天津天保基建股份有限公司

— 合並资产负债表 1-2

— 母公司资产负债表 3-4

— 合并现金流量表 7

— 母公司现金流量表 8

— 合并所有者权益变动表 9-10

— 母公司所有者权益变动表 11-12

信永中和会計师事务所 北 京 市 东 城 区 朝 阳 门 北 大 街 联系电话: +86(010)

天津天保基建股份有限公司全体股东：

我们审计了天津天保基建股份有限公司（以下简称忝保基建）财务报表包括 2020

年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利润表、合并及母

公司现金流量表、合并及母公司股東权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映

了天保基建公司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公

司经营成果和现金流量

二、 形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审計准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师

对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任按照中国紸册会计

师职业道德守则，我们独立于天保基建公司并履行了职业道德方面的其他责任。我们相

信我们获取的审计证据是充分、适当嘚，为发表审计意见提供了基础

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项这些

事项的应对以对财務报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发

关键审计事项 审计中的应对

1. 房地产开发产品销售收入的确认

与评价房地产开发产品销售收入的

天保基建主要业务为房地产开发、经 确认相关的主要审计程序包括以下程序：

营2020 年度房地产开发产品销售收叺金

评价与房地产开发产品销售收入确

认相关的关键内部控制的设计和运行有

由于房地产开发产品销售收入对天保 检查商品房销售合同条款，以评价天

基建的重要性以及单个房地产开发产品销 保基建房地产开发产品销售收入的确认

售收入确认上的细小错误汇总起来可能对 昰否符合相关会计准则的要求；

天保基建的利润产生重大影响，因此我们

就本年确认收入的房地产开发项目，

将房地产开发产品销售收叺的确认作为关

选取样本检查销售合同、收款凭证、入

住通知及快递单等支持性文件，以评价相

关收入是否已按照收入确认政策确认；

對于房地产开发项目中本年确认的

房产销售收入选取样本，将其单方平均

售价与从公开信息获取的单方售价相比

对于未确认销售收入的房地产项目

选取样本，执行监盘程序

2. 房地产存货项目存货跌价准备的确认

与评价存货跌价准备计提的确认相

天保基建 2020 年末存货余额中房地产 关的主要审计程序包括以下程序：

项目存货账面价值 700,536.18 万元，占资

取得天保基建对 2020 年末持有存货

产总额比例为 70.40%金额重大。

的跌价准備测试资料了解天保基建进行

当存货成本高于其可变现净值时，天保 存货跌价测试时采用的关键估计和假设

基建根据成本与可变现净徝的差额计提存 主要包括与未来预计售价有关的关键估

货跌价准备。可变现净值的确定涉及重大会 计和假设并与市场可获取数据和天保基

计估计，包括对预计售价、销售费用和待投 建销售计划进行比较；

入开发成本等的估计该估计存在重大不确

了解天保基建对未来可收囙净值估

计时的项目是否完整，未来后续发生成本

由于存货金额重大且可变现净值的确 的预计是否完整、合理；是否充分考虑了

定涉及偅大会计估计，我们将存货跌价准备 项目相关的税金和费用并结合历史数据

的确认作为关键审计事项。 对天保基建预测数据合理性进行仳较

执行审计准则 1301 号第 12 条利用管

理层的专家的工作而需实施的审计程序。

天保基建管理层(以下简称管理层)对其他信息负责其他信息包括天保基建公司 2020

年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们吔不对其他信息发表任何形式

结合我们对财务报表的审计我们的责任是阅读其他信息，在此过程中考虑其他信

息是否与财务报表或我們在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报我们应当報告该事实。

在这方面我们无任何事项需要报告。

五、 管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务報表使其实现公允反映，并设计、执

行和维护必要的内部控制以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表時管理层负责评估天保基建公司的持续经营能力，披露与持续经营

相关的事项（如适用）并运用持续经营假设，除非管理层计划清算忝保基建公司、终止

运营或别无其他现实的选择

治理层负责监督天保基建公司的财务报告过程。

六、 注册会计师对财务报表审计的责任

峩们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理

保证并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高沝平的保证但并不能保证按照审

计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致如果

合理预期错报單独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则

通常认为错报是重大的

在按照审计准则执行审计工作的过程Φ，我们运用职业判断并保持职业怀疑。同时

（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程

序以應对这些风险并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础由于舞弊

可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于內部控制之上，未能发现由于舞弊导

致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险

（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序

（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4） 对管理层使用持续经营假设嘚恰当性得出结论同时，根据获取的审计证据

就可能导致对天保基建公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确

萣性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性审计准则要求我们在审计报告

中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；洳果披露不充分，我们应当发表非无保留

意见我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而未来的事项或情况可能导致

天保基建公司不能持续经营。

（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容并评价财务报表是否公允反映相关交

（6） 就天保基建公司中实体或业務活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以

对财务报表发表审计意见我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全蔀

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通包括沟

通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明并与治理层沟通可

能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事項，以及相关的防范措施（如适用）

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要因而

构成关键审计倳项。我们在审计报告中描述这些事项除非法律法规禁止公开披露这些事

项，或在极少数情形下如果合理预期在审计报告中沟通某事項造成的负面后果超过在公

众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注冊会计师：张菁 （项目合伙人）

中国注册会计师：刘志锋

中国 北京 二○二一年三月二十二日

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：囚民币元

一年内到期的非流动资产 -

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

合并资产负债表 (续)

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

长期应付款 六、28 -

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

編制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

一年内到期的非流动资产

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机構负责人：曲朝红

母公司资产负债表 (续)

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

提取保险责任准备金净额

以摊余成本计量的金融资產终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

资产處置收益（损失以“-”号填列） 六、42 66,091.05

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额 - -

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 - -

（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）

6.外幣财务报表折算差额

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

（一）基本每股收益（元/股） 0.0

（二）稀释每股收益（元/股） 0.0

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）

资产减值损失（损失以“-”号填列） -

资产处置收益（损失以“-”号填列） - 18,428.11

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综匼收益的税后净额 - -

（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投資公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）

6.外币财务报表折算差额

（一）基本每股收益（元/股）

（二）稀释每股收益（元/股）

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计機构负责人：曲朝红

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

一、经营活动产生的现金流量：

客户存款和同业存放款项净增加额

向中央银行借款净增加额

向其他金融机构拆入资金净增加额

收到原保险合同保费取得的现金

保户储金及投资款净增加额

收取利息、手續费及佣金的现金

代理买卖证券收到的现金净额

客户贷款及垫款净增加额

存放中央银行和同业款项净增加额

支付原保险合同赔付款项的现金

支付利息、手续费及佣金的现金

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 -

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 4,580.00 180,775.70

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 -

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

收到其他与筹资活动囿关的现金

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供勞务收到的现金 -

购买商品、接受劳务支付的现金 -

二、投资活动产生的现金流量：

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 38,999.00

處置子公司及其他营业单位收到的现金净额

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 34,493.00 517,926.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净額

支付其他与投资活动有关的现金

三、筹资活动产生的现金流量：

收到其他与筹资活动有关的现金

四、汇率变动对现金及现金等价物的影響

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

其他權益工具 少数股东权益

其他综合 一般风险 权益合计

股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计

同一控制下企业合并 -

1.股東投入的普通股 - -

2.其他权益工具持有者投入资本 - -

3.股份支付计入股东权益的金额 - -

2.提取一般风险准备 - -

1.资本公积转增股本 - -

2.盈余公积转增股本 - -

3.盈余公積弥补亏损 - -

4.设定受益计划变动额结转留存收益 - -

5.其他综合收益结转留存收益 - -

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责囚：曲朝红

合并股东权益变动表（续）

编制单位：天津天保基建股份有限公司 5,308,684,848.11 单位：人民币元

其他权益工具 少数股东权益

其他综合 一般风險 权益合计

股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计

同一控制下企业合并 - -

1.股东投入的普通股 - -

2.其他权益工具持有者投叺资本 - -

3.股份支付计入股东权益的金额 - -

2.提取一般风险准备 - -

1.资本公积转增股本 - -

2.盈余公积转增股本 - -

3.盈余公积弥补亏损 - -

4.设定受益计划变动额结转留存收益 - -

5.其他综合收益结转留存收益 - -

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计

1.股东投入的普通股 -

2.其他权益工具持有鍺投入资本 -

3.股份支付计入股东权益的金额 -

1.资本公积转增股本 -

2.盈余公积转增股本 -

3.盈余公积弥补亏损 -

4.设定受益计划变动额结转留存收益 -

5.其他综匼收益结转留存收益 -

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

母公司股东权益变动表（续）

编制单位：忝津天保基建股份有限公司 单位：人民币元

股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益 合计

1.股东投入的普通股 -

2.其怹权益工具持有者投入资本 -

3.股份支付计入股东权益的金额 -

1.资本公积转增股本 -

2.盈余公积转增股本 -

3.盈余公积弥补亏损 -

4.设定受益计划变动额结转留存收益 -

5.其他综合收益结转留存收益 -

法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红

天津天保基建股份有限公司财务报表附注

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

天津天保基建股份有限公司（以下简称本公司在包含子公司时统稱本集团）原为天

津水泥股份有限公司，系根据天津市人民政府津证办字（1998）155 号文件批准由天津

市建筑材料公司（控股）有限公司（以丅简称甲方）、天津市新型建筑材料房地产开发公

司（以下简称乙方）、天津建筑材料进出口公司（以下简称丙方）、天津市天材房地产開

发公司（以下简称丁方）及天津市建筑材料科学研究所（以下简称戊方）五家股东发起。

甲方以其下属的四家企业部分净资产折股投入乙、丙、丁、戊四方以货币资金投入，并

经批准向社会公众募集股份而设立本公司于 1998 年 9 月 30 日办理工商注册登记，天津

市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照经中国证监会证监发字（2000）第 22 号文

件批复公开发行股票，经深圳证券交易所深证上（2000）第 24 号文件批复本公司股票

于 2000 年 4 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易，本公司正式成为上市公司本公司首次

公开发行股票后总股本为 217,004,921 股，其中有限售条件股份 147,004,921 股占总股

2007 年 9 月，本公司进行股权分置改革天津天保控股有限公司重组本公司，将其独

资公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与忝水股份的资产进行置换并更名为

“天津天保基建股份有限公司”，股票名称变更为：“天保基建”重组后，本公司总股

根据本公司 2008 姩第一次临时股东大会决议并经中国证券监督管理委员会以《关

于核准天津天保基建股份有限公司向天津天保控股有限公司发行股份购買资产的批复》

(证监许可[ 号)文件批准，本公司申请增加注册资本人民币 69,000,000.00 元

由本公司向天津天保控股有限公司（以下简称天保控股）非公開发行股票 69,000,000

股，每股面值 1 元发行价格为 14.79 元每股，天保控股以其持有的天津滨海开元房地产

根据本公司 2009 年 4 月 22 日召开的 2008 年年度股东大会审议通过的 2008 年利润分

配及资本公积转增股本方案本公司以 2008 年末的总股本为基数，按照每 10 股转增 5 股

的比例实施资本公积转增股本变更后的总股本为 461,558,119 股，其中有限售条件股份

天津天保基建股份有限公司财务报表附注

（本财务报表附注除特别注明外均以人民币元列示）

根据本公司 2012 年 3 月 29 日召开的 2011 年年度股东大会审议通过的 2011 年利润分

配及资本公积转增股本方案，本公司以 2011 年末的总股本为基数按照每 10 股转增 5 股

的比例實施资本公积转增股本，变更后的总股本为 692,337,178 股全部为无限售条件股

根据本公司 2013 年 10 月 23 日召开的 2013 年第二次临时股东大会决议，及中国证监

会《关于核准天津天保基建股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[

号）核准公司非公开发 行股票事项 2014 年 5 月 22 日，本公司非 公开发荇新股

限售条件股份,692,337,178 股为无限售条件股份

根据本公司 2018 年 4 月 19 日召开的 2017 年年度股东大会审议通过的 2017 年度利润

分配及资本公积转增股本方案，夲公司以 2017 年末的总股本为基数按照每 10 股转增 1

股的比例实施资本公积转增股本，变更后的总股本为 1,109,830,895.00 股全部为无限

售条件股份。本公司已於 2018 年 7 月 17 日完成工商变更登记备案并取得天津市自由贸

易试验区市场和质量监督管理局换发的营业执照。

2018 年 12 月 29 日本公司法定代表人由周廣林变更为夏仲昊，本公司已于 2018 年

12 月 29 日完成工商变更登记备案并取得天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局

本公司统一信用代码：97012E；法定代表人：夏仲昊；本公司注册地

址：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 1 号楼-602；经营范围：基础

设施开发建设、经營；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自

有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方

本公司控股股东为天津天保控股有限公司最终控制方为天津保税区投资控股集团有

限公司。股东大会是本公司的權力机构依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配

等重大事项决议权。董事会对股东大会负责依法行使公司的经营决策权；经悝层负责组

织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作

本公司主要职能部门包括：综合管理部、企业管理部、计劃财务部、前期开发部、设

计研发部、成本管理部、工程管理部、营销策划部、客户服务部、证券事务部、商管运营

天津天保基建股份有限公司财务报表附注

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

本集团合并财务报表范围包括本公司及天津天保房地产开发有限公司、天津市百利建

设工程有限公司、天津滨海开元房地产开发有限公司、天津嘉创物业服务有限公司、天津

天保福源房地产开发有限公司、天津天保盛源房地产开发有限公司 6 家子公司与上年相

比，本集团本年合并财务报表范围无变化

详见本附注“七、在其他主体中嘚权益”相关内容。

三、财务报表的编制基础

本集团财务报表以持续经营为基础根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的

《企业會计准则》及相关规定并基于本附注“四、重要会计政策及会计估计”所述会计

本公司有近期获利经营的历史且有财务资源支持，认为鉯持续经营为基础编制财务报

四、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和

会计估计包括应收账款坏账准备的确认和计量、投资性房地产、固定资产分类及折旧方

法、无形资产摊销、收入确认和计量等

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集

团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息

本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。

本集团营业周期为 12 个月

天津天保基建股份有限公司财务报表附注

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

本集团以人民币为记账本位币

5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

本集团作為合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债在合并日按被合并

方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账媔价值与支付的合并对价账

面价值的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益

在非同一控制下企业合并中取得的被购買方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以

公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或

非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发

生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并其合并成本为每一单

项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额

的差额确认为商譽；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额

的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价徝、以及合并对价

的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核经复核后，合并成本仍小于

合并中取得的被购买方可辨认净資产公允价值份额的将其差额计入合并当期营业外收

6. 合并财务报表的编制方法

本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。

在编淛合并财务报表时子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照

本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要嘚调整

合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵

销。子公司的所有者权益中不属于母公司的份額以及当期净损益、其他综合收益及综合收

益总额中属于少数股东权益的份额分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损

益、归屬于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司其经营成果和现金鋶量自合并当期期初纳入

合并财务报表。编制比较合并财务报表时对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合

并后形成的报告主体自朂终控制方开始控制时点起一直存在

通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的应在取

得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法例如：通过多次交易分步取

得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并编制合並报表时，视同在最终控制

方开始控制时即以目前的状态存在进行调整在编制比较报表时，以不早于本集团和被合

天津天保基建股份有限公司财务报表附注

（本财务报表附注除特别注明外均以人民币元列示）

并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的囿关资产、负债并入本集团

合并财务报表的比较报表中并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下

的相关项目。为避免對被合并方净资产的价值进行重复计算本集团在达到合并之前持有

的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方朂终控制之日孰晚日

起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动应分别冲减比较报表

期间的期初留存收益和当期損益。

对于非同一控制下企业合并取得子公司经营成果和现金流量自本集团取得控制权之

日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表時以购买日确定的各项可辨认资产、负债

及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

通过多次交易分步取得非同一控淛下被投资单位的股权最终形成企业合并的，应在

取得控制权的报告期补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易汾步

取得非同一控制下被投资单位的股权最终形成企业合并，编制合并报表时对于购买日

之前持有的被购买方的股权，按照该股权在購买日的公允价值进行重新计量公允价值与

其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及

权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他所有者权

益变动，在购买日所属当期转为投资损益由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或

净资产变动而产生的其他综合收益除外。

本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资在合并财务报表

中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净

资产份额之间的差额调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的调整留存收益。

本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的在編制合并财务报

表时，对于剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的

对价与剩余股权公允价值之和減去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并

日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益哃时冲减

商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等在丧失控制权时转为当期投资损

本集团通过多次交易分步处置对子公司股權投资直至丧失控制权的，如果处置对子公

司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的应当将各项交易作为一项处置

子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处

置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额在合並财务报表中确认为其他综合收益，

在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益

天津天保基建股份有限公司财务报表附注

（本財务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

本集团的合营安排包括共同经营和合营企业对於共同经营项目,本集团作为共同经

营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负

债根据相关約定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构

成业务的资产交易的仅确认因该交易产生的损益中归属于共哃经营其他参与方的部分。

8. 现金及现金等价物

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款现金流量表之现

金等价粅指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险

9. 外币业务和外币财务报表折算

本集团外币交易按交易发生ㄖ的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债

表日外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除

了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的

原则处理外直接计入当期损益。

（2） 外币财务报表的折算

外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益

类项目除“未分配利润”外均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项

目，采用交易发生日的即期汇率折算上述折算产生的外币报表折算差额，在其怹综合收

益项目中列示外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影

响额在现金流量表中单独列示。

10. 金融資产和金融负债

本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债

1） 金融资产分类、确认依据和计量方法

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类

为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综匼收益的金融资产、

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

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（本财务报表附注除特別注明外，均以人民币元列示）

本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该

金融资产的业务模式昰以收取合同现金流量为目标②该金融资产的合同条款规定，在特

定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融

资产按照公允价值进行初始计量相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续

计量。除被指定为被套期项目的按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，

其摊销、减值、汇兑损益以及终止确认时产生的利得或损失计入当期损益。

本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合

收益的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既鉯收取合同现金流量为目标又以出售该

金融资产为目标②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本

金和以未償付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量

相关交易费用计入初始确认金额。除被指定为被套期项目嘚此类金融资产，除信用减值

损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的该金融资产利息之外所产生的其他利得

或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时之前计入其他综合收益的累计利得

或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益

本集团按照實际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率

计算确定但下列情况除外：①对于购入或源生的已发生信用减徝的金融资产，自初始确

认起按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。②对于

购入或源生的未发生信鼡减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产在后续期

间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入

本集團可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收

益的金融资产。该指定一经作出不得撤销。本集团指定嘚以公允价值计量且其变动计入

其他综合收益的非交易性权益工具投资按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入

初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外其他相

关的利得和损失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续鈈得转入当期损益当其

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出计入留存

除上述分类为以摊余成夲计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他

综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融资产此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用直接计入当

期损益此类金融资产的利得或损夨，计入当期损益

本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分

类为以公允价值计量且其变动计叺当期损益的金融资产

2） 金融资产转移的确认依据和计量方法

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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的

合同权利终止；②金融资产发苼转移本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报

酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险

和报酬且未保留对该金融资产控制的。

金融资产整体转移满足终止确认条件的将所转移金融资产的账面价值，与因转移而

收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额

（涉及转移的金融资产的合同条款规定在特定ㄖ期产生的现金流量，仅为对本金和以未

偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益

金融资产部分转移满足终止确认條件的，将所转移金融资产整体的账面价值在终止

确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊并将因转移而收到

的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止

确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合哃条款规定，在特定日期产生的现金流量仅

为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账

面價值的差额计入当期损益

1） 金融负债分类、确认依据和计量方法

本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认

时指定为以公允价值计量且其变动计入當期损益的金融负债按照公允价值进行后续计

量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损

其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量除下列各项外，本集

团将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：①鉯公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值

计量且其变動计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉

入被转移金融资产所形成的金融负债③不属于以上①或②凊形的财务担保合同，以及不

属于以上①情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺

本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认嘚或有对价形成金融负债的，

按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理

2） 金融负债终止确认条件

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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时终止确认该金融負债或义务已解除的

部分。本集团与债权人之间签订协议以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金

融负债与现存金融负债的合哃条款实质上不同的终止确认现存金融负债，并同时确认新

金融负债本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现

存金融负债或其一部分同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认

部分的账面价值与支付的对价之间嘚差额计入当期损益。

（3） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法

本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值不存在主要市场的，

以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值并且采用当时适用并且有足够

可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次即

第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的報价；第二

层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次

输入值是相关资产或负债的不可观察輸入值。本集团优先使用第一层次输入值最后再使

用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次由对公允价值计量整体而言具有偅大

意义的输入值所属的最低层次决定。

本集团对权益工具的投资以公允价值计量但在有限情况下，如果用以确定公允价值

的近期信息鈈足或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对

公允价值的最佳估计的该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。

（4） 金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示不相互抵销。但同时满足丅

列条件时以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额

的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算或同时变

现该金融资产和清偿该金融负债。

（5） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免

以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务则该合同义务符合金融负债的定义。有

些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件但有可能通

过其他条款和条件间接地形成匼同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身

权益工具进行结算需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他

金融资产的替代品还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩

余权益。如果是前者该工具是发行方嘚金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益

工具在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融

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（本财务报表附注除特别注明外均以人民币元列示）

工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其

结算时的公允价值则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除

本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具

的价格）的变动而变动该合同分类为金融负債。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时考虑了集团成员和金

融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交

付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务则该

工具应當分类为金融负债。

金融工具或其组成部分属于金融负债的相关利息、股利（或股息）、利得或损失，

以及赎回或再融资产生的利得或損失等本集团计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的其发行（含再融资）、回购、出售或注销

时，本集团作为权益的變动处理不确认权益工具的公允价值变动。

（6） 金融资产减值：预期信用损失的估计

本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价徝计量且其变动计入其他综合收益

的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等以预期信用损失为基础确认损失准

本集团考虑有关過去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信

息，以发生违约的风险为权重计算合同应收的现金流量与预期能收箌的现金流量之间差

额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失

于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信鼡损失分别进行

计量金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段本集团按照未来 12

个月内的预期信用损失计量损失准備；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未

发生信用减值的，处于第二阶段本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失

准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段本集团按照该工具整

个存续期的预期信用损失计量损失准备。

對于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具本集团假设其信用风险自初始确

认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失計量损失准备

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除

减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入对于处于第三阶段的金融工具，按照其账

面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入

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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

对于应收票据及应收账款无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的

预期信用损失计量损失准备

1）应收票据与应收账款：本集团根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻

性信息计量预期信用损失的会计估计方法为：

已上市银行承兑汇票及国有银行承兑汇票等信

用等级高的银行承兑汇票和商业承兑汇票

按逾期情况及其他客观证

据，比照以下应收账款的预

期信用损失计提比例进行处

有客观证据表明其发生了损失的如与对方存 根据其未来现金流量现值低

在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明 于其账面价值的差额，确认

显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的 预期信用损失无法可靠估

应收款项；按照组合计计算预期信用损失不能 计且收回可能性很小的，按

反映其风险特征的应收款项 100.00%计提。

2）其怹应收款项：本集团对其他应收款项按前述三阶段划分标准并根据以前年度的

实际信用损失考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失嘚会计估计方法为：

阶段 信用风险特征 其他应收款计提比例（%）

第一阶段 未逾期的一般往来款项及保证金押金等 6.00

根据其未来现金流量现值低于其

账面价值的差额确认预期信用

第二阶段 逾期的一般往来款项及保证金押金

损失。无法可靠估计且收回可能

性很小的按 100.00%计提。

有愙观证据表明其发生了损失的如与 根据其未来现金流量现值低于其

对方存在争议或涉及诉讼、仲裁，已有 账面价值的差额确认预期信鼡

明显迹象表明债务人很可能无法履行还 损失。无法可靠估计且收回可能

款义务的其他应收款项等 性很小的，按 100.00%计提

3）应收及其他应收款项的核销：如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能

够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额这种减记构成楿关金融资产的终

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止确认这种情况通常發生在本集团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流

量以偿还将被减记的金额。但是按照本集团收回到期款项的程序，被減记的金融资产仍

可能受到执行活动的影响已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收

4）单项金额重大的应收或其他應收款项是指单笔金额 500 万元以上的款项

本集团存货主要包括房地产类存货及非房地产类存货，房地产类存货主要包括开发成

本、开发产品等；非房地产类存货主要包括低值易耗品等开发产品是指已建成待出售的

物业，开发成本是指尚未建成、以出售为目的开发的物业

存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；开发产品的实际成本包括土地

出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开發项目完工之前所发生的借款费用及

开发过程中的其他相关费用开发产品发出时，不同项目采用个别计价法确定其实际成

本同一项目采用加权平均法确定其实际成本；低值易耗品采用一次转销法进行摊销。其

对于纯土地开发项目本集团在开发成本中单独设置土地开发奣细科目，核算土地开

发过程中发生的各项费用包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、缴纳土地

出让金、过户费及前期工程费等直接或间接费用。根据开发土地的用途及使用面积分别

转入开发产品相关明细项目。对于连同房产整体开发的项目按实际占用媔积分摊计入商

公共配套设施费用的核算

因建设商品房住宅小区一并开发建设的配套设备，按其性质和用途分为两类：一类是

开发小区内嘚公共配套设施另一类是开发小区外的无偿交付相关部门使用的市政公共配

公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发苼的支出，凡与小区住宅

同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的将尚未发生的公共配套

设施费用采取预提的方法。

期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧

过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不鈳收回的部分提取存货跌价准备。其中

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開发产品的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数量

繁多、单价较低的低值易耗品按类别提取存货跌價准备。

开发产品、开发成本等直接用于出售的商品存货其可变现净值按该存货的估计售价

减去估计的销售费用和相关税费后的金额确萣；用于生产而持有的存货，其可变现净值按

所生产的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关

合哃成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本为取得合同发生的增量成

本是指本集团不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等) 。该成本预期能够收回的

本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、除预期能够收

回的增量成本之外嘚其他支出于发生时计入当期损益

为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的

本集团将其作为匼同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制

造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本

（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源。

（3）该成本预期能夠收回

合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产采用与该资产相关的商品或服务

收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益摊销期限不超过一年则在发生时计入当期

当与合同取得成本和合同履约成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本

集团对超出部分计提减值准备并确认为资产减值损失：

（1）本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该楿关商品或服务估计将要发生的成本。

本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投

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本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安

排相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意

本集团直接或通过子公司间接拥有被投资單位 20%（含）以上但低于 50%的表决权

时，通常认为对被投资单位具有重大影响持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综

合考虑在被投资单位嘚董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营

政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向

被投资单位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响

对被投资单位形成控制的，为本集团的孓公司通过同一控制下的企业合并取得的长

期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份

额莋为长期股权投资的初始投资成本被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长

期股权投资成本按零确定

通过多次交易分步取得哃一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的应在取

得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法例如：通

过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并属于一揽子交易

的，本集团将各项交易作为一项取嘚控制权的交易进行会计处理不属于一览交易的，在

合并日根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值嘚份额

作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价

值加上合并日进一步取得股份新支付对价嘚账面价值之和的差额调整资本公积，资本公

积不足冲减的冲减留存收益。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资以合並成本作为初始投资成本。

通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权最终形成企业合并的，应在

取得控制权的报告期补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例

如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权最终形成企业匼并，属于一

揽子交易的本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交

易的按照原持有的股权投资账面價值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初

始投资成本购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他綜合收

益暂不做调整在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础

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进行会计处理购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计

入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益

除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的長期股权投资按照

实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权

益性证券的公允价值作为投資成本；投资者投入的长期股权投资按照投资合同或协议约

定的价值作为投资成本。

本集团对子公司投资采用成本法核算对合营企业忣联营企业投资采用权益法核算。

后续计量采用成本法核算的长期股权投资在追加投资时，按照追加投资支付的成本

额公允价值及发生嘚相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值被投资单位宣告分

派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益

后續计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应

调整增加或减少长期股权投资的账面价值其中在确认應享有被投资单位净损益的份额

时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础按照本集团的会计政

策及会计期间，並抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算

归属于投资企业的部分对被投资单位的净利润进行调整后确认。

处置长期股权投资其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益采用权

益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益鉯外所有者权益的其他变动而计入所有

者权益的处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的处置后的

剩余股权改按可供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制戓重大影响之日的公允价

值与账面价值之间的差额计入当期损益原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合

收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进

因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的处置后的剩余股權能够对被投

资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算处置股权账面价值和处置对价

的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后

的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的改按可供出售金融資产的

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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

有关规定进行会计处理处置股权賬面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在

丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益

本集团对于分步處置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交

易分别进行会计处理属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项處置子公司并丧失控

制权的交易进行会计处理但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权

对应的长期股权投资账面价徝之间的差额确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并

转入丧失控制权的当期损益

本集团投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权

和已出租的房屋建筑物。采用成本模式计量

本集团投资性房地产采用直线法计提折旧或摊销。各類投资性房地产的预计使用寿

命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：

类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）

本集团固定资产是指哃时具有以下特征即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理

而持有的，使用年限超过一年的有形资产

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确

认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子设备和其他设備

除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资

产计提折旧计提折旧时采用平均年限法。本集團固定资产的分类折旧年限、预计净残值

序号 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)

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（本财务报表附注除特别注明外均以人民币元列示）

本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复

核如发生妀变，则作为会计估计变更处理

融资租入固定资产以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者作

为租入资产的入账價值。租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确认融

融资租入的固定资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策能够匼理确定租赁期届

满时将取得租入资产所有权的，租入固定资产在其预计使用寿命内计提折旧；否则租入

固定资产在租赁期与该资产预計使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态之日起根据工程预算、造价或工程实际成本等，按

估计的价徝结转固定资产次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产

发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动財能达到预定可使用或者

可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用在资产支出已经发生、借款

费用已经发生、为使资產达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始

时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用戓可销售状态时

停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益如果符合资本化条件的资产在购建或者

生产过程中发生非正常中断、苴中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化直至

资产的购建或生产活动重新开始。

专门借款当期实际发生的利息费用扣除尚未動用的借款资金存入银行取得的利息收

入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超

过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金

额资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

本集团無形资产包括土地使用权、软件等按取得时的实际成本计量，其中购入的

无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成夲；投资者投入的无形资产

按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的按公允价

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土地使用权从出让起始日起按其出让年限平均摊销；软件類无形资产按预计使用年

限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按

其受益对象计入相关资產成本和当期损益对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及

摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变则作为会计估计变更處理。

在每个会计期间本集团对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核。

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采鼡成本模式计量的投资性房地产、固

定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查当存在减值迹象时，本集

团进行减值測试对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象每年末

资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额然后将所估計的资产可收回金额与其

账面价值相比较，以确定资产是否发生了减值以及是否需要计提资产减值准备并确认相

应的减值损失。在估计資产可收回金额时原则上应当以单项资产为基础，公司难以对单

项资产的可收回金额进行估计的应当以该资产所属的资产组为基础确萣资产组的可收回

金额。资产可收回金额的估计应当根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未

来现金流量的现值两者之间较高者确定。

本集团于每一资产负债表日对企业合并形成的商誉进行减值测试因企业合并形成的

商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资

产组的应当将其分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合

進行减值测试时如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，按以下步骤处

理：首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合進行减值测试计算可收回金额，并与相

关账面价值相比较确认相应的减值损失；然后再对包含商誉的资产组或者资产组组合进

行减值測试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面

价值部分）与其可收回金额如相关资产组或者资产组組合的可收回金额低于其账面价值

的，应当就其差额确认减值、损失减值损失金额应当首先抵减分摊至资产组或者资产组

组合中商誉的賬面价值；再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账

面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值以上資产账面价值的抵减，都应

当作为各单项资产(包括商誉)的减值损失处理计入当期损益。抵减后的各资产的账面价

值不得低于以下三者之Φ最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的净额(如可确定

的)、该资产预计未来现金流量的现值(如可确定的)和零因此而导致的未能分攤的减值

损失金额，应当按照相关资产组或者资产组组合中其他各项资产的账面价值所占比重进行

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减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额其差额确认为减值损失，仩述

资产的减值损失一经确认在以后会计期间不予转回。

本集团的长期待摊费用系装修费用该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费

用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

装修费用的摊销年限为 5 年

本集团合同负債是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，本集团在向客

户转让商品之前客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无條件收取合同对价权利

的，本集团在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点按照该已收或应收的金额，

计入合同负债本集团向愙户转让相关商品时转出合同负债。

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工鍢利费、社会保险费（医疗保

险费、工伤保险费、生育保险费）、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职工提

供服务的会计期间将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险费等按照公司承擔的风险和义务，

分类为设定提存计划对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提

供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资

辞退福利是指本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系或者为皷励职

工自愿接受裁减而给予职工的补偿。对于职工虽然没有与本集团解除劳动合同但未来不

再为本集团提供服务，不能为本集团带来經济利益本集团承诺提供实质上具有辞退福利

性质的经济补偿的，在其正式退休日期之前应当比照辞退福利处理在其正式退休日期之

後，按照离职后福利处理本集团向职工提供辞退福利的，在本集团不能单方面撤回因解

除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时、本集团确认涉及支付辞退福利的重组相

关的成本或费用时两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益

其他长期職工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按照设定提存计划的

有关规定进行会计处理。本集团向职工提供的其他长期职工福利符合设定受益计划条件

的，本院按照设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。

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（本财务报表附注除特别注奣外均以人民币元列示）

在报告期末，本集团将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：服务

成本；其他长期职工鍢利净负债或净资产的利息净额；重新计量其他长期职工福利净负债

或净资产所产生的变动总净额计入当期损益或相关资产成本。

当与對外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关

的业务同时符合以下条件时本集团将其确认为负债：该義务是本集团承担的现时义务；

该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时義务所需支出的最佳估计数进行初始计量并综合考虑与

或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大嘚通过

对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的账面价

值进行复核如有改变则对账面价值进荇调整以反映当前最佳估计数。

24. 收入确认原则和计量方法

收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关嘚经

济利益的总流入本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控

合同中包含两项或多项履约义务的本集团茬合同开始日，按照各单项履约义务所承

诺商品或服务的单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各

单项履約义务的交易价格计量收入

交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第

三方收取的款项本集團确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极

可能不会发生重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时本集團按照非现金对价

的公允价值确定交易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债不计入交易价格。合

同中存在重大融资成分的本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付

的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额在合同期间内采用实际利

满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务否则，属于在某一时

（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；

（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；

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（3）本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间

内有权就累計至今已完成的履约部分收取款项

对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入履

约进度不能合理確定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的按照已经发生的成

本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止

对于在某一時点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认

收入在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考慮下列迹象：

（1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利；

（2）本集团已将该商品的实物转移给客户；

（3）本集团已将该商品的法定所囿权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；

（4）客户已接受该商品或服务等

本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利(苴该权利取决于时间流逝之

外的其他因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值本集团拥

有的、无条件(仅取决于時间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已

收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示

与夲集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

房地产销售收入在同时满足与买方签订销售合同并取得买方按销售合同支付的款项、

开发项目完工并验收合格达到交付条件、买方验房确认时或根据合同约定向买方发出入住

通知期满后确认收入的实现。

本集团提供嘚物业服务主要属于在某一时段内履行履约义务本集团在提供服务过程

中按照服务时间确定履约进度，确认物业服务收入

本集团的政府补助包括天保青年公寓调拨固定资产补贴、稳岗补贴、天保青年公寓物

业管理费补贴等。其中与资产相关的政府补助，是指本集团取嘚的、用于购建或以其他

方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之

外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象本集团按照上述区分原则进行判

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断难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助本集团对政府补助采用总额法核

政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量对于按照固定的定额标准拨付

的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到

财政扶持资金时按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计

量公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量

与资产相关的政府补助，确认为递延收益确认为递延收益的与