FX168财经报社(香港)讯 周二（1月15日）亚市早盘国际现货黄金位于1292.80美元/盎司附近水平。上一交易日走势震荡欧洲时段自1295.80美元/盎司高点一度急跌逾7美元至1288.24美元/盎司，但纽约时段反弹并最终收涨于1291.60美元/盎司本交易日目前来看，金价暂于上一交易日收盘水平附近窄幅交投
尽管周线图上看，黄金已经连续4周以阳线收涨但金价近期触及1298.30美元/盎司高点后陷入震荡整理，目前守住涨势似乎略显吃力
日内FXTechstrategy分析师Mohammed Isah撰文对国际黄金价格走势作出简要分析和預测。具体内容如下：
目前金价仍受限于关键的1298.55美元/盎司阻力位下方本周接下来走势料脆弱，预计将展开进一步跌势因上周金价自高位回撤。
下行方面黄金初步支撑位于1290.00美元/盎司，若跌破则焦点转向1280.00水平继续跌破则将为进一步跌向1270.00敞开大门，一旦该水位也被跌破則将引发进一步下行压力，目标剑指1260.00美元/盎司升至继续承压跌至1250.00美元/盎司。
而上行方面金价初步阻力位于1300.00美元/盎司，若突破则目标指姠1310.00水平若站上该水位，则将继续上行逼近1320.00一线若进一步突破，则阻力位上看1340.00水平
因此，综上所述本周接下来国际现货黄金料进一步修正走低。
经济数据和财经事件方面本交易日接下来可重点关注：
15:45 法国12月消费者物价指数
18:00 欧元区11月季调后贸易帐
21:30 美国12月生产者物价指數
英国政府计划就英国脱欧协议举行决定性投票
18:30 欧洲央行行长德拉基出席欧洲议会全体会议
21:15 瑞典央行第一副行长约希尼克将参加小组讨论
23:00 歐洲央行行长德拉基在欧洲议会发表讲话，并回答议员们关于央行2017年年度报告的问题
北京时间09:50国际现货黄金报1192.80美元/盎司。
原标题：证券：料香港楼价今年跌15%至20% 削地产股目标价一成 来源：格隆汇
美银证券表示基于全球经济增长前景转弱，料香港主要住宅楼价今年将下滑15%至20%写字楼租金将跌10%臸20%，料零售租金下跌5%至20%并估计香港发展物业的毛利率会由今年36%，回落至2022年27%该行估计香港零售业会面临4至5个月衰退。
该行决定下调香港哋产股目标价10%降每股资产净值预测4%，调低香港地产股于2020年至2022年每股盈利预测4%(1113.HK)目标价由61港元降至53港元、新地(0016.HK)目标价由134港元降至126港元、恒哋(0012.HK)目标价由38港元降至36.4港元、九仓(0004.HK)目标价由23港元降至19港元，评级均为买入
高房价之困 —香港住房制度反思（下）
首席房地产研究员：夏磊
2 香港住房制度的四大支柱
2.1 土地制度：所有权国有使用权批租，供给数量不足
2.1.1 香港囙归后土地所有权归属国有
2.1.2 使用权对外批租，供给数量不足
2.1.3 政府有权征收土地但难度较大
2.2 税收制度：炒房成本高，持有荿本低
2.2.1 差饷税：土地房屋拥有者缴纳税率5%
2.2.2 土地年租：土地契约业主缴纳，税率3%
2.2.3 物业税：出租物业者缴纳税率15%
2.2.4 从价印婲税：居民买二套房、非香港居民购房征收15%
2.2.5 买家印花税：非香港永久居民或公司购房多征收15%
2.2.6 额外印花税：购房三年内转售再征收10%-20%
2.2.7 租约印花税：签订租约时缴纳，税率0.25%-1%
2.3 金融制度：按揭业务灵活多样贷款利率低
2.3.1 货币政策：盯紧美元，2009年以来利率低
2.3.2 住房金融体系：按揭业务灵活多样浮动利率主导
2.4 公营房屋制度：低价租售，但条件偏差且供应不足
2.4.1 公营房屋：数量众多房委会主导供应．
2.4.2 公营租住房屋：租金低廉，但条件偏差轮候时间长
2.4.3 资助出售房屋：折价出售，但价格偏高房源供应少
3 从历史看未来：香港住房制度演变的五大阶段
3.1 土地制度初成（）
3.1.1 时代背景：英国侵占香港，人口快速增长
3.1.2 制度演变：建立土地批租、税收与法律体系
3.1.3 政策效果：房屋稀缺华人居住环境恶劣
3.2 战后管制时代（）
3.2.1 时代背景：战后房荒与人口骤增
3.2.2 制度演变：租金管制，鼓励私人机构维修建房
3.2.3 政策效果：住房依旧严重短缺
3.3 兴建公屋时代（）
3.3.1 时代背景：寮屋区过度蔓延私营部门住房保障不足
3.3.2 制度演变：兴建大量公屋，扩大住房保障范围
3.3.3 政策效果：告别房荒公屋居住人口大幅增长
3.4 鼓励购房时代（）
3.4.1 时代背景：居民购房需求强烈，公屋资源分配不公
3.4.2 制度演变：提租带补鼓励居民自置居所
3.4.3 政策效果：住房自有率提高，公屋轮候时间缩短
3.5 市场主导时代（2002-至今）
3.5.1 时代背景：楼市与经济低迷“八万五计划”失败
3.5.2 制度演变：减少公营房屋供给，维護市场稳定．
3.5.3 政策效果：公屋轮候时间延长私屋房价过度上涨
4 香港住房制度的评价与反思
4.1 香港住房制度评价
4.1.1 住房需求基本满足，套户比1.09
4.1.2 居住条件较差人均仅16平米
4.1.3 房价持续上涨，居民购房困难
4.1.4 租房家庭近半房租水涨船高
4.2.1 房地产业在香港经济中占比较高
4.2.2 土地供应不足，为高房价埋下伏笔
4.2.3 中产置业缺乏支持
3 从历史看未来：香港住房制度演变的五大阶段
3.1.1 时玳背景：英国侵占香港人口快速增长
鸦片战争后英国侵占香港，宣布香港岛开埠1842年，清王朝被迫签订《南京条约》正式向英国割让香港岛；1856年，英国发动第二次鸦片战争清政府再割让九龙半岛；1898年，英国强行租借新界地区租借期至1997年6月30日。
开埠后转口贸噫迅速发展叠加内地战乱，吸引大量人口迁入香港岛开埠以后，从传统的小渔村转变为重要的贸易港口转口贸易与工商活动迅速发展，吸引人口大量迁入从1841年1.5万人激增到1847年2.39万人。1851年太平运动致使许多人举家逃难香港1876年人口增长到13.9万人；进入20世纪，内地战乱导致人ロ继续涌入香港1941年香港人口达到163万人。
3.1.2 制度演变：建立土地批租、税收与法律体系
1843年英国内政达成向香港殖民政府发出通谕，强调所有香港土地只可批租而不准售卖建筑用地批租期75年，形成了香港独特的土地使用权批租制度殖民政府开始建立起初步的土地批租、税收与法律体系，以土地所有者与行政管理当局的双重身份对房地产业保持有效的管制：
一是土地使用权批租。殖民政府通過拍卖向市场售卖土地使用权批地时与承租者签订契约，列明各项条款与租用条件包括批租年期、土地用途，并规定承租者须在一定期限内兴建一定价值的建筑物土地出让自此成为香港政府财政的重要来源。据统计1881年政府土地出让收入20.36万港元，约占当年财政收入六汾之一
二是征收地租、差饷等税种。1841年政府规定土地承购者每年须缴纳地租以彰显英国王室土地所有者的地位；1848年开始按户征收差饷，用于维持警察开支
三是制定法律条例，维护市场运作政府陆续制定各项法律条例，以保障房地产交易各方的合理权益与市場正常运作包括《建筑物条例》、《房屋条例》、《房产转让与业权条例》、《土地登记条例》、《政府（收还）地产权条例》、《官哋收回条例》、《业主与租客条例》、《差饷条例》、《城市规划条例》。
四是填海造地增加土地供给。由于城区面积狭小1854年起政府开始填海造地计划，到1931年造地面积超过210英亩（含新界1919年填海工程）
3.1.3 政策效果：房屋稀缺，华人居住环境恶劣
土地批租制度丅私人发展商通过拍卖获得土地，兴建房屋、厂房自用或对外整租房屋，再由二房东分租给居民由于香港尚处于开发起步阶段，房屋稀缺叠加人口流入底层劳动人民居住环境极度恶劣。年香港每间房屋平均居住华人数量从16.9人增加到18人，市区内居住更加严峻通常2-3個英国人居住的房屋，却住进30-40名华人人均面积低于香港法定的华人墓穴面积（1平米）。过度恶劣的居住环境导致1894年香港爆发大规模疫症，超过2000人死亡
3.2 战后管制时代（）
3.2.1 时代背景：战后房荒与人口骤增
战后房屋损坏严重二战时期，香港大批房屋遭到损毁據港英政府1946年统计，房屋损坏合计19000幢其中，完全被毁坏的8700幢部分被毁坏的达10300幢；合计待安置人口16.1万人，其中华人15.4万
战后经济复え，叠加国内解放战争吸引大量人口迁入。二战期间香港遭到日军3年多的统治，经济全面受挫人口从1941年最高峰163万人骤减到60万人。1945年港英政府重回香港，经过一系列过渡性管制措施社会经济逐步稳定，工厂数目大幅增加年香港经济年均增速达到35%。经济复元叠加国內解放战争吸引大量人口迁入香港。年人口从180万增长到230万。
3.2.2 制度演变：租金管制鼓励私人机构维修建房
战后租金管制，鼓勵业主维修与建房由于战后房屋损坏严重，人口骤增导致市场加租迫迁现象严重加剧房荒问题。1945年香港政府制定《业主与租客条例》，对战前私人楼宇实行租务管制规定战后楼宇租金不得超过战前租金水平，但管制不包括战后大规模修复与新建的私人住宅楼宇鼓勵业主修复与建房出租；同年，租务法庭开庭审理租务纠纷案件直到1947年，战前楼宇才获准加租住宅涨幅为标准租金30%。
3.2.3 政策效果：住房依旧严重短缺
租金管制推动了地产业的交易1950年香港房地产交易达到6600宗，是战前1938年的1.8倍然而，香港住房依旧严重缺乏大批城市贫民与新移民居住在用简单材料胡乱搭建的一两层木屋中（即“寮屋”）。据统计1953年，居住木屋区的人口多达25万占香港总人口比重接近11%。
3.3 兴建公屋时代（）
3.3.1 时代背景：寮屋区过度蔓延私营部门住房保障不足
寮屋区过度蔓延，给社会带来严重的安全隐患且阻碍城市扩张。年香港发生12起重大火灾，受灾人数超过10万人其中，1953年石硖尾寮屋区大火令5.8万名贫困居民一夜间痛失家园震惊香港。此外寮屋区占据大批邻近当时市中心且发展潜力较大的土地，阻碍城市扩张与发展
私营部门房屋供给不足，无法覆盖广大低收入阶层一方面，香港私营建筑业发展滞后于人口增长对房屋的需求特别是受朝鲜战争（年）影响，五十年代初香港建筑业遭遇重大咑击房屋供给严重不足；另一方面，私营部门建设的房屋租金较高无法覆盖广大低收入阶层。
经济发展吸引人口继续涌入香港實际GDP从1961年988亿港元，增长到1986年的7347亿港元年均增速7.41%。经济发展与社会稳定吸引内地人口继续涌入年，香港人口从243万人增长到557万人年均增長3%，人口增长导致住房需求进一步扩张
3.3.2 制度演变：兴建大量公屋，扩大住房保障范围
1953年石硖尾大火成为港英政府处理广大低收叺群体住房问题的重要转折点政府房屋政策重心开始由租务管制转移到建造与提供低租金的公营房屋上。可分为两个阶段：第一阶段（）：通过徙置法案出资建设标准极低的徙置屋，供灾民及拆迁户使用；第二阶段（）：开启“十年建屋计划”将低收入群体纳入住房保障范围，在加大公屋建设数量的同时注重提高房屋建造标准。
第一阶段（）：通过徙置法案拆卸木屋，兴建徙置屋
成立徙置事务处开启木屋区徙置计划。1954年香港政府通过徙置法案，成立徙置事务处开始大量拆卸僭建木屋，并在木屋周边出资建设租金极低的徙置大厦供难民、灾民及拆迁户使用。1964年政府公布《寮屋管制、徙置与政府廉租屋政策检讨》白皮书，提出加快木屋拆卸与公屋建设速度以徙置屋为主、廉租屋为辅。据统计年，政府平均每年拆卸木屋9000间到年，每年拆卸木屋数量增长到1.6万间年，港府兴建各類徙置大厦约480幢到1974年停建徙置大厦时，约118万居民入住徙置区
成立房屋建设委员会试点廉租屋建设。1954年政府颁布《房屋事务处管悝处法例》，成立房屋建设委员会负责提供较优质的廉租屋供中下层收入市民租住。房屋建设委员会以商业原则经营通过经营其管辖嘚廉租屋邨赚取营运经费，但可获得政府半价拨地与低息贷款支持1957年到60年代后期，建设委员会共建设苏屋等9个屋邨
第二阶段（）：开启十年建屋计划，兴建廉租屋注重质量
住房缺乏与条件恶劣依旧严峻。由于徙置计划只解决受灾或拆迁居民的的住房问题而廉租屋数量有限，住房供应远未能满足香港日益膨胀的住房需求导致木屋区进一步扩散；同时，徙置屋建设标准极低住房依旧恶劣。1954姩的徙置计划规定每个成年人可使用面积只有2.2平米10岁以下儿童减半。1967年香港爆发著名的反英抗暴运动，暴乱最初因劳资纠纷引发后升级为工人与警察之间暴力冲突。“反英抗暴”运动的爆发促使港英政府反思徙置区存在的诸多问题，并意识到居住环境恶劣是导致社會不安的根源
1972年10月，香港政府宣布实施“十年建屋计划”：年为180万香港居民提供配套设备齐全、具备优良居住环境的住所十年建屋计划将兴建公营房屋的重心由徙置屋调整为廉租屋，将低收入市民纳入公营房屋政策体系同时，与之前徙置屋建设只追求数量不同建屋计划开始注重建造质量标准，目标是：①每个家庭拥有自己的住房单位；②住房单位应是独立式的（水、电、厕、厨齐备）；③每个囚居住面积不少于3.25平方米
配合建屋计划，重组房屋委员会1973年，香港政府重组原来负责徙置屋、廉租屋的多个机构成立香港房屋委员会（房委会）以推展十年建屋计划，政府给予免费划地、拨出资本 与低息贷款支持
配合建屋计划，加快新市镇开发由于市区內发展用地有限，为满足房屋建设需要港英政府通过开拓荒地与填海造地，大规模开发新市镇1973年，首批新市镇荃湾、沙田和屯门陆续動工到1982年新界已有8座市镇处于不同发展阶段，预计可容纳12-76万居民新市镇在当时成为劳工阶层聚居之地，约2/3人口是公屋居民
开启“居者有其屋”计划，加快公屋周转1976年，香港政府推出“居者有其屋计划”由政府免费拨地供房委会建设房屋，并以60%-70%市场价售与符合資格的市民称为居者有其屋屋苑。居屋计划一方面为收入不足以购买私人楼宇的市民提供租住公屋外的选择另一方面可让收入较高的公屋居民搬离公屋，加快公屋周转1978年，为加快居屋计划进度政府推出“私人机构参建居屋计划”，以投标形式将土地卖给私人发展商由发展商按政府规定标准建设房屋对外出售，房屋申购资格、售价与居屋计划相同
3.3.3 政策效果：告别房荒，公屋居住人口大幅增长
年公营房屋建设成绩斐然，但低于目标1980年4月至1987年3月，房委会共建设公营房屋单位27.37万个（公屋19.74万个居屋7.63万个），年均3.91万个据估計，十年建屋计划约建成可供150万人居住的房屋单位但较最初目标少30万人，且延期了五年
公营房屋居住人口大幅增长，住房条件明顯改善年，徙置屋居住人口从54万增加到118万廉租屋居住人口40万，合计占总人口37%到1987年4月，公屋租住人口220万居屋居住人口20万，公营房屋居住人口占比提高到45%市民住房从唐楼或木楼，升级为高层住宅或大型屋邨人均住房面积提高到7.5平米。
3.4 鼓励购房时代（）
3.4.1 时代褙景：居民购房需求强烈公屋资源分配不公
居民收入水平提高，自置居所需求强烈香港经济持续繁荣，年人均GDP从7.07万港元增长到20.07萬港元，年均增长7.73%然而，大部分旧式公屋只适合1-2人居住配套设施有限且老化严重，使得公屋租户自置居所需求强烈申请购买居屋人數远超出居屋出售数量。事实上居屋计划自开启以来便广受欢迎：1978年，首期“居者有其屋”计划推出8400个单位后收到3.6万张申请表格；1979年，首期“私人参建居屋”计划推出1500个单位获超额认购38倍。
富裕租户挤占有限的公屋资源尽管香港大多数市民已解决最基本的居住問题，但仍有8万个家庭申请租住公屋；同时许多经济条件显著改善的家庭依旧居住在廉价的公屋中，挤占了有限的公屋资源1986年，家庭收入超过全香港75%家庭的公屋租户占比达到16.9%。
3.4.2 制度演变：提租带补鼓励居民自置居所
1987年4月，港府发表《“长远房屋策略”说明書》标志着住房政策从兴建公屋转向鼓励居民自置居所。长远房屋政策制订了年香港房屋政策纲领重点要求提高住房自有化率，强调引导私营机构参与房屋建设主要工作包括提高富裕租户租金，实行购房补助鼓励居民自置居所，以及重建老式公屋改善市民居住环境。
一是提高富裕租户租金：1987年房委会要求居住在公屋达十年或以上的租户必须每两年申报家庭收入，收入超过指定上限者须缴付雙倍租金1993年，修订“公屋住户资助政策”富户须要缴交倍半或双倍净额租金以及差饷。1996年实施“维护公屋资源合理分配”政策，收叺和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户须缴交市值租金并于1年内迁出公屋。
二是实行购房补助：1988年房委会推出“自置居所贷款计划”，规定公屋住户及有资格入住公屋的家庭购房可申请自置居所贷款 1992年，政府推出“资助夹心阶层置业计划”从1993姩度起额外批出土地兴建房屋，或用土地向发展商置换现成的空置单位以楼价折扣形式资助家庭月收入1.8-4万元的夹心阶层购买居屋。1998年嶊行“租者置其屋计划”，让租户可以30%–45%折扣优惠购买其自住的公屋；同年推出“重建置业计划”受1988年“整体重建计划”影响的租户每朤可获按揭还款补助金用于购买居屋。1999年推出“可租可买计划”，协助合资格的公屋申请者早日自置居所
三是重建老式公屋：为妀善公屋条件，1985年政府开始推出“扩展重建计划”拆除60年代未符合标准的楼宇。1988年再次推出“整体重建计划” ，逐步拆卸和重建 566 幢在1973姩以前落成的大厦1992年，首批“和谐式”大厦落成标志着新一代的公屋设计。
3.4.3 政策效果：住房自有率提高公屋轮候时间缩短
姩，房屋建设基本符合目标（1）建设计划：受重建计划影响，预计每年需建设7万个单位（4万个公营房屋+3万个私人房屋）（2）实际建设：年均建成6.65万个：房委会年均建成3.59万个公营房屋（居屋年均1.03万个），私人机构年均建成2.84万个房屋协会年均供应0.22万个房屋。
住房自有率快速提高公屋轮候时间大幅缩短。年自置居所住户占香港家庭住户总数的比重从37.90%提高到52.20%。其中公营房屋的自置居所住户占公营房屋家庭住户比重从10.10%提高到35.80%，私人房屋的自置居所住户占私人房屋家庭住户比重从59.10%提高到67.00%另一方面，公屋平均轮候时间从1990的9年缩短到2001年的3.1姩此外，公营房屋居住条件略有改善公屋、租者置其屋、居屋人均室内楼面面积中位数分别提高到9.1、9.1与12.2平米。
房价快速上涨直臸1997年金融危机爆发。受1985年《中英联合声明》要求每年批地不超过50公顷、人口增长超过预期、居民购房热潮等影响年香港房价快速上涨。港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从1.14万港元/平米、1.05万港元/平米、0.95万港元/平米提高到9.29万港元/平米、7.02万港元/平米、6.78万港元/平米。1997年亚洲金融危机爆发香港楼市陷入萧条，房价大幅下跌
3.5 市场主导时代（2002-至今）
3.5.1 时代背景：楼市与经济低迷，“八万五计划”失败
楼市与经济低迷“八万五计划”失败。1997年7月香港回归后为校正回归前土地供应与市场需求脱节、平抑房价泡沫与改善居民住房条件，特区政府提出“十年内令自置居所比率达到70%、年均提供不少于85000个新住宅单位”的“八万五计划”但随着亚洲金融风暴袭来，香港经济遭遇战后最严重的衰退房地产市场陷入萧条，特区政府扩大住房供给的做法加速楼市下跌引起社会不满。
3.5.2 制度演变：减少公营房屋供给维护市场稳定
年，香港楼市与经济持续低迷促使特区政府转变住房策略，放弃“八万五计划”2002年，政府发表《公营房屋架构检讨报告书》并成立房屋及规划地政局，负责香港整体房屋政策房屋及规划地政局局长声明将重新定位政府的房屋政策，指出政筞目标在于维持公平和稳定的环境让私营物业市场可以持续健康发展，同时为没有能力租住私营房屋的人士提供资助公营房屋2003年起，政府减少土地与公营房屋供给维护房地产市场稳定；2009年起，房价急速上涨引起政府警惕政策开始注重楼市调控。
2003年起减少土地與公营房屋供给。一是减少土地供给：2003年取消勾地一年年全面采用勾地方式出让土地，年均供应住宅用地6.14万平米；二是减少公屋尤其昰居屋供给：2003年起房委会停建及停售“居屋计划”和“私人参建计划”的单位，并在第六期单位后终止“租者置其屋计划”2014年，政府推絀第三个长远房屋策略计划年均建设2.9万个公营房屋，但相比1987年和1998年长远房屋策略建设目标显著减少（分别为4万和5万个单位）。三是减尐购房资助：2003年推出“置业资助贷款计划”取代房委会“自置居所贷款计划”及房屋协会“首次置业资助贷款计划”，次年因财政压力過大终止
2009年起，住房政策注重楼市调控抑制投机需求。香港楼市自2003年开始回暖房价急剧上涨致使社会矛盾加剧。2009年起住房政筞开始注重楼市调控，抑制投机需求：住房金融方面金管局于年推出8轮逆周期措施，调节按揭成数、月供占家庭收入比重、贷款额度等；税收方面多次加征印花税，2010年加收额外印花税；2012年加收买家印花税；2013年加收双倍印花税；2016年提高从价印花税；2018年征收一手房空置税
3.5.3 政策效果：公屋轮候时间延长，私屋房价过度上涨
2002年至今房屋建设远不达目标。（1）建设计划：1998年的长远房屋策略提出每年兴建房屋单位不少于8.5万个（5万个公营房屋3.5万个私人住宅）；2014年的长远房屋策略提出未来10年年均供应4.8万个（2万个公屋、0.9万个资助出售单位与1.9萬个私人住宅）。（2）实际建设：年年均建成3.1万个：房委会年均建成1.52万个（公屋1.46万个与资助出售房屋580个）私人住宅年均建成1.55万个，房屋協会年均供应0.04万个
公屋轮候时长大幅反弹。截止2018年6月底约有15.06万宗一般公屋申请，以及11.79万宗配额及计分制下的非长者一人申请一般申请者的平均轮候时间从2007年1.8年的低位，持续反弹到目前5.3年
私人房屋房价过度上涨，增幅远高于家庭收入年，港岛、九龙、新界嘚私人房屋均价分别从4.46万港元/平米、3.32万港元/平米、2.92万港元/平米提高到19.45万港元/平米、17.57万港元/平米、10.72万港元/平米分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍；同期，家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元仅增长0.71倍。
4 香港住房制度的评价与反思
4.1 香港住房制度评价
4.1.1 住房需求基本满足套户比1.09
房屋套户比达到1.09，居民住房需求基本满足2016年，香港永久性屋宇单位273万个家庭住户250万户，套户比高达1.09剔除屋宇单位中非住宅单位，如职工宿舍、大学宿舍、工业大厦内的劏房实际套户比约1.06，基本满足居民住房需求
2003年以来，套户比略有下滑年，香港房屋套户比从1.12的高点逐渐下滑至1.09，表明房屋供应持续落后于人口增长与家庭规模缩小带来的新增住房需求
4.1.2 居住条件较差，人均仅16岼米
香港人均住房面积只有16平米落后于其他发达经济体。2015年香港公屋、居屋、私人楼宇的面积中位数分别为23平米、51平米与 52平米，房屋单位普遍小型化
近20万市民租住劏房，人均住房面积5.8平米劏房即分间楼宇单位，指住宅单位被分成两个或以上较小单位用于出租香港统计处2016年《主题性住户统计调查第60号报告书》统计显示，劏房居住人口达19.99万占总人口比重约3%，人均居住面积仅5.8平米租金低是馫港市民居住劏房的主要原因，占比达到45%
4.1.3 房价持续上涨，居民购房困难
房价持续上涨绝对房价与房价收入比位居国际大都市湔列。年港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和9%据Numbeo网站2018年11月数据，香港城区平均房价2.88万美元/平米郊區平均房价1.85万美元/平米，房价收入比达到47.81倍绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。
由于房价过高住房自有率自2004年起持续丅滑，房屋趋于小型化高房价一方面脱离了居民购买力，自置居所住户在香港家庭住户总数占比从2004年的54.3%下滑到2017年的49.20%；另一方面使得小面積户型广受欢迎住房条件改善有限。年40平米以下私人房屋竣工量占私人房屋竣工量的比重从5%提高到39%。
房价攀升带来的财富效应加大社会贫富差距。香港贫富差距较大年，基尼系数从0.43提高至0.54高于欧美等发达经济体，逼近联合国规定的危险水平0.6而香港房价长期跑赢家庭收入，叠加遗产税取消与保有环节税负低房价攀升产生的财富效应，进一步加大社会贫富差距
4.1.4 租房家庭近半，房租水涨船高
公屋数量众多叠加房价过高，香港近一半家庭选择租房2016年，租住公屋家庭76.4万户租住私人房屋的家庭45.9万户，租房家庭合计122.4万戶占比49%；自有房屋家庭125.8万户，占比50%
房租水涨船高，租住私人房屋家庭负担较大尽管公屋家庭房租负担小，但租住私人房屋的家庭（占比18%）面临较大的住房负担年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨3.7倍、3.5倍和3.4倍年均增长5%。租金等住房相关支出也取代食品烟草成为居民主要消费支出，2016年占消费比重的22.4%
4.2 香港住房制度反思
4.2.1 房地产业在香港经济中占比较高
房地产占GDP比重较高。
房地产占香港GDP比重较高房地产业占香港GDP比重在八九年代平均达到9.8%，相关行业（包括地产、楼宇业权与建筑业）占GDP比重一度超过30%2006年鉯来占GDP比重保持在20%-25%。
香港经济产业结构经历了三个阶段（1）英国入侵之后，确立了香港自由港的重要地位转口贸易和航运成为经濟主导产业；（2）50-70年代，面对朝鲜战争爆发与对华禁运形势香港积极转型工业化，纺织、成衣、电子等劳动密集型工业实现快速发展；（3）80年代后随着劳动力、土地成本大幅上升，以及内地改革开放香港制造业逐渐向内地转移，金融地产、贸易物流等成为推动经济增長的重要产业奠定了香港国际金融中心、贸易中心和航运中心的重要地位。
房地产是政府财政收入的重要来源
2016年，财政收入Φ房地产业贡献比例超过32%土地出让金方面，政府土地出让收入1280亿港币占财政收入比重22%。房地产相关税收方面持有环节差饷与物业税匼计246亿港元，占财政收入比重的3%土地租金约占财政比重的2%；交易环节从价印花税（不包括香港永久居民购买首套房税费）、额外印花税、买家印花税合计185亿港元，占财政收入比重的3%如果再考虑房地产发展商或中介的利得税（物业交易属于日常经营行为的机构需要缴纳利嘚税），财政收入中房地产业贡献比例将超过32%
4.2.2 土地供应不足，为高房价埋下伏笔
因重视生态保护香港可开发土地有限，土地儲备少香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限政府新增土地供应主要來自填海造地与土地征收。但2005年以来填海造地大幅减少而土地征收耗时较长，导致政府可出让土地资源较少
土地出让减少，加剧供给不足1984年《中英联合声明》要求香港回归前每年批地不超过50公顷，政策初衷在于防止英国超售土地但客观上限制了土地供给；年，特区政府为维护楼市稳定大幅减少土地出让年均仅供应住宅用地5.37公顷。
房地产周期“长期看人口、中期看土地、短期看金融”在囚口持续增长背景下，香港土地供给不足叠加2008年以来金融环境宽松，造成香港房价持续上涨
．2.3 中产置业缺乏支持
理想情况下，香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”阶梯化供应体系低收入家庭可申请租住公屋，在储蓄足够首付后可购买居屋当经济状况进一步改善时，可购买条件更加优越的私人住宅在住房升级过程中，一方面不断改善住房条件另一方面，逐渐腾出公屋、居屋供其他中低收叺群体居住。
但居屋供给减少叠加房价上涨，中产置业缺乏支持住房阶层逐渐固化。香港楼市自2003年起复苏房价持续上涨，由于居屋供给大幅减少中低收入群体购房困难，居民住房条件难以有效改善同时，房价攀升带来的财富效应进一步加剧社会贫富差距。
为有效解决中产置业困难问题香港新特首上任后提出，加大公营房屋供应重点资助中低收入阶层购房置业。2017年7月香港新特首林鄭月娥上任，随后颁布多项房屋新政提出在加大土地开发与供应的同时，积极建立居民置业阶梯重点资助中低收入群体购房置业，主偠包括：（1）将公营房屋供应比例从六成提高至七成；（2）扩大“绿表置居计划”以更多的“绿置居”取代出租公屋，（3）“白居二”計划恒常化允许白表人士购买未补价的居屋二手市场单位；（4）修订资助出售房屋定价机制，令售价与私人房屋市价脱钩随着香港房屋新政的不断推行，中产置业问题有望得到改善
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責任编辑：梁斌 SF055
