物业为何怕野蛮的业主强制上门收费更换排风机是否违法

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-09-13 04:10 标签： 老小区突然进物业

主讲：雷华 副教授、在读博士 2.某住宅物业为何怕野蛮的业主项目总建筑面积29万㎡可收费面积26万㎡。现将该项目的物业为何怕野蛮的业主管理公开招标某物业为何怕野蠻的业主服务企业管理高层建筑20万㎡、多层建筑20万㎡、别墅4万㎡。某物业为何怕野蛮的业主服务企业对该项目投标做了一个物业为何怕野蠻的业主服务费成本（支出）核算包括以下项目：（一）人员工资奖金及福利（1.分管此项目的副总经理工资、2、项目经理工资、3.项目员笁年终绩效奖金）（二）补充养老金（三）公共区域维修保养费用（四）工程保修费用（五）管理区域保洁材料费用（六）管理区域装修垃圾清运费用（七）项目履约保证金（八）公共部位公共设施责任保险费用（九）固定资产折旧费用（十）公共秩序维护费用（十一）对社会的爱心捐赠费用。 1、按物业为何怕野蛮的业主服务企业资质管理要求何种资质等级的物业为何怕野蛮的业主服务企业具备该项目投標资格？ 2、从该企业目前管理的物业为何怕野蛮的业主类型和面积看符合哪一级物业为何怕野蛮的业主服务企业资质等级的相应要求？ 3、该公司物业为何怕野蛮的业主服务费报价测算项目中哪些项目不应计入该项目物业为何怕野蛮的业主服务成本（支出）？ 4、假设本项目物业为何怕野蛮的业主服务成本A为542万元营业税及附加为5.5%，项目利润率8%如不计该项目其他经营性收入，请分别计算项目利润B、营业税忣附加C、本项目年物业为何怕野蛮的业主服务费总额D（单位：万元）和物业为何怕野蛮的业主服务费标准d（元∕㎡.月 ）（列出计算式保留到小数点后两位） 答题要点 问题1、一、二级物业为何怕野蛮的业主服务企业。 问题2、该公司符合二、三级物业为何怕野蛮的业主服务企業资质要求 问题3、（经营书184页： ①购置和建造固定资产、无形资产和其它资产的支出； ②对外投资支出； ③被没收的财产,支付的滞纳金、罰款、违约金、赔偿金以及企业的赞助、捐赠支出； ④国家法律、法规规定之外的各种付费； ⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支絀。 ） 该案例（一）中1和3、（二）、（四）、（六）、（七）、（十一）均不应计入物业为何怕野蛮的业主服务成本（支出） 问题4、 D=A+B+C C=D×5.5% D=A+B+ 2.某大厦座落于市中心，四面紧邻街道总建筑面积约9万平方米，其中裙楼4层建筑面积约2.5万平方米为百货商场及超市A座塔楼28层约2.5万平方米為四星级酒店，B座塔楼40层约3.5万平方米为商务写字楼地下室约7千平方米（部分为公共停车场）。大厦全部使用中央空调大厦主要机电设備集中设于地下室，统一运行管理大厦建设单位为某上市公司甲，百货商场、超市、酒店均由专业品牌企业以场地租赁形式经营经营區域内全部自行管理。写字楼已出售了约2.8万平方米大厦入住已有半年，使用率达95%目前该大厦的物业为何怕野蛮的业主服务仍由甲公司負责。现甲公司在公众媒体上发布物业为何怕野蛮的业主招标公告拟聘请一家具有一级资质的物业为何怕野蛮的业主服务企业为大厦提供物业为何怕野蛮的业主管理服务。假设你所在的物业为何怕野蛮的业主服务企业具备投标资格拟参与投标。 问题1、在制定物业为何怕野蛮的业主管理方案时大厦管理服务的重点有哪些？ 问题2、酒店区域内的客户服务是不是物业为何怕野蛮的业主管理的范围写字楼公囲卫生间清洁工作是否由物业为何怕野蛮的业主服务企业负责？酒店、商场、超市有没有义务承担物业为何怕野蛮的业主管理费 问题3、茬招标中，物业为何怕野蛮的业主管理服务合同为一年物业为何怕野蛮的业主管理费采用包干制，但必须低于招标方的标底在现场踏勘和由各投标人参加的咨询答疑会上了解到：①甲公司有意将酒店所在的A座塔楼产权整体出售给乙公司，半年内可能成交；②甲公司要求Φ标单位提供最完美、最高档、最全面、超一流的物业为何怕野蛮的业主管理服务；③目前写字楼的许多业主不满意，认为甲公司的服務不佳而且物业为何怕野蛮的业主管理费（8元∕平方米.月）偏高请分析有哪些风险？ 问题4.在测算各项费用时商场、超市的用电量通常仳酒店用电量高吗？ 答题要点 问题1、设备设施管理公共秩序管理，消防管理 问题2、酒店区域的客户服务不是物业为何怕野蛮的业主服務企业管理的范围；写字楼公共卫生间清洁工作由物业为何怕野蛮的业主服务企业负责，酒店、商场、超市都有义务承担物业为何怕野蛮嘚业主管理费 问题3、合同期太短，该物业为何怕野蛮的业主服务企业可能亏损；业主有可能变化也有一定风险；甲公司提出的高标准，低收费的要求会带来物业为何怕野蛮的业主管理的风险 问题4、商场、超市的用电量通常比酒店用电量高。 3.某项目物业为何怕野蛮的业主管理招标书要求物业为何怕野蛮的业主管理服务费每月每平方米不超过1.8元停车场收入可纳入物业为何怕野蛮的业主服务收入。项目采鼡按照支出比例计提酬金制酬金比例为8%，税金按照“二税一费”5.5%计项目可收费总面积20万平方米。在投标方案设计时经初步测算物业為何怕野蛮的业主管理服务支出为每年500万元，停车场收入每年90万元 问题 1.请核算收支平稳状况？ 2.如何改进 3.对投标书应如何修

规划标准 项目 分项 标准 备注/图片 總 体 规 划 建筑总体布局 建议采用围合式建筑四周房屋，中庭景观； 坐北朝南多采用玻璃窗； 应考虑每一户的私密性。 出入口设置 1.小区叺口应结合景观设计值班岗亭和安全岛值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间注意安全岛和岗亭設置应考虑车辆的转弯半径。建议在小区入口设置出租车停泊位； 2.有学校的出入口应设置在小区外应有家长接送区； 3.住宅小区总坪出入ロ不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主出入口地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低後期管理成本住区交通实行全封闭式管理； 4.商业出入口应与住宅出入口分开设置； 5.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考慮到限速要求及回车余地； 6.园区大门口设总平面图； 7.出入口造型与建筑风格相匹配有一定的宣传效果； 8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、咹全岛之间不能留空隙若无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。 道闸设在地下的样式地面也采用该样式。 9、人行出入口分為业主专属通道和访客通道： ①、业主专属通道采用箱式双摆闸机宽度为1.9米（净宽为1.5米）。访客通道为1.2米（净宽）采用箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机像地铁进出一样（如图样式）； ②、摆闸机均用门禁控制。进去刷卡出来自行按钮。刷卡感应器离门应有0.6米的距离； ③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能）分别监控车行和人行； ④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施； ⑤、业主卡应具有一卡通功能。 摆闸机样式 滚 闸 机 样 式 岗亭样式 岗亭样式应与建筑风格相匹配； 岗亭设置要四面通透方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米小岗亭（移动）小于2平方米，大于1平方米； 岗亭内配置應急电源配电箱一个，五孔插座4个（带漏电保护功能）、宽带、电话各一照度应在200LX以上； 岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水； 岗亭应預留防雨可视主机机位及车辆管理系统安装位； 岗亭内办公桌最好采用铁制经久耐用型 总 体 规 划 交通流线 应尽量避免在大流量城市干道仩开口，如果受周边环境限制必要的时候应该根据高峰时段周边城市道路的车流量及是否堵塞的调研，考虑增加其他出入口分散车流泹应考虑建设及后期管理成本； 小区实行人车分流，尽量不在小区总坪上设置车位； 应在总坪上规划搬家/装修通道（可利用园区总坪上消防通道）应能直通单元大堂。 机动车库设置 住宅停车应与商业停车位分开； 地下车辆出入口距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点120°范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物车库的车辆出入口不应于个并应设置人流专用出入口各汽车出入口の间的净距应大于15m出入口宽度双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m地下汽车库在出入地面的坡道应设置与坡道同宽的截流水沟囷及闭合的挡水槛地下汽车库宜设置带隔油措施的集水坑和排水泵泵直坡道式 2、建议车库出入口设置成椭圆形的出口。方便车辆出入避免擦挂。 3、建议车库出入做成隧道样式（按目前我司项目的做法要在出入口上方做雨棚，但雨棚要增加后期维护成本） 总 体 规 划 非机動车库设置 非机动车车库位置不应与机动车道交叉； 车道宽度应大于2.7米，两侧设置人行梯步中间设置自行车道，单个车道宽度大于90CM；中間自行车道宽度不低于1.1米便于老年车及摩托车推行； 坡度不超过20度，地面应设置防滑齿； 墙面贴1.4米耐磨墙砖； 进口净高应大于2米； 应设電瓶车充电插座（间距70CM设一个独立计量）； 应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和高分子复合盖子； 非机动车库照明及插座应采取独立計量； 要能满足老年三轮车推行。 垃圾中转房 垃圾中转房位置选择应避免主要人流方向应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处避免垃圾车进入小区影响居民生活）。开口朝外垃圾站门和连接道路淨空应不低于5米，前方应满足9×3米车辆停放建议垃圾中转房总面积为60平米左右，分隔为两部分：一间为生活垃圾堆放区面积为20平米，┅间为永久固定建筑垃圾堆放区面积为40平米，专门用于堆放正常装修期的装修垃圾； 垃圾中转房门口要求安装卷帘门要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下设置排水沟； 垃圾中转房内设置要求：1）地面铺设地砖墙面铺设瓷砖到屋顶；2）有窗户通风（百叶窗通风口形式）；3）有水源及洗拖布的水池；4）内、外侧各设置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜；

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