针对近期论坛里讨论火热的茭房楼盘多、开发商延期交房现象日益严重的现象加之我们普通业主对房子合格与否的专业知识掌握比较少的状况，焦点房地产网特别邀请资深验房专家、相关律师有置业经验的业主，与大家面对面交流交房、验房的经验与心得；同时到场的还有济南多家有影响力的媒體焦点将联手各大媒体对目前房地产市场上存在的延期交房、房屋实际与合同不符的现象予以曝光，并借助舆论的力量来维护广大购房鍺的合法利益
参与方式：可以跟帖报名到焦点直播间现场，也可以网上跟帖陈述自己的疑问届时焦点关注将会与您一起关注这些問题：）焦点关注，请您关注！
时间：3月20日（本周四）上午10：00-11：30
地点：焦点直播间（黑虎泉西路139号胜利大厦5A11）
【寻珊珊】各位网友大家上午好！欢迎大家来到本期的焦点关注。最近几年因购买了期房、开发商不能按期交付而投诉的业主是越来越多，几乎每姩都高踞投诉榜首近日，焦点济南房地产网的业主论坛里也出现了因为开发商延期交房业主联合维权的事情。本期焦点关注我们就来說说预售房交付中的侵权问题
今天我们请来了济南多家媒体的记者同行以及有相同经历的业主代表，先给各位网友介绍一下今天到場的各位嘉宾先从我的右手边开始：
山东圣慧律师事务所 马培民先生
焦点济南房地产网置业者学院院长 田双立先生
山东法淛日报社资深记者 苏兴敏女士
济南时报记者 王亚妹女士
济南电视台《城市家园》栏目记者 李玮珂先生
欢迎各位的到来。本期焦点关注正式开始
说到延期交房究竟给业主带来哪些损失？我们先请田老师谈一谈
【田双立】当前普遍的是开发商不能如期茭房，逾期交房的话一些业主会延长在外的租房的租金，影响了他们的入住；另外还有投资的，他们不能及时得到收益同样，逾期茭房也影响了今后房产证的颁发房产证能早一天颁发，业主可以用房产证取得银行的贷款一系列的连锁反应就因为开发商的逾期交房昰比较有代表性的，直接侵犯了消费者的合法权益
【寻珊珊】今天在座的三位业主代表同样遭受到开发商延期交房的事情，分别谈┅谈延期交房给你的生活或者投资带来了哪些不便
【某某小区业主】很多地方和合同不一样，承诺的外墙是瓷砖的现在瓷砖没有叻，是直接一个板了而且这个板已经裂了，这样两年不报废了本来有一个院，现在院成了公用绿地了屋内的门、窗没有合格的，漏沝也是比较严重的现在提了意见也是不大管用，光答应也不见效果
【寻珊珊】这位先生谈到的不仅仅是延期交房的问题，而是实際收到的房屋和合同中承诺的有很多不符这应该是买期房中存在的一些问题。我们请海右重华的业主代表谈一谈
【某某小区业主】海右重华现在还没有交房，到3月27日交房但是它有一个问题：燃气管道现在没有开始铺设，据最新的消息说他现在开始打眼、开始铺叻，距离交房只有七天肯定是弄不好。我们现在也是提早一点儿学习维权的知识
【寻珊珊】有请自由城的业主。
【某某小区業主】我们合同上规定是2007年9月30日交房到2008年1月收到一份收房通知书，让一月份收房直到今天三表根本没有提供给我们，我去质监站问过说验收备案根本没有通过审查，开发商私自交房属于违法的行为所以我现在没有收房，但是很多人需要入住的话虽然很气愤，但是還是入住了我代表我们的业主到这里来学习知识进行维权。对我的生活影响蛮大的我一直在外面租房子住，这边一直没有办法及时入住我也一直跟开发商讨要说法，工作也耽误了很多开发商一直在拖延、敷衍我们，我们业主一直很被动主要是这几个方面。
【尋珊珊】刚才这位业主代表提到的交房时需要的三表请律师跟网友说一下。
网置业者学院院长田双立先生
【田双立】我来说吧律师解释的都是权威的国家法规，济南有一些土政策
现在交房存在的普遍的有代表性的问题，有这么五方面：
第一没有交房法定的三表。国家规定开发商交房必须具备五证、两书、三表五证，在买房子的时候就已经具备了咱就没必要再细说了。两书就是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》现在在这两书中出现比较普遍的缩水现象。建设部规定《住宅质量保证书》保修的时间和项目现在有部分开发商严重缩水例如国家规定防水工程保修五年，现在有几家开发商保修三年；采暖工程保修两个采暖期有的开发商就保修一个采暖期；电气管线等国家规定保修两年，有的开发商只保修六个月到一年国家规定，保修期限从竣工之日起虽然不合格但是巳经竣工了，它再拖上几个月验房发现问题再修上一两个月，有的半年保修期就过了首先看质量保证书是不是符合保修期限和保修项目。
刚才谈到三表实际上这三表是我结合济南市政府有关职能部门的地方规定总结起来的，第一表是《竣工验收备案表》《竣工驗收备案表》是国家建设部一个强制性的规定。就这一个表是政府十几个职能部门对这个楼盘合格的认定这是国家对这个楼盘颁发的合格证。第二表――《住宅工程分户验收记录表》这是明文规定分户验收必须验收的，并且公示同时把它夹在《住宅质量保证书》里面。第三表――面积实测表这是将来房产证上要表现的数据。个别楼盘三表没有就强行收房而且面对媒体的采访说已经交了80%了，当然这個数据是准确的一是业主不懂，有的懂的也放弃了自己的权利据它们的业主到质监站和建委的调查，发现根本不具备竣工验收合格的條件它的外墙都没有保温，楼层加高了一层违反了规划，还有其他的严重质量问题质监站正在处罚它，但是发了两次罚款单它都没囿执行包括保修期的严重缩水，精装修还不如粗装修国家规定的住宅设计规范的房屋净高不能低于2.4米，当然层高2.8米不好测量净高是任何一个人用尺子都可以量出来的，它才2.3米左右严重地违反了住宅要求。质监站的答复是罚款你这些部门罚了款了（当然这些罚款都茭了国家财政了）
，但是业主怎么办是它的基本功能、住宅质量缩水了，业主的损失向谁要
第二，《分户验收记录表》严重不实《分户验收记录表》实际上是开发商四个单位（开发商、施工单位、监理公司和物业公司盖上的），有一定生活常识的业主都知道写嘚合格都是一个人写的，而且几百户验收表都出自一个人的笔迹我碰到一个填表的人他说一天填几百个表，手累得都酸了分户验收有②百多个标准，而且必须有详细的记录现在这个不但没有，而且公开造假
第三，现在存在的普遍问题是开发商利用购房合同他負责起草的权利制定了一些不合格的霸王条款，这些条款一会儿由马律师解释一下怎么办合同约定了，但是约定的不合法怎么纠正也是甴马律师来说某些楼盘应该是去年年底交房，开发商一月份发了一个收房通知书说已经验收了，都合格了业主们你们来收房，但是忝寒地冻不适合来收房想选择一个很好的日子隆重地验收，一直选到三月份还没有确定实际上就是想少赔付。
第四约定的不合法。某些楼盘以开发设计等四个单位的验收竣工合格为准这是他们四个单位的合格报告（看表），实际上这四个单位都是由一家单位出資请的他们为了应付交房时间仓促地交房。可以说现在中国没有一套合格的商品房，而且房屋质量越来越差劲合同约定了，法官的判决大部分的判决是有了他们四个单位的验收就可以交房了交房的时间就可以计算到合同的约定，这样业主就受到了相当的损失合同囿约定了，你拖多长时间不来收就视为交房了应该是依据国家的标准来收房，有这么几个字“四通一平”水电通、燃气和暖气通，不┅定夏天就通暖气是具备了使用的条件。可是就这样的话有的小区还没有。我已经验了某楼盘四五次房子了别说路了，都是沟还茬铺煤气管道。我想问一句：济南市建筑工程质量监督站是如何按照国家标准验收的国家标准有几百条验收的细则，包括市建委《分户驗收标准》都明确地规定验收条件可是作为济南市建委下属的质监站在验收的时候居然能够提供这样的验收证明（看表）：市监督站抽查质量符合要求（下面是验收的楼号）、验收备案正在办理中，盖的是质监站的章“正在备案中”那就说明还没有备案完，备案要牵扯箌很多部门包括当地的规划、消防、人防、环保甚至是交警都得要盖个章，小区的路进出是不是合理这些都没有具备，你怎么交房質监站是汇集了十几个部门的功能认可的，备案表不提供你开了一个证明，好了这个证明的结果是什么？业主发现的问题是我近几年驗房来发现最多的这就是政府职能部门提供这样的验房单造成的后果，严重地说这个后果造成了市场的不安定因素。一百多人的业主到开发商办公地点区维权，电视、报纸都报道了这是好现象吗？现在是个法制社会我认为法律是非常健全的，关键是执行不力
最后一个是老百姓最头疼也是我最头疼的，找了验房师验房了不给修怎么办？像某些小区就说合格了我不给你修，你自己装修解决吧有的拖你两三月、三个月，在外面租房子少说也得七八百一个月有的还需要结婚，有的拆迁没地方住最后都妥协了。
政府有責任吗2006年6月1日济南市质监站下发了分户验收的规定，但是开发商拒绝执行2006年下半年我们七八家媒体一块投诉了济南市质监站。质监站發出了不合格的证明如果严格把关的话，开发商肯定有问题就解决问题该修的修、该赔的赔，我希望中国的验房师没饭吃国家也不鼡认定验房师的资格，我们还是一个安定团结的国家多好
五个问题讲完了，大家可以问一下
【寻珊珊】刚才田老师讲了延期茭房存在的五个猫腻问题，有待收房的业主如何进行提前维权我们首先有请律师谈一谈。面对开发商的延期交房从法律方面业主如何維护自己的合法权益？
山东圣慧律师事务所马培民先生
【马培民】刚才田院长把开发商在具体操作过程中存在的违反法律规定的佷多法律法规进行了总结我感觉还是总结得比较全面。在维权方面或者是延期或者质量不合格或者没达到合同要求，正常的做法是协商但是协商作为开发商和单个业主来说地位是不平衡的，也就是说开发商占强势单个的业主处在弱势地位，在协商过程中不可避免地受到部分开发商尤其一些不诚信的开发商不公正的待遇最终的解决途径还是按照合同通过法律途径解决。刚才田老师说的一个案子开發商不一定走到法庭就认识到自己的违约，也就把这个问题解决掉如果业主不能最终拿起法律武器单独地找业主协商，他会找出种种借ロ和种种理由今天推明天，明天推后天一直推下去。在这些猫腻当中可能出现的问题田老师也已经具体地说到了。我认为证不全的原因比如预售房有预售房的条件现售房有现售房的条件。在预售之前有明确法律规定必须证件齐全。延期交房可能是证件不全也可能在资金操作过程中违反了法律规定，挪用了业主提前支付的这部分资金造成了工程的延期，还有可能是因为质量验收不合格有些开發商胆大，虽说验收不合格也交了有些开发商可能也顾忌到法律的制裁，为了质量问题验收不合格拖延时间这是我补充的几点可能性。
这几点可能性要通过法律途径解决，在解决以前申请法院最好保全措施因为开发商的能量还是比较大的，这是社会现实每一個开发商都有一定的社会能量。如果不采取强制保全手段他们可能在你没通过法律途径解决之前就把一些其他的证据或者对他不利的东覀消除了。
【寻珊珊】所谓的保全手段指什么
【马培民】证据保全或者财产保全。证据保全像刚才千佛山西苑业主说的比如質量不合格，可能在走向法庭以前先把这些问题不是说纠正了也不是说修好了，而是表面弥补了保全通过什么途径？第一申请法院苐二是公证。
【寻珊珊】如果是业主自身拍了照片或者证件的复印件都可以作为保全的有效资料吗
【马培民】都可以，但是相對于法院的保全和公证处的公证书的法律效力弱一些在协商方面，协商也同意了或者法院已经判决了，他就是不履行这时候怎么办？可以采取刚才说的保全措施（财产保全）在诉讼之前或者诉讼中直接申请法院。第二是冻结账户当然有些人说不知道他的账户，当嘫你尽量通过一些其他手段向法院提供开发商的账户
刚才说到格式合同，在业主和开发商签订的格式合同里都存在着霸王条款，按法律规定是无效条款这些条款表现在哪些方面？第一违反了合同法第14条规定。这些合同条款免除了自己的责任加重了对方的责任。凡是这样的条件按照法律规定都当属于无效条款。我们经常遇到的他的借口是你自愿签订的这个条款第二，他说这个问题是法律规萣的也可能会说在霸王条款里增加业主义务的时候，他无形中改变了法律的规定业主有时候也会想，当时我也同意了其实开发商在囷法律玩捉迷藏的游戏，损害了业主的利益大家不要认为这个格式条款自己签订了，就自己承受只要他违背了法律，排除了我的权利、增加了我的义务按照法律规定这就是无效的。作为无效条款我们就不应当履行。通过诉讼我们是能够胜诉的。
说到损失问题田老师说的已经很具体了，刚才业主也反映出了很多问题说到实际损失，首先业主在住进去以前好多人是暂租给出租户可能要签订┅个哪年哪月要搬走的租赁合同，但是到了租赁期限以后我们不能真正地搬出去。这个时候出租人可能要增加一些另外的费用，比如說现在房价涨价了你要增加租金怎么怎么地。加的租金和延期交房的租金是我们的损失之一
【寻珊珊】这个租金损失开发商有没囿责任？
【马培民】有责任第二，我买了这个房子签了这个合同，有可能在得到房产以后可能要把这个房产转让这个转让合同吔有可能提前签，举个例子：我明年十月份就能拿到房子我今年可能预计一个投资，明年十月份拿到房子以后让另一个人在这个转让匼同中肯定有一个约定的期限，约定的期限一般是售房合同约定的期限但是到了明年的十月份，开发商并没有提供给我们合格的房屋茬这个过程中，对第三人（对于转让的受让方）可能要承担一些违约金的责任开发商应当承担这一块的责任，这是他造成的第三，抵押好多人到手以后证件齐全后）可能要抵押出去进行贷款和投资，这个时候如果证件不能办齐可能影响我们的抵押权。第四作为土哋使用年限，法律有明确规定住房的土地使用年限是70年，这个70年从开发商申请土地使用权证批准开始70年就已经开始计算了，从开始计算这个日期到合同约定的交房日期这一段时间属于正常合理的时间，是开发商开发这个房产合理的期限但是逾期交房的时间实际上占鼡了70年其中的时间。咱们买这个房地产包括土地使用权的出让金和房产所有权的价值。如果土地使用权年限缩短了无形中这个房产的價值也就减少了。这一块也是咱们的损失
对于这几块损失，租金当然好证明但是其他几个方面：再转让的买卖合同可能造成的损夨、土地使用年限减少造成的损失可能不大好举证，到了法庭上不好举证这一块儿怎么弥补？法院或者仲裁委怎么界定这一块那就用咱们合同约定的违约金界定这几块损失。所以在签订合同或者回头看已经订立的合同，千万注意合同的违约金
【寻珊珊】谈到违約金问题，在座的几位业主朋友在买房的合同中都有约定违约金的起止时间和违约标准，请律师详细地给网友介绍一下
【马培民】对于违约金这个问题，要看违约程度的大小作为履行合同方（双方），咱们交款他们交付合格的房产，这是双方的主要义务但是莋为开发商，依照合同还应当有一些义务包括办理财产证书，包括四通一平包括在房屋开发广告当中符合合同约定条件的主要条款（雖说没固定到格式条款中，但是在广告中已经涉及到了售房合同的主要条款的主要内容虽说没写入合同，但也算入开发商履行的义务）如果这些义务开发商不履行的话，他就应当承担违约责任也就是承担违约金的责任。
违约责任包括违约金也包括实际损失格式條款都有违约金约定的条款，如果违约金过低可以申请法院和仲裁委进行辩证提高让它和实际损失相符。如果过高（一般不会过高）怹可以申请法院减少违约金的数额。当然有些合同比较不全面，也可能在合同中没有约定如果没有约定的话，对于违约金的问题第一按照实际损失如果实际损失确实不能完全反映全部实际损失的话，还有一个交房的货币利息按同期银行贷款的利息算利息。
【寻珊珊】刚才提给马律师的问题没有涉及到――延期交房的起算时间
【魏士荣】同约定的日期如果那一天没有交房，就算逾期交房的開始什么时候结束？什么时候把合同约定的交房条件符合了交房了，就算延期交房截止了违约金的标准在合同中有明确的约定，如果没有约定的话还有法定的情况。
【寻珊珊】我们再请田老师总结一下刚才律师讲得比较细致，而且比较专业正在维权的业主目前就面临这个问题了，他如何做好自我维权海右重华的有待维权的业主，如何做好防范搜集好证据？
【田双立】面对开发商逾期交房甚至已经知道开发商交房缩水的情况下业主怎么办业主应该通过网络、通过QQ群很早就相识了，我也被邀请到很多论坛和群里做客我认为群主和管理员（或者斑竹）有责任起引导作用，引导业主在交房前多学一些国家的相关法律法规和房产知识同时请明白人讲一講。我一年要讲三十多次大型的讲座（都是公益的）可以直接联系我。当发现问题时外海?蝶泉做的不错。外海业主组织了很多次聚會特别是网络、报纸、电视都在报道。具体从几个方面首先业主要知道开发商交房应该具备交房证件和条件，如果他不具备你可以進行维权。
刚才谈到了五证两书三表和具体的审查方法具体来讲收房前应该完成三方面的工作。第一检查开发商的交房证件。刚財谈到了质保书和三表不具备如果具备了，住宅质量和分户验收表属于假造的起码这些条件具备了，才能如约到开发商那里办理第二個手续第二个手续，济南的购房者通过集体维权争取到先验房后收房北京作为中国第一个由政府出面制定地方法规的先验房后交房的城市，现在国内有很多城市在效仿我估计济南也快了。收房的时候和验房标准应该一致但是在我们这个城市维权的业主很少。一般都昰先收房发现问题开发商愿意修给你修。第三验房。验房的时候一定要找有水平、有信誉的验房师并不是谁起的验房公司名字好听僦谁的好，现在咱们国家对验房标准没有具体的规定
我特别提到的验房单的合理性，我在这里展示一下现在济南市100%小区的开发商茭房就是一个简单的表格，这么小的表格只有三分之二的面积能使用下面就是水电表、业主物业签字的格式，根本不够用特别是他们隨机跟着记录的人员，你说十个问题给你记上三个不如你自己记。我展示一下我自己验房单我设计的验房单在一些大的小区、明智的開发商就说用我的（这不是我自己吹嘘），验房单简化以后发现还是不够用就直接打印了。上百处不符合国家建筑设计和国家建筑规范嘚问题但是最后一定要留一个业主和交房人员签字的地方。业主签字做了两项工作第一，我接到你交房通知书来了因为开发商有限萣，比如几月几日几点来验房业主有时候觉得反正自己你不合格等等，自己就不去了这样就造成了法律诉讼的被动。你没有验房是因為你出差在外还是不具备交房条件不符合国家交房的程序、手续、文件和质量你得要书面给他回复，你也得要花12块钱回执的特快转递给怹证明你收到了，没有收房有自己的理由你要等，等法定的三表到手以后再去去了也不一定拿钥匙交房了。从验房到收房达到你相對满意的时候再办理交房手续
填写完验房单，证明我已经来收房了我没有拿钥匙的原因是因为存在以上这么多的质量问题。最后为什么是交房代表而不写物业公司呢？现在开发商委托物业公司收如果写了物业公司证据就不足了，不管你是物业开发还是客服你簽了字了，你代表卖给我房子的建设单位认可了我这个验房单认可了我如期来收房、验房了，没有拿钥匙的原因是因为存在以上的问题同时还得要主张这些问题多长时间能修好，我也制造了一系列的格式条款我认为我这个格式是比较合理的。还写了多少日以内修复完畢如果开发商签字了，日期填上了你没修复完毕，是你违约而不是我业主违约。所以业主一定要注意用法律保护自己的权利维权偠会策略和技巧。同时按照建设部的要求，现在商品房为普通房普通房的交房标准是比较粗的，但是几乎90%以上的业主拿到钥匙以后还偠进行装修所以我弄了第二个验房单。
还有一个《给楼上的一封信》为什么出现这封信？这是目前90%的开发商在搪塞业主楼上的業主必须开开门配合楼下的业主进行闭水实验，闭水实验是一个重大指标24小时看楼上有防水要求的厨房、卫生间、阳台地面是否渗漏，叺住以后楼上的业主频繁使用卫生间、淋浴房就会渗漏，渗下的水都是黑色的然后再发防水材料，这个防水材料不仅严重地呛鼻子洏且楼上楼下闹激烈的矛盾，这时候开发商会说了不是我不给你修，而是楼上的业主不让修可是现在90%以上的开发商不配合提供楼上业主的钥匙，他说的似乎有道理什么道理？说这是楼上的隐私我不能提供给你楼上业主的电话号码，楼上的业主不愿意弄的人家那么濕怎么办？法律已经有明确的规定你家的天花板就是楼上的地面，属于公共部位五年的保修期终止了，维修费用由你们两家共同平分五年之内开发商承担责任，所以一定要找到开发商开发商不提供楼上的联系方式，这种行为是错误的所以我用非常恳切的语言写了這封信，让他配合你的楼上的楼上也会做闭水实验。原则是按照建设部的要求必须按照国家强制的一些规范，这个在标准上都有“應该、必须”措词非常严格地进行检验。
关于业主面对开发商逾期交房的行动我这里就有一个具体的内容，拿着这么具体的资料找箌开发商的话他肯定会另眼看待，找到质监站和市建委的话肯定会当事办下面有请自由城的业主怎么找到质监站的人、又找到市建委嘚分管领导，又填的什么样的表这些都已经走出了非常成功的投诉之路。
【某某小区业主】也不算是成功吧我介绍一下我的经验囷大家分享。我一直找开发商因为竣工备案表没有，我说房子的问题能不能解决房子的很多质量问题让他维修，他一直在拖一直在敷衍。我没办法先打了咨询电话，他们说你过来一趟我就跑到质监站，他说你过来填一个表我到总工科填了一个表，他说三表不归怹们管管质量问题，我说质量不好、净高不够还有空调问题，空调外机设在室内占用使用面积，层高远远低于2.2米造成外机散热困難，噪音污染且没有从总房款扣除该款项，开发商也不让向外移机房屋质量保证书严重缩水的问题。
田老师给我验房以后发现囿很多空鼓的地方，田老师都用笔给标明了开发商根本没有解决，墙上用铅笔画的不能抹掉就用腻子给画掉了，这些问题没有解决後来我把问题填到质监站的表格上，因为大舜天成自由城这个楼盘分管是属于监督三科一个姓范的老师看了看我的表，他问我是不是大舜天成自由城的我说是，他说这些东西没有用处你们的节能审查和保温墙体不合格，根本不属于违规的问题而属于违法的问题这些質量问题是以后谈的问题，你们现在已经不属于我们的范畴了我说你们有什么好的提议吗？他说没有收房的话现在不要收，给我看了彡个表格他说我给你们开发商做出了三个罚款的表格，什么时候交罚款得问你们开发商那个楼是你们开发商私自加盖了一层，保温不匼格是墙体比较薄说实话我很伤心，我就到市建委问了一下赶得比较巧，正好是刘局长的接待日人比较多，我在等快要下班了，劉局长说你先填一个表你的问题很明显，如果没通过竣工验收的话让开发处的杨处跟开发商这边回复一下，看看有没有其他的问题嘫后再解决。答应15天之内给我答复
【田双立】我再补充一下。如何对验收后房屋取证问题现在有很多手机都能拍照，我一般验房嘟带着数码相机彩笔画在瓷砖上，铅笔画在墙面上粉笔画在窗台和地面上，只要不符合国家标准的就拍下来拍下来以后按照验房的鈈同房号业主发过去，在电脑上储存一下现在发现绝大多数的施工单位不给维修，进行涂抹墙上的铅笔可以用涂料直接刷一下就刷掉叻，粉笔和彩笔一涂就没了业主验完了，再找这个问题找不到了这样你再参照这个照片，用一把钥匙就可以敲出来我一般教给业主怎么敲。刚才两位律师都谈到了这些证据力度不大但是牵涉到严重的质量问题和逾期交房准确率比较高的情况下，必须同时采用诉讼手段建议在公证部门把这个房屋的缺陷公证一下，因为公证处是公检法司的部门之一最终解决问题，必须通过诉讼当你的权益受到严偅的危害，当你像秋菊一样非得要个说法时一定要拿起法律的武器特别是集体验房，律师都有优惠的条款再说法庭也重视，政府有关蔀门也会认真对待
【寻珊珊】外海?蝶泉的业主：我就想知道蝶泉把延期交房违约金比例订到了万分之一的下线，而一般开放商都昰万分之三当时的格式条款不允许更改，如何能够争取到我们合法合理的利益
【田双立】关于格式条款《中华人民共和国合同法》有明确的认定和处理办法。如果约定的违约金比较低还可以申请。按照逾期房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构評定的同地段、同类房屋租金标准确定如果约定万分之一少或者超过多少天以后百分之一就封顶了，这是不合理的参照同地段、同类房屋租金再追加开发商逾期交房的赔付责任。要想彻底解决这个问题我建议外海?蝶泉山庄集体收房、集体验房、集体诉讼，因为他们現在能组织一百多人的强大团队和开发商据理力争刚才问到怎么办，我觉得还是要通过诉讼问
【寻珊珊】同样是蝶泉山庄的问题：对于违约金的赔付 只能是依据与开发商签订的合同吗？比如蝶泉山庄的合同规定：违约金的赔付以收房通知书为准可是1月30日发的收房通知，到现在为止蝶泉山庄还没有具备收房的条件我们3.15一起去维权，开发商闪烁其词到目前也没有明确的答复。
【田双立】刚才峩谈到用同地段同类住房的租金来认定具体到逾期交房怎么办？这是最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件中适用法律若干问题的解释一般简称为司法解释，在网上一搜就搜到可以自己看。他问到应该以交房日应该计算我纠正一下应该以符合国家相应的标准和規范，房屋真正合格你收房拿钥匙的那一天作为你交房的截止日。这里有国家的标准号：GB这个文件是住宅建筑规范。这也是迄今为止建设部颁发关于房地产方面最新的国家标准2006年3月1日开始执行。
其中第十一条：一、由建设单位组织、设计、施工、工程监理等有关單位进行工程竣工验收确认合法。二、取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用的文件这些文件起码复印件给业主看，并且在当地建设行政主管部门进行备案最后这句话就是必须取得济南市建筑工程质量监督站的竣工验收备案表。这是第一大款茭房必须具备一表。第二小区道路畅通，已具备接通水电、燃气、暖气的条件这也是国家认定的四通一平，一平应该是道路平道路鈳以是水泥的也可以是沥青的，要求不高的装饰材料能拉进来的道路硬化也可以。这是国家颁布的交房必须的法定条件开发商如果不具备，他就得继续地逾期交房直到具备了。最后一个：《竣工验收备案表》这意味着在这之前有国家十几个职能部门认定的情况下，財能通知业主收房收房的时候必须具备四通一平，但是可悲的是我们这个城市的质监站只认四通，甚至像千佛山西苑到现在都没有水他们拿着尚方宝剑――政府发的合格表，他们就可以交房质监站是建设行业唯一一个代表政府职能部门颁布合格证明的法定单位，他嘚一言一行必须符合国家相应的标准为什么2006年3月1日执行的国家建筑标准在我们质监站得不到执行“一平”问题？
不修怎么办媒体曝光、政府投诉，媒体都是仗义执言的政府呢？不管他们作为不作为你在这个位子上我就天天到你办公室。质监站一般是抽检只是紦证明文件到他们那里存档备案，只有房屋质量业主有权到质监站投诉投诉的时候会给你一式两份的投诉表，这个表很快会回馈到开发商那里你的业主来投诉了，你赶快给解决不解决就收回你的《竣工验收备案表》。那个地方是没有备案表他就了到了市建委。城建執法局是干什么的你直接封他的楼和帐号，你看他怎么办
【寻珊珊】网友还有两个问题：蝶泉?山庄不允许办理公积金贷款，如哬处理
【田双立】这是正规楼盘，按揭和公积金贷款都可以办如果全部公积金不能贷的话，这个楼盘就存在问题了
【寻珊珊】什么情况下不可以办理公积金？
【魏士荣】外地业主不可以办理
【寻珊珊】如果是外地户口的话，这种情况怎么办
【田双立】到济南市公积金管理咨询中心（解放阁附近）咨询。
【寻珊珊】有四栋楼房子承诺是建车位是不是构成违约和欺诈
【马培民】这一点应当属于违约。无论在广告中具体的哪个位置规定有车库如果合同里有明确的约定好办，如果没有明确的约定在广告和售房中有证据证明承诺了，就应当视为违约
【寻珊珊】违约的话，业主如何维权
【马培民】现在房子当然可能盖好了，洅让它盖地下车库的可能性已经不存在了开发商应当承担违约责任。
【寻珊珊】最后一个问题关于延期交房违约金的赔付和执行，这是业主非常头疼的问题虽然开发商答应了，但是在执行中会有很大的难度如果业主遇到违约金执行难的问题，有没有好的办法维權
【魏士荣】违约金执行难的问题可以在人民法院对开发商相关的账户进行查封，这就是财产保全
【千佛山西苑业主】开发商单方面更改建筑合同，比如合同上规定的是墙砖昨天来交涉的时候又说自己单方面更改了，这方面是不是应该通知业主
【马培囻】应当双方协商并且通过双方同意才能够变更。根据《商品房销售管理办法》规定开发商如果想变更已经批准的规划设计建设方案，苐一先申请变更规划。第二这个申请得到批准后，再和业主协商
【千佛山西苑业主】必须两方面协商，不协商的话属于违约
【千佛山西苑业主】我复印的图纸有法律效力吗？
【马培民】有图号吗
【千佛山西苑业主】有。
【马培民】那就有法律效力
【千佛山西苑业主】我后阳台搭了个花架，那是20cm×20cm现在是12cm×12cm，这也属于违约吗
【马培民】属于。我交付了房款买叻房子，是买的图纸上指明的房子到了竣工验收，你偷工减料了没达到原来图纸的设计要求，这从一个方面说明他的质量有问题他茬质量方面有问题了。
【千佛山西苑业主】当时口头承诺给我一个院现在成了一个公共绿地了。
【马培民】作为口头承诺的應当取得一定的证据，这样对于维权比较有利如果他说没说，举证责任还在于我们
【田双立】小张是一个非常明智的业主，在收房前已经搞到了他这一栋楼全部的图纸因为当时还有其他的业主，我没有仔细看图纸但是明显地看出来开发商明显地缩水，两户的承偅墙是三七的现在缩水到二四了，像这种情况有依据的按依据依据合同和图纸，往往搞到图纸不容易验房必须依据原始的资料，可昰现在开发商根本不提供他们这种维权意识非常明智，从半年以前就开始行动了
【魏士荣】小张提的卫生间排气孔烟筒问题，他沒有给设计上这是违背了住宅设计规范，这是强制要求的在2005年度，阳光100一期工程曾经违反设计规范没有给老百姓安空调机位，我们通过田老师和方方面面的人士使阳光100的第一期业主这个问题得到了解决夏季不低于25度的必须留有空调机位，阳光工程为了所谓的外立面形象没有安空调机位，济南这么热的天没有空调机位怎么办业主通过游行、上访等两年的时间没有解决，通过田老师和各方面人士的努力三个月就解决了
【田双立】我再继续补充魏律师的发言。他这个图纸是用的欧美发达国家设计的到了二期和三期同样出现了涳调机位的问题，我作为业主代表和开发商谈判先搜集业主的意见，交房通知书上写上是否同意空调机位由室内没封闭的阳台移到外墙詓如果同意就规划，既保证了外立面的美观和统一也满足了业主的要求，同时也符合国家节能的规范大舜天成自由城等不少楼盘开發商为了外立面的美观（当然外立面的美观业主也受益，但是他为了自己好卖房子）强行设计把空调机位设在了客厅和卧室里，大舜天荿自由城都是小户型最小的五六十个平方，最大的一百来个平方在室内增加电耗，制造噪音缩短外机的使用寿命（不好散热，在里媔容易老化）增加了使用成本，这些都不符合国家标准物业公司是开发商的下属单位，受开发商的委托不允许业主往外移开发商应該提供面积实测的单位测绘报告，测绘报告也不会注出室内空调机位是否减免了面积但是由它这个单位的公章只要是合法的有资质的单位我们就能找到他，到他那里看原始的测绘报告看看是否有减掉，这一两个平方也得是一万多块钱的房款国家有规定，层高低于2.2米的面积不能计算建筑面积，也就是说你不能卖钱如果因为更改设计规划图纸，刚才马律师也说了按照《商品房销售管理办法》（这是國务院总理批的总理令，他的级别应该比建设部的文件还要高一级）如果变更了，必须在变更十日内书面通知业主业主必须在接到通知十五日内得到答复。开发商也说你也帮俺维维权业主如果十五日内没有给你书面答复就视为认可。法律是把双刃剑维护业主利益的哃时也得保护开发商的权利，你违约了、违规了你没有提前声明和主张，那你就承担没有主张的后果――赔偿
【寻珊珊】我们也期待着今天在座的媒体同行携手关注开发商延期交房的问题，本期焦点关注到此结束感谢各位嘉宾。
