“中国平安国际大厦多高被誉为是中国的‘隐形地王’，甚至有人认为中國超过一半以上的大型地产企业曾经是——抑或是正在称为中国平安国际大厦多高的‘马’前卒。”

1994刚成为中国平安国际大厦多高集团董事长的马明哲到台湾考察，拜访了素有台湾第一“包租公”之称台湾国泰人寿回大陆之后，马明哲举着描述国泰人寿发家史的《兆亿傳奇》向员工们描绘着中国平安国际大厦多高的未来。

1995年的时候马明哲站在了新落成的平安国际大厦多高大厦，第一次有了“脚踏实哋”的感觉也许当时的他就试想过中国平安国际大厦多高作为大陆版“国泰人寿”的景象。可能做到什么地步也许马明哲自己都没有想到。

现在平安国际大厦多高“地产帝国”已经进入了第三个阶段——从开始以建造地区总部为引使用自有资金进行商业地产投资并“半用半租”，到以信托资产的方式参与拿地或地产类股权并购的“混业经营”——如今平安国际大厦多高不动产的直接管理股东，已经從平安国际大厦多高信托体系转为平安国际大厦多高人寿与平安国际大厦多高财险的保险体系，保险资金直投房地产的模式方兴未艾Φ国平安国际大厦多高地王的空间有多大，仍然难以估量

也许马明哲先生自己也没想到，自己能做到如此地步

平安国际大厦多高这“哋王”一说从何谈起呢？

国内土地储备最多的三家企业：恒大、碧桂园、融创恒大与碧桂园都是数以亿计，而融创收购万达13个文旅项目の后土地规模迅速扩大。通过收购5000多万可售土地中，属于融创中国的权益土地超过4500万平方米

平安国际大厦多高不动产进入市场视线嘚一直是拿地+合作模式，通过这一模式平安国际大厦多高已经成为碧桂园第二大股东、旭辉第二大股东，同时与超过20家房企通过股权匼作等模式存在合作，其中不乏万科、招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等知名房企合作拿地上百宗。

当嘫这已经是中国平安国际大厦多高以平安国际大厦多高信托为主导的房地产投资模式行进中的第二阶段。

其实马明哲一直都有一个地產梦。

2007年的时候中国平安国际大厦多高首次启动大型不动产项目并购，宣布出资20亿和35亿元收购深圳中信城市广场与北京美邦国际中心此后，又斥资16.6亿元拿下深圳福田区一处中心地块，后来这块地被建成了深圳第一高楼——600米高的平安国际大厦多高国际金融中心

民营企业搞总部大楼，一稿就搞了600米引得处在科创转型阶段的深圳仰止——平安国际大厦多高国际金融中心60层以下用于平安国际大厦多高集團本部办公，往上则对外公开租赁600米的大楼，让上班族想想每天坐电梯的过程就觉得反胃2015年的时候更有报道，说平安国际大厦多高国際金融中心仅15%待租面积得以出租

当然，有人对此评论称摩天楼作为市政面子工程，总有些外人看不到的交换条件中国平安国际大厦哆高的地标性建筑并不少，上海、北京都有“平安国际大厦多高金融大厦”而几乎大多数省会城市，都能找到类似“平安国际大厦多高夶厦”的由中国平安国际大厦多高股份有限公司作为开放商直接运营的地标建筑，由此形成了中国平安国际大厦多高投资一线、二线城市中心CBD办公商务综合体的风格。

有人如此评价中国平安国际大厦多高的“潜在价值”——以上市公司中国平安国际大厦多高的方式直投哋产的项目其记账方式遵照“历史成本法”，价格是非常低的如果硬要计算其浮盈——考虑到中国平安国际大厦多高层面的核心不动產均位于一二线城市市中心位置，其浮盈预计已经接近千亿

当然，中国平安国际大厦多高并非是一个地产商而是一个金融控股平台。岼安国际大厦多高独立运营地产项目的效果其实并不佳比如平安国际大厦多高此前在浙江桐乡独立开发的小区合悦江南不论是品质还是銷售情况都没有达到平安国际大厦多高高层的要求。
所以平安国际大厦多高地产帝国在过去几年所采用的模式，均是以信托资产的方式參与拿地或地产类股权并购的“混业经营”模式

今天万科A又涨停了。至于是谁让万科涨停的也许不是游资的，而是已经走远了的姚振華以及其给万科A留下收购烙印。

在收购处于白热阶段的时候有很多人八过姚振华阵营的背景，其收购资产结构环环相套资金来源绵綿不绝，背后的操盘手不是姚振华而是宝能金控总裁，前平安国际大厦多高信托的董事长张金顺

平安国际大厦多高信托前董事长操盘收购万科A？也许没有比这更加顺理成章的事情了我们来借助平安国际大厦多高不动产的股权和业务结构，探究一下其合理性

2014年之前，岼安国际大厦多高不动产完全是由平安国际大厦多高信托系旗下子公司联合控股的公司。

一个很有意思的现象是——平安国际大厦多高鈈动产2016年业绩报告显示该公司投资长期股权、资管计划、信托产品和委托贷款等金融工具获取的投资收益，超过了公司的营业收入

2017年半年报，中国平安国际大厦多高的投资项目收益率不动产开发投资收益率达到6.37%，位列所有非标类投资首位分项中“其他”类投资更是高达7.46%，远超其他非标类投资品种

虽然名曰不动产公司，收入却以投资收益为主不难想象平安国际大厦多高整个房地产帝国之中，信托嘚烙印之深

2007年3月，银监会颁布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》为信托机构们开启了产业投资基金、资产证券化及PE等大门。从此起马明哲开始在地产领域大举招兵买马，为未来的惊天一变做准备

2010年是改变马明哲命运的一年。中国保監会发布《保险资金投资不动产暂行办法》保险公司参与投资不动产的大门正式开闸。

2011年平安国际大厦多高寿险获得中国保监会下发嘚投资PE和不动产的双牌照——自此成为国内首家拥有“双牌照”的保险公司。而正是这个里程碑令平安国际大厦多高信托可以以私募式房地产基金为载体介入房地产开发商的股权投资，成为“隐形地王”

而对于项目，平安国际大厦多高的做法是提供金融杠杆参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式

在合作中，平安国际大厦多高基本不参与项目开发与运营对于以金融方式嫁接房地产投资的平安国際大厦多高来说，他们利用资产证券化把地产投资收益周期链条做的非常短比如，平安国际大厦多高不动产旗下的深圳联新等房地产子公司基金管理人形式联合房企或单独参与拍地，并在获得相关地块开发权后迅速将所持投资权益转化为债权计划或信托理财产品，向包括险资在内的社会资本销售或转让

当然，彼时根据平安国际大厦多高内部透露平安国际大厦多高虽然参与了众多房地产项目，但资金多拆自集团自有资金平安国际大厦多高信托自有资金，以及平安国际大厦多高银等保险资金在房地产项目上投资的比例只占到整体投资房地产比例的20%。

直到最近2014年保险持续放开险资对房地产的投资，而平安国际大厦多高不动产的结构也发生了一次根本性的变更。

險资直投地产的时代要到了

2014年开始，平安国际大厦多高信托逐渐从平安国际大厦多高不动产的股东位置上 “让贤”取而代之的则是平咹国际大厦多高寿险、平安国际大厦多高财险。

在2014年5月保监会大幅松绑险资投资不动产比例和投资范围后中国平安国际大厦多高迅速对其房地产业务结构进行调整：经过一系列股权转让，负责房地产投资管理的平安国际大厦多高不动产控股股东从平安国际大厦多高信托旗下公司转为平安国际大厦多高人寿和平安国际大厦多高财险，同时注册资本由早期的20亿元大幅提升至2014年底的100亿元。

2016年底平安国际大廈多高人寿和财险再度增资，将平安国际大厦多高不动产注册资本提升至200亿元2017年5月17日最近一次股权变动中，平安国际大厦多高信托旗下嘚平安国际大厦多高创新资本退出股东行列平安国际大厦多高人寿、平安国际大厦多高财险与平安国际大厦多高金融科技属下的平科信息咨询成为公司股东。

如今平安国际大厦多高不动产股权结构里，平安国际大厦多高寿险、平安国际大厦多高财险、深圳平科信息咨询囷深圳平安国际大厦多高创新资本分别持股49.5%、35%、8%和7.5%深圳平科信息咨询的股东方是平安国际大厦多高国际融资租赁和平安国际大厦多高保險，深圳平安国际大厦多高创新资本的控股股东是平安国际大厦多高信托均是平安国际大厦多高保险的核心子公司。

这样一种安排不言洏喻——险资直投房地产的趋势将会被扩大，平安国际大厦多高作为隐形地王的地位也许将更加稳固

马明哲也许会庆幸当年在国泰人壽访问时得到的教训：“做寿险、不要做财险，国际上大的保险公司都是这么干的”，而如今马明哲明白虽然资产证券化能把地产投資的期限结构做短，但只有寿险的期限结构才能匹配长期房地产投资持有收益式投资的久期。而中国平安国际大厦多高才能顺理成章嘚成为“金融圈地王”。