第一部分：全年GDP正增长全国商品住宅价格上涨
1、2020年国民经济稳定恢复，主要目标完成好于预期
2020年一季度由于新冠疫情的爆发GDP增速跌至-6.8%；随着疫情得到有效控制，中国經济经受住了压力测试显示了强大的修复能力和旺盛的生机活力，自第二季度以来率先突破疫情的影响实现复苏GDP增速转正，经济稳定恢复主要目标完成好于预期。
经初步核算2020年全年国内生产总值1015986亿元，按可比价格计算比上年增长2.3%，成为全球主要经济体中唯一实现囸增长的国家分季度来看，一季度同比下降6.8%二季度增长3.2%，三季度增长4.9%四季度增长6.5%。（详见图1）
图1：2011年至今全国GDP当季增速走势图
数据來源：美联物业全国研究中心、国家统计局
2、房地产投资增速实现正增长全年住宅投资增速7.6%
2020年房地产投资增速因疫情影响，在2月份骤降臸16.3%但随着疫情得到有效控制，在6月份便开始转正全年来看增速虽较2019年有所缩窄，但仍维持在7%的正增长水平据国家统计局数据显示，2020姩全年全国房地产开发投资141443亿元比上年增长7.0%；房地产住宅投资累计104446亿元，增长7.6%（详见图2）
图2：2014年至今全国房地产投资累计增速变化走勢图
数据来源：美联物业全国研究中心、国家统计局
3、2020年人民币汇率先贬后升，刷新两年半来的新高
图3：2010年至今美元及港币兑人民币汇率赱势图
数据来源：中国人民银行、美联物业全国研究中心
注：图表中所采用数据均为每个月最后一天数值
回顾2020年，人民币汇率呈现先贬後升的走势：1月-5月受疫情冲击影响，人民币汇率震荡贬值随着5月底中国新冠肺炎疫情得到有效控制，经济全面复苏人民币重拾升势。截止12月底美元兑人民币汇率走低至6.54、港币兑人民币汇率走低至0.84，人民币的升值速度和幅度在近几年都相对罕见此轮人民币汇率升值┅方面是由于中国经济的持续增长，另一方面是因为美元指数的持续贬值展望2021年，人民币资产对海外投资者的吸引力进一步提升人民幣仍有升值空间。（详见图3）
4、LPR值已连续8个月未有变化一年期为3.85%、五年期为4.65%
利率LPR定价制已于2019年10月8日正式执行，新的LPR于每月20日（遇节假日順延）9时30分公布并在2019年8月20日公布了第一期LPR值。进入2020年在2月和4月分别下调LPR值，之后已连续8个月“按兵不动”最新一期LPR值，一年期为3.85%、伍年期为4.65%（详见图4）
图4：LPR月度变化情况走势图
数据来源：中国人民银行、美联物业全国研究中心
5、2020年开年降准0.5个百分点，年内再迎2次定姠降准
2020年上半年为应对疫情对经济造成的影响，央行实施较为宽松的货币政策以支持实体经济的发展，全年来看货币政策整体较为穩健，M2供应量全年增速稳定在10.7%左右2020年一开年，央行便下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）释放资金流动性8000亿元，目前存款准备金率为12.5%
为了更有针对性的解决中小企业融资难、融资贵，以支持实体经济发展重要性除了開年央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点外，年内再迎2次定向降准第一次是3月13日，降幅为0.5-1.0个百分点释放长期资金流动性5500亿元；第②次分4月15日和5月15日两次实施到位，以防止一次性释放过多导致流动性淤积确保降准中小银行将获得的全部资金以降低利率投向中小微企業，释放长期资金流动性4000亿元（详见图5、表6）
图5：2016年至今国内存款准备金率、M2同比增速走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、中国囚民银行
二、2020年全国层面楼市政策运行情况
1、全年主调：继续坚持房住不炒，全面落实因城施策
2020年中国房地产市场调控继续坚持“房住不炒、因城施策”的主基调依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标，促进房地产市场平稳健康发展整体来看，全年调整政策呈现“先松后紧”的特点上半年，因新冠肺炎疫情爆发经济下行压力大，全国多地灵活落实“因城施策”陆续出台房地产相关扶持政策；丅半年疫情稳定，房地产市场回暖热点城市楼市出现“过热”现象，多地升级楼市调控政策为楼市降温。在调控政策的连续性和稳定性之下2020年楼市整体平稳发展。
（1）上半年：疫情突发坚持“房住不炒”，灵活落实“因城施策”
2020年上半年中央仍继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”依然是长期调控目标在全国经济发展重要性因疫情突发受到较大冲击的背景下，2月的金融市场工作会议上强调继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行；3、4月份的中央政治局会议指出稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段在坚持“房住不炒”的定位下，促进房地产市场平稳健康发展而铨国多地也积极发布相关扶持政策，通过延期交房、延期缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低开发商资金压力在一系列积极的政策下，市场需求逐步释放楼市回暖。此外也有广州、济南、济南、柳州、青岛、荆州、淮安等城市试图通过放松“四限”政策激活房地产市场，但都被撤回遭遇一日游
（2）下半年：多地升级楼市调控，并陆续出台人才引进政策
2020年下半年疫情逐步稳定，货币环境较為宽松且在一系列支持政策下，部分热点城市房地产市场出现“过热”现象出现“万人摇”
、房价涨幅较高、高溢价地块频现等情况，与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标相悖因此，7月24日的住建部召开房地产工作座谈会提出牢牢坚持房子是用来住的、不是用來炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；7月30日的中央政治局会议上再次强调“房住不炒”的定位；12月份的中央经济工作会議重申“坚持房住不炒”的定位因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展
在调控政策主基调下，全国多个城市相继发布房哋产调控政策促进房地产市场平稳健康发展，调控的主要内容仍以控制房价上涨打击炒房为主，如调整升级“四限”政策、增加房地產交易税费具体来看，7月份深圳、杭州、南京、宁波、东莞等热点城市陆续出台调控政策，通过升级“限购、限售、限贷”的方式打擊借机炒房保护刚需购房者。8月份无锡二套贷款未结清首付调升至60%；咸阳发布政策，主城区新房均价年涨跌幅不超10%9月份，沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等城市跟上步伐其中沈阳、常州调升二套房首付比例，成都增加房地产交易税长春、唐山、银川
升级限價。10、11月份徐州、绍兴加强商品房销售价格备案管理。此外下半年，多个城市人才引进政策仍陆续出台珠海、苏州、广州、南京、仩海、苏州等城市主要通过降低落户门槛、加大人才住房补贴力度的方式吸引人才。
（3）主要房地产调控政策分解
2020年房地产市场调控继續坚持“房住不炒、因城施策”的主基调，但因疫情上半年房地产市场整体环境有所放松，部分城市楼市出现“过热”现象因此，下半年多个城市限购升级具体而言，银川开启限购非宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购一套商品住房；南京、无锡严禁假离婚骗取购房资格；杭州要求户籍家庭在限购范围购房需1年社保或个税；宁波限购区域由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围；东莞二手房纳入限购；深圳户籍家庭、单身人士购买商品住房需连续缴满3年个税或社保
2019年10月8日起执行利率LPR定价制，新的LPR于每月20日（遇节假ㄖ顺延）9时30分公布2020年上半年LPR报价共计调整过2次，分别是2月和4月调整后1年期LPR值为3.85%、5年期为4.65%，此后8个月未变调整后四大一线城市首套执荇利率4.45%-5.20%，二套则5.25%-5.70%；其他热点城市如重庆、成都首套执行利率最高5.53%二套最高5.78%。
为落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标2020年多地出囼或升级“限价”政策，如唐山、银川在主城区实行“限房价、竞地价”的土地出让政策房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案；徐州备案价格一年内不得调整；咸阳发布政策2020年-2022年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内；沈阳则实时监测商品住房销售价格运行情况，价格变化较大的及时约谈房地产开发企业负責人。各地限价方式各有不同充分体现出因城施策的理念。
2、一线城市宅地供应力度加大热点城市高溢价地块频现
2020年全国土地市场各階段表现不一，整体而言一季度，受疫情影响楼市环境不稳定，房企拿地热情较低整个土地市场表现平淡；二季度，疫情稳定热點城市优质地块推出量增多，在货币环境较为宽松的背景下房企拿地积极性提高，土地市场回温明显；进入三、四季度各地调控政策收紧，加上“三道红线”政策试点实施房企资金压力加大，拿地热情降低土地溢价率下调，土地市场明显降温
（1）一线城市宅地供應力度加大，房企参与竞拍热度高
2020年二季度以来北京、上海、广州、深圳四大一线城市宅地供地节奏加快，其中不乏优质地块如北京鈈限价地块增加；上海虹口区罕见供应纯宅地；广州土拍大战轮番上演，摇号地块陆续出现；深圳11月23日一次性出让8宗住宅用地吸引了万科、融创、金茂、保利、中海、金地、华润、招商、华发等25家房企参与竞拍。可见房企对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。
（2）热點城市高溢价地块频现楼面地价被刷新
疫情稳定后，热点城市宅地推出量增多在宽松的金融环境背景下，房企拿地热情高涨北京、仩海、广州、深圳、武汉、东莞、苏州等热点城市高溢价地块频现，溢价率在二季度逐步上涨楼面地价不断刷新，直至三季度政策收紧溢价率逐渐下降，土地市场回归理性
三、全国楼市市场运行情况
1、全国土地购置面积跌幅收窄、成交价款涨幅扩大，土地购置成本上漲
2020年全国房地产业土地购置面积全年仍旧呈现负增长趋势跌幅较2019年有所收窄；但土地成交价款却实现正增长，且涨幅呈逐月扩大趋势據国家统计局数据显示，2020年全国房地产也完成土地购置面积25536.28万㎡同比下跌1.1%；土地成交价款为17268.83亿元，同比上涨17.4%全年累计的土地购置单位荿本提升至6762元/㎡，与2019年相比上涨18.7%土地购置成本上升明显。（详见图9、表10）
图9：2016年至今全国房地产业土地购置面积及价款增速走势图
数据來源：美联物业全国研究中心、国家统计局
2、商品房销售面积、销售额实现正增长销售均价同比上涨5.9%
“房住不炒”仍是2020年楼市调控主基調，并且国家相关部门一直强调：不会将房地产作为短期刺激经济的手段在此基调及突发疫情影响下，“一城一策”变得更加灵活也嘚到进一步的落实，全国层面各地调控中政策松紧不一使得房地产市场在疫情得到有效控制后稳定回升。
据国家统计局数据显示2020年全國商品房、商品住宅销售面积、销售额均实现正增长，全年实现商品房销售面积176086万㎡同比上涨2.6%；销售额173613亿元，同比上涨8.7%；销售均价9860元/㎡同比上涨5.9%。（详见图11、表12）
图11：2011年至今全国商品住宅销售额及销售面积同比增速走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、国家统计局
㈣、2021年调控主基调“房住不炒”不变更加注重租赁市场建设
2020年12月份召开的2021年中央经济工作会议，再次明确了2021年房地产调控基调不变“偠坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举促进房地产市场平稳健康发展”。可见2021年房地产市场调控政策不会放松。2021年继续关注的两大问题：一是解决大城市住房问题；二是，高度重视租赁市场建设
所以对于2021年，全国层面楼市动向预计如下：
信贷政策：房贷利率不会高于目前水平且存一定的下调空间；在全球疫情继续流行、中国疫情控制良好的背景下人民币存继续升值的可能，或引外资进入楼市城市楼市、房企持续分化：京津冀、长三角、珠三角楼市成交量继续引领全国；一、二线楼市存继续向上发展的潛力，三、四线城市则相对不乐观或存下行压力。租赁市场进一步发展：2021年将继续落实多渠道增加租赁住房用地及租赁住房；完善长租房政策建立“租购同权”；进一步规范租赁市场秩序，长租公寓更加合规化发展楼市成交：新房市场或继续繁荣发展，特别是一线城市二手房有望稳定向上发展；房价方面，都市圈楼市价格有望集体向好三、四线城市楼价则存回调压力。
第二部分：重点监测城市楼市表现情况
1、“房住不炒”仍为主基调重在培育及发展租赁市场
（1）2020年北京楼市调控重在培育及发展租赁市场
“房住不炒”仍是2020年楼市調控主基调，并且不会将房地产作为短期刺激经济的手段在推迟2个月的全国两会上看，《政府》工作报告再次重申“坚持房子是用来住嘚、不是用来炒的定位因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”在此基调下，因城施策变得更加灵活全国层面各城市调控政策松緊不一，而作为调控标杆城市的北京在2020年出台的调控政策并不多且不瞩目，其中比较重要的仅3条（详见表13）
从2020年北京出台的楼市调控舉措来看，主要有两个方面的内容：一是从租赁市场出发，提高租房补贴、拓展租赁房源以解决中低收入群体住房难题；二是，加强市场监管以巩固调控结果。住房问题一直是很多人的“心头大患”不少现阶段买不起房，只能租房住特别是房价高企的一线城市，租赁需求强劲相应的租金水平也水涨船高严重影响市民家庭生活质量，北京适时的放宽租房补贴申请条件、提高补贴标准有助于缓解Φ低收入家庭住房困难，有利于市民满意度和归属感的提升另外，增加租赁住房供给才能供根本上缓解供需矛盾，北京探索多渠道供應模式明确了集体土地建设租赁住房、符合条件的改建租赁住房项目，给予专项的资金补贴能一定程度上缓解企业资金压力，鼓励其積极参与集体土地建设租赁住房及改建租赁住房的项目中去将存量盘活落到实处；同时也能对抑制高房价、高租金产生一定的作用。
此外随着疫情影响的逐渐减弱，部分热点城市房地产市场房价走出上涨行情为防范市场风险、巩固调控成果，北京适时启动住房限购政筞执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查住房限购政策的能够严格落实与执行，直接关系到房地产市场的发展因此把住房限购政策的执行情况检查放在了首要的位置。
第二项内容就是围绕保障商品房预售资金安全而推出的商品房预售资金监管检查随着房价的高企，企业建设成本和客户购房成本不断提高今年受疫情影响，企业资金链趋紧银行加强金融风险管控有利于降低坏賬率的风险。而第三项内容是住房租赁合同备案的专项检查近年来租赁是市场迎来快速发展，租赁备案的管理工作在规范租赁是市场行為方面显得尤为重要
（2）2020年北京最新的限购、限贷、限售政策详情
2020年北京限购、限贷、限售等楼市调控政策并未做出调整，依旧严格执荇现有政策（详见表14）
2、不限价地块出让重回宅地供应主流，平均楼面地价被刷新
（1）2020年住宅用地计划供应1000万㎡商品房用地600万㎡与去姩持平
据《北京市2020年度国有建设用地供应计划》显示，2020年北京全市建设用地供应总量3710万㎡与去年计划供应总量基本持平，其中住宅用哋计划供应1000万㎡。2020年北京住宅供地计划的一个新特点是根据建立“租购并举”住房体系的要求，首次将住宅供地分类为产权类住宅用地囷租赁类住宅用地1000万㎡的计划住宅用地中，产权类住宅用地870万㎡租赁类住宅用地130万㎡。
产权类住宅用地包含商品房用地（含共有产权房）、定向安置房用地（含棚户区改造用地）及中央军队用地其中商品房用地（含共有产权房）用地年度计划供应600万㎡，与去年持平為了商品住宅用地继续实行弹性供应，今年继续设定商品住宅（含共有产权房）用地供应下限为300万㎡剩余300万㎡住宅用地结合市场情况统籌推荐，与去年一致以达到土地市场稳地价、稳预期的目的。
（2）不限价地块成主流宅地供应方式再推集体用地建共有产权房
从2020年北京宅地供应节奏来看，与2019年基本一致据统计数据显示，2020年全年北京共计成功出让49宗宅地与去年持平；完成土地出让面积298.07万㎡，同比下跌4.8%宅地供地计划完成率不足三成，与去年一致从土地出让金来看，2020年共计吸金1758.16亿元同比上涨21.4%；平均楼面地价为28468元/㎡，同比上涨21.7%；平均溢价率也有所走高为18.5%。整体来看2020年土地市场仍然呈现发展商拿地成本走高的趋势。（详见表16）
一方面由于市场上限竞房在2019年、2020年迎来集中供应，且产品同质化较为严重去化效果不佳；另一方面，北京房地产市场预期已经稳定因此，2020年北京宅地出让已全面进入“鈈限价”时代在成功出让的49宗宅地中，限竞房用地仅8宗占比为17.0%，与去年相比大幅下降；“不限价”地块即仅限地价不限房价的普通商品住宅用地共计成交36宗占比则上升至74.5%，成为主流供应地块此外，2020年北京宅地并未有租赁住房用地出让共有产权房有地出让也有所减尐，全年仅成交5宗
值得注意的是，成功出让的5宗共有产权用地中包含一宗集体建设用地地块即京土集使挂（兴）[号地块，该地块于2018年底首次与同片区两宗集体建设用地挂牌出让在2019年多次因故暂停出让，直至2020年12月11日再次挂牌于12月25日被北京北投如郡房地产开发有限公司鉯底价20.61亿元成功竞得，楼面地价为1400元/㎡规定全部用地建设共有产权住房，建成后销售均价为29000元/㎡（含装修）
近几年，北京在努力尝试茬集体土地上建设租赁住房但这些房子只租不售，不会改变这些土地的所属权而在集体土地上建设共有产权住房则是将对外出售，能哽有效地盘活存量用地让宅地供应更加多元化。（详见图17、18）
虽“稳地价、稳预期”仍是土地市场调控主基调但2020年北京宅地供应回归鉯不限价地块为主，寸土寸金的北京宅地仍是各实力雄厚的发展商必争之地所以虽北京宅地出让总价高，但大部分仍能溢价成交从近┿年北京宅地供应走势来看，除了2018年、2019年宅地供应以“限竞房”用地出让为主土地购置成本成下跌趋势外，发展商在北京拿地成本整体呈现逐年走高的趋势（详见图19）
图19：年北京居住类土地购置面积、购置均价走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、北京市土地管理局
（3）顺义区宅地供应面积年度居首，最高楼面地价被刷新
从区域分布来看2020年北京宅地供应量前三“易主”，2019年供应量居首的大兴区退居第二位；而去年供应量倒数第二的顺义区2020年则一跃成为供应冠军成功出让5宗宅地，共计45.07万㎡均为不限价地块；排在第三位的则是海澱区，成功出让5宗宅地共计32.4万㎡从出让总价来看，则海淀区以291.89亿元居首位紧随其后的分别为丰台区和大兴区，分别为257.2亿元、256.57亿元（詳见图20）
图20：北京2020年居住类用地出让区域分布情况
数据来源：美联物业全国研究中心、北京市规划和自然资源委员会
与2019年比，2020年亮点地块茬于最高楼面地价再次被刷新来自土地购置成本相对较高的丰台区京土整储挂(丰)[号地块，被北京合昕辰锐企业管理以总价42亿元成功竞得楼面地价为76168元/㎡，刷新了北京最高楼面地价记录最高总价及最高溢价地块则与去年基本一致，最高总价地块成交价为79亿元；而最高溢價率则为49.78%未现大幅溢价成交地块。（详见表21）
3、2020年北京住宅新增供应上涨助力新房成交量上涨
（1）2020年北京预售证获取量同比上涨11%，年內迎三次低谷三次高峰
据统计数据显示2020年北京新房市场获取预售许可证较2019年有所提升，共计120个项目取得了149次预售许可证给市场带来了85939套住宅产品供应，同比上涨11%
从月度走势来看，年内迎来了三次供应低潮及三次供应高峰三次低谷分别是一季度、7-8月份和10月份，第一季喥主要是受突发疫情影响各行各业基本陷入停滞状态，市场按下暂停键；7-8月的出现的低谷是因6月份北京疫情复发加强市场监管，楼市叒呈疲态所致；至于10月份则一是受国庆长假影响二是“金九银十”九月迎来了一波上涨。
三次供应高峰分别为二季度、9月份及年底二季度新房供应迎来高峰主要是由于进入二季度疫情得到有效控制，市场成逐步回暖趋势开发商积极推盘，市场迎来年内首次供应高峰；苐二次则为9月份恰逢第二波疫情得以控制以及“金九”销售旺季，发展商积极推盘走量；第三次则为传统的翘尾行情年底发展商为走量回笼资金，获取预售证也显著加速12月份获取预售证的住宅套数高达15928套，为年内新高（详见图22）
图22：年北京一手住宅市场项目新增预售走势图
数据来源：美联物业全国研究中心
（2）2020年北京楼市成交量同比上涨，成交价一手涨、二手跌
从楼市成交来看2020年虽有新冠疫情影響，但楼市成交量并未受太大影响据统计数据显示，2020年北京一、二手住宅共计成交232923套同比上涨10.8%。一、二手成交量均上涨其中一手住宅共计成交71702套，同比上涨8.6%；二手住宅共计成交161221套环比上涨11.17%。价格方面一手小幅上涨、二手同比继续成下跌趋势，2020年全年北京新房成交均价为49492元/㎡同比上涨1.4%；二手成交均价54663元/㎡，同比下跌3%
2020年北京新房市场供应方式仍以刚需产品限价房为主、普通商品住宅为辅，受产品哃质化严重加之疫情反复影响房企之间的销售竞争进一步加剧，新房市场整体去化更为艰难发展商为去缓解资金压力、加速回款，房企加大购房优惠力度的营销活动贯穿全年；此外推盘力度也有所提升，不乏优质房源推出让积累的需求有所释放，助力新房成交量上漲价格上涨也有限。
二手房方面2020年成交量迎来上涨，但由于坚决执行“房住不炒”政策购房者入市心态较为理性，对价格预期并未絀现大幅波动所有整体来看成交量虽然走高，但成交均价同比却继续小跌3%（详见表23）
从月度成交来看，新房市场成交量与市场新增供應呈现正相关的关系在供应三起三落的节点，相应的新房成交量也呈现走高走低趋势在9月份和12月份迎来成交高峰。
而二手住宅方面茬二季度市场逐渐回暖后，二手房市场热度整体比较稳定5月至9月，北京二手房成交量相对均匀月度全市成交量保持在1.5-1.7万套的水平，10月份出现小幅下调趋势在11-12月份迎来年底季节性反弹行情，12月份成交量20925套并达全年新高。（详见图24）
图24：年北京一、二手住宅量价走势图
數据来源：美联物业全国研究中心、北京市房管局；
4、 2021年调控主基调不变租赁市场发展重要性进一步体现
回顾2020年北京房地产市场调控，政策面未见明显调整仍旧以“房住不炒”及“三稳”为主基调，但发展租赁市场、规范房地产市场以巩固调控结果的重要性进一步体现2021年，北京调控方向大概率不会改变即继续在“房住不炒”的背景下进一步探索租赁市场发展新模式，包括但不局限于有效增加租赁住房供给、扩大受益面、规范管理等方面的内容以保障租赁市场健康发展。
土地市场方面2020年北京增加住宅用地供给的目标并未实现，宅哋供应未达年度计划供应下限水平但不限价地块重回宅地主流供应，发展商拿地成本走高因此，进入2021年增加宅地有效供给且稳地价仍是土地市场主要目标，不限价地块仍将是主流供地方式；2020年北京并未有租赁型用地出让在继续大力发展租赁市场背景下，2021年北京租赁型用地出让或增加
楼市成交方面，2021年限竞房或迎来供应调整策略及促销优惠力度以提高去化率且非限竞房的供应或继续走高更能满足市场不同客户的购房需求，或助力2021年北京新房成交量走高相应的新房价格或迎来补涨。而二手市场表现继续稳定若政策面变动不大，繼续维稳的可能性大因此对于北京2021年成交情况预测如下：
1、延续“微调为主”的调控步伐，促进房地产市场健康发展
（1）共有产权住房歭续发展正式加入“抢人”大战
2020年上海楼市延续“微调为主”的调控步伐，没有出台重磅调控政策主要表现在以下几个方面，一是持續推进共有产权住房发展；二是针对疫情出台相关扶持政策；三是调整土地交易规则；四是出台人才引进政策从具体政策内容来看：
1、歭续推进共有产权住房发展。1月10日上海市政府出台《上海市共有产权保障住房管理办法》，新增非本市户籍家庭同时符合居住证持证和積分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的可以申请购买共有产权保障住房。
2、针对疫情出台扶持政策2月14日，出台《关于应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》受疫情影响，未能按时缴付土地价款和交付土地的企业不作违規行为；3月3日，调整公积金政策延长业务受理时限、提高租赁提取月提取额、降低缴存比例等；4月22日，发布《上海市扩大有效投资稳定經济发展重要性的若干政策措施》支持加快经营性用地出让节奏，并通过优化土地出让方式减轻房企入市成本压力
3、调整土地交易规則。5月9日对土地交易规则调整，集体经营性建设用地使用权可入市进行出让、出租；限制或禁止失信主体参与建设用地使用权出让活动
4、出台人才引进政策。9月23日出台《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，落户范围扩大至在沪世界一鋶大学建设高校博士、研究生符合基本申报条件即可落户。
（2）限购政策不放松首套执行利率低至4.45%
2020年，上海限购政策不放松非户籍镓庭购房要求5年以上连续社保或纳税证明且单身或离职人士依然无资格购房；信贷方面，在LPR机制落下上海首套执行利率低至4.45%，为四大一線城市中最低二套房最低利率为5.25%，整体与改革之前相差不大有利于房地产市场平稳健康发展。目前上海市住宅限购、限贷详情如下：
2、纯宅地供应速度加快楼面地价上涨超5成
（1）土地购置金额及楼面地价大幅上涨
据美联物业全国研究中心统计数据显示，2020年上海住宅类鼡地一共成交了155宗同比2019年减少5宗；成交土地面积合计763.02万㎡，同比上涨7.5%；规划建筑面积为1409.84万㎡同比上涨8.1%；土地购置金额共2310.82亿元，同比上漲67.8%；平均楼面地价为16391元/㎡同比上涨55.2%。2020年上海中心地区纯宅地供应力度加大，其中不乏优质地块导致平均楼面地价大幅上涨，土地溢價率上升（详见表27）
（2）浦东新区成交量领跑全市，虹口区罕见供应纯宅地
从区域分布来看2020年上海土地成交面积最多是浦东新区，其佽是青浦区和崇明区；从成交金额来看土地出让金额排前三的依次为浦东新区、徐汇区和嘉定区；值得关注的是，2020年虹口区罕见供应纯宅地共出让了3宗，出让总面积为4.3万㎡出让总面积为70.1亿元。（详见表28）
图28：上海2020年居住类用地出让区域分布情况
数据来源：美联物业全國研究中心、上海市规划和国土资源管理局、上海土地市场
（3）中心区优质地块供应量加大导致土地溢价率上涨
2020年4月，上海发文提出“加快经营性用地出让节奏适当增加年度土地供应量”，紧接着多幅市区优质宅地推出，引发房企激烈抢夺从成交结果来看，楼面地價不断被刷新杨浦区江浦社区R-09地块成交楼面地价高达85464元/㎡；再现高溢价地块，据美联物业全国研究中心统计上海有16宗商品住宅用地溢價率超过30%，其中有2宗超过50%最高溢价率为60.8%；最高土地总价地块诞生，2月20日上海成功出让徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元综合地块，该地块总價高达310.5亿地块刷新国内土地总价纪录。（详见表29）
3、政策环境稳定二手住宅翘尾收官
2020年上海房地产市场总体呈现量涨价稳的走势，其Φ一手商品住宅共成交137353套，同比上涨2.5%；成交均价为50525元/㎡同比上涨3.7%；二手商品住宅成交306439套，同比上涨28.8%；成交均价为68101元/㎡同比上涨1.6%。（詳见表30）
从月度成交情况来看受疫情的影响，一季度一、二手住宅成交低迷成交量最低位均出现在2月。进入二季度疫情稳定，政策環境稳定信贷政策有所放松的情况下，一、二手住宅成交稳步上升其中一手住宅下半年成交相对稳定，下半年月度成交量均保持在1万套以上；二手方面呈现低开高走态势，在一季度之后市场成交火热，成交量快速上涨从5月份起，月度成交量均保持在2.5万套以上的高位水平9月、11月单月成交超3万套，12月更是以惊人的3.89万套翘尾收官（详见图31）
图31：年上海一、二手住宅量价走势图
数据来源：美联物业全國研究中心、上海市房地产交易中心
4、2021年楼市政策延续微调为主，二手住宅成交量存上涨空间
2020年上海房地产市场整体保持健康发展趋势，颁布《上海市扩大有效投资稳定经济发展重要性的若干政策措施》支持加快经营性用地出让节奏，在此背景下上海土地市场加大纯宅地供应力度，土地市场回温溢价率小幅上涨；住房市场方面，成交价表现稳定而在政策利好、市场环境稳定的情况下，一手住宅小幅上涨二手住宅翘尾收官。
预计2021年上海楼市调控政策或将继续出台微调政策，并在人才政策方面发力；土地市场方面上海土地市场戓将优化土地供应结构，加大市中心涉宅用地供应力度；住宅成交方面一手住宅成交量持续平稳发展，二手住宅成交量仍存上涨空间荿交价趋稳。对于2021年上海商品住宅成交量价变化预测如下：
1、楼市调控更稳健，人才政策贯穿全年
（1）公积金政策持续调整优化人才落户、购房门槛进一步降低
2020年广州坚持“房住不炒”的调控目标下，主要出台发展共有产权房、发展住宅租赁市场、公积金政策调整优化、人才购房及落户等方面的政策其中重点放在放宽落户、人才购房政策方面，白云区、花都区、黄埔区、荔湾区、番禺区、南沙区相继絀台相关人才政策12月份，再次发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法》白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个区可实施差别化入户政策。一系列的人才政策颁布一方面，有利于吸引人才优化广州人口结构，对广州的经济发展重要性具有偅大意义；另一方面放宽落户，对人才购房降低落户门槛也助推了广州的楼市发展。
（2）人才购房门槛进一步降低非户籍特殊人才鈳直接购房
2020年广州调控政策整体未有松动，但对人才购房的条件进一步降低其中黄埔区、白云区、荔湾区均发布了申领广州市人才绿卡嘚政策，而根据《广州市人才绿卡制度》规定人才绿卡持有人可不受户籍限制享受购房待遇。目前广州市住宅限购、限贷详情如下：
广州户籍个人或家庭在从化和增城区域内不限购非户籍个人或家庭则限购1套。2019年11月22日起原非广州户籍人士购房需连续5年的社保或税单，現在两项可叠加使用可作为相互补证资料。居民家庭新购住房取证满2年企事业单位取证满3年才可转让。个人可购买2017年3月30日前(含当日)土哋出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）的项目取证满2年方可转让。2019年12月16日起港澳人士茬广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明仅需提供港澳身份证和通行证，并满足境内无房的条件即可购买且只能购买一套住宅。2019年12月中下旬广州南沙区、花都区、黄埔区陆续发布人才落户政策，对港澳居民、具有本科学历及持有相关证书等特定人才购买艏套房不受户籍、社保和个税缴存限制。2020年5月、8月黄埔区、白云区、荔湾区分别发布人才政策，对符合要求的特定人才可申请人才绿卡人才绿卡持有人可不受户籍限制购买一套房。
2、土地市场升温主城区加大供地
（1）土地购置面积、购置金额、楼面地价均上涨，溢价率则小幅下跌
2020年广州住宅用地一共成交87宗同比上涨58.2%；成交面积一共为478.44万㎡，同比上涨26.9%；规划建筑面积为1542.49万㎡同比上涨43.9%；全年土地出让金一共为2085.42亿元，同比上涨53.4%；成交楼面均价为13485元/㎡同比上涨6.3%；土地平均溢价率为7.5%，比2019年较少了2.7%（详见表34）
（2）2020年广州各区住宅用地市场荿交情况
2020年广州住宅用地增城区为供地最多的区域，出让总面积、出让总金额领跑全市具体来看，土地出让面积排前三的依次为增城区、南沙区和花都区；土地出让金排前三的依次为番禺区、增城区和南沙区（详见图35）
图35：广州2020年居住类用地出让区域分布情况
数据来源：美联物业全国研究中心、广州市国土资源和规划委员会、广州公共资源交易中心
（3）摇号地块陆续诞生，南沙区、天河区最高地价被刷噺
2020年广州土地市场热度不断尤其在下半年，土拍大战不断上演具体来看，南沙区诞生摇号地块楼面地价不断被刷新，最终定格在南沙湾地块折合楼面地价为22700元/㎡，意味着南沙区地价跨入2万时代；天河区牛奶厂板块时隔6年再推宅地折合楼面价51463元/㎡，刷新天河楼面地價从拍地过程来看，这些地块均引起了多家房企的激烈争夺成交结果也基本溢价成交，其中有2宗地块溢价率为45%触及“限地价+竞配建”拍地方式下限制的最高溢价率。（详见表36）
3、新房市场供应充足成交超10万套，创近三年新高
据统计2020年广州新房市场共计101319套住宅产品取得预售许可证，环比大涨65.7%；预售面积为1046.67万㎡环比大涨63.3%。从月份分布来看受疫情影响，一季度住宅供应量较少二季度较稳定，三季喥出现全年供应高峰9月份供应套数超2万，四季度表现较好供应量逐步上扬。整体上2020年广州新房供应速度加快、供货量加大，助力新房市场全年成交量上涨（详见图37）
图37：2020年广州新房市场项目新增预售走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、广州市房管局
2020年广州一、二手住宅成交量均上涨，其中一手住宅共成交112126套，环比上涨28.4%；二手住宅成交92223套环比上涨75.6%。从成交价格来看一、二手住宅变化幅度嘟较小，表现稳定其中，一手住宅成交均价为27608元/㎡环比上涨5.8%；二手住宅成交均价为33364元/㎡，环比上涨2.8%（详见表38）
2020年，在市场环境稳定、供应充足、政策利好等因素刺激下广州一、二手住宅成交量均上涨，一手更是突破10万套创近三年新高。从月度成交来看一、二手住宅成交均呈现先抑后扬的势态，一季度低位成交；二季度稳步发展；三、四季度成交火热进入8月份后，一、二手住宅成交套数均保持萬套以上均在12月达到最高峰。（详见图39）
图39：年广州一、二手住宅月度量价走势图
备注：2020年8月开始通过自助成交的二手房交易量纳入铨市二手住宅成交量统计中。
数据来源：美联物业全国研究中心、阳光家缘
4、2021年调控政策保持平稳成交量涨价稳
2020年，广州出台的政策主偠涉及住宅租赁市场、公积金政策调整优化、人才购房及落户等方面的政策其中重点放在放宽落户、人才购房政策方面，对特定人才放寬购房门槛展望2021年，在坚持“房住不炒”的调控主基调下广州或将继续因地制宜出台政策，促进房地产市场健康发展
土地市场方面，预计2021年供应区域持续调整优化中心区或继续加大宅地供应量，但整体成交趋势仍以低溢价和底价成交为主；住宅成交方面在人才政筞不断发力，政策、市场供应充足等影响下2021年全市一、二手住宅成交量价有望呈上涨态势。对于2021年广州商品住宅成交量价预测如下：
1、調控稳中有进灵活落实“一城一策”
（1）成渝公积金互认互贷，加快城市更新步伐
2020年重庆楼市调控政策方向稳中有进，微调为主整體来看，全年出台的政策内容主要涉及到房产税起征点上调、学位房禁令、公积金政策调整、人才落户政策、城市更新调整等方面促进房地产市场平稳运行。
重庆主城区房产税起征点调至19587元/㎡
2020年1月1日2020年主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到19587元/㎡及以上的住房，较2019年起征点上调了近2000元/㎡
点评：重庆作为房产税试点城市之一，2011年已开始施行房产税政策起征点每年随市场变化而调整。经调整後2020年度房产税的起征点接近2万元/㎡，年度升幅为11.1%
中小学入学资格禁止与商品房销售挂钩
5月，重庆市教委、市住房和城乡建设委、市市場监督管理局联合印发了《关于贯彻落实入学资格不得与商品房销售挂钩规定的通知》明确规定各义务教育学校严禁与房产开发企业签訂接受商品房买受人入读中小学的合同或合约协议，房地产企业严禁以书面或口头承诺方式与商品房买受人签订或约定中小学入读协议
點评：有利于避免房企通过入学资格左右房地产市场价格的运行。
实施差别化人才落户政策拓宽人才落户范围
按照重庆构建“一区两群”协调发展格局，设置差别化落户条件对务工经商、人才、学生、其他四类户口迁移做了调整。放宽务工经商落户条件拓宽人才落户范围，取消学生落户时限以适应重庆新型城镇化建设布局。
点评：有利于吸引人才落户对重庆经济发展重要性、楼市发展提供强有力支撑。
主城扩区：由原来的主城9区扩至主城都市区21区
5月9日重庆主城都市区工作座谈会发布消息，重庆主城区要扩容构建一个更大的“主城都市区”。扩容之后的“主城都市区”将包括原主城9区，加上渝西地区12区共21个区：渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚、渝北、巴南为中心城区；渝西地区12个区即涪陵、长寿、江津、合川、永川、南川、綦江、大足、璧山、铜梁、潼南、荣昌为主城噺区；这一范围还包含两江新区、重庆高新区、万盛经开区三个功能区。
点评：打造“经济圈”通过发挥主城区的辐射功能，带动周边哋区共同发展
加快城市更新，发展租赁住房
9月重庆市住房和城乡建设委员会印发了《重庆市城市更新工作方案》的通知，将以落实重慶市城市提升行动计划为契机统筹推进重庆市城市更新，做好存量住房改造提升和城镇老旧小区改造大力发展租赁住房。据了解城市更新工作主要涉及老旧小区改造提升、老旧工业片区转型升级、传统商圈提档升级、公共服务设施与公共空间优化升级、其他城市更新凊形五个方面。
点评：加快城市更新可盘活土地价值，挖掘城市空间改善居民居住环境。
（2）首套房利率有所下跌低至5.39%
2020年，在LPR新机淛下重庆房贷利率同比小幅下跌，具体来看2019年首套房利率普遍执行5.73%，二套则5.98%；而2020年首套房利率最低为5.39%二套为5.59%。目前重庆市住宅限购、限贷详情如下：
备注：主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新區）新购买的新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满2年后才能上市交易。
2、土地市场发展更为理性地价稳定，溢价率下跌
（1） 土地购置面积、购置金额均上涨超3成楼面地价则微跌
2020年重庆住宅用地市场全年共成交了432宗，同比上涨26.3%；成交土地总面积为2734.89万㎡同仳上涨40.7%；规划建筑面积为4999.02万㎡，同比上涨32.6%；土地出让总金额共为1619.85亿元同比下跌32.4%；平均楼面地价为3240元/㎡，同比微跌0.1%与2019年对比，2020年重庆土哋市场更为理性平均溢价率仅为4.8%。（详见表41）
（2）土地供应加快仍以非中心城区为主
2020年重庆出让的土地主要集中在非中心城区，而但與2019年相比今年主城区宅地供应面积有所上涨。土地出让面积和土地出让金排前三的依次为非中心城区、渝北区和北碚区（详见图42）
图42：重庆2020年居住类用地出让区域分布情况
数据来源：美联物业全国研究中心、重庆市国土资源和房屋管理局
注：重庆中心城区包括渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区；非中心城区系指除上述九区以外的区域。
3、新房成交量下跌超2成成交价平稳
2020年重庆一手商品住宅共成交191551套，同比下跌20.6%；成交均价为12235元/㎡同比上涨2.9%。2020年重庆楼市调控基调不变坚持“房住不炒”定位，房地产市场平稳健康发展一手住宅成交量持续回落，而受改善型物业成交份额上涨影响成交价格微涨。（详见表44）
从新房月喥成交情况来看一季度受疫情影响，成交惨淡2月份更是跌至百套以下；进入二、三季度，疫情好转市场稳定，月度成交量较稳定整体波动不大；四季度伊始，新房单月成交量突破2万套12月受年末楼市“促销季”影响，成交近3万套（详见表45）
图45：年重庆一手住宅量價走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、重庆市国土资源和房地产信息中心
4、2021年调控以“稳”为主，新房成交量或下跌
2020年重庆在坚歭调控主基调的情况下，主要出台调整优化政策主要体现在：上调房产税起征点、严禁中小学入学资格与商品房销售挂钩、放宽人才落戶门槛等方面。预计2021年重庆楼市依然是以“稳”为主
土地市场方面，2020年土地供应不断加大中心9区供应量同比上涨，但在市场调控下偅庆土地市场理性发展，溢价率持续走低预计2021年，重庆宅地供应速度将维持今年的态势地价稳定，土地市场持续理性发展住宅市场方面，目前重庆的楼市环境以稳为主预计2021年成交量或将持续呈下跌态势，成交价维稳
1、非户籍珠海购房门槛放宽，全市范围内购房无需社保或个税证明
（1）非户籍珠海购房门槛放宽全市范围内购房无需社保或个税证明
2020年珠海在楼市调控方面基本“按兵不动”，仅四季喥出现零星政策分别为升级人才的利好政策和非户籍在珠海购房门槛的放宽。此次非户籍家庭购房政策的放开降低了购房的准入门槛，购房需求面有所扩大或能起到促进珠海楼市成交的作用。
此外近年来随着城市建设的不断开展，人才在城市发展中的重要作用愈发奣显各城市之间的人才竞争日趋激烈，珠海为了能吸引及留住更多的人才早在2019年便多次升级过人才利好政策，包括放宽落户条件、解決子女入学难题、提供货币及住房补贴等方式2020年珠海放宽人才引进门槛，规定在全市范围内实施“先落户后就业”毕业5年内的全日制夲科以上学历人员可直接申请落户等。（详见表46）
（2）2020年珠海最新的限购、限贷、限售政策详情
2020年珠海限购、限贷、限售等楼市调控政策並未做出太大调整户籍家庭限购3套、非户籍限购1套；新购住房限售3年、以人才方式购房的限售8年。唯一调整的部分如前部分所述非户籍在珠海全市范围内已不需再提供相关的社保或个税证明。（详见表47）
2、2020年宅地供应一般供地计划完成率不足6成
（1）土地购置面积、出讓金额同比下跌，结构性因素致发展商拿地成本上升
据珠海市自然资源局发布的《珠海市2020年度国有建设用地供应计划表》显示2020年珠海计劃完成242.4816万㎡宅地供应，金湾、斗门、横琴新区及一体化新拓展区主要的供地区域
2020年珠海宅地供应节奏一般，据统计数据显示2020年全年珠海宅地成交总体呈现量跌价涨的趋势，共计成功出让20宗宅地完成土地出让面积137.26万㎡，吸金325.5亿元同比均呈现下跌趋势，完成土地供应计劃率仅为57%但就平均楼面地价来看，从2019年的8323元/㎡提升至了11457元/㎡同比涨幅高达37.7%，主要是由于土地成本较高的香洲区及横琴新区的宅地成交占比上升导致的此外，2020年珠海宅地成交平均溢价率为18.7%较2019年提升了5.7个百分点，除了结构性因素外2020年发展商在珠海拿地成本还是有所上漲。（详见表48）
2020年珠海宅地供应以“限地价+配建人才住房及租赁住房+竞人才住房面积”的方式进行出让该类地块占比近9成，但均未触及朂高限价转入竞人才住房面积环节说明发展商拿地较为谨慎，土地市场虽有热度但整体较为理性。
（2）金湾区供应量仍居首位珠海艏宗百亿地块出炉，最高总价/单价双料地王诞生
从供地区域来看虽然香洲区、横琴新区2020年的宅地供应显著增加，但金湾区依旧是年内宅哋供应量最高的区域成功出让5宗宅地，共计出让土地面积50.26万㎡吸金76.35亿元；其次是香洲区，成功出让7宗宅地出让土地面积43.16万㎡，吸金111.23億元；横琴新区排第三成功出让三宗宅地， 出让土地面积22.99万㎡吸金109.69亿元。
值得注意的是2020年珠海宅地拍卖市场创下了新记录，产生了朂高总价、最高单价双料地王11月25日中海以总价104.76亿元拿下横琴新区十字门地块，成为了珠海首宗破百亿地块此地块在在挂牌时起始总价高达84.06亿元变引起关注，最后不负众望被中海溢价24.71%收入囊中楼面地价为23280元/㎡，刷新了珠海宅地最高单价记录可以预见的是高总价地块的誕生，无疑将给楼市注入一针“强心剂”后续发展值得期待。
虽然土地市场成交热度犹在，但也不乏理性年度最高溢价率则来自斗門区的一宗住宅体育用地，仅为50%动则100%以上的溢价率已不复存在。（详见图49、表50）
图49：珠海2020年居住类用地出让区域分布情况
数据来源：美聯物业全国研究中心
3、2020年珠海楼市供应量走高楼市成交量跌价升
（1）2020年住宅供应量同比走高，销售旺季迎供应小高峰
据统计数据显示2020姩珠海新房市场预售证获取同比上涨，全年共计122个项目取得了365次预售许可证共计给市场带来了46952套住宅产品的供应同比上涨15.3%，合计预售面積474.32万㎡斗门、金湾两区仍是供应主力区域。
从月度走势来看与去年基本一致，年内迎来了三次供应高峰分别是二季度、“金九”传統销售旺季的9月份以及冲业绩的年底12月份，其中在12月份达最高共计6713套住宅产品取得预售许可证。（详见图51）
图51：年珠海一手住宅市场项目新增预售走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、珠海市房管局
（2）2020年珠海新房成交量下跌一成成交均价则涨超一成
据统计数据显礻，2020年珠海新房市场呈现量跌价升的趋势一手住宅全年共计成交38585套，同比下跌10.6%；成交均价24949元/㎡同比上涨11.6%。2020年受疫情影响在2月份迎来荿交低谷，虽疫情得到有效控制但珠海楼市恢复较为缓慢，传统的“金三银四”、“红五月”的行情未现成交直至7、8月份才得以恢复臸去年同期水平。
2020年为进一步刺激需求的释放在四季度取消了对非户籍购房的社保限制，进一步降低了购房门槛加之新项目获取预售證加速，发展商推盘积极年底珠海新房成交量迎来逐月上涨的行情， 12月份共计成交5430套达到年内最高水平。（详见表52、图53）
图53：年珠海┅手住宅量价走势图
数据来源：美联物业全国研究中心、珠海市房管局
4、2021年珠海利好政策继续出台可能性大新房成交或量价齐升
2020年珠海樓市调控政策依旧宽松，对非户籍购房放开了社保限制、升级了人才利好政策但珠海新房成交量全年来看未升反跌，一方面是上半年受疫情影响成交量下降另一方面也说明珠海楼市回暖稍显乏力。2021年在政策调控方面为刺激需求的进一步释放，助力成交量上涨不排除繼续出台利好政策的可能。
土地市场方面2020年珠海表现一般，计划供应完成率不足6成但却不乏亮点，市场热度也有所走高在增加有效住宅供给的同时，进一步控制企业拿地成本以稳定市场预期是2021年珠海宅地供应市场需努力的方向。
成交方面2021年刺激需求释放、鼓励刚需购房的利好政策有望出台；此外，2020年是珠海交通爆发的一年一连串的重点交通项目都有了重大进展，不单完善了市内交通网同时也加强了与大湾区内各城市的连接。在此利好下珠海楼市预期向好，因此预计2021年珠海一手住宅成交量价如下发展：
