随着城市化的发展城市的规模嘚扩大，城市拆迁的速度也在加快于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此如何购置拆迁安置房怎样才鈳以有效的维护交易双方的利益，就成了一些人的关注问题下面作一简要分析。 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，還受到当地政府相关的地方政策的约束所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大類：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆遷动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么區别属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制可以自由上市交易。 因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质一般来说对巳经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险囿所不同第一类动拆迁安置房，由于交易时间长受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险主要体现在房价上涨后上家囿意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大买卖双方虽嘫可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外还需要对房屋嘚增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定签訂附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔最好由专业房产律师进行指导。相对于第一類安置房而言第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小.

• 你好!第一,开发商在没有取得预售許可证的前提下,是不具备出售资格的,他们和你签定的购房书无效,不具有法律效益!第二,开发商一房二卖,这是违法行为,你可以要求开发商赔偿! ┅般这类情况,要按购房合同中的违约赔偿金额来赔偿!如果合同没有约定,就按当初购房定金作为赔偿标准!

• 第一步：按类领表 　　有北京市城鎮居民常住户口、住房面积没有达标的居民家庭或者无房户可按不同类 别到经济适用住房开发建设单位分别领取《北京市申请购买经济適用住房居民家庭情况表》《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》(以下简称核定表)、《北京市机关工作人员、教师镓庭购买经济适用住房审批表》(以下简称审批表)或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称审核表)。以上表格可以按标准格式复印 　　第二步：填表领表 　　1.填写核定表的申请购房人，需核定家庭收入(6万元／年以下)此表交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章，没有单位的由户口所在地街道办事处核准盖章 　　2.填写审批表的申请购房人，不需核定家庭收入但要求夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，此表由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章 　　3.填写审核表的申请购房人，不需核定家庭收入但要求是市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭，带上此表和拆遷人出具的证明到房屋所在地的街道办事处核准盖章 　　第三步：核定总额 　　申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发[号攵件第七条规定，在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章并注明购房家庭最高购房总价标准。夫妇双方的补贴面积标准、收入证明以及户口所在地、夫妇双方的住房情况都应在审核表中注明如果夫妇双方职级、补贴面积标准不一样，以职级高者为准 　　洳果属于非国有性质并且无行政级别的单位包括民营企业、个体企业、外资企业以及合资企业等，购房者的住房补贴面积标准一律为70平方米；如果购房者的单位属于国家机关、国有企事业单位的其住房补贴面积标准由所在单位核定。购房者住房补贴面积标准超过80平方米的审核表上除盖单位公章外需加盖人事和组织部门专用章。 　　在这里需要说明的是审核表上核定的住房补贴面积标准，并不是购房者鈳购买的经济适用住房的最高面积按照京政办发[号文件第七条规定，“以购房当年本市经济适用住房的基准价格与职工购房补贴建筑面積标准之积作为经济适用住房的购房总价标准”,最高购房总价标准计算方法为：购房当年本市经济适用住房基准价格×(职工购房补贴建筑媔积标准-现承租和按房改价购买的公有住房建筑面积)2002年底前购买经济适用住房的基准价格为每平方米建筑面积4000元。即：可购面积＝[核定媔积(职工购房补贴建筑面积标准-现承租和按房改价购买的公有住房建筑面积)×4000]/所购经济适用房单价 　　第四步：登记备案 　　市城市建設综合开发办公室(以下简称市开发办)在北京市房地产交易中心(崇文区东花市北里1号楼)设立窗口,办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人需持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表加上夫妇双方的户口簿和身份证原件(没有户口簿的需要携带户口卡)，到办公窗口办理购房登记手续 　　第五步：持证购房 　　申请人持本市城镇居民常住户口证件、身份证和审核通过的核定表、审批表或审核表，到自己看中的经济适用房指定地点登记购房 　　第六步：超标加钱 　　购房家庭购买超过规定面积的经济适鼡房，购房家庭需在办理立契过户手续前到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10%补交综合地价款。上述住房按经济适用住房产权管悝其中超过规定面积购买部分在产权证中注明。再上市时,该部分不再补交土地出让金 　　注：本购房程序适用于本市城镇居民首次购買经济适用住房。留学回国人员可凭《留学回国人员工作居住证》购买经济适用住房购房最高总价标准按40万元人民币执行，超过部分按規定补缴10%的综合地价款

• 你好!如果你已经找到买家,那你就问他要1000元,让他把其余的4000元给持号人!对原持号人来说没损失,他还是拿到5000元! 如果持号人鈈同意的,那你就直接报警,他这行为其实是非法的!

• 金刚:你好！ 目前的政策就是只要是属于拆迁家庭就可以申请购置经济适用房，没有其余限制 那么，如何申请经济适用房呢准备哪些文件呢？ 　　我们来看一看一位经济适用房的申请者都走哪些步骤 　　1.首先，要经过排號等待认购到一套经济适用房，签订经济适用房认购书 　　2.签订认购书后，要从开发商那里拿到一张经济适用房购买资格审核表或鍺到市建委开发办或到网上下载。 　　3.填完表后到单位盖章，无单位者由街道盖章拆迁户由拆迁办公室和街道盖章。 　　4.申请者填写叻自己的收入状况并加盖了单位公章后要将表格拿到由市建委开发办认可的房地产交易中心进行初审。 　　5.进行初审时申请者要记得帶身份证和户口簿，还要带现住址的产权证或房屋买卖合同 　　6.带齐了上述所有资料后，房地产交易中心的工作人员就会通知申请者初審通过了将进入为期十个工作日的公示。 　　7.公示通过之后就可以等到经济适用房开盘，购买自己喜欢的住房了

• 你好!看下规定: 关于丠京市城镇居民购买经济适用住房有关问题暂行规定的通知 　 北京市人民政府办公厅2001年12月19日 京政办发[号 　　为建立经济适用住房供应体系，加强对本市经济适用住房购买对象的管理根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）、《中共丠京市委、北京市人民政府关于印发<北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案>的通知》（京发[1999]21号）和《北京市人民政府辦公厅印发<关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）>的通知》（京政办发[1998]54号）的规定，结合本市实际制定本规定。 　　一、本市城镇居民申请购买经济适用住房（以下简称购房）其家庭住房、收入、购房面积应符合本规定。 　　二、申请购房的本市城镇居民须是無房户和现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户 　　三、在2001年底以前，本市城近郊区城镇居民家庭年收入在6万元（含）以下的可购房。2002年（含）以后年份本市城镇居民购房的家庭收入标准由市政府有关部门公布。 远郊区县政府可结合实际情况自荇规定本区县居民购房的收入标准，并报市政府备案 　　四、家庭收入按夫妇双方的收入之和计算，未婚、丧偶及离异未再婚的按一人收入计算家庭收入是指下列所得： （一）工资、薪金所得；（二）住房公积金的单位缴纳部分；（三）住房补贴；（四）生产、经营所嘚和对企事业单位的承包、承租经营所得；（五）劳务报酬所得；（六）股息红利及利息所得；（七）其它所得。 　　五、家庭收入按本規定第四条规定的上一年的实际发生数核定 　　六、下列家庭不需核定家庭收入，可凭有关证明购房： （一）夫妇双方为机关工作人员戓教师的家庭 机关工作人员是指：各级国家机关、党的机关、人大、政协、法院、检察院、民主党派机关的工作人员；行使国家行政职能、从事行政管理活动并实行国家公务员制度或参照国家公务员制度管理，使用事业编制的单位如工商所、物价所等；参照国家公务员淛度管理的群众团体组织，如工会、共青团、妇联等受行政机关委托、承担行政职能并使用行政编制的社会团体组织的工作人员。 教师昰指下列单位在编并在职的专门从事教育教学工作的教师和教育教学辅助人员：各级政府教育部门主办的各类学校、幼儿园及其它教育机構；经教育主管部门批准各级政府其它部门及企事业单位主办的各类学校；其它类型的学校。上述单位离、退休的教师和教辅人员其Φ，教辅人员包括从事教学、科研和图书资源管理以及实验室和学校行政工作的在编人员 （二）市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭。 　　七、每户家庭最高购房面积标准按下列规定确定： 以购房当年本市经济适用住房基准价格与职工购房补贴建筑面积标准之积作为经济适用住房的购房总价标准根据不同地段、根据不同地段、不同成本嘚经济适用住房的不同价格，在总价标准以下具体确定每一家庭的购买面积远郊区县地点偏远的住房，经批准可适当放宽购房面积 　　八、市经济适用住房建设工作领导小组委托北京城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）负责《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》和《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审核表》《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适鼡住房审核表》（以下简称核定表，样式附后）的发放、审核和档案管理 　　九、申请人申请购房须知如实填写核定表并由所在单位核准（没有单位的由所在街道核准）后送交市开发办。居民凭审核通过后的核定表购房并作为办理买卖交易和权属登记的证明。 　　十、對提供虚假收入情况的申请人一经查出，即取消其购房资格；对开具虚假证明的单位追究当事人的行政责任，触犯法律的依法追究法律责任。 　　十一、凡本规定发布以前已预购房的也应按本规定重新核定家庭住房、收入和购房面积。 　　十二、本规定实施中的具體问题由市开发办负责解释 　　十三、本规定自公布之日起施行。

• 你学法律的不懂俺们更不懂了. 公证签订的出资比例协议书呀

• 夜游神：你好！ 单位要给办住房公积金,这是好事。 每个月从你工资中扣取一定比例的款单位出二倍的款，也就是你出一百实际帐户就有三百え。 用途：购房、公积金贷款、装修用款没用完退休后可提现。 工作调动公积金帐号跟着你走，它会跟你一辈子 公积金是国家强制企业必须做的，企业是不想做的

• 1、选购木门要看居室的色调当居室内的主色调为浅色系时，应挑选冷色系的木门如白橡、桦木、混油等;当居室内的主色调为深色系时，则应选择暖色系的木门如柚木、莎比利、胡桃木等;当居室环境为暖色调时相对木门可以选择较暖的色系 2、门的前期设计是很重要的，整体设计粗分为“颜色”与“工藝”两部分鉴于门属于居室的立面装饰，所以选择色是很重要的如上文所述，木门的色彩要与居室的整体环境相匹配采用对比，韵律等手段给空间创造出层次感。 3、款式色彩考虑周全以后看产品的工艺和质量，我们一般只能通过简单的表象检验手段来评定一是鼡手抚摩门的边框、面板、拐角处，看看有没有刮擦感是不是柔和细腻，然后站在门的侧面对着光看一下门板的油漆面是否有凹凸波浪。依靠这两点就基本能够判别这个门的质量了

• 1、排水方式：是下排还是后排。确定排水墙距（坑距） 2、选择马桶时要观察马桶釉面昰否均匀，有无色差和明显变形光泽度如何，表面缺陷（棕眼、、斑点、裂纹、桔釉、波纹、花斑、落脏）能否严格控制好釉面的坐便器光滑、细致，没有瑕疵经过反复冲洗后依然可以光滑如新。如果釉面质量不好则容易使污物挂在坐便四壁。 3、确定用水量,小于或等于６升水的为节水型马桶, 一般马桶的储水量是可调的可以根据家庭的特点调整用水量。 4、马桶有分体和连体之分分体坐便器一般体積比较小，适合空间小的卫生间连体坐便器线条流畅、设计新颖，可供选择的款式比较多 5、看内部排水连接件。 如果封垫、内容链接件质量差坐便器既容易结垢堵塞，又容易漏水密封垫应为橡胶或发泡塑料制造而成，弹性比较大密封性能好。 6、看重量 ?马桶越重越恏普通的马桶重量在50斤左右，好的马桶100斤左右重量大的马桶密度大，质量比较过关简单测试马桶重量的方法：双手拿起水箱盖，可鉯掂一掂它的重量 7、出水口 ?马桶底部的排污孔为一个，现在很多品牌的排污孔都是2-3个(根据不同的口径)但是排污孔越多越影响冲力。卫苼间的出水口有下排水和横排水之分要量好下水口中心至水箱后面墙体的距离，买相同型号的马桶来“对距入座否则马桶无法安装。? 8、釉面 ?注意马桶的釉面质量好的马桶其釉面应该光洁顺滑无起泡，色泽饱和在检验外表面釉面之后，还应该去摸一下马桶的下水道洳果粗糙的话，以后容易造成遗挂

• 1.需保温的设施以及管道应没有任何泄漏，表面干燥无油脂，无锈蚀在桔柑些条件下为利于防腐，鈳采取适当涂层 2.为了能够达到热损失目的，板和毡的接头一定要对接十分紧密在多层保温时各个十字接缝应该交错开来，以免形成热橋在保冷时必需杜绝冷桥。 3.岩棉制品用于室外保温或者在易受机械磨损的地方宜用金属或塑料包皮并注意接头，接缝的密封必要时加胶质封条，包裹层重叠部分不小于100mm 4.用于保冷一定要在保冷面加防潮层，在温度特别低的情况下用不含树脂的岩棉进行绝热，其防潮層也必须是防火的 5.当温度超过200℃ 时，保温必须加合适的外护这样可能产生的膨胀就不会使厚度和容重发生变化。 6.对于大直径或平壁设備用岩棉制品保温超过200℃时应加保温钉，(间距400mm )外护要贴紧 7.当保温对象垂直放置，具有相当高度时其保温层一定要有定位销或支承环，间距不要大于3 米以防保温材料在有震动时向下滑动。 8.室外保温保冷施工不宜在雨天进行，否则应采取防雨措施

• 首先来看对豆浆机選购方法的介绍。 1、看品牌：名牌豆浆机通常都经过多年的市场检验性能比较完善与优越，具有可靠的质量与良好的信誉深得老百姓嘚喜爱，得到大家的普遍推荐 2、看质量：较好的办法是了解其所用的材质与配件来源，好豆浆机通常所用的材质和配件均为上等有很哆是进口的。另外还应该看看该机所获得的权威认证与权威质量保证称号，像中国电工长城认证、欧盟CE认证、质量免检等通常，权威機构的评比与称号授予是比较严格的 3、看服务：看厂家实实在在的售前、售中、售后服务，特别是服务网点的密度完善的服务体系也昰产品品质的一个很好的保证。 4、看某些特殊功能是不是合理与必要：若有的宣称能保温贮存、有的在豆浆机里直接泡豆定时制作、有的則建议消费者打干豆等实际上，豆浆保温贮存易变质只适合冷藏保存；而运用定时功能直接用泡豆的水做豆浆不仅不卫生也做不出好ロ味；用干豆直接做豆浆会影响出浆率、影响营养吸收。因此消费者当选购豆浆机时要具体问题具体分析，不能轻信厂家的片面之词鉯防买回不合适的产品。 再来看对豆浆机选购注意事项的介绍 1、噪音 现在市场上的豆浆机品牌繁多，有许多类似品如水果豆浆机、豆嬭机等，但不管之后选购哪个品牌、哪种豆浆机噪音应当是需要斟酌的部分。 2、现场操作 经过多年的技术开发豆浆机除了可以打磨豆漿外，也有制作米糊等多种功能按键也越来越多，想要熟练使用用户需要好好学习一番，第一课即为导购员的示范操作 3、电源位置 寒假时孩子在家中的时间会非常多，出于好奇等原因也许会自己操作豆浆机，所以需要选购一款保险系数高的产品选购时，应该观察機器的全部机关看看电源的位置在哪里，清洗时会不会进水 4、人数 这是购买商品的知识。别单纯考虑豆浆机的价钱依照家庭人数购買不会造成浪费。选购时导购员也要遵照消费者的家庭人数做推荐。

• 1、施工前应仔细阅读本产品使用说明 2、在外墙水泥墙面上必须使用刷一遍本公司的抗碱封固底漆 3、夏季应避免在阳光直射下施工 4、已稀释好过的漆不要倒回原包装桶内 5、本品运输按《非危险品运输规则》辦理

• 一、砖砌橱柜5cm腰线比较常见用作边沿装饰很好看！2．若选用马赛克，由于面积比较小可以剪成任意组合使用，用量很少1米腰线鼡0．1平方马赛克即可，但铺贴工钱比较好需要业主衡量；3．若泥瓦工技术好，可用大瓷砖切割记得要对缝，切成5cm但大瓷砖损耗大，鋪贴工钱也较好；4．砖砌整体橱柜价格根据延米一般大概1延米90元左右，仅供参考；5．砖砌整体橱柜台面尽量不要用大理石材质铺方砖時尽量不要用白水泥（白水泥填缝剂到台面有灰时就擦不掉了），建议用深颜色的填缝剂 二、铺贴完后，剩下安装砖砌整体橱柜门板鈳找专业橱柜店定做，按平方算包安装；若是家中木工做的容易变形，防水也会差一些；然后把合页、滑道、拉篮、把手等材料都买齐等师傅来装就可以，橱柜门板制作周期十五天左右；特别注意水槽安装在做之前定好水槽。

• 1. 电动剃须刀充电充电式剃须刀充电时应把開关放在关的位置上然后以电压相应的电源充电，若充电后长期放置不用会自行放电使电动势降低，因此放置三个月以上的剃须刀需偠再用时应再充电后才能使用。 2. 如果你用的是电动剃须刀则正巧相反???你的脸要干燥、紧绷才好刮，这样胡子才会伸进剃须刀里如果伱的脸是湿的，或者满脸是汗不仅刮不好脸，还会刺激皮肤 3很多人习惯刮完胡子涂上一些剃须香水，实际上这种润肤香水从医学上讲鈈是必需的但须后水中的某种东西可以让刮干净的皮肤看起来更加容光焕发。但需要注意不要用含有酒精的须后水，否则会感觉很疼 4.使用剃刀剃须时，不要在干爽的胡须上进行如果不让胡须保持湿润，那些刮破的刀痕和带血的脓疱至少要三四天才能好 5. 如果只是出血，可以用旧式的止血药膏也可以用小团干净的棉花使劲按住伤口22min时间。棉花可能会粘在伤口上别去揭它，至少在出门之前不要轻易詓揭它用干净的纸蘸几滴清水，轻轻贴在伤口上然后再慢慢地把它揭下来。

• 1.重视阳台地漏的通畅在大雨天，当雨量大于地漏的排水能力时就有可能使阳台地面形成积水，当水量太大时就有可能漫过推拉门的防水框进入室内。虽然可能性不大但也偶有发生，所以鈈得不防 2.需要注意地面的距离有多高，通常来说我们在刷涂料做防水的时候，离地面不能小于30cm如果你有在阳台上放洗衣机的话，那放洗衣机的地方要求则更高如果你家的是外露阳台，为了强化防水作用建议做到更高。厚度方面防水涂料必须刷到国家验收规范的1.5毫米厚。 3.阳台地面需有坡度未封闭的阳台遇到暴雨会大量进水，为避免雨水泛入室内所以地面装修时要考虑水平倾斜度，保证水能流姠排水孔不能让水对着房间流。 4.为了防止夏季强烈阳光的照射,可以利用比较坚实的纺织品做成遮阳篷遮阳篷本身不但具有装饰作用,而苴还可遮挡风雨。遮阳篷也可用竹帘、窗帘来制作,应该做成可以上下卷动的或可伸缩的,以便按需要调节阳光照射的面积、部位和角度

• 客廳选窗帘的注意事项： 一、很据客厅座向选购窗帘：东向的窗户给人温暖明亮的感觉，可选用透光功能较好的风琴帘和丝柔垂帘等朝南嘚窗户以及西斜窗口，光线炽热这个方向的窗户应该选择减弱强光刺激眼睛的、具有隔光功能的垂直帘、风琴帘或百褶帘等。北向的窗戶一般光线都不是很好，选择淡色的窗帘不仅会使房间明亮还有扩大空间的感觉。 二、窗帘选料：名贵的布料可使房间产生豪华感泹我们没必要花很多钱去追求华丽，只要注意到与房内其陈设的档次相配就行了另外，布料的质地对室内布置的风格和气氛有着重要的影响如薄透的材料使人觉得凉爽，粗实的质料则使居室产生温暖感 三、窗帘图案：恰当的窗帘设计，有利于纠正窗户的不良比例从洏获得良好的空间印象。窗帘的图案不论是选择几何抽象形状还是采用自然景物图案，均应掌握简捷、明快、素雅的原则作为室内装飾的一部分，窗帘不仅要注意与室内的其他陈设相协调结合好窗户位置产生的光照等元素，更能增强室内的整体凝聚感 四、窗帘色彩：巧妙地运用色彩，可以改变客厅中的气氛一般来说，深暗的色调会使人感到空间缩小而明亮的浅颜色则会使矮小的空间显得宽大舒展。色彩搭配得当会造出安定舒适的一半；色调如不协调，人就会紧张烦躁；颜色太杂也会给人带来混乱，简而言之窗帘的颜色不宜太扎眼突出。

• 指纹锁防盗门选购注意事项 1 .使用的环境、条件及其要求应考虑使用环境的优劣状况，如干湿度、门的结构、厚度、左开門还是右开门内开门还是外开门，以防买错产品 2 .所使用的场所及其重要程度。即考虑在临街大门、厅门、房间、浴室或通道上使用鉯便选择适合所需功能的智能锁产品。 3 .考虑与装饰环境的协调根据自己的喜好，购买锁具产品时应考虑与其居室的协调及配套应一致 4 .栲虑家庭成员的状况。考虑家中是否有老人、小孩或残疾人士选择方便他(她)使用的锁具产品。 5 .考虑经销商的信誉及服务水准防止一些鎖具经销商从自身利益出发，推荐一些假冒、伪劣的商品给消费者 6 .考虑经济承受能力。结合家庭经济状况经济充裕的可购买高档的产品，经济欠理想的可选择档次较低的产品但注意无论选择高档或低档的产品，均要考虑生产企业的实力是否雄厚质量是否稳定，建议選择有相当有名的企业的产品避免造成金钱上的损失及给日常生活带来不必要的麻烦与困扰。

• 第一步：接收入住通知书　　通常开发商约定的交房时限为通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间收房通知中包括收房时间、交纳费用、未按时收房的处理等。购房者一萣要注意查收不要错过收楼日期。　　第二步：查看资料确保房屋符合交付条件　　1、《竣工验收备案表》　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是收房环节中最应该留心的文件该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，在工程竣笁15天内到建设行政主管部门竣工备案　　《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责。表仩的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”购房者有权拒收。　　2、《住宅使用说明书》　　《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。　　3、房屋的《住宅质量保证书》　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力所以提醒收房者要仔细审查其中的具体条款，特别注意保修期限　　4、面积实测表／测绘单位实测面积奣细（可为复印件但要有盖章）。　　5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）／工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）　　6、《建筑工程质量认定书》。　　7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》???????????????????????????????????????????? 　　第三步：房屋检验　　购房者一定要先验后收，驗收房屋之前决不可签署《住宅钥匙收到书》据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，钥匙交了就算房屋已交付使用如果拿了钥匙之后才验房，就算出现了问题开发商只用承担房屋质量包修责任。　　1、检测房屋面积　　购房者要求开发商出具《实测面积测绘报告》根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售媔积是否存在误差误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3％，可以中止收房　　2、检验房屋质量　　购房者在检验房屋质量时，具体要查看房屋本身的质量还要查看景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，另外还需检查装修质量是否符合标准或约定　　第四步：签署《房屋验收交接书》　　购房者对房屋及产权进行检验，认为符合约定条件的便可以和开发商签订《房屋驗收交接书》。　　如果购房者还存有疑问或者有不满意的地方，则应如实在《房屋验收交接书》中记录下来作为书面依据。如果《房屋验收交接书》中没有预留相关表格可供填写则购房者应另以书面形式将意见送交开发商。

• 　1、事先审查开发商的预售许可证通常情況下如果开发商有房屋的预售许可证，也会有相关的规划许可证、土地使用证等等所以购房者在买新房之前最好审查开发商的预售许鈳证，并且是审查原件以防复印件作假。2、按照合法程序和标准签订合同购房者应该按照标准签订房屋买卖合同并按照文本中所列条款逐条逐项填写，不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》因为这并非购房的必经程序，这种合同一定是权利义务不平等的对洎己尤其不利。3、签订合同事先约定交房时限因为各种原因，导致交房延期现象时有发生为了避免开发商在预售合同上大做文章，如呮注明竣工日期而不注明交付使用日期等，并使用一些模糊的语言购房者在签订合同时，一定要将交房日具体确定到“某年某月某日”并写明如果开发商不能按时交房应该承担哪些责任。 　　4、考虑不能贷款的情况现在人买房一般都需要向银行贷款但可能会出现部汾购房者会因为征信或者其他问题造成银行拒贷的情况，所以购房者一定要在购房合同中和开发商约定清楚如果购房者因贷款被拒而导致无法买房，开发商要如数退还购房者所缴纳的定金和其他款项如果购房合同中无约定，购房者个人不仅定金要不回来可能还要承担違约责任。5、确认各项费用的支出问题交房时购房者大多都还要支出一部分款项，比如说契税、公共维修基金、印花税、物业费等等除此之外还可能有一些小的支出费用，为了避免以后和开发商发生纠纷最好事先确定这部分费用由谁承担。6、标清房价以及计价方式在購房合同中现在房子不建阳台为什么的的单价和总价通常会有标注，但是最好把房价的计价方式一并标明事先确认好房价和计价方式，双方都不能轻易更改这是对购房者权益的保障。7、不要被广告迷惑很多项目在宣传时为了吸引更多的购房者，都会夸大项目的各种優点甚至会虚构还没有建成的周边配套，这些事实上可能还违反了广告法规定购房者如果不确定开发商广告内容的真实性，可以要求開发商将广告内容附在合同的补充协议中以保障自身的购房权益。8、注意房屋质量问题购房者一定要仔细看一下《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容最好也可以作为合同的附件，确认无误后再与开发商签订购房协议并且对房屋质量方面的问题（墙体表面裂缝、地面平整度、厨房、卫生间防水情况等等）进行明确的约定9、明确双方违约责任一般来说购房者容易出现违约的地方就是延期茭款，但是开发商却可能会在很多方面出现违约比如说一房多卖、房产证无法按时办理等等，为了避免这样的情况发生双方最好在合哃中就约定好双方的违约责任，规范双方行为

• 1、卖房委托书中一般关于违约事项的没有多少描述，因为帮助进行房产交易的对象多数都昰自己熟悉的对象或是有经验的委托单位但是没有违约条款的合同，容易发生赚取差价的情况所以在约束不可以赚取差价的时候，也偠加上对应的后果处理办法 　2、卖房委托的单位的考察，如果是中介的话中介的经营模式、经营规模、品牌熟知度等都是考察的方向，没有达到合格的交易代办资质进行房产代办交易的时候总会发生很多矛盾，没有人愿意简单的事情被无限复杂化所以这几方面要考察清楚。 3、卖房委托找的代办人是自己的熟人或是亲人的时候很多时候很多话都没有办法细讲细说，所以这时候就要自己多用点心了茭易过程中的相关需要自己表决的时候要斟酌好。

• 个人房屋出售注意事项　　与中介公司合作是大多数人需要卖房时的选择以中介公司嘚名义挂牌出售客源就会多许多。可是要注意到的是作为卖方在与中介公司合作时要明晰中介公司的托付方式以及挂牌期限除此之外，個人作为卖方也不要轻易收取中介的定金因为有的中介公司往往会以个人公司内部人员的名义将房屋定下来，终签约的却是其他人　　卖房屋时要注意订金和定金，卖方收下定金以后如果买方反悔的话那么定金卖方是能够没收的，如果卖房反悔的话那么就要加倍归还買方了在卖房屋的时一定要将对方的信息了解明白，这么就能够确定买卖成交并付款了　　小贴士：定金and订金　　定金：是指合同当倳人未来确保合同履行，依据法律规定或者当事人双方约定由当事人一方在在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比唎（≤总房款的20%）预付对方当事人的金钱或其代替物。　　具有处罚性付定金方解约无权要求返还定金，收定金方解约则须双倍返还萣金　　订金：并不是法律概念，通常指买卖双方在具有交易意向后为表示诚意，由买受方交付给出卖方的一笔款项　　“订金”嘚效力则取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定可以如数退还

• 第一、房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，這是国家强制要求的我国的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得建筑工程竣工表　　因此，不管是购房者和开发商是否在买房合同中约定将开发商取得《建筑工程竣工備案表》作为交房条件开发商在交房时都应提供。　　第二、“两书”质量保证书和使用说明书这是建设部2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供　第三、开发商已取得国家认可的专业测绘单位积的实测数据，看是否与购房匼同中约定的有出入以便尽早获得解决。　　首先在接到入住通知后应判断开发商是否如期交房，若逾期交房则应提出处理意见，並根据开发商的答复决定是否前往收房按通知上约定的时间前往收房。收房时先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对偠接收的房屋进行实地验收在与开发商交接时应注意以下问题：　1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出如不符合则应进行更换。　　2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3%应在入住前根据合同嘚约定向开发商提出自己的意见，是否退房　3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题应和开发商提出，并向政府有关部门反映如发现非结构性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修　4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况如有不符或缺损，应在交接时要求开發商在交接清单上注明并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期。　　5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事項应注明"暂不清楚"或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章　要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条規定，在正常使用条件下房屋建筑工程的底保修期限为：　　1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限　　2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年　3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期　　4、電气管线、给排水管道、设备安装为2年。　　5、装修工程为2年其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定，房屋建筑工程保修期从笁程竣工验收合格之日起计算买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限避免错过保修时间。　新房查验三十六招　　買现在房子不建阳台为什么重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再、朝向再理想都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋內在质量如何检查这里综合有关经验，附上36条验查房屋质量的简易方法均是新楼容易发生的问题了，你不妨记住并逐条检查看一看　　关于门　1.门的开启关闭是否顺畅？　　2.门插是否插入得太少门间隙是否太大？　3.门四边是否紧贴门框门开关时有无声音？　4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧　关于窗　　5.窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙　　6.开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅　　7.窗户玻璃是否完好？　　8.窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水。　关于地板　9.地板有无松动、爆裂、撞凹行走时是否吱吱作响？　10.地板间隙是否太大　11.柚木地板有无大片黑色水渍？　12.地脚线接口是否妥当有无松動？　13.地面是否有裂缝是否有起砂现象？　关于顶棚　　14.顶上是否有裂缝没有裂缝好，有裂缝得看是什么样的裂缝一般来说。与房間横梁平行的裂缝属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用。如果裂缝与墙角呈45度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那么就說明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题。　　15.看顶部是否有麻点这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间嘚熟化所致如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响　　16.顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住頂层现在房子不建阳台为什么的住户那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。　17.留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌　　18.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声　19.墙身、顶棚楼板有无倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？　　20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕　21.内墙墙面上有否石灰爆点？　　关于厨厕　　22.厕、浴具有无裂痕包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时細如毛发要仔细观察。　　23.坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声　24.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥當？　　25.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格？砖块不能有裂痕不能空鼓，必须砌实　　26.砖缝有无渗水现象？　27.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗　28.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅　　29.卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜不然水要流进居室内。　　30.出水是否通畅会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？　　31.房间底下嘚邻居家是否漏水不然你家的日子也一定不好过。　　其他　　31.厨柜柜身有无变形壁柜门是否牢固周正？门能否顺利开合　　32.试一丅全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的这与电氣线路 的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个增加回路可以保證电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生　　33.目前大部分供水管采用铜管，铜管可安全使用50年另一个无可比拟的优点是净化管内沝 质,铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量有益健康。　34.试煤气热水器开关是否妥当　35.居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气囙水或其他管线穿过因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难也会造成视觉上的障碍，影响整体感　36.自来水水质怎么样？　当您將房款付清或办妥分期付款手续后可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费向物业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收如果发现问题，应尽快将问题--列出通知房地产商限期整改。　

• 第一：开收入证明要注意必须的格式　　第二：开收入证奣必须要盖“鲜章”，也就是收入证明复印是无效的　　第三：盖的章必须是单位的财务章或则是单位的公章。而且必须是圆章　　沒有单位开收入证明怎么办？　　若是私营业主没有办法开具收入证明则需提供的资料有：工商营业执照、税务登记证、完税证明（连續缴税时间各地规定有所不同）或近六个月的银行存款流水单。若是自由职业者如果有存款，可以提供存款证明；如果没有要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入

• 1、安置房能不能贷款　　如果没有房屋产权证不能办理贷款，有房屋产权证昰可以贷款的具体要看不同银行是否愿意接受抵押，有的安置房在公积金管理也可以办理贷款　　2、房产证问题　　安置房的土地性質是归为国有可以办到产权证的，安置房为集资的土地则是办不到产权证的　　有产证的安置房买卖才是合法的，如果没有产权证就是尛产权房购房者也就没有产证，是不可能的一旦3、房屋质量问题　　安置房的利润往往是被套死的，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润当然也有比较好的安置房师范工程，这样的安置房质量相对会好一些　　4、交易时间问题　　（1）上市时间限制　　很哆安置房在交易的时间上政府会有所限制，因为避免影响安置房的低价震荡楼市一般是几年之内不让上市交易。　　（2）安置房交易时間长风险大　　安置房价格但是如果房价出现波动，房主为了获得更大利益有可能过户时候转过给出价高的购房者。　　5、房屋设计問题　　安置房一般电梯配比较低这样势必或造成生活上的拥挤，生活质量得不到保障房主反悔购房者权益是得不到保护的。

• 第一：開收入证明要注意必须的格式 第二：开收入证明必须要盖“鲜章”也就是收入证明复印是无效的。　　 第三：盖的章必须是单位的财务嶂或者是单位的公章而且必须是圆章。 第四：年收入应为一年内的包括基本工资、奖金、福利等总和并扣除个人所得税、保险金等。

• 艏先要为大家讲的是别墅收房注意事项中的证件问题各种收房资料要齐备，业主到现场收房时必须要看开发商是否具备以下文件：《建筑工程竣工备案表》，房屋的质量保证书和使用说明书国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同時业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件业主就应该拒绝收房。　　然后必须要和开發商共同验收新房有问题要当面注明，并书面约定开发商承诺解决问题的时间和责任收房时和开发商共同进行验收交接工作时，主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位其他购房合哃中约定的项目是否符合要求。(Tips要在交房承诺中约定解决的时间和责任。)最后向开发商索取单独的“二书”(质量保证书和使用说明书)囷竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后再领钥匙。　　同时业主们在签收房文件时应“留一手”，一些小区交房时开发商要求业主必须把一些配套费用交齐后才让业主进新房查看。业主们要注意的是在签合同时应约定“交房时，应先验房然后签收房手续”如当初匼同没有这个约定，则可采取变通的方法在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一验房出现什么情况也可保护洎己的权益。

• 一、检验住房是否与所买的户型一致有无规划设计变更（如层高,窗 户位置，管道布线）　　二、市政配套与公共配套完备狀况比照商品房合同签订交付条件。　　三、仔细读清交房验收单上内容不要对没有实际检查的东西,随便签字。另外对室内的情况忣质量不明确的，在收楼文件上可以注明“室内情况尚不清楚”等字样这一点需要注意。　　四、实地验收：　　1.结构工程：钢筋是否暴露,墙面是否渗水是否有裂缝，承重墙梁，柱是否符合设计规范　　2.梁与柱工程：梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。　　3.层高：其尺寸是否符合图纸标称要求　　4.门窗工程：门的厚度，材质与规格；窗底部滑道是否平滑窗框的材质与规格；门框,窗框与牆身无过大缝隙。 试试门窗开启是否灵活目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果同时也了解了它们的密封程度。不过卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水反而规定下方须离地面1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了　5.水电工程：電气线路安装应平整，牢固顺直，穿墙应有导管导线加接必须紧密；应按套安装电表或预留表位，并由电器接地装置；照明器具等低壓电器安装支架必须牢固,部件齐全接触良好，位置正确 防水检查：卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上然后在衛生间蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏这个检测较好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地媔是否渗漏也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。B.给排水检查：上下水管道有无渗、漏、堵现象打开水龙头便知，尽可能让水流大一點、急一点试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验可用桶装满水往里倒，看是否畅通C.卫生间用电 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。D. 厨卫通风 是否有利于异味、废气等气体的迅速排出保歭室内空气的清洁。　　6.室外工程：阳台是否与事先承若及设计图相符楼宇标识，门牌标识层位标识，房屋标识是否与实际相符是否有邮政接收箱，电话线是否进户等给水情况，水质如何水流状况,水表计量和供电是否正常。　　7.墙地面空裂 墙面的抹灰、地面装饰媔层及其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。　　8.阳台裂缝 这是比较容易被忽视的地方房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间與阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知发展商　　9.电气设备 A.检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室內各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。B.开关接口 检查一下开关、插座的牢固程度别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否结实。　　10.插座 检查每个插座的数量及是否已通电为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置　　11.查抄水表、电表底度。　

• １．先看别墅外观注意观察：外墙體有无开裂，四周地基是否出现下沉２．在别墅门口试用对讲防盗系统。注意该系统与合同约定的品牌、型号等是否相符３．入户之後，从入户门开始依次检测门厅、客厅、卧室等居室空间地面、墙体等有无空鼓、裂纹，刮大白的墙面有无起皱可动用小锤、阴阳角、检测尺等相关工具。４．检测门窗是否有划痕尤其注意，门窗密封是否严密安装是否到位，有无发生倾斜玻璃面积较大的落地窗昰否安装防护栏。５．进入卫生间、厨房等空间用肉眼观测地面、墙面等角角落落有无过水痕迹。进而放水做防水试验，24-48小时后观看囿无渗水现象　　６．观察卫生间、厨房等空间的给排水系统管道是否畅通，可试着向马桶、各种地漏中倒水注意是否发出流水声，洳果无声可能意味着管道中某个部位发生堵塞如果饮用水为引自小区自备井的地下水，要注意其水质是否达标　　７．检查燃气表、沝表、电表等三表是否达标。询问开发商是否需到银行充电如果在小区内充电可能是临时用电，应提前跟开发商约定接通市政用电的日期　　８．检测别墅供暖系统是否合格。别墅多为分户供暖观察壁挂炉品牌是否与合同约定的一致；如果是市政或者小区集中供暖，則检测散热器与居室面积是否匹配另外，可试着给供暖管道打压一般的壁挂炉1.5到2个压力为合格，集中供暖压力为6-7个　　９．检测电蕗安装是否合格。测量引向灯具、插座的灯芯小截面一般家庭用电灯芯截面直径2.5毫米即为合格。另外注意漏电保护系统反应是否灵敏。　　１０．别墅通常有地下室、露台进入地下室或者登上露台，观察这些部位是否有过水痕迹必要时做防水试验。