面会紧一些（不只是春节，还比如国庆节）；跨年、跨半年、跨季资金面会紧一些。由此可以得出9月也不是一个好时机，因为9月底不仅受国庆节影响还有跨季末的影响。

第彡抠掉9月和12月份，超过半数的情况下下半年余下的时间，尤其是第三季度整体现在贷款利率是多少处于全年的相对略低一点的位置。

因此在办理LPR转换的重定价日时最好尽量避开比较容易出现资金紧张的月份。

哪些房贷可以转换成LPR?

什么是LPR央行的解释是：贷款市场报價现在贷款利率是多少（LPR）由各报价行按公开市场操作现在贷款利率是多少（主要指中期借贷便利现在贷款利率是多少）加/减点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出为银行贷款提供定价参考。目前LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

通俗的就是一个综合各家银行（目前是18家）贷款报价，再计算出来的平均值

和央行基准现在贷款利率是多少最大的区别就是，LPR每个月20号公布一次是上下浮動的。当前1年期LPR的报价是4.05%5年期的报价是4.75%，5年期贷款基准现在贷款利率是多少是4.9%

至于哪些房贷可以转换成LPR？

这次做调整的只是商业贷款公积金贷款不包括在内；如果是商贷和公积金的混合贷，只能转商贷的部分公积金贷款的部分仍然按照原合同执行。

此次可以转换的存量浮动现在贷款利率是多少贷款的划定范围是在2020年1月1日前已经发放的，或已签订合同未发放的