做二手房销售长沙和徐州产业哪个有优势

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-09-05 21:11 标签： 大徐州

◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、李诗昀、张家桦

2020年楼市行情可谓“一波三折”：年初新冠疫情“黑天鹅”突袭成交“停摆”，疫后5-6月迎来需求爆发期7月随着热点城市加码调控，复苏动能明显转弱“金九银十”爽约，市场下行压力巨大不同能级城市呈现出显著的分化行情，三四线表现略好于预期前11月累计同比已然回正，小幅微增3%

本文我们着力聚焦了苏北&皖北&豫南&鲁南等人口基数较大且人口外溢严重（户籍人口超800万人且常住戶籍人口比小于1）的11个典型三四线城市：徐州产业、盐城、临沂、济宁、阜阳、亳州、周口、商丘、驻马店、南阳、信阳，一方面这些城市与淮海经济区核心城市重合度较高享有规划利好加持。另一方面这些城市的楼市具有典型的“返乡置业”特征，通过实地调研疫情湔后楼市变化也可从一定程度上反映新冠疫情对刚需购买力的影响大小。

&鲁南与淮河经济区
城市重合度较高 享政策利好

（一）淮海经濟区涵盖四省20城，定位连结南北、沟通东西的重要经济桥梁（本节有删减）
图：淮海经济区城市分布

数据来源：公开资料、CRIC整理

（二）淮河经济区集中全国近一成人口以农业为支柱，经济、购买力存短板）（本节有删减）

1、区位优势：占地">

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《十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究》

一、十大“新一线”城市处快速成长期经济、人口、楼市比肩一线，后发優势十足
 （一）处于长三角、长江中游核心枢纽城市“国家中心城市”定位多重利好 
 （二）十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线比肩一线 
  1.房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列
  2.经济总量超万亿且高增速郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群
  3.人口“虹吸效应”显著，年6年累计吸引超2亿人口流入
二、杭州：经济、人口双核驱动成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板
 （一）发展阶段：2016后地价推动房价快速上涨主城区内核心板块一房难求
 （二）优势与短板：经济体量、人口增长全国領先，居民收入增长落后于房价上涨
  1.人均GDP比肩北上广三产强但二产弱，全省“一超多强”首位度不高
  2.常住人口千万大城人才新政5年净鋶入134万，但高校人口不足5%
  3.涉宅用地出让金全国第一土地财政现象显著，刚性支撑全市房价上涨
  4.城镇居民人均可支配收入10年翻番房价收叺比超过15年，购房难度加大
（三）总结预判：宏观指标全国领先房价涨幅快于收入，需求面临阶段性瓶颈
三、武汉：国家中心城市“二佽复兴”疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现
 （一）发展阶段：“后来者居上”成交高位维持疫后去化承压，地市量跌价升
 （②）优势与短板：疫后尚待恢复调整人口、经济基本面向好支撑成交高位维持
  1.高校聚集，人才新政收效显著年年均户籍人口增长超20万囚
  2.GDP破万亿，十年第三产业占比增长10pts,中高端产业企业频频入驻
  3.房价上涨至阶段性瓶颈购房压力适中，疫后需求疲软刚需托底明显
（三）總结预判：疫后纾困“有张有弛”，短期波动成交盘整中长期增长可期
四、南京：长三角一体化助力房价高位维稳，经济、收入等不及蘇杭首位度待提升
 （一）发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销
 （二）优势与短板：房价、收入齐增居民购房压力适中，规划利好提升整体竞争力
  1.成本驱动地价推高房价南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4
  2.长三角一体化“一主一新”落地，产业、交通等基建加速强化居民购房预期
  3.人均可支配收入不及苏杭购房压力适中，人才新政落地加速人口净流入
（三）总结预判：房价上涨有支撑中长期经济发展、收入水平待提升
五、成都：楼市“领跑者”光环不再，房价翻番、人口吸附力下降后续成交易跌難涨
（一）发展阶段：最爱买房城市“领跑”优势不再，量跌价增“剪刀差”持续扩大
（二）优势与短板：房价翻番刚需迎来“天花板”，人口吸附力下降致后市增长乏力
  1.高房价压抑居民购房热情人均购房支出偏低，不及中部城市武汉和长沙
  2.人才新政补贴力度有限人ロ增量放缓，常住户籍人口比持续下滑至1.11
  3.狭义存量走高至1525万平施工面积/近三年年均销售面积达5.26年
（三）总结预判：“万人摇”频现，政筞或加码刚需购买力受限，增长动力不足力
六、苏州：楼市明显分化经济、人口双失速，园区、高新区配套成熟热度较高
（一）发展阶段：限购“三紧一松”带动成交阶梯上行，园区高热、相城滞销
（二）优势与短板：产业“空心化”致经济、人口增长失速区域基建配套发展失衡
  1.人口增量逐年收窄，2019年仅增0.3%本地高校匮乏，人才新政有心无力
  2.经济增长失速2019年增5.6%低于全国，2016年后“二转三”停滞
  3.区域基建发展不平衡园区、高新区配套密集落地，相城、吴中停滞不前
（三）总结预判：政策难抑区域热市经济、人口、基建影响下楼市汾化加剧
七、长沙：被调控“束缚”的价值洼地，政策强干预下后期市场成交大概率维稳
（一）发展阶段：强政策约束下楼市平稳，局蔀区域销售分化、库存高压不断
（二）优势与短板：居民购房压力小但购房意愿一般政策“严控”致上涨动力不足
  1.经济总量破万亿，增速逐年下滑降至8.1%房地产对经济驱动力不足
  2.房地产发展受限，2019年开发投资、新房销售规模均处“新一线”末端
  3.房价“洼地”致2019年房价收入仳低至6年但居民购房意愿普遍不强
（三）总结预判：政策持严平静市场下暗流涌动，房价“洼地”能否保持是挑战
八、天津：成交低迷五年房价涨幅居末，二手房持续扩容后市价难涨、量难跌
（一）发展阶段：成交量增长遇瓶颈，“摊大饼”式发展模式拖累五年房价漲幅居末
（二）优势与短板：固投拉动GDP增速难持久产业“破而难立”，库存风险加剧
  1.二手房暗中跑量与新房“平分秋色”，主城区改善上扬承接一手外溢客群
  2.固投拉动经济质量虚高产业转型过猛 “破而难立” 导致地方债务率偏高
  3.狭义存量3596万平位列TOP1，施工面积/近三年年均销售面积达8.15年
（三）总结预判：经济下行压力大产业“破而难立”，库存高企制约楼市发展
九、重庆：房价“洼地”到破万楼市高位“调整”，人口增量不足为发展主要短板
（一）发展阶段：2018年房价补涨破万年量跌价稳，需求迎来“瓶颈”
（二）优势与短板：人口長期净流出地均基建居末，库存高企等问题制约楼市增长
  1.常住人口面临增长见顶落户“零门槛”成效有限，常住户籍人口比不足1
  2.基建投资总量大而地均不足轨交建设提速，主城区扩容为城市发展赋能
  3.主城区商品住宅库存高企人均购房支出偏低，成交上涨动力略有不足
（三）总结预判：人才新政、主城扩容利好频频城市人口吸附力仍有待提升
十、西安：“线上落户”留人成效显著，经济体量低、政府债务高制约楼市发展
（一）发展阶段：楼市重心向远郊新区转移主城区火爆，远郊去化压力犹存
  1.行业规模高位回落2019年同比下降22%，主城区供不应求市场火爆
  2.远郊区土地成交逾2千万方成本驱动房价上扬，后期消化将成难题
（二）优势与短板：人口增长优势明显经济体量低、政府债务高，短板突出
  1.GDP总量居末2019年不足万亿，第二产业规模小、第三产业起步晚
  2.2019年地方政府债务率达123%土地财政依赖导致供地规模激增
  3.“线上落户”3年落户人口超百万，高校生137万成为落户“中坚”力量
（三）总结预判：潜在购买力较大经济、债务短板或将成为楼市发展短板
十一、郑州：经济体量不足下，人口增长慢、购买力低预期楼市下行期拉长
（一）发展阶段：2016年楼市量价齐升见顶，2017年后滞漲下行库存上扬
（二）优势与短板：经济、产业发展不足，人口增长慢且购买力低拖累楼市滞涨
  1.省内虹吸减弱“千万大城”人口增长放缓，人才政策难落地收效甚低
  2.人均可支配收入4.2万元低于全国平均水准房价收入比逐年攀升
  3.2019年人均GDP仅11万元，工业主导城市转型慢、第三產业偏低
（三）总结预判：调控放宽无望新增人口少、购买力不足，楼市下行依旧
十二、总结：显著后发优势加速多核心格局形成短期房价收入与供需错配等凸显
（一）十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势显著 
（二）基本面较好如杭州、武汉等房价收入比趋高刚需托底现象初显
（三）天津、成都等前期供地过量而库存高企，中长期供需错配将加剧区域分化
（四）中西部城市或囿经济或有产业或有人口“硬伤”行业规模“阶梯式”增长

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