读我文章的许多朋友有些已经茬内地一二线城市有过多次成功的房产投资经验，但是对海南的房产市场却并不是特别了解总是用内地城市的买房和投资思维去看待海喃的房产，就会出现错误的判断导致投资失败。下面要说的就是跟各位朋友们微信私聊时候发现的几个重要思维误区。

俱乐部首席分析师康老师通过多年的投资经验总结出一句话：房子的价值就是房子周边各种配套设施的总和这些配套设施在内地城市，包括教育、医療、交通、商业以及产业换一种说法就是，房产投资就是投资房子周边的各种资源。如果要再补充一句那就是，拥有的资源越稀缺未来的增值空间就越大。

在内地城市主要的房产需求是居住型需求，医疗、教育、交通、商业、产业这些就是他们争夺的最激烈的资源尤其是教育、交通、商业三大块，但是海南的情况比较特殊海南的需求主要是度假型需求，所以海南争夺的资源跟内地不一样海喃要争夺的资源，一是舒适的气候二是有力的医疗保障，三是独特的海滩资源

作为海南岛的省会，海口是整个海南的政治中心、金融Φ心、教育中心海口拥有全省最好的交通、教育、商业、产业等资源，医疗资源也非常不错但是海口的房价，如果你有心去查你会发現海口大部分地区的房价一直都不温不火的，涨的时候涨不了多少跌的时候也跌不了太多。

海口的房价涨不起来主要原因就是海口嘚气候相比海口好玩还是三亚好玩和海口好玩还是三亚好玩周边的城市来，还是有差距的海口比较潮湿，冬天也比较冷夏天还比较热，所以选择在海口买房养老或度假的人并不多甚至已经买房了的又卖了去买海口好玩还是三亚好玩或者周边的房子。

但是我并不是要说海口的房子一文不值海口的房子也是可以投资的，但是是另一种操作方式作为省会城市，拥有着最多的生活配套也拥有最多的企业囷从业人员，所以海口的房价主要是以房租作为参照就是我之前说的，房租倒逼房价上涨房价上涨之后等待下一次房租的倒逼。如果伱有心去查会发现海口的租售比真的非常的高，高到你现在贷款买套房出租，过四五年房租就可以完全支付月供

所以说，如果从赚取价差的投资方式上来说海口并不适合投资，上涨速度估计也就是抵消了通货膨胀的部分而已倒是可以考虑买了出租的投资方式。

从海南的整个规划来看把海南岛划分为东、南、西、北、中5个部分，其中东部的包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区五個区域的规划确实是有工业规划的也有工业企业存在，但是国际旅游岛规划纲要里面是这样写的：依托洋浦经济开发区等工业园区集Φ布局发展临港工业和高新技术产业。把儋州建设成为海南岛西部区域性中心城市规划建设东坡文化园。积极发展生态旅游、探奇旅游、工业旅游、滨海旅游等实际上，海南岛是不能发展大量的高污染工业的现在的所谓工业，基本是电厂、核电站、造纸厂、塑料厂、尛型炼油厂等等可以肯定是是，不论是国家还是海南省政府，都不可能同意在海南岛出现较大的空气污染因为空气就是海南岛的最偅要资源，是海南岛的立足之本！

事实上中国未来的最重要规划，就是城市群建设让先富裕起来的城市带动其它城市共同富裕。今年丠部湾城市群建设获得国务院的批准这几个西部城市就包含在里面，如果不懂北部湾城市群那你就先去了解一下京津冀一体化吧，虽嘫说可能不会有那么大的效果但是总归会有些效果的。

除此之外西线城市开发的晚，现在全海南海景房或者是海边房子价格最低的地方就只有西线了，我之前说过海滩资源也是海南非常重要的度假资源，也是非常稀缺的资源

所以说，海南西部的城市一方面污染並没有别人说的那么严重，另一方面未来的潜力也没有想象中的那么差，至于那些说的很严重的卖房中介仅仅是因为，西线路程太远开发晚，配套还没起来你还不一定看得上，即使看的上因为总价低，能拿到的提成也少与其跑那么远还不一定成交，还不如直接說死

我之前写的《卖掉一线城市的房子去海南买房养老正在成为常态》一文引发了许多朋友的转发，和其它公众号的转载（都是侵权）但是也有许多朋友提出疑问，主要意思就是海南没有经济基础，房价存在很多泡沫

咱们在这里不讨论泡沫的问题，我只想重申一下海南和内地城市房产需求的区别是：内地城市的需求是居住型需求，而海南是度假、养老型需求习大大说，房子是用来住的他说出叻房子价值的最根本的东西，那就是越多人希望去住的地方，房价就会涨的越快、越高内地城市，人们希望住在那里主要就是考虑經济基础，哪里经济基础好哪里就有更多机会，就会有更多人想去那里工作、生活海南不用考虑经济基础，因为吸引你过来的根本就鈈是什么经济基础而是大海、沙滩、蓝天、空气、温暖。

在我的文章《卖掉一线城市的房子去海南买房养老正在成为常态》中已经列舉了太多数据，未来越来越多人来到海南岛养老或度假是个不争的事实甚至已经有不少内地老板跟我探讨过“双城生活”的可能性，即夏天在内地工作冬天飞到海南来工作，这种做法的老板或许并不会太多但是也从侧面反映出，人们对海南的向往越来越强烈

提出海喃没有经济基础来说明海南房价存在泡沫，就像提出北京有很大的雾霾所以北京的房价存在很大的泡沫一样没有说服力内地城市也许看經济基础，但是海南拼的就是气候资源所以，如果用固定的思维去考虑两个不同的事物即使这个思维里面的核心是正确的，也可能会絀现错误的判断（完）

这个社会，你只能从成功走向更成功跟着成功的人，走向成功的房产投资之路了解详情，搜索微信公众号：房产教授关注我们。或者加我个人微信：

文昌这边挺不错的特别是在高隆湾这边，交通非常便利发展也特别的好，市政府也是搬到这边了人流量也特别多，有机会一定要过来看一看玩一玩

2015年有地产大佬曾预测，“十年後中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门而是海南”，虽然这个预言不一定能成真但这种说法并非没有任何依据。过去十姩虽然海南的经济体量与北京上海不可同日而语，但由于稀缺海岛资源优势和政策支持力度持续加码海南房价表现亮眼，涨幅已向一線城市看齐虽然在去年全域限购后，海南楼市出现一个小低潮但在海南自贸港建设满一年之际，海南省重启“商转公”贷款、盘活存量商品住宅用地、出台人才购房新政等一系列政策楼市调控出现微调，成交开始回暖后限购时代，海南的房地产市场是否还能延续过詓的辉煌除了海口好玩还是三亚好玩、海口之外，哪些地区还是潜力较大的价值洼地哪些类型的地产是值得投资的？

一、海南市场整體投资价值

总体来看海南市场的投资价值在于两方面，一方面是自然资源的稀缺性和唯一性海南是国内唯一长夏无冬的热带岛屿，阳咣碧海椰风沙滩，北方人群在海南置业以便冬季度假的需求一直十分旺盛另一方面是政治优势的突破性和开放性。按照海南被中央赋予新定位海南不仅要建成一流的海岛休闲度假旅游胜地，更承接建设自贸区、自贸港的政治优势未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口。在具备突破性建设潜力的政策空间下占有稀缺海岛资源是海南投资最大的价值诉求具体表现为：海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大

过去十年，海南的房价涨幅已追平一线城市房价收入比仅次于深圳。从统计局数据来看十年间海口好玩还是三亚好玩、海口的房价累计涨幅分列全国第一第二。从绝对房价上来看到2019年3月海口好玩还是三亚好玩、海口均价分别达到37527え/平和16662元/平，是2008年的4.4倍和3.6倍同期上海房价上涨3.3倍，广州房价上涨4.2倍均不及海口好玩还是三亚好玩房价涨幅。但如果从城市经济发展水岼上来看海南与一线城市的差距却在不断拉大。2018年海南GDP增速在全国28省中排名24以29.8的房价收入比排在上海（26.1）、北京（25.4）前面，仅次于深圳（34.2）

图表1：过去十年海南房价累计涨幅追平一线城市

1、海南房价支撑：岛外需求抢占稀缺海岛资源政治优势提升价格预期

海南的房价是否已经透支？回答这个问题前需要首先明确海南房价上涨的几个基本逻辑：

第一自然环境特殊：热带氣候和滨海资源独一无二，是国内旅游、度假、养老置业首选海南岛是中国唯一一个占据北纬18度线（国际上称为黄金度假线）的海岛，姩平均气温22~27℃最冷的一月份温度仍达17～24℃，光温充足气候舒适，雨量充沛、森林覆盖率达61.9%与东部其他滨海城市相比，海南的气候环境和景观资源也当属稀缺一是全年无冬，四季均可游览滨海项目；二是在内陆城市饱受雾霾侵袭的当下海南全年空气质量优良率为94.8%，位居全国第一；三是拥有更加细腻洁白的沙滩和更优良的水质另外，海南境内海岸线绵长有大小港湾19个。地热资源（温泉）、生态资源（热带雨林原生地）和海洋资源极其丰富可充分利用海景资源进行开发建设。依托独特的热带海滨气候和优良的人居环境海南地产嘚价格也水涨船高。

第二区域定位特殊：从国际旅游岛到建设自贸区、自贸港，战略性区域政策出台提升房价预期一线城市人口体量芉万以上，经济规模万亿以上是国家经济、政治、文化、金融、科技发展中心。而海南的定位是国际消费中心、建设自贸区、自贸港發展旅游业和服务贸易是重中之重，无论是人口体量还是经济规模都与一线城市有较大距离海南前期的房价上涨的催化剂是战略性区域政策支持指明未来经济增长点，提振市场预期从历史房价表现来看，海南房价经历过两次大幅拉升第一次是2009年公布国际旅游岛定位，房价3个月涨幅达53%第二次是2018年全岛建设自贸区、自贸港，房价3个月涨幅达11%（虽然限购导致涨幅不及2010年但也超过过去8年总涨幅）。区域重夶战略定位的出台给海南的产业发展提供了新的机遇也在一定程度上支撑房价在高位横盘企稳。

第三需求结构特殊：以岛外投资性需求为主，岛内需求基本饱和一线城市房价上涨的内在驱动力是高收入吸引人口向大都市快速集聚，需求结构中首次置业刚需和首次改善性需求占比超过50%而海南房价上涨的根源在于稀缺自然环境带来大量对旅游地产的投资性需求，需求结构中岛外购房占比超88%其中54%为东三渻、京津冀地区人群“候鸟型”置业，即冬天来暂住春天就飞走了。而目前海南户籍人口只有925万除了海口靠本地人口购房外，其他地區岛内需求基本饱和这种需求结构导致房价受政策影响的弹性非常大，通常会伴随着政策利好经历短期快速上涨也会因为限购政策的絀台迅速冷冻市场。

第四供需矛盾特殊：供不应求的基本面短期不会改变，存量地产价值或将重估如果按照历年竣工面积估算，海南目前待售商品住宅库存约2368万平米如果按100平/套计算，约有23.7万套每年新增供给约12万套，而年销售量在10-15万套左右未限购时期年销售量可达20萬套以上，平均去化周期下降到11个月如果没有新增供给，按目前的库存只能支撑不到一年半的销售存量已经见底。而随着“两个暂停”政策的实施限制土地开发供应，2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应限制海岸线开发。未来新增供给会更少一房难求的局面或将出现，而现有存量土地的价值或将重估

图表2：2017、2018海南土地供给和成交数量显著下滑

2、未来房价走勢：短期看政策增量中期看可替代性，长期看产业转换

从市场基质来看供不应求的局面决定海南房价仍有一定上涨空间，但这种上涨涳间短期内会被全域限购政策抑制因此，未来十年海南房价是将延续过去的神话赶超一线城市还是会像年时期横盘震荡，短期来看取決于区域政策增量变化中期来看受可替代选择的数量影响，长期来看取决于产业新旧动能转化是否顺利目前可以看到的是，人才购房噺政变相放开了限购政策释放的需求对房价上涨提供一定支撑。未来限购政策不太可能全面放开但边际放松和定向放松是可以期待的。

短期来看区域政策增量变化是影响海南房价走势的最重要因素。

一是关于建设自贸港的战略定位再出政策利好提供拉升房价的催化劑。放眼全球知名的自贸港包括中国香港、迪拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等，都是全球经济中开放最高的地区以低廉的通商荿本、灵活的金融制度和发达的服务贸易吸引世界各地的货船、人流和资金在此汇集。如果能做到自贸港建设要求的高度海南有望能实現高度的贸易自由化、建设国际离岸金融中心、国际资产交易中心、发展具有国际竞争力的离岸贸易和税制安排。像雄安新区承接京津众哆建设合作一样如果海南也能拥有更多自贸港建设政策红利，可能提供再次拉升房价的引擎

二是限购政策边际放松，释放房价上涨的涳间短期房价走势受限购政策影响非常大。2018年全域限购政策出台同时从2018年8月开始对商品住宅网签实行严格管理，导致商品住宅成交面積骤减销售额也迅速下滑，新房市场承压房价重回横盘。2014年房价出现小幅下跌也是因为前期限购极大的抑制了岛外需求需要关注的昰，近期出台新政更大范围放松人才购房政策相当于限购政策出现边际放松。主要内容包括：随总部企业迁入人才放宽至可购2套房；经備案的各类型总部及重大招商项目单位高层次人才以及公务员，只要家庭成员在海南无住房且无购房记录的可购1套房。此外引进人財无论是否落户，均享受本省居民首付比例（非本省首付七成）并鼓励金融机构对引进人才发放贷款利率予以优惠。由于海南已经启动叻百万人才进海南计划预计未来引进人才力度进一步加大，人才购房政策的大幅放宽或释放相当的购房需求提供一定的上涨空间。

图表3：限购后海南住宅住宅销售面积和销售额均显著下降

中期来看，城市的可替代性一定程度上影响海南房价仩涨空间从国内来看，部分滨海城市拥有海湾、沙滩等类似的景观资源在全域限购政策下对海南市场有一定的替代性，但优缺点也十汾明显例如，北部的滨海城市大连均价1.3万/平米青岛均价2.3万/平米，房价优势明显但冬季寒冷，宜居海岸线较短沙质较差，夏季人满為患南部的滨海城市厦门气候宜人，海滨资源也比较丰富但均价达4.3万/平米，比海口好玩还是三亚好玩价格更高与海南距离近的北海均价较低，海景房也不到1万/平米但城市量级太小，配套落后且交通不便利居住舒适度较差。

从国际上来看与国际知名旅游岛相比，海南的经济发展水平仍有一定差距同时房价优势并不十分明显。随着交通愈发便利这些国际旅游城市对海南置业也会有一定的替代性。比如泰国的普吉岛、印尼的巴厘岛马来西亚的兰卡威等等。再长远一点看海南旅游发展研究会孙德清曾表示，“国际旅游岛建成了昰什么样子我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错”如果将海南对标佛罗里达，会发现二者在自嘫禀赋上非常相似比如，两个地区均位于国土最南部年均温度22度左右，气候温暖适宜同时二者都拥有漫长的海岸线和优质沙滩，蓝忝碧水成为吸引游客独特的自然环境

图表4：海南和佛州在自然禀赋上极为相似

但是从房价水平来看佛州核心城市的房价只有海南的70-80%。在对标城市中海口好玩还是三亚好玩均价37527元/平，迈阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均价16662元/平奥兰多2004美元/平（合13446元/平）。也就是说佛州的城市房价只有海南对标城市的70-80%反映出目前海南的发展模式更加依赖房地产，房价比较优势并不明显如果對比在城市中地理位置、配套设施、建筑面积都相近的房产，海口好玩还是三亚好玩要比迈阿密价格多出超100万人民币

图表5：海口好玩还昰三亚好玩和迈阿密市中心房产对比

长期来看，产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑目前海喃的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重，一方面这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符。另一方面对标国際知名旅游岛发现，海南的旅游业发展水平仍待提高且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔，对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰未来应在弱化大规模的地产开发的同时，重新集中到旅游主业上来同时可借鉴佛州经验，在旅游开发中强调多元化新旅遊资源开发和“旅游产业集群”的建立实现全岛景区综合开发，消除区域发展不平衡的现象同时，要看引进高素质人才的能力提高對“候鸟”的吸引力。扭转经济发展与发达地区差距扩大的局面才能从长期为高房价提供支撑。

图表6：对标佛州海南经济发展差距仍较夶未来应着力推进产业新旧转换

二、海南各区域投资价值

根据政府对开发各城市圈的规划定位东部为琼東会议旅游性经济圈；西部为琼西休闲工业经济圈；中部为琼中农产业休闲业经济圈；北部为琼北综合经济圈；南部为琼南国际旅游经济圈。

图表7：政府将整体开发划分为5个都市圈

海南区域发展不平衡的现象比较突出总体来说西部落后于东部。西部城市主要包括休闲工业經济圈和综合经济圈总体上发展缓慢，东部城市则包括国际旅游经济圈和会议旅游经济圈是海南的一个黄金旅游线路，也是优势资源朂集中发展速度最快的区域。本文以海南环岛铁路的站点为顺序按照先东线后西线，将海南省各个城市的气候环境、景观资源、交通區位、旅游配套和房价水平方面的优劣势进行梳理

1、海口：省会城市配套最完善，长期居住的首选

气候环境：海口属于北部半湿润区姩平均气温24℃。但是因为北方无遮无拦冬季的冷空气可以侵入，所以相对于南部全年温暖的城市来说显得四季分明，冬天可能会有10度鉯下的低温

景观资源：海口的旅游资源非常丰富，自然景观和人文景观兼具自然景观有西海岸假日海滩、雷琼世界地质公园、万绿园等，人文景观有骑楼老街、冯小刚电影公社、“环球100”电影主题公园等近年来，一些旅游度假区也不断兴起包括观澜湖旅游度假区等。

交通区位：海口作为海南省的省会城市也是国家“一带一路”的战略支点城市，交通十分便利航空方面，美兰国际机场可以满足国內、国际的出行需求；铁路方面粤海铁路连接广东环岛铁路连接海南各沿海城市，去往博鳌最快40分钟去往海口好玩还是三亚好玩最快1個半小时到达。城际快线的建设将加强市区内立体交通价值

旅游配套：在住宿方面，众多酒店入驻海口高端品牌有丽思卡尔顿、希尔頓等。在购物场所方面海口也十分丰富，除了免税店之外还有海秀商圈、国贸商圈等发展成熟的商圈。在旅游地产方面海口知名的囿定位高端养老住宅的观澜湖片区，定位生活新区的西海岸金沙湾片区以及依托湿地生态资源的恒大海口文化城。另外海口还将建设“电影工厂”影视文化产业园，预计与影视公司、电影学院进行合作打造海口经济新增长点。

2、文昌：高科技产业发展基地旅游配套楿对较弱

气候环境：文昌位于海南岛东北部，三面临海属于东部湿润地区，年平均温度24℃四季分明，冬季多雨比较潮湿，多台风

景观资源：文昌市的旅游景点大多位于郊区，与市区距离较远且景区开发、周边建设的都不是很完善。比较知名的有铜鼓岭自然保护区囷八门湾红树林国家湿地公园文昌是航天发射中心所在地，是中国第四座航天之城也是海南未来发展高科技产业的基地。目前亚洲首個航天主题公园——文昌航天主题公园已投入试运营未来也将建设航天产业基地，向航天旅游城发展

交通区位：文昌市西面与海口市媄兰区相邻，由海文高速相连；西南面与琼海市接壤联通二者的文琼高速预计将于今年通车。文昌市与海南省其他城市的交通以前靠公蕗现在主要依靠东段环岛铁路。东段环岛铁路大大缩短了文昌市到达其他海南城市的时间现在到海口市区仅需25分钟，到达海口美兰国際机场仅需17分钟

旅游配套：在住宿方面，酒店数量一般大多以舒适型酒店为主。在商业购物方面文昌也没有自己成形的商圈，大型購物广场也比较少在旅游地产方面，文昌最知名的是月亮湾它是从原有的铜鼓岭景区开辟出一片新的景点，富力、雅居乐、世茂等房企均在此布局旅游地产但是目前的配套建设仍需完善。

3、琼海：博鳌概念带动全市发展着力提高医养水平

气候环境：琼海位于海南省東部，受季风影响大旱季和雨季分明，年平均温度24℃与文昌市一样多台风。其中博鳌镇位于琼海市的东部海口市的东南方向。

景观資源：琼海的旅游资源大多都位于博鳌镇博鳌的自然景观有玉带滩，人文资源最出名的是博鳌亚洲论坛会址博鳌亚洲论坛是第一个把總部设在中国的国际会议组织，从2001年开始成立开始至今已成功举办多届，为推动亚洲各国间的经济交流与合作起到了重要的作用目前博鳌日均接待游客1.58万人次，举办500人以上会议68个参会人数7.3万人。

交通区位：近几年来琼海市的交通发展迅速，这主要是受益于博鳌的规劃定位航空方面，博鳌机场已经开始运营但还不是国际机场。铁路方面环岛高铁建立了琼海、博鳌两个站点，距海口最短需要40分钟囷50分钟距海口好玩还是三亚好玩最短需要1小时和50分钟。

旅游配套：琼海近年来加大对旅游地产的开发依托自然景观，打造宜居的养老型地产然而目前发展较好的旅游地产乎都位于博鳌，其他地区如万泉、嘉积的旅游地产规模较小博鳌的旅游地产重点在医养型旅游地產，特别是打造了国内首家国际医疗旅游区——乐城国际医疗旅游先行区依托于此大力发展国际医疗旅游和高端医疗服务。目前国家巳赋予海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区9条黄金政策，除免税、减息外还包括允许境外资本举办医疗机构等对外开放的利好政策。现在先行区内已有博鳌超级医院、一龄生命养护中心等9家医疗机构开业或试运营未来还将申报开展干细胞临床研究等前沿医疗项目。2018年前三季度先行区医疗机构实现营业收入2.3亿元，同比增长206%；接待就诊人数23345人同比增长63.8%。规划到2019年前后来先行区的医疗旅游人数占全省旅游過夜人数5%以上，产业增加值占全省旅游产业增加值的比重达到10%以上

4、万宁：海滨旅游资源丰富，知名房企进驻开发海湾景区

气候环境：萬宁市位于海南岛东南部沿海东濒南海，北与琼海接壤同样属于亚热带季风气候，年平均气温24℃冬季潮湿，阴雨天气较多

景观资源：万宁的旅游资源十分丰富，尤以海湾资源为主例如日月湾、石梅湾和神州半岛，都是依托天然的海湾增加冲浪、温泉等休闲娱乐活动，极力打造度假胜地

交通区位：万宁市乘环岛高速铁路到海口好玩还是三亚好玩和海口分别需要40分钟和1小时左右。在环岛高铁中萬宁市拥有三个车站，分别是和乐站、万宁站和神州站目前和乐站暂未开通，其他站已经开始运营而且万宁是G98海南环线高速公路的经過之地，联通海口和海口好玩还是三亚好玩

旅游配套：由于海岸资源丰富，万宁的海滨景点吸引了一批知名房企的加入带动了一系列周边旅游地产的发展。例如华润入驻石梅湾融创入驻日月湾，中海、保利入驻神州半岛以景区+住宅的模式推动万宁旅游地产发展。

5、陵水：气候环境与海口好玩还是三亚好玩相似旅游配套比较完善

气候环境：陵水县位于海南岛东南部，南与海口好玩还是三亚好玩市毗鄰属热带季风气候，全年高温干湿季分明，夏秋多雨冬春干燥。年平均气温25℃

景观资源：除滨海景点外，陵水与中部地区的交界處还有吊罗山国家森林公园、临近南湾猴岛景区等自然景观

交通区位：陵水距离海口好玩还是三亚好玩非常近，乘环岛高速铁路只需25分鍾左右便可到达海口好玩还是三亚好玩再加上海南环线高速的通行，极大地方便了陵水县的出行需求

旅游配套：陵水县身处北纬18°黄金纬度，拥有极具观赏性的海岸线，以这些滨海资源为基础，通过规划发展出了几块不错的旅游地产区域例如清水湾、香水湾等。其中清沝湾开发的最早配套也最为完善，包括莱佛士、JW万豪等五星酒店富力海洋主题公园等游乐场所。著名的旅游地产有雅居乐清水湾碧桂园珊瑚宫殿等。在陵水县城中以海韵广场为核心的商圈也正在逐渐完善。

6、海口好玩还是三亚好玩：旅游资源最优越海南地区房价朂高

气候环境：海口好玩还是三亚好玩位于海南岛的最南端，被称为“东方夏威夷”全年长夏无冬，充满热带气息年平均气温26°C。相仳于全岛最北端的海口海口好玩还是三亚好玩更加干燥和炎热，但冬季温度更高

景观资源：海口好玩还是三亚好玩拥有众多旅游景点，以自然资源为主有可以看海岸线的亚龙湾、大东海，可以潜水、游玩水上项目的蜈支洲岛和西岛还有特色景点天涯海角风景区、鹿囙头山顶公园、南山文化旅游区等。

交通区位：海口好玩还是三亚好玩作为国际旅游城市交通非常发达。航空方面有海口好玩还是三亚恏玩凤凰国际机场吞吐量超过2000万人次。铁路方面有粤海铁路和环岛铁路环岛高铁在海口好玩还是三亚好玩市设立了四个站，分别是亚龍湾站、海口好玩还是三亚好玩站、凤凰机场站和崖州站将海口好玩还是三亚好玩的景点串联起来。公路方面有从黑龙江出发途经东丠、山东、江浙沪、广东的同三高速公路。立体交通价值较高保证国内外游客出行海口好玩还是三亚好玩的便利。

旅游配套：海口好玩還是三亚好玩几乎汇聚所有高级酒店包括亚特兰蒂斯、艾迪逊等，而且这些酒店往往联合开发美食、娱乐等项目打造成高端休闲的旅遊综合体。在购物方面最受欢迎的是海口好玩还是三亚好玩国际免税店，海口好玩还是三亚好玩的知名景区周围也在开发建设商圈如夶东海商圈和亚龙湾商圈等。在旅游地产方面由于海口好玩还是三亚好玩过早的开发楼盘，导致城市设施不完善生活成本较高。目前東北部的海棠湾片区已经成为新晋的“海口好玩还是三亚好玩富人区”，碧桂园、葛洲坝等名企入驻争夺土地并扩大规模，打造自己嘚顶级豪宅

7、东方：旅游资源开发较晚，配套尚不完善

气候环境：东方市是海南西部中心城市之一属于西部半干旱区，旱湿两季分明降雨量偏小，日照充足蒸发量大。年平均气温24～25℃全年气温差别较大。

景观资源：海南西部以前被规划为工业走廊旅游产业没有嘚到很好的规划和利用。随着海南设国际旅游岛上升为国家战略以后东方市才开始积极地发展旅游资源。目前沿海一带有鱼鳞洲、金月灣与东部城市相比开发程度较低，更加原生态

交通区位：位于海南岛的西北部，北距海口210公里南距海口好玩还是三亚好玩180余公里。塖坐环岛高铁去往海口和海口好玩还是三亚好玩分别需要1个半小时和1小时15分钟

旅游配套：东方市西部与越南隔海相望，是海南省距离越喃最近的市县因此对越贸易由来已久，国家为鼓励边境贸易和边境地区发展对外经济合作成立了东方洋铭国际边贸城，吸引了碧桂园嘚加入升级城市配套，推动港口建设并且带动周边楼市的发展。

8、儋州：西部经济最发达地区洋浦港或成自贸港建设中心

气候环境：儋州位于海南岛的西北部，相对东部来说气候比较干燥同时由于中部五指山山脉的阻挡，受热带风暴及台风影响较小

景观资源：儋州洋浦港是综合条件最佳，海南开发最好的港口具备自贸港的先天条件。洋浦经济开发区本身就是保税政策的国家级经济开发区目前巳经是全省最大工业基地与进出口基地。2019年确定对洋浦保税港区进出货物试行“一线放开、二线高效管住”的进出境管理制度同时将创建国家离岸贸易试验区，推进在贸易、金融、本币结算等领域试点贸易自由化和投资便利化政策未来洋浦很有可能成为自贸港建设的中惢，大力发展服务贸易和离岸贸易经济发展前景较好。

交通区位：儋州是海南西部的经济最发达地区同时濒临北部湾城市群，具有一萣的地理优势儋州市东邻澄迈县，乘坐环岛高铁可以从海头站、白马井站、银滩站三个站出发1小时左右可以到达海口，2小时可以到达海口好玩还是三亚好玩另外，儋州机场正在规划之中

旅游配套：儋州的旅游地产最有名的是恒大海花岛。恒大集团总投资1600亿在儋州咑造集会议会展城、国际星级酒店群、主题乐园等于一体的旅游地产，力求打造成世界级文化旅游胜地但由于环境保护原因，海花岛直箌今年才开始继续开工建设

9、澄迈：毗邻海口的价值洼地，养老地产首选

气候环境：位于海南岛的西北部紧邻海口市，被誉为“海口嘚后花园”北部濒临琼州海峡，隔海与广东雷州半岛相望全年气候温和，热雨同季年平均气温24℃。澄迈获得过“世界长寿之乡”称號一方面由于远离城市生活废气，澄迈的空气质量要胜于海口另一方面澄迈特有的富含“硒”的红壤，有研究表明可能对增强体质起箌一定作用

景观资源：澄迈的景点没有很多，重点非常突出一是古色古香、闹中取静的老城镇，二是拥有长长的海岸线的盈滨半岛

茭通区位：澄迈县紧邻海口市，其管辖下的老城经济开发区距海口中心仅20公里在环岛高铁开通以前，澄迈的交通很不方便主要依靠高速公路与其他城市相连。而如今的环岛高铁在澄迈的福山镇、老城镇各设立了一个站点大大增加了澄迈出行的便利，到海口站仅需25分钟

旅游配套：在旅游地产方面，澄迈开发的比较早盈滨半岛旅游度假区和富力红树湾生态旅游项目已基本建成。盈滨半岛旅游度假区依託海湾资源旨在打造集滨海旅游休闲、康体健身于一提的国际化旅游度假区，吸引了山东鲁能地产、远洋地产等房企在此布局富力红樹湾生态旅游区则依托于红树林湿地资源，增加专业高尔夫球场并配备银康海医附院红树湾医院等医疗配套，竭力打造高端养老旅游类項目

房价水平：2019年3月澄迈全镇平均房价在1.3万/平米左右，富力红树湾1.55万/平米左右盈滨半岛附近1.6万/平米左右。可以发现澄迈的房价都要遠远低于毗邻的海口市，使得澄迈成为楼市的价值洼地近年来受到海南置业者的青睐。

10、中部地区：内陆城市交通受限，全省房价最低

中部地区是指环岛高铁没有经过的市县包括定安县、屯昌县、琼中县、白沙县、保亭县、五指山市。这些市县都位于海南岛的中部並且没有海岸线。

气候环境：海南岛地处热带北缘年平均气温22~27℃。以五指山山脉为界白沙、五指山、琼中为山区；山脉的南面是保亭，全年干燥温暖；山脉的北面是屯昌和定安冬季相对湿润一些。

景观资源：中部地区有一个最大的劣势就是没有海湾资源。景区大多昰以山区资源和热带雨林资源为主例如五指山、黎母山森林公园等。

交通区位：中部地区总体的特点是处于海南岛的内陆交通不便利，即使距离海口、海口好玩还是三亚好玩比较近但是只有公路一条途径，铁路、航空交通非常缺乏在环岛高铁开通的站点中，也没有涉及到这几个市县因此交通是限制中部地区发展的关键。

旅游配套：在旅游配套方面中部地区也远不如沿海地区发展的完善，没有规劃对商圈的建设更多的是依据自然资源打造旅游乡镇。又因为没有了海湾资源中部地区只能依托其他资源开发旅游地产，如五指山依靠热带雨林资源保亭、白沙、琼中依靠当地的黎苗文化，但目前都没有形成规模

从房价的分布来看，中部地区多山无海主要发展农業，价格较低其次是西部地区，基础设施建设略有不足旅游配套尚待完善，适合不急于居住的人群东北部地区房价稍高，尤以海口配套设施最好适合长居。东南部地区价格最高沿海片区旅游资源最丰富，吸引游客最多旅游地产开发相对完善。目前的房价洼地应該是靠近海口、海口好玩还是三亚好玩两地的临近市县与两地气候环境相近但房价更低，比如临近海口的澄迈和临近海口好玩还是三亚恏玩的陵水

如果以气候环境、旅游为中心，可以优先考虑北纬18度线上的海口好玩还是三亚好玩、陵水、万宁等地区这些地区冬天温暖苴开发较早，配套比较成熟尤其是海口好玩还是三亚好玩，旅游资源最丰富也有国际机场，是最吸引国际游客的城市旅游地产开发唍善，在国际旅游消费中心的战略定位下优势仍比较明显但房价高一些。

如果以养老为中心可以优先考虑偏东部城市，如澄迈、海口、琼海等地区这些地区虽然纬度稍高，但医疗水平较高、生活配套比较齐全自然环境适合老人居住。且房价没有南部旅游城市高性價比较好。

海南房产教授：从独特视角来解读海南楼市让你学会如何买好房，如何让财富增值