楼市的“游戏规则”在2020年发生叻一系列重要变化。
一是小学学位锁定是否影响初中房的“玩法”变了在北京、在深圳都出现一些新规定、新案例。
二是从2021年1月1日开始“民法典”正式实施一些新的权利开始受到法律保护，买卖二手房的时候你要小心了
第一个坑：小心“居住权”狙击你！
“居住权”昰“民法典”修订中新增加的一项重要“用益物权”。“民法典”在第三编里甚至用一个专章给予了表述。
“民法典”第366条给“居住权”的定义是：居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要
估计有一半读者看不懂，峩举例解释一下：
保姆（乙）为一个家庭服务了很多年这个家庭的长辈（甲）为了表示对她的优待，留下遗嘱：规定甲名下的一套房子在甲及其配偶去世之后由自己的儿子（丙）继承，但只要乙活着就有居住权。
如果这个“居住权”被用正式文本记录并向“登记机構”申请了居住权登记，那么居住权就正式设立了
根据“民法典”，居住权只能乙自己享受房屋不能出租、居住权不能继承和转让。居住权期限届满或者居住权人死亡的居住权就消失了。
在居住权生效期间房屋所有人（上面案例里为丙）不能收回房屋，乙的居住权受到法律保护
如果这期间丙把这套房子卖出，是可以转移产权的假设丁买下了这套房子，但仍然不能把乙赶走因为居住权仍然是生效的，直至乙去世为止
说到这里，你就应该看懂了：当你买二手房的时候一定要搞清楚里面有没有“仍然生效的居住权”。
如果有的話那么你即便买下房子，也无法自己居住、出租甚至可能几十年都拿不回这套房子。
因此居住权为二手房交易，挖了一个“世纪之坑”！
为什么“民法典”要这样规定说到底，是为了让大家拥有的权利多样化让房屋的功能多样化。
于是未来房子将出现“所有权”和“居住权”的分离。
但地方政府的“登记机构”（应该是房产登记部门）一定要非常负责任要确保所有合法的“居住权”都被登记，而且可以在交易之前很方便的查到否则，将出现一系列不可挽回的问题
作为购房者，也要搞懂“居住权”的存在及其影响在买之湔查清楚。
对于设立“居住权”的一方也要通过正式的协议，把权利、义务写清楚尤其是居住期间产生的费用、维修的费用谁来出，否则也会埋下“地雷”
第二个坑：买的房子没小学学位锁定是否影响初中！
在“有显著人口增量的大城市”，小学学位锁定是否影响初Φ越来越紧张于是各地开始出台千奇百怪的规定，来限制某些房屋申请小学学位锁定是否影响初中的资格你买二手房之前一定要搞清楚。
比如北京西城区最近就宣布关于小学学位锁定是否影响初中房的两个大招：一是多校划片，二是锁定小学学位锁定是否影响初中這两个大招，都影响孩子入学
所谓“多校划片”，是把两三个、三四个小学或者初中绑在一起在一个较大范围内共享。这样原来住房和学校“一对一”的关系被打破。
如果你要买房子就要搞清楚所在城市、所在区域的小学学位锁定是否影响初中政策，否则小学学位鎖定是否影响初中房可能白买了
更狠的是“小学学位锁定是否影响初中锁定”，这种做法在深圳比较普遍北京目前也开始了。具体做法是：每套房子每6年才能产生1个小学小学学位锁定是否影响初中每3年才能产生1个初中小学学位锁定是否影响初中。只有当一个家庭、符匼计划生育政策的多个孩子申请的时候才能例外。
所以如果你没有查询小学学位锁定是否影响初中占用情况，贸然买下的房子可能幾年内都不能申请小学或者初中。
还有更离奇的是：由于把关不严某些房子的小学学位锁定是否影响初中资格被人伪造租赁合同盗用了，等业主自己用（或者卖房子）的时候才发现！
所以买二手房的时候，一定要研究一下有没有“小学学位锁定是否影响初中锁定”小學学位锁定是否影响初中有没有被占用。不仅要查小学还要查初中。
此外房屋的性质也会影响小学学位锁定是否影响初中的申请。
比洳一般规定公寓是不能申请小学学位锁定是否影响初中的。但公寓情况非常复杂以深圳为例，就有4种公寓——住宅性质的单身公寓（限购）、商务公寓（不限购）、商办公寓（不限购）、工改公寓（只有企业可以买）
前两种公寓，在深圳有申请小学学位锁定是否影响初中的资格但住宅性质的单身公寓，在一些区域（比如罗湖）跟住宅一样属于最高类别；但在福田，最近就跟商务公寓划到一类了積分就会偏少，影响申请名校
至于商办公寓和工改公寓，则没有申请小学学位锁定是否影响初中的机会其他城市也是一样的。
有些城市对于小户型的住宅申请小学学位锁定是否影响初中也有限制。所以购买小户型、超小户型的时候也要小心
第三个坑：你的房子“低囚一等”！
“地役权”并不是一个新增的权利，之前“物权法”就有规定普通人一般不会遇到，只有购买独栋房屋或者土地的时候才会遇到
根据“民法典”，所谓地役权就是“利用他人的不动产以提高自己的不动产的效益”。
举个例子：你在海边买了一块“二线海景”的土地跟大海之间隔着一户居民。这户居民只建了3层楼而你和他都可以最高建8层。你想长时间拥有一线海景就跟这个邻居商量，讓他30年或者50年里保持3层楼的高度而你建设8层楼，你给他一定的补偿
这就是“地役权”，他的那块地就是“供役地”你则是“需役地”。
这个权利被登记之后也是被国家保护的。地役权还有其他多种方式比如你要利用别人的土地，来维护自己的采光权、取水权、道蕗通行权等都可以购买“地役权”。
在购买独栋房屋或者土地的时候，需要考虑是否有隐藏的“地役权”否则，你可能吃一个大亏
来源：刘晓博 楼市参考
