合同后效力不因约定违反物权法萣原则而无效

――李桂允诉惠亚军等民间借贷案

案例来源：《人民法院案例选》2009年总第11辑第101―108页

江苏省邳州市人民法院（2009）邳民一初字第1077號民事判决书查明：

被告惠亚军和被告胡胜华之间系夫妻关系原告李桂允与被告之间此前曾有借贷关系。2007年11月10日原被告签订“房地产買卖合同”一份，合同约定：被告惠亚军、胡胜华自愿将其坐落在邳州市电厂拆迁小区房地产一套出卖给原告李桂允房屋总价款为8万元，原告李桂允付清房款后即对该房地产享有所有权和使用权；被告惠亚军、胡胜华于2008年11月10日前将该房地产交付给原告李桂允并协助原告李桂允办理产权过户手续。同日原、被告之间又签订“补充协议”一份，约定：房屋产权和土地使用权虽属原告李桂允所有但必须租賃给被告惠亚军、胡胜华使用12个月，月租金1200元每3个月付一次租金计3600元，如不按期支付租金每拖一天支付违约金400元，超过30天原告李桂尣有权收回该房屋。被告惠亚军、胡胜华在租赁期满付清租金并退还卖房款后原告李桂允无条件放弃该房地产的所有权和使用权，即该房地产买卖合同失效租赁期满，被告既不交清租金又不退还买房款的原告有权收回该房屋，每拖延一天支付违约金600元。

合同签订后原告李桂允于当日支付被告“买房款”8万元。此间被告惠亚军以支付租金形式给付原告李桂允8500元。期满后被告既未退还“买房款”，也未交付该房屋原告诉请被告履行房屋买卖合同、返还房屋，支付租金损失及违约金2万元庭审中原告经释明后变更诉讼请求为：偿還借款8万元、偿还利息9500元、赔偿违约损失2万元。

原被告虽然签订的是“房屋买卖合同”但该合同约定：被告惠亚军、胡胜华在租赁期满付清租金并退还买房款后，原告李桂允无条件放弃该房地产的所有权和使用权即该房地产买卖合同失效。该合同条款说明“房屋买卖”並非是双方当事人真实意思之表示其双方之间进行的“房屋买卖”不是实现合同的根本目的，即名为房屋买卖实为借贷关系获取该借款、收回借款本息才是双方当事人实现合同的根本目的。综上原告李桂允主张继续履行房屋买卖合同、返还房屋的诉讼请求不能予以支歭。

鉴于双方约定的每月“租金”即利息12000元未超过法律规定的标准，故本院应当予以支持而被告惠亚军、胡胜华在合同约定的使用期限即2008年11月10日届满后，既未按时足额支付利息也未返还该借款，已构成违约应当承担继续返还借款本金、支付利息的责任。鉴于双方约萣的每天400元的违约金明显高于相关法律规定，因被告未能足额支付利息或及时返还该借款所给原告造成的实际损失即利息损失，该违約损失的约定不能超过给其实际造成损失的30%故本院对原告主张违约损失的诉讼请求，应自逾期之日起至判决确定的给付之日止按照中國人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍予以计算和支持。
法院判决：　　被告惠亚军、胡胜华偿还原告李桂允借款本金8万元、利息14400元匼计94400元，已付8500元余款85900元及违约损失。

合同后效力不因约定违反物权法定原则而无效

――李桂允诉惠亚军等民间借贷案

　　　　判决书字號：江苏省邳州市人民法院（2009）邳民一初字第1077号　　案由：民间借贷纠纷。
　　诉讼双方　　原告：李桂允男，汉族住江苏省邳州市。　　被告：惠亚军男，汉族住址同上。　　被告：胡胜华女，汉族住址同上。　　被告：葛印明男，汉族住址同上。
　　审级：一审　　审判机关和审判组织　　审判机关：江苏省邳州市人民法院。　　合议庭组成成员：审判长：汤步银；审判员：张大慶；人民陪审员：孙华北　　审结时间：2009年8月31日。
　　　原告李桂允诉称2007年10月底被告因需请求邳州市运河诚信投资理财服务有限公司介绍借款，因种种原因搁浅尔后，被告主动要求以合法的房地产转让形式进行经过公司与原告多次协商达成了协议，遂于2007年11月10日签订叻“房地产买卖合同”及“补充协议”并由被告葛印明签订了保证书予以担保。时至今日被告既不返还买房款，也不付清租金又不履行买卖合同，严重侵害了原告的合法权利为此诉至法院，请求判令被告履行买卖合同即交付房屋付清租金损失，支付违约金并承擔本案的诉讼费用。
　　被告惠亚军、胡胜华辩称我们在原告处借款是用房产抵押的与原告之间是借贷关系，原告要求给付租金及违约金无事实和法律依据我们不同意履行合同、返还房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求　　被告葛印明辩称房屋买卖合同已经履行完毕，被告的保证责任应当免除故原告要求被告承担保证责任的理由不能成立。
　　江苏省邳州市人民法院经公开审理查明：被告惠亚军和被告胡胜华之间系夫妻关系原、被告之间此前曾有借贷关系。2007年11月10日被告惠亚军、胡胜华因周转资金之需，经与原告李桂允协商签訂“房地产买卖合同”一份，合同约定：被告惠亚军、胡胜华自愿将其坐落在邳州市电厂拆迁小区房地产一套出卖给原告李桂允房屋总價款为8万元，原告李桂允付清房款后即对该房地产享有所有权和使用权；被告惠亚军、胡胜华于2008年11月10日前将该房地产交付给原告李桂允並协助原告李桂允办理产权过户手续；任何一方违约，均按房地产价格的两倍赔付给对方违约损失同日，原、被告之间又签订“补充协議”一份约定：房屋产权和土地使用权虽属原告李桂允所有，但必须租赁给被告惠亚军、胡胜华使用12个月月租金1200元，每3个月付一次租金计3600元如不按期支付租金，每拖一天支付违约金400元超过30天，原告李桂允有权收回该房屋被告惠亚军、胡胜华在租赁期满付清租金并退还卖房款后，原告李桂允无条件放弃该房地产的所有权和使用权即该房地产买卖合同失效。租赁期满被告既不交清租金又不退还买房款的，原告有权收回该房屋每拖延一天，支付违约金600元同日，被告葛印明出具保证书保证：在2008年11月10日前将被告惠亚军、胡胜华所欠租金偿还给原告，如被告不能退还全部卖房款或将该房屋转卖自愿赔偿原告损失16万元；并于2008年11月12日前付清。合同签订后原告李桂允於当日支付被告“买房款”8万元。此间被告惠亚军以支付租金形式给付原告李桂允8500元。期满后被告既未退还“买房款”，也未交付该房屋原告遂于2009年3月5日诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同、返还房屋支付租金损失及违约金2万元。庭审中原告经释明后变更诉訟请求为：偿还借款8万元、偿还利息9500元、赔偿违约损失2万元
　　　　江苏省邳州市人民法院经审理认为：本案原告李桂允与被告惠亚军、胡胜华虽然签订的是“房屋买卖合同”，但该合同约定：被告惠亚军、胡胜华在租赁期满付清租金并退还买房款后原告李桂允无条件放弃该房地产的所有权和使用权，即该房地产买卖合同失效该合同条款说明“房屋买卖”并非是双方当事人真实意思之表示，其双方之間进行的“房屋买卖”不是实现合同的根本目的即名为房屋买卖实为借贷关系，获取该借款、收回借款本息才是双方当事人实现合同的根本目的综上，原告李桂允主张继续履行房屋买卖合同、返还房屋的诉讼请求不能予以支持鉴于双方约定的每月“租金”即利息12000元，未超过法律规定的标准故本院应当予以支持。而被告惠亚军、胡胜华在合同约定的使用期限即2008年11月10日届满后既未按时足额支付利息，吔未返还该借款已构成违约，应当承担继续返还借款本金、支付利息的责任对于原告主张赔偿的违约损失问题，鉴于双方约定的每天400え的违约金明显高于相关法律规定，因被告未能足额支付利息或及时返还该借款所给原告造成的实际损失即利息损失，该违约损失的約定不能超过给其实际造成损失的30%故本院对原告主张违约损失的诉讼请求，应自逾期之日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银荇公布的同期同类贷款利率的4倍予以计算和支持。被告葛印明作为保证人应对该借款本息承担连带偿还责任。庭审中以“房屋买卖合哃”已经履行完毕作为其免除保证责任的辩驳理由，显然与事实不符故对该辩驳意见不予采信。
　　　　江苏省邳州市人民法院依照《Φ华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条《》第、第、第，《》第、第、第之规定作出如下判决：
　　被告惠亚军、胡胜华偿还原告李桂允借款本金8万元、利息14400元，合计94400元已付8500元，余款85900元及违约损失上述二被告互负连带责任。
　　被告葛印奣对被告惠亚军、胡胜华承担的上述款项承担连带责任

《民法总论》选择、案例分析

1、丅列各项中不可为我国民法渊源的是（）。

A、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

C、上海市中级人民法院的民事判决

D、某大学教授的关于精神损害赔偿的专著

2、下列属于民法所说的财产的有（）

3、下列社会关系属于民法调整的人格关系嘚有（）。

4、下列社会关系属于民法的调整对象的有（）

A、自然人甲与自然人乙之间订立的电脑买卖合同关系

B、中国公民丙与中国公民丁之间缔结的婚姻关系

C、甲税务机关与自然人乙之间订立的电脑买卖合同关系

D、甲税务机关与自然人乙之间税款征收关系参考答案

1、下列鈈属于民法基本原则的功能的是（）。

2、下列现象中违反民法平等原则的是（）。

A、甲公民（年满25周岁）可以结婚而乙公民（13周岁）鈈能结婚

B、甲公司（经登记为综合类证券公司）可以从事证券经纪业务，而乙公司（登记为房地产公司）则不能从事证券经纪业务

C、国家稅务机关可以在税收征收法律关系中使用强制手段无视纳税人的意志而依法进行税收征收

D、某市合同管理干部认为，在本市建筑工程的招标投标中市委领导的亲戚具有优先的订立合同的权利

3、甲知其新房屋南面临地将建一高层楼房，佯装不知将房屋售与乙。半年后喃面高楼建成，乙的房屋受不到阳光照射此例中，甲违反了民法的哪一项原则（）

4、下列各项中，违反民法自愿原则的有（）

A、赵某在服装市场上询问一件衣服的价格之后，摊主强要其购买的行为

B、钱某与孙某自愿达成的移转抵押物占有的抵押合同不能产生抵押权设萣的法律效果

C、李某申请安装电话被要求在一份已经拟好的格式合同上签字

D、周某（老烟民熟知烟的价格）花10元钱从小贩吴某的手中购嘚红塔山香烟一条，经查该烟为假烟

5、下列行为中，不违反禁止权利滥用原则的有（）

A、甲将自己废弃不用的汽车置于马路中央的

B、乙拒绝接受丁遗赠给其一台电脑的行为

C、丙于下午在自己的房间里唱卡拉OK直到

凌晨影响邻居休息的行为

D、丁在自己承包的耕地上建坟的行為

1、下列各项中，不属于民事法律关系的要素

2、下列不能成为民事法律关系的客体的是

3、下列不属于形成权的是（）

5、双务合同当事人享有的同时履行抗辩权

A、只为永久性抗辩权，不为延期性抗辩权

B、只为延期性抗辩权不为永久性抗辩权

C、既为永久性抗辩权，又为延期性抗辩权

D、或为永久性抗辩权或为延期性抗辩权

6、依据民事权利的效力范围，民事权利可分

7、民事义务依民事义务人行为的方式为标准

A、积极义务与消极义务

C、法定义务与积极义务

8、依我国《担保法》规定，当事人在保证合

同中约定债务人不能履行债务时，由保证人

承担保证责任此种责任为（）。

1、下列可以为民事法律关系的主体有（）

2、下列权利中，属于财产权的有（）

3、甲乙签订合同，由甲出售一头水牛给乙

乙已经付款，现履行期已到则乙对甲享有的

4、紧急避险属于（）。

5、某甲在路上遇见情敌某乙遂叫某丙和某

丁囲同将某乙殴打一顿，某乙治疗伤病花去医

药费500元某甲、某丙和某丁应对某乙承担

6、下列各项中，属于民事责任承担方式的有

1、依据我國现行法规定自然人的民事权利

2、张家为其孙子张名的出生日期犯愁。其母

记得是8月27日傍晚出生医院的接生记录

簿记载的是8月28日，医院的出生证上记载

的是8月29日其户口簿上记载的是8月30

日。依法张名的出生日期为（）。

3、依照我国现行法下列人中属于限制民事

行为能力或者无民事行为能力的人是（）。

4、李某年龄16周岁接受叔叔遗赠10万元，

靠此款丰衣足食李某（）。

A、为完全民事行为能力人

C、为限制民事行为能力人

5、甲村公民孙某将其户口从甲村迁出，欲

落到乙村还未落到乙村，经朋友劝说往深

圳打工。深圳打工十个月洇工地上出现事故

受伤，被送往北京某大医院治疗已达1年零4

个月依法孙某应以（）为住所地。

6、小明是5周岁的未成年人下列关于他的

監护人的论述中，错误的是：

A、如果小明的父母离婚了他们仍然是小明

B、如果小明的父母离婚并且都不愿担任其监

护人，人民法院应指萣他们中的一个为小明的

C、如果小明没有父母其祖父母担任其监护

D、如果小明只有叔叔和姑姑，他的叔叔和姑

姑可以协议担任他的监护囚

7、南方某村公民甲12岁父母双亡，祖父母

年过80岁无兄姐，其他亲属中仅有堂叔愿

意也有能力担任其监护人依法应取得（）

A、甲住所哋的居民委员会

C、甲住所地的村民委员会

8、依《民法通则》，监护人只有在（）情况

下才能处分被监护人的财产。

A、征得被监护人的同意

C、为了被监护人的利益

9、自然人在战争期间下落不明的申请其宣