金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘

1995年日本给中国内地、印尼、韩国、马来西亚、菲律宾、台湾地区、泰国等地的融资余额为1090亿美元欧洲各国银行的贷款余额则為870亿美元。1996年日本给东南亚的放款余额为1140亿美元欧洲银行则增加为1160亿美元。1996年下半年起受美元走强东南亚货币开始同步升值导致出口增长率普遍下降（东南亚各国普遍属于外向型经济体），产能过剩收益率下降和银行不良资产增加，使得大量产业资金流向股市和房地產市场而导致泡沫的形成

年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。东南亚國家的房地产价格急剧上涨其中印尼在年内房地产价格上涨了约4倍，马来西亚、菲律宾和泰国在年内都上涨了3倍左右

泡沫的形成。泰國是东亚金融危机的起源地20世纪80年代以来，泰国将出口导向型工业化作为经济发展的重点为了解决基础设施落后和资金短缺等问题，泰国政府进行了一系列的改革措施这其中包括开放资本账户。当时泰国土格低廉劳动力供给充足，工资和消费水平都比较低再加上政府的各种优惠政策，大量外资迅速涌入泰国

在的大量扩张下，首都曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨的超高利润更是吸引了大量嘚国际资本，两者相互作用房地产泡沫迅速膨胀。1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多与此同时，房地产价格也迅速上升年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在年7月则达到每年40%，某些地方的地价1年竟然上涨了14倍房地产业在过喥扩张的银行信贷的推动下不可避免地积聚了大量的泡沫。由于没有很好地进行调控最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨夶泡沫1996年，泰国的房屋空置率持续升高其中办公楼空置率高达50%。

泡沫的破裂进入1996年以后，泰国出口产品的国际市场需求低迷贸易赤字加剧。但是当时的泰国政府对国际形势判断失误加上泰国金融监管薄弱、金融系统不稳定等因素，国际投资基金开始着手撤离泰国从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。巨大的流出压力迫使泰国央行最终放弃了固定汇率制度实行“管理下的浮动汇率制度”，从而導致汇市和股市的超幅下跌泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌仅1997年下半年就缩水近30%，房地产泡沫最终崩溃

泡沫的形成。马来覀亚长期实行外向型经济政策对外贸易在经济结构中举足轻重。年马来西亚出口年均增长率高达18%，比同期GDP增速高出约10个百分点马来覀亚希望在2020年迈入发达国家行列。为此马来西亚政府采取了用高投入拉动经济发展的政策，为了弥补投资资金的不足马来西亚实行了經济金融自由化政策，包括资本项目可自由兑换国际资本大量涌入国内，到1997年6月马来西亚外债总额已经高达452亿美元，其中短期外债占30%咗右与泰国类似，大量的外债并未投入到实体经济中去而是转到了房地产业和股票市场，从而使泡沫迅速形成

随着投资和信贷的膨脹，整个房地产市场出现了异常的繁荣由于马来西亚金融监管体系的缺陷，中央银行未能有效监管资本的流向大量资本进入了投机性較高的房地产业和股票市场，导致房地产价格迅速上升以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995年住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。价格上涨使得写字楼空置率由年的平均5%～6%的正常水平上升到1998年的25%

泡沫的破裂。金融危机爆发后经济泡沫迅速崩溃。马来西亚货币汇率从1997年7月的1美元兑2.5247林吉特猛跌至1998年1月的1美元兑4.88林吉特货币贬值近1倍。股票市场大幅崩溃金融和房地产类股票甚至下跌了70%～90%。房地产市場泡沫也随之破裂1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%各项房价指数开始大幅回落。

泡沫的形成70年代后期，97香港股市崩盤逐步转型为以金融、贸易和服务为主的经济体97香港股市崩盘房地产业在这次产业调整中得到了迅速的发展。根据1998年的数据97香港股市崩盘房地业对GDP的贡献高达20％，房地产投资占固定资产投资的近50％而政府收入中也有35％来源于房地产业。进入90年代97香港股市崩盘经济持續发展，对房地产市场的需求不断增加房地产价格上涨非常迅速。

从1991年开始97香港股市崩盘实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激，房价一路飙升房地产价格的暴涨引起市场的投机行为急剧升温，许多97香港股市崩盘居民因为买卖房产实现财富高速增长甚至企業纷纷向银行贷款转投地皮，97香港股市崩盘房地产市场充斥着严重的投机风气1996年第4季度，97香港股市崩盘银行业放松了对住房按揭贷款的審查标准直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨房地产价格增长率与GDP增长率在年间的平均值达2.4，而1997年8月份在97香港股市崩盘楼市高峰期该指标高达3.6-5.0。97香港股市崩盘地产泡沫可见一斑

泡沫的破裂。1997年亚洲金融危机爆发港币彙率和港股承压暴跌，引发了97香港股市崩盘市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题由于前期房价上涨过快，房地产业在经济结構的比重严重失衡且市场上对房产多是投机性需求，危机爆发后借贷成本的上升、居民支付能力减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌1997年至1998年一年时间，97香港股市崩盘楼价急剧下跌50%-60%成交大幅萎缩，房屋空置率上升

房价暴跌导致社会财富大量萎缩，据計算从年的5年时间里，97香港股市崩盘房地产和股市总市值共损失约8万亿港元比同期97香港股市崩盘的生产总值还多。在这场泡沫中97香港股市崩盘平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”

由于泡沫时期政府财政对房地产的依存喥很高，财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收泡沫破裂后港府整体财政收入减少了20%～25%。另外银行系统也积聚了大量不良贷款，个人和工商企业的抵押物资产大幅缩水

从年，97香港股市崩盘经济一直处于衰退的泥潭中1999年、2001年、2002年和2003年97香港股市崩盘经濟增长率分别为-1.2%、-0.7%、-0.6%和-2.2%。

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