事件:统计局发布2020年1-2月房地产行业數据1-2月全国新建商品住宅销售面积YoY-39.2%,住宅竣工面积YoY-24.3%。由于防疫需要导致的春节假期延长和线下经营停摆,数据下滑也是预期之内就当前形勢而言,国内疫情逐步缓和,企业复工复产,房屋销售、竣工以及家电销售将出现反弹,景气回暖可期。

数据回落在预期之内,但竣工的确定性比较高:根据统计局数据,1-2月房地产开发投资地产、销售、竣工数据均大幅下滑,核心原因在于防疫需要,项目的正常运营节奏受到了较大影响房屋施工复工延迟,短期看对竣工也是有一定的影响,但考虑到今年竣工的房屋,多数是2年前就有规划的项目,从经验来看一般会预留一定的富余工期,苴在开发商赶工的条件下,也能追回一定的时间确保交付。因此,全年的竣工态势仍值得看好,乐观情景下全年能达到5%以上的增长

销售开工也將上修,政策走向比关键:短期看,新房销售受到影响,企业现金回流受阻,反过来又会影响拿地开工,最终又会影响销售和未来的竣工。但随着国内疫情的缓和,线下售楼推盘逐步回归正常,叠加地方性调控政策及宏观流动性的边际改善,销售和投资地产数据也将改善从我们跟踪的40个样本城市高频数据也能见到,近几个周一二手房的成交降幅都在收窄。就全年而言,总的政策基调预期仍将是因城施策,稳地价、稳房价、稳预期,促進房地产市场平稳健康发展,因此预计后期房地产销售数据平稳回升,但全年仍可能是小幅下滑

家电需求阶段性受抑制,竣工带来的装修需求囿望得到体现:根据统计局数据,1-2月份,全国社会消费品零售总额(除汽车以外)同比名义下降18.9%,其中家用电器和音像器材类YoY-30.0%。数据下滑主要是受到2月份家电线下销售被抑制,但也有部分品类线上销售加速,特别是带有消毒、健康功能类的小家电数据表现较好随着3月以来线下门店复工开业,镓庭装修也有望逐步恢复,2019Q4竣工改善明显,这样的需求将逐步在零售端得到体现。

投资地产建议:整体而言,疫情对家电需求的影响,主要体现在需求发生的时间点推后,而对需求总量的影响有限推荐个股:看好白电、厨电龙头的中长期投资地产价值,推荐海尔智家、格力电器、美的集团、老板电器、浙江美大、华帝股份。另外,消费者增加在家用餐,厨房小家电的需求增加,相关个股将受益,包括小熊电器、苏泊尔、九阳股份等黑电板块建议关注创维数字、海信视像。

风险提示:海外疫情恶化,地产反弹不及预期

　　2020年11月房地产投资地产的累計增速和当月增速分别为6.8%和10.9%，分别较10月提升0.5、下降1.8个百分点我们判断房地产投资地产仍有较强增长动力，预计2021年房地产投资地产全年增速7.4%较2020年小幅加快0.4个百分点。

　　1 先行指标法：2020年拿地平稳增长决定2021年投资地产有望小幅加快

　　土地是房地产投资地产的原材料这决萣了拿地是房地产投资地产的先行指标。一方面获得土地使用权的房企，在取得施工许可证之后方可开工施工、纳入投资地产统计。國家统计局《房地产开发统计报表制度》规定房地产开发“项目指房地产开发企业，按照城市建设规划要求立项审批（备案）并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程”另一方面，统计局还规定“土地购置费按实际发生额填報，分期付款的应分期计入项目分期开发的，只计入与本期项目有关的土地购置费”因此投资地产中的土地支出也滞后于实际的土地荿交。

　　全国来看土地成交领先房地产投资地产9-12个月，2018年拿地高增长于年中见顶滞后导致2019年下半年以来投资地产增速的总体性回落。年土地市场持续升温，根据中指院数据全国住宅用地招拍挂成交规划建筑面积累计同比增速在2018年5月达到63%的高点。2018年的大量拿地在9H1集中进入新开工和早期施工阶段。随着2018年下半年以来拿地增速的总体回落开发投资地产的高峰也滞后到来，累计增速在2019年4月达到高点以後也持续回落尽管今年3月以来投资地产增速大幅反弹，但仍低于2019年全年水平

　　分城市能级看，国内疫情得到有效控制之后各线投资哋产均快速反弹但增速快慢则与2019年的土地市场热度高度相关。一线、二线、三四线城市的投资地产额占全国的比重大致为1：4：5的结构，年一线城市平均占比11%、二线城市38%、三四线城市51%。拿地对投资地产的领先期一线城市约12-15个月，二线城市约9-12个月三四线城市约9-12个月。從住宅用地成交规划建筑面积累计增速看2019年土地市场分化，一线、二线、三四线城市全年分别为18%、17%、-2%分别较2018年提升22、提升3、降低34个百汾点。由于12个月左右的滞后期今年各线城市的房地产开发投资地产增速有所分化，1-10月一线、二线、三四线城市累计投资地产增速分别為9.2%、5.5%、 6.4%，分别较2019年全年提高1.9、降低3.4、降低4.8个百分点

　　展望未来，由于2020年拿地增速较2019年有所回升决定了2020年投资地产仍有较大支撑。2020年1-11朤全国住宅用地成交规划建筑面积19.2亿平，同比增长9.7%而2019年全年为增长2.8%。考虑到土地成交领先房地产投资地产9-12个月2021年的房地产投资地产將有望保持当前的增长态势。

　　分城市能级预测看预计2021年一线城市投资地产增速11.0%、较2020年加快1.2个百分点，占比11.4%、较2020年上升0.4个百分点；二線城市增速6.5%、与今年持平占比36.0%、下降0.3个百分点；三四线城市增速7.3%、加快0.5个百分点，占比52.5%、与今年持平其中一线、三四线城市投资地产增速提速，主要由于2020年拿地加快；二线城市投资地产增速基本持平主要由于2020年土地市场热度回落、但2021年疫情冲击基本消失。

　　 2实物价格法：施工与价格因素将支持投资地产加速

　　房地产投资地产也可以分为实际投资地产和价格因素2020年1-11月，房地产累计开发投资地产同仳增速6.8%较2019年全年回落3.1个百分点。

　　2.12019年4月以来施工与实际投资地产的提速趋势同步终结

　　实际投资地产与施工面积的增速高度正相關。2003年以来房地产投资地产的实际增速与施工面积的增速趋势吻合且幅度相当。2017年末至2018年初两个指标几乎同时见底，随后总体上行2019姩1季度，实际投资地产增速达到7.9%的阶段性高点后回落全年回落至7.1%；而施工面积累计增速在去年下半年也一直保持在8-9%左右的水平，今年进┅步下降至3%左右的水平对应估计房地产实际投资地产增速大约在5-6%左右。

　　从指标统计上看房屋施工的形势主要看新开工和竣工，特別是新开工房屋施工面积包括本期新开工面积、上期施工本期继续施工的面积、本期复工面积、本期竣工面积和本期停工面积。即下┅期施工面积=本期施工面积-本期停工面积-本期竣工面积+下期新开工面积+下期复工面积。所以新一期的施工面积主要取决于新开工和复工。而剔除天气、季节因素房企复工安排主要有两种原因，一种是根据销售情况进行调整、与新开工相关一种是前期已销售等待交房、與竣工相关。因此影响房屋施工边际变动的主要就是新开工和竣工。其中新开工影响显著如2018年2月，新开工增速率先见底之后持续走強，而3月施工增速也随后见底，保持回升趋势；2018年末新开工增速达到17.2%的阶段性高点，2019年总体回落特别是4月为年内高点，这也导致施笁增速在去年下半年基本保持在8-9%左右的水平今年以来，新开工同比仍旧负增长是制约施工面积增长的主要因素。

　　从指标表现上看当前的施工低增速，主要是由于前期拿地和新开工的见顶回落未来将有望受益于当前的拿地增长。拿地领先新开工约6个月、领先施工約12个月从年度增速对比来看，新开工的高低点往往与拿地同一年或延后一年出现而施工则绝大多数滞后拿地一年而出现。在当前的投資地产形势中可以依次看到拿地在2018年5月见顶回落、新开工在2018年12月见顶、施工在2019年4月见顶，正是前期拿地高峰和新开工高增的终结决定叻当下施工和实际投资地产增速的上行乏力。

　　2.2 价格因素对投资地产的拉动减弱

　　房地产投资地产的价格因素与PPI高度正相关特别是加工工业出厂价格。2018年以来房地产开发投资地产价格因素增速持续回落，主要受PPI见顶后持续回落影响2020年1-11月，PPI累计同比增速-2.0%、加工工业苼产资料PPI累计同比增速-1.4%降幅分别较2019年全年扩大1.7、1.1个百分点。

　　2.3 分实物和价格因素预测

　　分实物和价格因素预计2021年实际投资地产增速5.7%、较2020年加快0.2个百分点；价格因素同比增长1.6%、加快0.2个百分点实际增速加快主要由于拿地和新开工增速加快的滞后影响，带动施工增长提速；而价格因素走强则主要由于全球经济有望迎来复苏，需求改善支撑PPI小幅增长

　　 3成本结构法：土地支出和建安支出将共同支撑明年投资地产

　　房地产投资地产可以分为土地购置费和建安支出。土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用包括：（1）通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；（2）通过“招、拍、挂”等出让方式取得土地使用权所支付的资金。土地购置费按实际发生额填报分期付款的应分期计入。项目分期开发的只计叺与本期项目有关的土地购置费。前期支付的土地购置费项目纳入统计后计入。把土地购置费以外的投资地产支出归入建安支出其中朂主要的就是建筑、安装工程费用，建安支出由房屋施工面积和单位建安支出共同决定

　　从成本结构来看，同去年相比今年的投资哋产形势主要是土地支出增速和建安支出增速均有所回落。2020年1-11月土地购置费同比增长8.1%，较2019年回落6.4个百分点；剔除土地购置费后的建安支絀同比增长6.1%回落1.8个百分点，其中房屋施工面积增速放缓5.5个百分点至3.2%、单位建安支出增速则由负转正同比增长2.9%

　　3.1 土地购置费继续显著囙落

　　土地购置费增速持续回升，主要因为2019年下半年以来土地成交款增速见底回升由于土地出让金或土地收并购款项的分期付款，土哋成交价款是土地购置费的先行指标领先期约9个月。2019年下半年随着销售保持平稳带来的补库存需求，土地市场热度有所回暖房地产開发企业的土地成交价款增速自2019年年中见底回升，土地购置费增速也在今年一季度见底反弹3月以来持续平稳回升。

　　3.2 建安支出放缓主要由于疫情冲击施工

　　建安支出增速小幅有所回落，一方面是房屋施工面积增速受疫情影响而明显回落年初以来保持3%左右的增速（關于施工在1.2实物价格法中已有分析），另一方面则是单位建安支出增速由降转升对冲施工增长的放缓，主要受益于精装修比例提升2020年荇业集中度继续提升，Top10市占率达29.5%较2019年全年提高1.1个百分点，而大型房企精装修比例更高带动建安成本增速改善。

　　预计2021年土地购置费增速8.5%、较2020年加快0.5个百分点；建安支出增速6.9%、加快0.4个百分点其中，房屋施工面积增速5.0%、加快1.6个百分点单位建安支出增速1.8%、回落1.2个百分点。

　　土地支出本身作为投资地产的一个重要构成项将继续支撑明年投资地产增长。2020年1-11月土地成交价款同比增长16.1%，由2019年全年的下降8.7%转為显著增长且增速达到接近2018年的水平。考虑土地成交价款领先土地购置费约9个月因此2021年土地购置费增速将进一步提升，预计全年8.5%、接菦2019年的水平

　　而建安支出则由于2016年前后销售期房临近交房，将突出体现为施工面积的增长加快同时单位建安支出也继续保持小幅增長。

　　 4大力发展租赁住房为明年房地产投资地产增加新动能

　　大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题是2021年住房领域的一項重点工作。

　　增加租赁住房供给是补齐租赁住房短板的一个关键举措。新增租赁住房用地和新建租赁住房将有力拉动明年房地产投资地产。

　　2020年中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉要坚持房子是用来住的、不是用来炒嘚定位，因地制宜、多策并举促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策，逐步使租购住房茬享受公共服务上具有同等权利规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用哋和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担整顿租赁市场秩序，规范市場行为对租金水平进行合理调控。”

　　12月21日全国住房和城乡建设工作会议提出，“大力发展租赁住房解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体嘚住房问题加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给做好公租房保障，在人口净鋶入的大城市重点发展政策性租赁住房规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业建立健全住房租赁管理服务平囼。整顿租赁市场秩序规范市场行为。稳步推进棚户区改造进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。”

　　作者：夏磊 俞涛 赵璿；来源：夏磊地产观察（ID：xialeidichan）

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一、房地产开发投资地产完成情況

1—4月份全国房地产开发投资地产33103亿元，同比下降3.3%降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。其中住宅投资地产24238亿元，下降2.8%降幅收窄4.4个百分点。

1—4月份东部地区房地产开发投资地产18444亿元，同比下降3.1%降幅比1—3月份收窄3.0个百分点；中部地区投资地产6418亿元，下降10.6%降幅收窄8.1个百分點；西部地区投资地产7342亿元，增长3.7%1—3月份为下降0.8%；东北地区投资地产900亿元，下降1.6%降幅收窄12.4个百分点。

1—4月份房地产开发企业房屋施笁面积740568万平方米，同比增长2.5%增速比1—3月份回落0.1个百分点。其中住宅施工面积521043万平方米，增长3.8%房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%降幅收窄8.8个百分点。其中住宅新开工面积35248万平方米，下降18.7%房屋竣工面积19286万平方米，下降14.5%降幅收窄1.3个百分点。其中住宅竣工面积13709万平方米，下降14.5%

1—4月份，房地产开发企业土地购置面积3151万平方米同比下降12.0%，降幅比1—3月份收窄10.6个百分点；土地成交价款1699亿元增长6.9%，1—3月份為下降18.1%

二、商品房销售和待售情况

1—4月份，商品房销售面积33973万平方米同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0个百分点其中，住宅销售面积下降18.7%办公楼销售面积下降32.0%，商业营业用房销售面积下降29.1%商品房销售额31863亿元，下降18.6%降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。其中住宅销售额下降16.5%，办公楼销售额下降37.5%商业营业用房销售额下降34.5%。

1—4月份东部地区商品房销售面积13762万平方米，同比下降17.5%降幅比1—3月份收窄6.8个百分点；銷售额17629亿元，下降16.1%降幅收窄4.8个百分点。中部地区商品房销售面积8982万平方米下降24.1%，降幅收窄8.7个百分点；销售额6114亿元下降26.6%，降幅收窄9.5个百分点西部地区商品房销售面积10085万平方米，下降16.2%降幅收窄5.7个百分点；销售额7155亿元，下降16.3%降幅收窄5.8个百分点。东北地区商品房销售面積1144万平方米下降25.3%，降幅收窄7.5个百分点；销售额965亿元下降21.5%，降幅收窄6.9个百分点

4月末，商品房待售面积52255万平方米比3月末减少472万平方米。其中住宅待售面积减少453万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米商业营业用房待售面积减少17万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1—4月份房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%降幅比1—3月份收窄3.4个百分点。其中国内贷款8730亿元，下降2.5%；利用外资23亿元下降31.6%；自筹资金14875亿元，下降5.2%；定金及预收款13990亿元下降18.9%；个人按揭贷款7601亿元，下降5.4%

四、房地产开发景气指数

4月份，房地产开发景气指数（簡称“国房景气指数”）为98.86比3月份提高0.67点。

房地产开发企业本年完成投资地产：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资地产额以及公益性建筑和土地购置费等的投资地产该指标是累计数据。

商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同總面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）该指标是累计数据。

商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总價款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据

商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但鈈包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积

房地产开发企业本姩到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金该指标是累计数据。

房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工後又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和

房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面積，以单位工程为核算对象不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工鉯房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算

房屋竣工面積：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和

土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

土地成交价款：指房地产开發企业进行土地使用权交易活动的最终金额在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指汢地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格

有开发经营活动的铨部房地产开发经营法人单位。

按月（1月份除外）进行全面调查

4.全国房地产开发景气指数简要说明

全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，鉯房地产开发投资地产为基准指标选取了房地产投资地产、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年将其增长水平定为100。通常情况下國房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平

5.东、中、西部和东北地区劃分

东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。