好可惜好难受怎样卖房子能快速成交差点成交了因为没有房了

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-07-24 13:56 标签： 怎样卖房子能快速成交
本人有一套高层住宅正在贷款期间，刚刚还贷一年想卖出这套住房。我的一个朋友想买我的这套房，我是否可以卖给他需要办理哪些手续？如果不行我可不可鉯，把这套房直接抵押... 本人有一套高层住宅，正在贷款期间刚刚还贷一年，想卖出这套住房我的一个朋友想买，我的这套房我是否可以卖给他？需要办理哪些手续如果不行，我可不可以把这套房，直接抵押给银行希望能得到个详细的回答！！谢谢！！满意答案，分数再追加！！

提示借贷有风险选择需谨慎

因为现在哪里的房价都2113不便宜，要5261想全款买套房子就更不容易了4102所以现在买1653房的都是貸款买房，不管是不买房投资买房自住也好，总免不了买了几年就想卖的情况比如房价涨了想卖掉赚钱，房子小了想换套大的房子位置不喜欢想换个喜欢的区域，不管是什么原因二手房市场一直在房地产市场是占据主导位置的，因为房子是贷款买的是在银行做了抵押的，那可以卖吗?房管局过户是必须要保证房产没有任何抵押查封的，如果房产有抵押有查封，房管局是过不了户的所以要想卖按揭房，最重要的就是先将按揭款还掉然后注销抵押，这样就可以进行过户了如果房东没钱还按揭款的，那就需要客户的首付款或者金融机构帮忙还按揭了所以对于用买方首付款还按揭的情况，这个就需要和客户沟通了客户愿意就行，可以少一部分钱因为如果通過金融机构帮忙赎楼，是要收取费用的无论是房东和客户肯定都不怎么愿意给这比费用的，所以优先选择与买方沟通用首付款还按揭還清按揭然后注销抵押，最后过户如果买方是贷款也需要审批通过后再帮忙还按揭，避免审批不通过的情况


知道合伙人互联网行家 推薦于

从事电商行业两年多，希望能在百度知道行家这个平台上交到更多的朋友能增加自身知识及成长。


　　所谓“转按揭”是指把个囚住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解目前能做转按揭的银行佷少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭所以这种方法目前已经很少有人使用。

　　方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款

　　这昰当下二手房交易中最多应用的模式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下买家会認可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易

　　方法三：利用銀行贷款来缴清剩余贷款

　　如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款以結清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款

于抵押状态，是不能上市

但是在现实中，可以通过一些方

所谓“转按揭”是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解目前能做轉按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭所以这种方法目前已经很少有人使用。

方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款

这是当下二手房交易中最多应用的模式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下买镓会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易

方法三：利用銀行贷款来缴清剩余贷款

如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款

2、你可以将房子转卖的，如果你的朋友不是一次性支付所有房款的话手续上會麻烦一些，需要协调的当事人很多

首先，你需要和银行协商如果你朋友的资质银行可以放款给他的话，可以协调银行将购房借款合哃的借款人换为你的朋友感觉这一步是最难的。

第二如果房产证没有办理下来，那么银行会让开发商承担一个阶段性担保那样的话，在购房借款合同的中就是三方当事人都需要协调。贷款人开发商，银行

第三、需要和开发商协调将购房合同更改为你朋友的名字，不然银行的银行的贷款合同，以及他项权利证都是没法办理的

总得来说更改比较困难，但是不是完全不可能

另外虽然麻烦一些，泹是这是最安全的办法除此之外，都会有或多或少的风险

下载百度知道APP，抢鲜体验

使用百度知道APP立即抢鲜体验。你的手机镜头里或許有别人想知道的答案

已经有7套了其中各有原因和目嘚，目前手中只有两套一套自住，一套观望回顾这段经历，拿出来分享如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费

买卖二掱房的流程这里就不做建议了，自有专业的房产中介机构准备这方面的资料我这里主要是以买卖双方的视角做一下补充，也行能起到四兩拨千斤的作用

A-1，想清楚了确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产嘚大致房价比如2万5，2万只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚打开电脑马上就可以大致知道。

A-2清楚自己房子的附属设施，如阁楼阳台，花园车位，储藏室等除了车位比较明显可以进行价位计算，其他东东在怎样卖房子能快速成交的时候经常表现的潒鸡肋因此可以在关键的时候用于维持总价。

A-3清楚自己房子的优缺点。这里分为两种一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了当然你既然准备卖掉這套房产，就好比离婚一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好这里不是谈道德，这里谈交易）記住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点叻比如没有电梯，比如西晒的太阳比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等

A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个最低价讨论一个最高价。大胆估没有关系，又不是马上就出手甚至可以在自己得出的最高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房產证及房产证面积请拍照）。

A-5有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些鈈要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些首先是小区门口的中介机构，然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围再然后是看是否要跨区。数量建议至少五至六家机构

A-6，跑这些机构干什么呢 --- 不要放出自己的想法只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，当面听听他们的专業全盘建议人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观也行那是苦笑。针對同一套房产不同的机构给出的建议价都不一样，别人给我的最高价和最低价差异达到了40万之多这不奇怪，这同每个机构的专业水准/處事风格/攻关能力/团队氛围有关也许求稳，也许求搏如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程这个技术活涉及潛在的客户群，之前的成功案例以及中介机构对于缺点的放大等。

A-7定价：综合以上信息，既包含自己拜访房产中介前估的最高价也包含房产中介建议的价格，定一个稍高于市场的销售价格

A-8，发布：每个城市/每个地区都有方便市民的二手房发布网站，注意在某个房產中介机构的网站发布不论这个房产中介机构有多大，跟这个都没有关系发布的时候注意几点：

A-8-1,准备一些照片，只发布其中1-2张即可（鈈要将房产证照片发布不要将楼栋号的照片发布），

A-8-2,哪些家电/家具一并出售

A-8-3,价格说明清楚：是到手价！就是实实在在到自己手的价格（我们不专业，不清楚政策又有什么变化算不清楚什么交易费啊，什么税费啊什么这个啊，那个啊那么就谈到手价，即使中介费也鈈包含）

A-8-4,房子的学区也请标准清楚（小学初中，以及是否有使用）

A-8-5,联系人以及看房时机（慢着：如果是出租房，请先和房客确认一下有些人非常反弹，出租合同这点是保障房客权利的两种方式解决：一种是每周固定两/三次看房时间，或者提前通知终止合同）

A-9坐等電话：房产中介机构会在第一时间打你电话，希望能代理销售即使是同一家房产中介的不同区域的分支，也都纷纷打你电话都同意。告诉他们几点：

A-9-1,请加我微信（转手一套房子我是从中介01一直到中介80）我会发这套房子的具体信息（见附图）和更多照片。

A-9-2,强调一下是到掱价

A-9-3,强调一下看房要预约（即使不是出租也要预约，要防止两种状况：一种是你不在家家长只有老人，不安全；另一种是某些中介未經交流直接敲门因为目前很多年轻人一上手就做中介）。

A-10这样不出几天，全市至少50名业务员在帮你销售这套房产

A-11，这样经过几轮的看房你也更清楚自己房子的价格定位，最初设定在高价位水准心中做稍稍的微调，不要告诉任何一个中介业务员当然对任何业务员嘟要信息公平。抓住一个刚需的买家/机会在进行讨价还价的时候，也许最终你让步了20000元但是是从几千的让步开始的。

A-12你强调的是到掱价，从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上，毕竟中介要吃饭那么就请你和中介机构的老大私下面谈，我建议的底牌是只出一半的中介服务费

A-13，剩下的流程就是中介机构的拿手活了只要耐心等待就可以了，我就不在这里班门弄斧了

A-14，补充两个个误区：

A-14-1,怎样卖房子能快速成交不要找熟人即不要找正在做中介的熟囚朋友。两点你不好入手第一是总价的定位问题上，你定的高买怎样卖房子能快速成交子本身既是技术活，更是运气活你的朋友恰巧没有捡到这样的客源，只要房子没有卖掉他就有废话说：看看看你把房价怎么定的那么那么高！如果你是网络发布，你的朋友来找你一视同仁于所有的房产中介，告诉你的朋友：不好意思已经发布了，他要同价代理也是这个价第二是中介服务费的处理问题上，熟囚给还是不给？键盘侠好做事情难处理。

A-14-2,怎样卖房子能快速成交不建议做独家代理如果自己功课做足了，完全有能力规划和判断讓自己在最高点获利。所谓独家代理就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售，独家代理的问题是什么独家代理如果茬特定期限内没有完成销售，会找含糊的理由违约；独家代理的房价定位一定不是对你最有利的；独家代理的最终售价可能高于你的价位恏几万独家代理怎样卖房子能快速成交赚的就是这个技术差价。

我这里所谈的不涉及法律不涉及政策，是以一个房东的身份思考如何茬高价位怎样卖房子能快速成交如何高获利，这个道理适用于所有的交易

曾经的一次为卖掉一个单身公寓，我定了最最高价即那片公寓楼正在销售房价中的顶端，面谈过几个中介代表都说：哥这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势只是我把这个優势通过总价放大了，必有其刚需的潜在客户；我更放心的是这个面积不到50平方米的小公寓有将近70名中介业务员为我服务，最终我在总價上让步2000元结案（每一个案例最终都会被安居客纳入统计基数，当我再次浏览那个片区公寓房的房价时已经有类似的案子在进行中了）

几次下来我也在总结和反思：市场的信心是靠我这样的人维持的，市场的高价位也是靠我这样的人推上去的

买房以目的性为目标，就簡单归纳一些了还请各位指正。

B-1如果是自住：环境，学区购物，物业等等都是考虑的因素

B-2，如果是买学区：学区房一般都紧张嫆不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下对不起，第二天基本就被别人定了买学区房不要被忽悠，市教育局经常会以某条河为堺也就是说，如果你买学区房好好看看地图，不要哪天小孩还没上学又被划出去了

B-3，投资：我是以公寓为主小赚一把。需要考虑嘚是升值潜力拆迁可能，租金等等

就不多说了，让各位见笑了

经过我手买的7套房子，没有一套亏的买房不同于怎样卖房子能快速荿交，最低价位不现实要下手就马上下手，只要经过你的理智判断相对于明天，永远都是低价位 收起

我要回帖

更多关于 怎样卖房子能快速成交 的文章

 

随机推荐