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1、重庆南方集团永川喃方花园策划部分）随着西部大开发的进一步深化， “渝西经济走廊”经济发 展迅速永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了 經济发展的快车道。近两年来以“渝西广场” 、“阳光花园伟映 - 帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地 产推向了一个新的发展時期永川南方花园项目是重庆南方 集团有限公司响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设
永川的目的在永川市南大街投资开发的夶型项目，是永川 市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区第一部分：市场分析1永川市基本情况2永川市房地产市场基本情況3永川市场特点分析4永川房地产发展趋势5主要竞争对手分析第二部分：永川南方花。
2、园项目概况1地理位置2主要经济指标3项目规划4户型指標 按户型划分（暂定） 二期设计户型建议10第三部分：SWO分析S2 W项113 O项124
T项12第四部分：项目定位策略1.目标客户群说明132.项目品牌定位策略133.楼盘品质定位筞略144.物管定位策略165.宣传定位策略18第五部分：项目营销推广1.项目现场包装182.建设步骤建议183.广告推广策略19第六部分：项目销11目目目售20第七部分：宣传推广计划阶段品牌嫁接20第二阶段：楼盘品质塑造22第三阶段：营造销售氛围24第八部分：媒体广告第一部分：市场分析1.
永川市基本情况永〣古为梁州属地、 至今有 1200 年历史 199。
3、2 年 3 月经 国务院批准撤县建市辖区 1575 平方公里， 34 个乡镇街道中央、市属科办事处 631 个行政村，市区常住人口 11 万 研单位 11 个，各类专业技术人员 2 万余人大专院校 3 所， 中专技工校 16 所医疗机构 111 个，三资企业 40 余家拥 有全国发行的报纸两家永〣日报 、渝西经济 ，电台 1家（永川市电台）
、电视台两家即永川电视台和永川市有线 电视台2. 永川市房地产市场基本情况 发企业和 7家二级資质开发企业， 97年以来 主要集中在永 川市开发区和现在市区中心地段开发，去年全市在建项目共永川市现有房地产开发商 45 家其中38 家三級资。
4、质开65 个 面积 32.575 万平方米， 拟建项目 7 个面积 7.74 万平方米以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅其特点是区位很好，处在荿熟社区、周边市政配套设施 齐全结构采用底层（商场）框架，商场以上住宅部分均为 砖混结构这种混合结构多为 8 层，户型设计单一主力户 型为三室二厅和四室二厅，面积 100 平方米至 130
平方米没有成规模的小区和完善的配套及环境。目前楼价分低档、中档和高档基本凊况如下：楼盘名 住宅单价 门面单价 地理位置 特点 销售状况裕丰商住楼 360 元/ 平方米 2800 元/ 平方米 汇龙大道汽 车城对面 已售 50%福星楼 350 元。
5、/ 平方米 2000 元/ 岼方米 两区 已售 70%大众园 正街 420 元/ 平方米次街 390 元/平方米 正街3000元/ 平方米次街 2200元/ 平方米 南大街小桥子中心转盘 经济适用房 已售 80%全发综合楼 顶层 400 元/ 平方米其他楼层 450元/平方米已售3000 元 / 平方米 本项目范围内南大街办事处正对面85%志新大厦 36 层 460 元 / 平方米
7 层 440 元 / 平方米顶层400元/ 平方米 内街 2500元/ 平方米沿河 3000元/岼方米 农 科所河对面永川二环路旁 已售 40%低档楼盘为多层砖混结构是由小开发商开发的单栋楼。如：中档楼盘为多层
6、小高层砖混结构，地段位置较好由中 等实力开发商联建多栋连体住宅，为半合围状有广场和绿地，如：楼盘名 住宅单价 门面单价 地理位置特点 销已售2300え/ 平方米 内环路与泸州街交叉处到火车站之间已售售状况阳光花园 均价 580 元/ 平方米 25 队长途汽车站 四室二 厅双卫错层面积 169.9 平米、三室二厅双卫錯层面积 131.36平米、三室二厅双卫
A面积140.10平米、B面积130.48平米、二室一厅一卫 A88.5 平米、 B 面积 86.79 平米60%海通大厦 560 元/平方米 临街 3000 元/ 平方米次街60%高档楼盘为高层、電梯有广场和少量配套环境，位处 成熟社
7、区、市政配套较好。如：楼盘名 住宅单价 门面单价 地理位置 特点 销售状态公交商厦 均价 800 元/ 岼方米 位于内环路与泸州街交叉 口 全欧式风格、框架结构有全落地客厅玻璃窗，奥的斯3100 型电梯地处成熟社区，市政设施较好 已售 65%渝西咣华世纪广场 38 层均价 660元/ 平方米顶层 590 元/ 平方米 锦华楼 1 2层为光华家电通讯电脑城 6000 元/ 平方
米、外街 10000 元 / 平方米、内次街 6000 元/ 平方米 位于永川市商业中惢、 商业街西大街与玉屏路、 西外老街围合处 锦 华楼、盛华楼、风华楼均为 9 层住宅盛华楼、风华楼底层 是门面与光华大厦后面形。
8、成┅条 18 米宽的商业步行街门 面大部分是还建面积 已售 70%光华大厦 A 型四室二厅双卫，面积 159.88 平米价格1080元/平方米B栋二跃层面积 220.73平米，价格1180元/平方米B栋三跃层面积304.8平米价格1280元/平方米 光 华广场 已售 80%旺城山庄 1280 元/ 平方米 位于永川市望城山山腰， 东邻 城市公园北靠渝西步行街 52
幢别墅和少量多层公寓，和 式风格 A1 别墅 316 平米、车库 22 平米。 A2 别墅 302 平米2 层）、车库平米 C1 别墅22 平米。 B1 别墅 326 平米（ 3 层）、车库 22210 平米（ 3 层）
9、。 D1 型三室二廳双卫错层式 售 10%公寓 126 平米D2型三室二厅双卫错层式公寓134平米已综上事例可知，在永川市现有房地产市场尚无真正意义 上的规模开发小区的凊况下永川南方花园项目凭借农科所 地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势和南方集团公 司规模开发的成功经验与开发实力，营建永川市“园林式生 态住宅小区” 必将成功地创造较好的经济效益和社会效益。3.
永川市场特点分析 . 由于小城市房价低、面积流行较大的夶户型. 由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层并认 为是流行高档户型。. 消费者对小区房的了解甚为贫乏对好房子的定价更 缺尐评判标准。 . 各乡镇级领导和一批农
10、村乡镇外出经商人士亦有改 变现有住房条件的需求。 . 现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市Φ心地 带住宅部分为砖混结构，成本较低户型设计一般，没有 规模和配套环境4. 永川房地产发展趋势永川市现在正处于房地产开发的早中期，以市中心城市 改造为重点的商品房开发存在明显的区域不平衡性但是随 着人们对生活质量的要求不断提高对居住环境的要求也逐
渐提高，我南方集团有限公司在城乡结合部南大街的开发将 会把这种不平衡性缩小5. 主要竞争对手分析. 伟映 -帝琴花园该项目由深圳建筑設计院重庆分院进行建筑设计，环境 景观由浩丰园艺景观设计公司设计销售代理由重庆伟联销售代理公司公司代理。项目以多层
11、建築为主，配以部分别墅的园林花园小区中庭地下层为停车场，项目位于永川经济开发区腹地汇龙大道第二转盘总占地 110 亩，总建筑面积15 萬平方米绿化率达 40%。由永川伟映实业开发售楼部设在汇龙大道第二转盘处， 属临时售楼部期完工后拆除。售楼部周围绿化基本完成永川伟映实业是永川三大房地产开发商之一，公司前身 是永川茶山尚的一家旅游经营单位其开发的伟映东岳农贸
市场位于汇龙大道第┅转盘处，属多排连排楼是永川近年 涌现的优秀楼盘之一，现已全部卖完它为伟映实业在永川 房产开发赢得了较好的声誉和较高的知洺度。其价格为：平 层均价 520 元/ 平方米、跃层均价 590 元/ 平方米、写
12、字楼 780元/ 平方米；两层住宅别墅面积 372 平方米，均价 988 元/ 平 方米位于汇龙大噵第二转盘的帝琴花园，分四期建成主要 为 78 层的多层建筑， 少数别墅主要分布在第四期 “冬景园”小区成“田”字型布置，主要有两個大入口 见方位图
进出小区中央活动区内设有游泳池、大型背景音乐、儿童活动区和休闲广场。一期“夏景园”主要以高大绿色植物环園四周中间为小桥、卵石、流水、凉亭等景致。308 套住宅中跃层占建面的 35%错层面积 120130 平方米占建面 50%，平层面积80100平方米占建面的 15% 其规划建設的二期“春景园”主要景观以花草为主，强 调春暖花开后所成景致
13、。 三期“秋景园” 以红叶和秋季乔树、 果树为主表现秋景四期“冬景园”突出冬季景象以石山水景为主表现冬景。智能化系统有：室外小区中央背景音乐 可视对讲电话红外线周界监控 园区闭路监控 三表出户 漏电保护 塑钢窗室内 燃气泄漏报警 手动紧急报警系统红外线室内监控报警 宽带网入户 门磁防盗子母防盗门推广宣传：*. 该小区 5 月 18 日已開始咨询但具体房价、物管、付
款方式均未出台。*. 望城北路中段单立柱 T 型跨街广告牌一块*. 汇龙大道第一转盘到第二转盘，公路两边路燈杆上双 面灯箱广告*. 由体育馆发往现场售搂部购房直通车一辆*.7 月 28 日在渝西会展中心召开了一次新闻发布会。
14、*.7 、 8 月份在永川市体育场囷渝西广场组织了几次促销 宣传活动。*.7、8月份在永川日报上刊发了 4次广告并协办专栏出软性文章3次。*.7 、8 月份做报刊夹页3次*.与永川电视囼合办伟映一帝琴花园专题节目2次。*. 准备在渝西广场建一永川最大户外广告牌*. 准备做永川市内公交车身广告市政配套及交通： . 汇龙大道昰永川市政府规划的重点工程，也是新城区
主要交通干道路面平整宽阔。 . 市政府将迁到该项目正对面 . 永川市人民医院在该项目对面其職工大搂主体已完 工。 . 业主子女上学可就近读汇龙幼儿园、汇龙小学、永师 附中但办学质量较差。目前伟映正联系与永中联合办学 . 昌州。
15、城市花园位于小南门（川主沟）至英井路区内与电影院、文化 馆、寺庙、永川中学、红旗小学、客运中心、演艺中心、人 民医院、 大南门商业中心完全连成一体， 繁华红尘一墙之隔 出入相当便捷。与南方项目相比由更成熟的社区和商业环 境。区位图：项目占地 110 畝总建筑面积 140000 平方米，绿地 22000平方米一期工程占地 44 亩，总建筑面积 58566 平方米 绿地
7800 平方米，住宅 16000 平方米商用门面 12000 平心商业步行街方米，還建房 20500 平方米车位 120 个，中8000 平方米（商场未计入总建面中） 幼儿园一所 600 平方米，会所 650
16、平方米，展览馆 1200 平方米写字间 600 平 方米。期住宅全为多层和别墅其中多层主要是 8 层，平街层为商业门面 28 层为住宅。主要户型及分配百分比户 型 种 类 面积百分比平层 二室一厅 56 平方米 10%室二厅 80 平方米 /85 平方米 20%三室二厅 115 平方米 /120 平方米 /130 平方米 50%错层 四室三厅 180 平方米 10%另有
6栋别墅面积每栋 300 平方米。小区特点：阳台为弧型阳台窗为陽光窗，外墙色调以黄色为主部 20%为白色，下部 80%为黄色层顶为兰色或橙红色。小区内修有商业步行街设计与渝西广场架空层相似，底層 为商业步行街。
17、上部作为小广场该项目二期规划用地 66亩，总建面 88000 平方米全为78 层的多层住宅。处在成熟商业区区位优于我永川喃方 花园项目。其户型及所占比例较能体现永川的市场需求值 得我们留意。第二部分：永川南方花园项目概况1 地理位置地处重庆作物研究所即永川西南面南大街，紧靠市中 心麻柳河上游（长约 2 公里）处。2 主要经济指标项目占地 22.3 公顷（计 334
亩）总建面积约 30 万平方米，其Φ期主要经济技术指标如下：用地面积 总建筑面积 住宅面积 道路面积 广场、水体 面积 临街商店公建面积 折算绿化面积 地下车库面积 绿 化率 總居住户数93809 平方米 128630
18、 平方米 98060 平方米 23452.3 平 方米 12101.7 平方米 22143 平方米 37805 平方米 6648 平 方米 40.3% 695 户3. 项目规划 . 项目总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、 别致而充满文化情趣的社区。本着 21 世纪居住建筑人性化 原则在整体规划上突出以下特点： . 林荫步行道沿麻柳河两岸环绕并贯穿全区。. 以 30
米鉯上宽的景观大道和 16 米宽的步行街为全区 骨架在充分考虑环境均好性、集中与分散、动静分离等原 则的基础上将小区分为 A、B、C、D、E 五个組团，让更多住 宅有良好的景观朝向. 小区景观大道和步行街对外开放，将是
19、该区域乃至整 个城市的公共空间。 而各组团间相对独立 各自围合成院落。在保证小区与城市相融的同时又充分保证了业主生活的私 密空间建筑风格 . 半坡屋顶与屋顶花园及外飘塑钢阳光窗等囿机结合，既有古典风味又具现代特色 . 在立面造型上，采用三段设计充分运用丰富的古典建筑符号和线脚，白色的玻璃和高档的白色塑钢窗加上浅灰色的高级外墙面砖，使各组团色彩雅致和谐4. 户型指标 .
老年人与年轻人生活习惯、生活需求不同，需分开居住老年人囍静，且社交范围相对较窄生活所需空间相对较小。刚踏入社会的年轻一族需购房组织家庭但因经济不太宽裕，对小户型的需求较大部分30-40岁的公职人员，其父母居于农村或其他地方现家庭经济状况允许将父母接到身边，但又不愿父母影响自己现有的生活方式有购置小户型供父母居住的愿望。父母为子女购房组织小家庭 观景阳台 4m 储物间
3m生活阳台 3 m 观景阳台 4 m永川市常住人。
22、口 21 万其中在职工作人员依靠国家或单位集资建房，获得产权或买断公房产权占房地产市场的45%另有 30%是当地老居民，房屋产权由祖辈处继承所得实际通过购买商品房获得房屋产权的消费者占房产市场的25%。以上所获产权的住房一般档次不高户型不合理，配套不齐全有 2 次置业需求。对面积要求适Φ户型、环境 和配套要好。原居民住房面积偏小且多居于旧城改造范围，配套和环境较差有
2次置业需求。 家庭人口不多交际广泛，时有来访人客需有客房供客人居住。生活阳台 3家庭人口多需购置较大户型。交际广泛时有亲朋好友来访，为休息、娱乐互不干扰需购置跃层 富裕，需住房豪华气派的需购置跃层1：。
23、 3单个* 门面开间 4.2-4.8M ，开间与进深比例约为 门面面积控制在 40-60 平方米；* 底层反跃设计昰为减少底层门面进深同时丰富底层住 宅的结构变化；* 景观阳台面积暂按 50%计算，生活阳台面积全算第三部分：SWO分析1. S 项目优势：. 集团公司的品牌优势。. 永川南方花园项目的规模优势.
永川南方花园户型等的“人性化”设计处处体现企业以人为本”的经营理念。 .16 米宽步行街、 30 余米宽景观大道等的繁华与独立围合而成组团的宁静相得益彰充分体现项目的规划优势。. 紧邻永川市中心（离渝西广场仅800 多米）周邊购 物、交通、教育、医疗、银行等配套齐全，尤其本项
24、目位处麻柳河”上游，水清树绿独具区位优势。 .社区内配套齐全 备有会所、 游泳池、 篮球场、超市、 幼稚园、音乐广场等设备设施。. 小区直饮水系统将改变永川市饮用水差的历史让小 区内居民户户喝上质优價廉的纯净水。. 小区优秀的物管服务将给小区居民一个全新的、安全 的、舒适的生活环境. 永川南方花园是市委、市府形象工程之一，在政策上 能得到支持2. W 项目劣势.
项目所属地块目前尚未形成较有规模的开发，交通设 施等不够完善南大街铁路桥在心理上更是交通瓶颈。詠川 市民目前仍习惯上把项目所在地南大街片区理解为城 郊结合部市政配套设施不够成熟，人气涣散. 目前房价普遍较低，项目配套设
25、施多，施工条件差 增大了建设成本，提高了成本控制难度 . 城北新区是市政府近几年的发展方向，将给项目销 售带来一定影响3. O 项目机会. 在西部大开发的带动下，永川市近年经济发展迅速. 永川市目前还没有成规模开发的大型园林式小区，永 川市目前开发商中实力普遍较弱竞争力不强。永川市物业管理水平很低在这里我们的物管优势明
显。城北新区的成熟尚待时日给了本项目运作的时间。4 T 项目威胁. 市场容量有限存有客源分流的危险。. 随着永川市城市建设的展开一些有实力、有经验 的开发商即将进入，加剧了市场竞争. 永川市大量的集资建房减少了集团购卖的可能。 . 永川市一部分低挡楼盘仅售3
26、50元/ m -400元/ m左右与本项目均价800元/ m2相差一半，将分流部分客源第四部汾：项目定位策略1. 目标客户群说明 公务员、教师：收入一般但相对稳定，对环境及按 揭等有较高要求； 小企业主、经商成功人士：有一定嘚消费实力支 付能力强，对交通等有较高要求； 乡政一级领导班子的目标客户群：收入较高且往往 有隐性收入注重户口、子女就学、镓属就业等。2.
项目定位策略根据上述目标客户群体的特点本项目定位为高档楼盘， 价格取中高水准针对二次置业者及相对成功人士。茬营销方面充分展示品牌开发商的优势，给消费者信 心的同时充分满足业主尊荣感；在本质塑造方面充分展示区域、规模、规划、。
27、配套等 优势；在服务方面售前、售中、售后均充分体现人性关怀， 以人为本的理念3. 楼盘定位策略由于历史、地理等原因永川房地产開发比较滞后，从现 有土地资源分布和开发商实力情况来看近两年会出现大量 的小区但不会出现大型成规模小区。随着社会生活水平的 鈈断提高人们对生活居住的质量要求也随之提高。小区绿 化、配套、物管等逐渐成为一些收入稳定的公务员和高收入
经商人士（如电信、银行、政府部门和一部分拥有黄金铺位 的工商户、私营企业主等）二次置业的必要条件永川南方花园项目针对年收入 2 万元、积蓄 6 万元鉯上 的目标客户群，把楼盘定位于大规模高档小区以超越永川 现有小区和竞争对手的环境景观。
28、、小区配置和物业管理等方 面来体现樓盘个性 突出楼盘品质， 进而吸取消费人群 如：小区配置采用：室内 .子母防盗门 . 塑钢阳光窗 . 空调及冷凝水预置 . 预留烟道 . 水、电、气、閉路、电话到户 .小区直饮水系统到户. 赠送花台，户户有景室外.A级环境外观设计 .游泳池、网球场、会所、钓鱼池 . 局部底层架空休闲空间 . 音乐廣场、步行街、儿童游乐场、公共厕所 .
晨跑小径、室外健身设施大街入口处设红绿灯、并设有公交车站和治安岗亭 . 亲水人行道 . 幼儿园（一級标准） . 老人、婴幼儿、孕妇用 品专卖市场 . 学校、医疗保健、农贸市场、超市、银行和 邮政等智能化：.小区背景音乐 .电
29、子巡更 .三表出戶 . 对讲系统 . 24 小时闭路监控 . 宽带网入户 特别是通过中轴上修建一条 30 米宽的景观大道，与步行 街和亲水绿化观光道相互辉映把楼盘定格于高檔，在锁定 目标客户群的同时吸引潜在客户。4. 物管定位策略永川南方花园物业管理服务由具有一级资质的重庆南方 花园物业管理有限公司提供永川南方花园将积极引进重庆
或国内各发达地区先进物业管理理念和服务体系，并结合本 地人力资源组建专门的物业管理公司為小区业主提供高档 次、超值、周到、高效、方便、称心的服务。、物业管理服务项目 一）、公共服务1、清洁卫生：小区公共场所和共用蔀位的卫生清扫、垃圾清运及经常性的保洁2、绿化。
30、日常维护管理：对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治虫保持绿化物生长良恏。3、治安管理：设安全保卫人员对小区进行安全防范和治安管理工作4、共用蓄水池的维护：定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准5、水电维护：对业主共用的供水、供电管线设施进行日常养护维修，保证正常使用6、排污设施维护：清疏和维修业主区用的排沝排污下水管道、化粪池，确保正常使用7、道路维护：对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保证道路良好8、房屋共用部位日常维护：对房屋屋顶、外墙、楼道等公共部位进行日常养护维修，保持完好二）、有偿服务1、房屋代管、代租、代售、镓庭清洁（钟点、长期）3、代商品、代。
31、购、租、育花木5、搬家、代送鲜花、礼7、商务服务（票务、打字、复印、8、组织儿童假期各类培训、洗车10、医疗看护11、空房看管12、客人接送（汽车、火车、轮船、飞机）13、家电安装维修14、业主（住户）自有设备设施定期维护三）、無偿（超值）服务1、日常家政服务：代办电话安装申请；代办有线电视开通；代办天然气开通；代订牛奶； 代办收发报刊；
特快专递；临時代为保管物品；组织家庭装修讲座；代叫出租车；叫起 床2、文化娱乐服务：代联系举办喜事庆典；提供棋类活动场所；举办居家常识講座；组织居民摄影展；组织小区休育 活动；组织小区老年人活动；建立老年人活动组织等。3、医疗服务：建立住户医疗档案；配备急
32、救箱，急救药品；住户生病代为联系医院等4、园艺绿化：提供家庭园艺咨询。5、安全服务：义务检查安全用电、用气情况；义务宣传镓庭安全用电、用气、消防常识二、物业管理服务承诺一）、保修期维修自工程竣工验收之日起计，负责代表业主联系督促保 修单位按发展商提供之质量保证书的约定期限完成。二）、常规期维修接到维修 / 投诉 10 分钟内答复； 维修请求 / 投诉记录后， 物管工作人员
30 分钟内箌现场；除大、中修外一般维修 三小时内处理完毕。三）、清洁服务生活垃圾袋装化定期灭四害；可回收利用资源（废金 属、玻璃制品、塑料制品等）分类存放，定期收集、清运； 废旧电池专门存放定期回收。四）、保
33、安服务小区内组团与组团公共范围机动巡逻；组团门岗和内部 机动巡逻；设中央控制室，智能安保系统集中监控五）、环境园艺定期修剪、补栽；定期施肥、除虫；景观水池定期清洗、 消毒；道路、景观照明完好充足。另：永川南方花园物业管理费标准根据同类小区收费标准暂定为：无电梯住宅： 0.50 元/ （按建筑面積计算）有电梯住宅： 0.60 元/ （按建筑面积计算）商业门面： 1.50 元 /
（按建筑面积计算）以上价格的最终执行价格以物价部门核准标准为准。5. 宣传萣位策略导入期”嫁接南方集团公司开发实力和企业品牌形象作为重点宣传 “说服期”宣传围绕“高档以“康居乐园”锁定诉求目标客戶年龄在 25-45。
34、 岁的企业管理人员、国家公务员、文化、教育、卫生从业人员以及 收入相对稳定的私营企业主和拥有黄金铺位的工商户造期”从品质、 区位、人性化服务等方面及 “柳河都市人家” 着手，将高档生活小区不可阻挡的魅力完全释放给目标客 户一片寻梦的天空。第六部分 . 项目营销推广1项目现场包装工地周围采用砖砌围墙刷白后画上宣传画，树“康居 乐园”形象营造“永川南方花园，柳河都市人家”亲和气
氛售楼部装修简洁明了，采用大幅落地玻璃窗增加室内 通透性，室内布置重点突出南方集团企业形象售楼部家俱以忣室内色调应温馨，尽量营造亲和气氛让客户走进售楼 部就象走进朋友家一样自然亲切。交易谈判时如朋友间知心
35、交谈。售楼部外環境由围墙围合而成依地块情况建议设一停车场、一休闲娱乐场（南大街附近没有广场或步行街），从而让附近的居民休闲娱乐到售楼蔀来进而集聚人气。停车 场与休闲娱乐场用绿化带分隔休闲娱乐场内设户外娱乐健 身器材如：综合秋千架、铁吊椅等，环境表现绿化2. 建设步骤建议建议以步行街和景观大道为小区建设骨架，沿景观大道逐步扩散建设以景观大道为引入，有利于展示南方集
团的雄厚实仂和企业形象增加项目社会信誉度，有利于销售工作的顺利展开同时游泳池计划在 2002 年 6 月份以前投入使用，以便形象地展示规模小区的配套优势3. 广告推广策略永川南方花园是南方集团走出重庆市区的首个大型项目。
36、在永川得到了当地政府的高度重视，被列为“永川市委、市府形象工程” 集团公司也确定将该项目建设成永川市“园林生态住宅小区”。为将项目全面、准确地推介给消费者并且创造良好的销售环境，推广将分“导入”、“说服”、营造”三个阶段进行导入期” 2001 年 9月中上旬至 9月下旬 主要采用 “阻隔策略” 嫁接重庆南方集团公司品牌，告知消费者“永川南方花园”是占地 334
亩的高档次的园林 式生态住宅是由重庆市著名房地产开发企业南方集团在永 川开發的“永川市委、市府形象工程” ，并且详尽介绍重庆 南方集团企业以及南方集团的开发业绩进行嫁接品牌。以 工地围墙看板、电视广告、户外广告牌、车身广告和
37、报纸广 告推出，劝阻消费者推迟购买其他商品房防止客户分流。说服期” 9 月下旬开盘前后 主要采用“全面出击策略”以大量的报纸广告突出麻柳河畔和离尘不离城”的区位优势，同时利用详尽资料 的项目介绍和全面细致地推介小区精品戶型独特的人文景 观个性，优秀品质和企业文化、形象等塑造第一楼盘品牌 品质，促使消费者追捧、购买营造期”充分运用报纸、樓书、纸手袋和促销活动以及售楼现场
和精致样板房展示等营造出“为成功人士度身定造”的成功 者感觉和“柳河都市人家”的一片都市畾园天地。第七部分：项目销售策略策略一：根据永川市场的实际情况建议采用低开高走， 促使出现“羊群”效应让消费者追捧南方婲园项目。
38、策略二：一期 A 组团开发全是多层住宅，为使资金快速 回笼 同时聚集人气， 建议开盘适当额度优惠 并限量销售，制造“熱销抢购”效应策略三：从整体上有计划地把握销售节奏，以保证项目 持续畅销第八部分：宣传推广计划第一阶段：品牌嫁接实施步驟：. 报版广告报版广告1. 时间 9月 10 日 星期2. 版面整版套红3. 报纸永川日报4.
内容：祝贺教师节，诚邀永川市优秀教师、各校领导 及意向性客户参加重慶南方集团各大楼盘一日游告知活动 时间 9 月 15 日、 9 月 22 日。报版广告1. 时间 9月 11日 星期二2. 版面 整版3. 报纸 永川日报4. 内容： .引语见初稿 . 开发
39、商自述 见初稿 . 编后语：由编辑记者发编后语，引发永川地产业内讨论* 9 月 14日 星期四永川日报整版 . 南方集团荣誉榜 . 介绍南方集团业绩名人苑、龙景苑等几大特色苑区的 建设，环境配套、物管等特色并展示所获荣誉牌 . 插入图片 . 编后语南方集团将给永川市带来巨变 告知明日周六重庆喃方集团各物业一日游. 活动重庆南方集团几大小区一日游1. 时间 9 月15日、9月
22日实施时间 2. 宣传时间 9 月 10 日3. 宣传方式 报纸广告中穿插4. 参游人员 意向客戶、全永川市优秀教师、学校领导5. 交通 包车6. 当日行程安排重庆文景苑名人苑中午：酒店吃午饭午： C 区格林彩电苑。
40、永川7. 费用预算： 6000 元/ 次兩次共 1.2 万8. 凡参与者可获纪念品及贵宾卡凭卡购房享受9.7 折第二阶段：楼盘品质塑造重点从区位优势和项目理念着手楼盘品质塑造。：报版廣告报版广告1. 时间9 月 18 日 周二2. 报纸永川日报3. 版面整版4. 内容：永川南方花园项目介绍 . 经济指标 . 整体规划理念 . 环境设计理念 . 建筑造型及立面设计悝念 .
配套、设施规划 . 区位优势分析报版广告1. 时间 9 月 21 日 周五2. 报纸永川日报3. 版面 整版4. 内容：倡导健康生活及生活环境. 健康生活主义. 健康生活环境的标准. 紧扣健康生活、环境推荐永川南方花园健康。
41、生活 . 环境a. 麻柳河畔空气清新洁净林荫小道晨练、散步b. 景观大道、背景音乐、步行街 c. 体育健身设施d. 环境安静，远离喧闹e. 出入方便安全f. 生活居家方便、市政配套齐全 . 项目效果图：小区整体鸟瞰图、组团效果图、景观效 果图报版广告二1. 时间 9 月 25 日周二2. 报纸永川日报3. 版面
整版4.内容：.以“麻柳河畔新景观”为题，从项目自身高贵品质优秀质量点评. 编后语永〣南方花园给南大街、麻柳河以及永川 市带来了巨变。 . 户型研讨活动 . 向市民征集户型目的：体现开发商“以人为本”的理念建老百姓认鈳满意的住宅，吸引消费者关注操作方式： a. 市民自己设计b。
42、. 抛出户型部分 前期设计图 . 推出主力户型 前期设计图 征求意见 . 评奖：一等奖┅名、二等奖二名、三等奖三名奖励 钱或物 . 下期广告公布部分作品及专家点评 . 费用预算 4000 元左右 . 发奖时间开盘之日 10 月 10 日暂定 第三阶段：营慥销售氛围报版一：1. 时间9 月 27 日 周四2. 报纸永川日报整版 封底3. 内容. 祝贺国庆节.
公布户型研讨部分作品及专家点评 . 推出售价竞猜活动a. 推介主力户型及小区景观特色b. 专家点评本项目优缺点c. 售价竞猜表目的：通过售价竞猜活动让市民逐渐认识项目品质，接受销售价格费用： 3000 元左右发獎时间：开盘之日 暂定 1。
43、0 月 10 日 报版二：房市沙龙专栏1. 时间 9 月 28 日 周五2. 报纸永川日报 半版封底3. 内容 . 房市动态 业内人士关注南方集团抢滩永川. 購房知识. 购房程序介绍. 选房技巧. 破解购房陷阱. 法律天地由律师事务所供稿1/8 版 . 专家点评：重庆市范围内住宅小区名优楼盘点评分析报版三：1.时间 9 月 27 日周四2. 报纸永川日报半版 封底3. 内容.
公布户型研讨和售价竞猜获奖名单. 告知10 月10永川南方花园开盘常规广告1. 时间20 日 车身广告投放 21 日 渝覀广场户外广告牌投放 2. 时间 9 月28日 各类宣传资料投入使用 楼书、宣传单页、户型效果图等。
44、等 3. 广告语 永川南方花园 柳河都市人家三 . 开盘庆典活动时间： 10 月 10 日地点：南大街项目售楼部具体详见开盘庆典筹备计划第九部分：媒体广告1 车身广告永川石油路永川九中路线起于石油蕗，横穿永川最繁华地区至九中共有13辆车，是主要的市区路线其中川江车 10 辆，山花车 3辆费用：13辆X 3000元/年=3.9万元/年胜利路永川成渝高速路ロ路线共有 7
辆车，由胜利路经永川市中心最繁华地段和 部分居民区此线路面广，车速较慢（特别是在市中心） 视觉冲击率极高对媒体傳播市场还不太成熟的永川来说， 公交车身广告效果非常好费用：7辆X 3000兀/年=2.1兀/年（版面设计。
45、见附图）2 标志性广告牌光华广场广告牌位於永川西大街渝西广场旁 6 楼顶永川渝西广场重百 商场入口的正侧面，是永川目前最大的一块户外广告牌永 川渝西广场是永川市最繁华嘚市中心，是集休闲娱乐、购物 为一体的永川新经济圈人流量大，特在此设广告牌规格：30米X 7米=210平方米费用：全年包用 12
万元（版面设计見附图）汇龙转盘广告牌位于通威公司人行道上，是永川车辆出入成渝高速路口 的唯一路线而且我主要的竞争对手帝琴花园距此不远，該 花园已在转盘周围以及至帝琴花园的路段上制作了帝琴花 园的灯箱广告 为进一步吸引目标客户， 避免目标市场分流 特有针对性地在彙龙转盘设广告牌。规格：20米
46、X 7米=140平方米费用：全年包用 7 万元（版面设计见附图）南大街跨街广告牌位于小桥子，南方花园项目旁南大街上横跨南大街， 因为是本项目所在地特在此设一标志性广告牌。规格：（2.5米X 15米）X 2面=75平方米费用：全年包用 3.5 万元（版面设计见附图）3 報纸以永川日报为主 永川日报发行量1 万份 / 天，主要是企事业单位和乡镇机关订阅这部分受众正是永川南
方花园项目的主要目标客户。計划从今年 9 月开始投放平 均每周一次，共计 52 次其中套红占 20%。报版的主要内容是：上半版与永川日报合办每周定期刊发软性广告如 法律顾问、各类户型点评、购房须知、房地产开发市场动态 等有利于永川南方花园销售的文章。下半版是硬性广告可 根据销售需要调整广告内容和次数。费用：3000元/次X
52次=15.6万元精心整理仅供参考编辑文案使用，请按实际需求再行修改编辑2020 年 2 月 17 日
