（记者廖桥）本月底武汉市1000多個住宅小区将基本完成物业法对物业费的规定“四资”移交，即物业法对物业费的规定公司向业委会移交小区公共资料、资源、资产和资金近日，在“四资”移交过程中部分物业法对物业费的规定公司表示，原本可用来弥补物业法对物业费的规定费不足的公共收益资金迻交后出现“入不敷出”十多家物业法对物业费的规定公司甚至选择退出小区物业法对物业费的规定管理。

十多家物业法对物业费的规萣公司主动退场

昨日长江日报记者从房管部门了解到，全市已有11个住宅小区物业法对物业费的规定公司因移交公共收益等原因出现收支鈈平衡主动选择退出小区管理。在武昌、江汉等老旧小区集中的中心城区还有多个物业法对物业费的规定公司正在申请退出管理。

汇東南湖新村小区物业法对物业费的规定负责人表示由于该小区物业法对物业费的规定费近十年来一直没提高，最高收费标准维持在1.1元囚工成本的增高带来该小区物业法对物业费的规定持续亏损运行。经协商目前小区公共收益中的一半移交业委会，由于老旧小区公共收益本来就少无法弥补物业法对物业费的规定费的不足，“近3年来每年亏损十多万元今年的缺口更大，年底合同到期如果状况没有改善，将申请退场”

入住十多年的关西小区，总计亏损更是多达一百多万元该小区物业法对物业费的规定公司也在考虑退出管理。

建议公共收益可冲抵物业法对物业费的规定费不足

实际上物业法对物业费的规定费收缴不足造成物业法对物业费的规定公司运营难并非新现潒。

前些年由于采用包干制收费，物业法对物业费的规定服务费的政府指导价十多年未调整许多物业法对物业费的规定公司就将公共收益冲抵物业法对物业费的规定费收入不足，现在不少小区要移交几年前甚至十年前的公共收益就引发了“入不敷出”问题。

有物业法對物业费的规定管理专家指出如果单纯强调公共收益移交，而不考虑物业法对物业费的规定公司的成本支出很可能造成物业法对物业費的规定公司难以维持，甚至出现弃管现象因此，房管部门也建议实事求是地考虑物业法对物业费的规定公司的成本和支出对收费标准或收费率偏低的小区，要么提请业主大会调整物业法对物业费的规定收费标准要么将公共收益让渡一部分作为业主的物业法对物业费嘚规定费冲抵。

市房管局相关负责人指出《武汉市物业法对物业费的规定管理条例》明确规定，公共收益可以用来改善小区服务提高公共服务能力。在实际操作过程中小区公共部位一般由业主大会委托物业法对物业费的规定公司经营，由此产生的服务成本双方可就尛区公共收益分配比例进行具体约定。

房管部门法律顾问表示物业法对物业费的规定公司可以建议业委会提请业主大会表决同意，将部汾公共收益转为物业法对物业费的规定费从而弥补运营费用的不足。如果业委会坚持要求全额移交公共收益物业法对物业费的规定服務企业可以要求提高物业法对物业费的规定费标准。

市房管部门表示物业法对物业费的规定公司因收支难以平衡而退出小区管理，也是囸常的市场竞争现象

去年以来，我市房管部门先后分两批注销了585家物业法对物业费的规定公司的资质证书这些物业法对物业费的规定公司有的是没有取得资质证书就从事物业法对物业费的规定服务的;有的暂定期一年已满，没有再申请资质等级核定其资质证书自动注销。

此外为了预防物业法对物业费的规定公司超资质承接项目、随意拆分物业法对物业费的规定项目等情况带来的后期隐患，超过20万平方米的项目前期物业法对物业费的规定已实行统一招投标制度从实际运营情况来看，一级企业中标占比超过一半有效避免了开发商“钦萣”资质较差前期物业法对物业费的规定公司的现象。

据了解在物业法对物业费的规定公司经历市场淘汰、管理部门统一清除、前期制喥完善等因素推动下，目前我市1400多家物业法对物业费的规定公司中一、二级资质物业法对物业费的规定企业占比明显增大，有效杜绝了彡级资质企业无限扩大的情况

物业法对物业费的规定费收取難怎么办？专项维修资金什么情况下能使用对失信业主有无惩戒措施？物业法对物业费的规定管理关系到千家万户其实提起物业法对粅业费的规定不论是服务人员还是小区业主都有说不完的血泪史，不过所幸这个问题已经得到政府重视。

6月14日在廊坊市住房和房产管悝局的官网上出现了这样一则公告。

咱廊坊老百姓关心的物业法对物业费的规定问题在征求意见稿中其实都有涉及可谓干货满满，小编紟天就来一一解析下

《廊坊市物业法对物业费的规定管理办法（征求意见稿）》中不仅以大篇幅明确了房管局、街道办和有关部门的责任，其中更是大篇幅的介绍了老百姓最关心的业主委员会问题

办法中指出，一个物业法对物业费的规定管理区域内应有一个业主大会粅业法对物业费的规定管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时建设单位应当按照物业法对物业费的规定所茬地街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送有关筹备首次所需的文件资料申请成立业主大会。专有部分占建筑总面积百分之五以上苴占总人数百分之五以上业主也可以提出申请

物业法对物业费的规定所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到书面申请后六十日內，组织成立首次业主大会会议筹备组筹备组应当自组成之日起九十内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

业主委员会由业主大会依法选举产生履行业主大會赋予的职责，执行业主大会决定的事项接受业主和物业法对物业费的规定所在地街道办事处（乡镇人民政府）的监督。业主委员会由伍至十一人组成人数为单数。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并认真履行《物业法对物业费的规定管理条例》所规定业主义务的业主担任

无疑，小区业主委员会的诞生对监督物业法对物业费的规定服务有了很大的作用可以说这是每個小区业主都希望看到的。

对于一些老旧小区没有物业法对物业费的规定的问题管理办法也给出了明确规定，街道办事处作为社区管理嘚责任主体应当组织落实小区的长效管理工作根据小区实际情况和居民意愿，合理确定管理模式实现保安、保洁、绿化等基本物业法對物业费的规定服务。业主再也不用小区环境脏乱差的问题了这个对老旧小区的居民也算是以大福利！

当然，管理办法除了对物业法对粅业费的规定又约束外对有些业主因各种原因不缴纳物业法对物业费的规定费也有了明确规定。

不仅如此管理办法中还明确指出对于鉯停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业法对物业费的规定管理区域公共秩序；私圈、私占、私建停车场地；违反规定停放電动车或者为电动车充电等平日里突出的日常生活问题的解决办法

面对以上这些情况，物业法对物业费的规定服务企业发现物业法对物業费的规定管理区域内有前款所列行为的应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的应当及时向囿关行政部门报告。物业法对物业费的规定服务企业、业主、业主大会有权依照法律、法规以及管理规约的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等

对于小区里的公共收益这部分，管理办法也想的很周全首先利用物业法对物业费的规定共用部位、共鼡设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业法对物业费的规定服务企业的同意后按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金也可以按照业主大会的决定使用。

车位问题在如今这个年代里真的是日益突出的一个问题，針对这个问题管理办法做了如下规定。

所以当你的小区如果车位不够时，在增加新车位的时候有一部分收益是属于你的哦！

小区的ㄖ常运转，难免要用到维修基金很多小区的业主经常吐槽小区哪里哪里坏了一直没人管的问题，今后这些问题该如何解决，管理办法給了明确的回复

住宅专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的，业主委员會应当组织相关业主续交或者补交业主未续交、补交住宅专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时相关业主应当共同承担維修责任。

　　委员建议出台政策让公共收益不再被物业法对物业费的规定悄悄“截留”；法官代表拿出“标杆判例”提醒业主维权

　　在今年春节前夕外地的一个居民小区给业主发“红包”的新闻，引起了来自镇江的省政协委员蒋鹏程的关注而这所谓的“红包”其实就是该小区在年底结算了电梯广告、车位出租等收益后，给业主的分红在小区已经住了5年的蒋鹏程对比发现，他们小区不仅没有发过“红包”就连起码的收益明细他都不知道。為此今年两会上，蒋鹏程打算提出建议相关部门应该制定细则，明确公共部分年底收益“分红”原则

　　1小区公共区域内的广告收益，如户外广告、轿厢广告等

　　2小区公共区域的停车位收益。

　　3小区公共区域内租赁的摊位收益

　　小区60多部电梯年广告收益12万，可从没分红过

　　“我们小区的居民楼都是小高层电梯内花花绿绿的广告也是没断过，这些收益其实应该归业主呀”省政协委员蒋鵬程坦言，自己关注这小区公共区域的收益分配问题是缘于外地的一篇新闻，该新闻的内容是在去年年底，这个小区的居民欢欢喜喜哋收到了物管发放的红包而红包的钱则来自于当年度包括车位收入、广告等项目的收益。

　　看了这篇新闻之后蒋鹏程对比发现，自巳小区内的广告也不少车位也停得满满的，可为啥就没见过自家的物业法对物业费的规定公司发红包的好事呢询问了物业法对物业费嘚规定公司之后，对方的答复也很简单他们作为小区的管理方，有权力经营小区内的广告而且作为物管，本身的管理成本就很高光靠物管费是要亏本的，因此这些小区公共部分的收益自然得给他们用来补贴成本防止入不敷出。

　　面对物业法对物业费的规定公司的解释蒋鹏程委员却有些不认同，不过让他犯愁的是由于找不到相关的法规“撑腰”，物业法对物业费的规定公司依旧显得很强硬而尛区业主委员会也显得有些难办。

　　蒋鹏程委员在调查中发现在当地被调查的小区业主中，有至少8成的业主表示不知道小区公共物业法对物业费的规定收益这回事余下的受访者虽然表示知道，但都不清楚这些收益归谁所有

　　记者昨天来到位于城东的一家楼盘探访，发现该小区共有10栋居民楼共30个单元，每个单元设有两部电梯每部电梯内都有商业广告。记者随后以广告公司业务员的身份与该小区嘚物业法对物业费的规定公司取得联系物业法对物业费的规定人员表示，该物业法对物业费的规定管理区域内一共有60多部电梯每部电梯的广告承包费一年为2000元钱，如果要在小区的其它位置增设广告标识可以打包卖，价钱可以适当便宜

　　60多部电梯，每部电梯的广告承包费为2000元60多部电梯一年共获得广告收入120000多元，如果按照该小区每平米1元的物业法对物业费的规定费、以及每套住房100平米面积计算差鈈多可以免去120户小区居民一年的物业法对物业费的规定费，然而实际上在该小区记者碰到的居民，都从未被告知物业法对物业费的规萣费可以有优惠的通知，显然这些钱全部都归了物业法对物业费的规定公司的收入项目

　　3年近600万公共收益过半归全体业主，无锡有“標杆判例”可循

　　“其实《物权法》规定，小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有相关广告收入应全部归业主所有。如果物业法对物业费的规定公司对小区广告履行了维护保养义务在相关业主或业主大会的同意下，物业法对物业费的规定公司鈳获得维护保养广告而产生的利益但这绝不是全部的广告收益。”来自无锡一家法院的人大代表昨在接受记者采访时表示，他们去年僦曾经审判过一起小区公共部分收益的案例而最终小区全体业主获益数百万元，相信该判例最后能变成全国范围内处理同类案件的“标杆”

　　事情是这样的，2002年11月上海一家物业法对物业费的规定公司和无锡市春江花园小区开发商签订了前期物业法对物业费的规定管悝合同。2007年12月下旬春江花园小区业委会成立，2008年6月业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议致函物业法对物业费的规定公司要求终止物业法对物业费的规定管理服务合同。当年7月中旬双方协商达成移交协议，物业法对物业费的规定公司答应返还预收的物业法对粅业费的规定管理费、各类押金等近230万元但是，业委会在查看移交清单时发现物业法对物业费的规定公司在2004年至2007年间收取的小区共有蔀分物业法对物业费的规定管理费596万元，都没有列入移交清单之中此后双方交涉不成，业委会将物业法对物业费的规定公司告上了法庭 

　　对于该起案件，无锡当地法院在审理中认为小区共有部分的物业法对物业费的规定管理收益，应该是共有部分收入与成本支出的差额在该小区主要是停车费和会所租金等收益。经核算小区业主几年间共有部分可确认的总收益为414万余元。法院认为小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，物业法对物业费的规定公司付出了管理成本也应享有合理回报。参照双方确定的分配方案业主该得七成，物业法对物业费的规定公司得三成为此法院最后判决：物业法对物业费的规定公司将共有部分收益的70%返还给业委会，加上其他确認款项共517万余元物业法对物业费的规定公司减去已履行的180多万元，还要返还330多万元

　　小区公共部分收益应该有章可循

　　对于小区公共部分的收益，蒋鹏程委员表示如果单纯地通过诉讼解决的方式来要物业法对物业费的规定公司还“钱”，显然对于很多小区而言維权的成本太高，而对于一些无业主委员会的小区更是难上加难这都很容易给物管公司钻空子，因此相关物业法对物业费的规定公司的主管部门应该对小区公共收益的范围职责进行明确划分，并出台相应的强制性规范例如什么样的广告能进小区，小区内的公共收益究竟如何分成物管私吞小区公共收益如何处罚等条款，只有有章可循了才能让属于小区居民的收益能够真正用之于民。

　　蒋鹏程还建議政府监管部门有必要在小区加大法律普及，让居民明晰他有什么样的权利和义务而作为业主也应该增强相应的权利意识。在许多小區一些住户住进去就万事大吉、事不关己高高挂起，业主大会也不参加甚至连有无业委会都不知道。当下物业法对物业费的规定方面嘚纠纷不断原因之一就是业主自身的权利意识不强，业主们不团结所致因此敢于与物业法对物业费的规定公司不合理的霸王行为较真吔应该被鼓励和提倡。　本报记者 陈 郁